강남은 다른 서울지역과 달리 분양가 상한제라서 일단 분양가가 싸구요. 공급이 수요를 만드는 것도 아니고 가격을 비싸게 책정해도 팔린다면 그건 그냥 그 가격에도 수요가 있는거 아닌가요. 그리고 건축사업으로 이익을 얻는건 시행사입니다 시공사는 자체사업 아닌 다음에야 공사비 받는 도급업체구요.
'건설사'의 입장에서는 적정한 가격으로 하는게 좋죠. 발주처에서 도급계약을 받는건데 분양가 높다고 건설사가 돈을 더 받는게 아니잖아요. 그리고 분양가는 나중에 청약율이나 계약율 보면 적정한지 알 수 있겠죠. 터무니 없는 가격 책정해서 미분양 나면 그게 다 금융비용이라 그렇게 할 이유가 없습니다.
tirpleA
IP 121.♡.53.114
08:12
2026-08-15 08:12:16
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요즘은 살짝 미달나도 추가모집,줍줍하면 결국 다 완료되더라고요 사측에서도 약간 그정도가 적절(?)한 인기라고 본다네요
건설사(시공사)는 마진5% 도 빠듯합니다. 시공사가 받는 평당 공사비래봐야 800~1,000 입니다. 나머지는 땅값+시행사 분양마진입니다. 욕하려면 시행사 욕하세요. 땅주인을 욕하던지요. 그런데 그것도 애매한게 주변시세가 평당 5천인 동네에 집지으면서 평당 4천에 분양하라는 말이나 마찬가진데 그게 가능한가요? 뭐 나라에서 억지로 시키고 로또청약이란 제도를 만드는 경우엔 가능허긴 하죠 건설사는 공사비 지급조건이 분양불(분양이 일정이상 돼야 돈을 받는 방식. 분양이 안 돼도 돈 받을 권리는 있지만 시행사 가 돈 없다고 배 째면 기약이 없는 것) 이거나 일부 대물로 받는 경우도 허다해서 미분양 나면 공사비 떼어 먹힐 리스크가 굉장히 크거든요. 주변시세보다 좀 낮게 분양 해서라도 완판 되길 누구보다 기대하지 한푼이라도 더 비싸게 받고 싶은 생각은 0% 입니다. 왜냐면 공사비는 어차피 정해져 있거든요. 다 시행사 욕심이라고 보시면 돼요.
청약 핵심은 5%(서울은 10-20%인데 부천은 5%네요) 선인 계약금이 초투고 준공시 총투 16억이라는거죠. 조합원과 달리 공사비 인상, 상가 분양 실패로 인한 분담금 증가 이슈도 없고요. 부천은 아직 비규제니까 대출도 풀로 나올테고요.
서울 기준이긴 하지만 재작년 광운대 서울원 분양 당시 월계동 15-6억 분양가가 말이 되냐, 작년 방화6이랑 올해 장위10때도 방화, 장위가 분양가 17-8억이 말이 되냐 그랬죠. 심지어 서초구 분상제였던 방배5때도 방배에 평당 6500, 풀옵 기준 국평 23억을 태워? 그돈씨 소리 나왔었고요. 구성남, 철산도 이제 거의 20억인 시대니 철산 80% 적용하면 합리적(?) 이긴 하죠. 더더군다나 입주예정일이 2032년 3월 쯤으로 나오니 6년간의 물가상승분 감안하면 지금에야 비싸다고 하지만 그때가서 보니 저렴했다 엔딩 나오는거죠.
지금 당장 16억 현금 들고 있으면 4억 대출 받고 20억대 인서울이 압도적으로 더 나은 옵션이겠지만 5% 계약금으로 들고 하는 선물에 가까운게 청약이잖아요.
@Zahnarzt님 서민의 구매 여력을 대체 어디까지로 보시는지 모르겠지만 중산층이 부천을 선호하지 말라는 법이라도 있는지 모르겠습니다. 중동/상동이 부천의 중심 입지일텐데요... 비싸다고 하시는 건지 저렴하다고 하시는 건지 포인트를 모르겠습니다.
Zahnarzt
IP 118.♡.73.167
10:40
2026-08-15 10:40:38
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@HeartSaVioR님 싼지는 모르겠고, 주변 시세와 신축 고려했을 때 저는 저게 억지로 펌핑한 분양가로 보이진 않습니다. 근데 이 글은 이게 과도한 분양가라는거잖아요? 그럼 저자가 생각하는 적절한 분양가는 대체 얼마냐는거죠. 저거 반값으로 분양하면 그럼 적절한걸까요? 지방 광역시랑 비교하면 여전히 9억도 전국 평균이상이잖아요.
재재 분양은 조합원 이익이랑 직결되는거지 건설사랑은 관계없어요... 뭐 관계가 있다면 건설사가 책임준공 서명하고 분양 망했을때 조합원이 건설사는 돈을 못받을 게 뻔해도 준공 끝까지 해야 된다는 건데 그럼 건설사는 가격을 낮춰서라도 완판되길 바라겠죠. 부동산사무소가 양가감정이 있는거랑 똑같은거에요. 거긴 박리다매가 덜 팔고 더 비싸게 파는 것보다 낫습니다.
EDIT: 전체 일반분양이네요. 그럼 건설사/분양사가 직결되는 게 맞는데 결국 시장의 판단대로 가겠죠.
은퇴여행
IP 211.♡.132.14
09:44
2026-08-15 09:44:56
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@HeartSaVioR님 여기는 부지를 롯데에서 인수해서 개발했어요
HeartSaVioR
IP 75.♡.238.209
09:49
2026-08-15 09:49:38
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@은퇴여행님 그럼 일단 비싸게 질러놓고 안팔리면 슬금슬금 낮추지 않을까 싶네요. 나중에 안팔리면 깎을 수는 있는데 미리 싸게 팔면 싸게 판 만큼의 손실이 확정되니까요. 근데 롯데 최근에 자금 문제 있지 않았나요?
공급이 수요를 만드는 것도 아니고 가격을 비싸게 책정해도 팔린다면 그건 그냥 그 가격에도 수요가 있는거 아닌가요.
그리고 건축사업으로 이익을 얻는건 시행사입니다 시공사는 자체사업 아닌 다음에야 공사비 받는 도급업체구요.
강남 비교는 분양가가 아닌 신축 아파트 시세 참고했어요
개포 1단지 신축 32평 최저가가 35억정도네요
전매제한이 풀리는 2033년 3월에 강남과 저 물건의 가격이 어떻게 형성될까요.
지어 얼마에 파는지 자유에 맡겨버리고,
국가는 국가 나름대로 시장과는 따로 부지선정이나 가격선정을 마음대로 하면 좋겠습니다.
멋지게 잘 지어서 공급하면 되죠.
시장 눈치보느라 그것도 못하네요.
LH를 뜯어 고쳐야죠.
좋은 땅 만들어서 대기업에 싸게 팔고
지들은 일하는 티 낸다고 그저그런 아파트 지어서 선심쓰듯 경쟁부치고 징징대면 줘버리고….
할거면 제대로 하고 말거면 말지
누가 징징대면 말바꾸고 그러는게
젤 나쁜 정책인 거 같습니다.
발주처에서 도급계약을 받는건데 분양가 높다고 건설사가 돈을 더 받는게 아니잖아요.
그리고 분양가는 나중에 청약율이나 계약율 보면 적정한지 알 수 있겠죠. 터무니 없는 가격 책정해서 미분양 나면 그게 다 금융비용이라 그렇게 할 이유가 없습니다.
사측에서도 약간 그정도가 적절(?)한 인기라고 본다네요
시공사가 받는 평당 공사비래봐야 800~1,000 입니다.
나머지는 땅값+시행사 분양마진입니다.
욕하려면 시행사 욕하세요. 땅주인을 욕하던지요.
그런데 그것도 애매한게 주변시세가 평당 5천인 동네에 집지으면서 평당 4천에 분양하라는 말이나 마찬가진데 그게 가능한가요? 뭐 나라에서 억지로 시키고 로또청약이란 제도를 만드는 경우엔 가능허긴 하죠
건설사는 공사비 지급조건이 분양불(분양이 일정이상 돼야 돈을 받는 방식. 분양이 안 돼도 돈 받을 권리는 있지만 시행사 가 돈 없다고 배 째면 기약이 없는 것) 이거나 일부 대물로 받는 경우도 허다해서 미분양 나면 공사비 떼어 먹힐 리스크가 굉장히 크거든요. 주변시세보다 좀 낮게 분양 해서라도 완판 되길 누구보다 기대하지 한푼이라도 더 비싸게 받고 싶은 생각은 0% 입니다. 왜냐면 공사비는 어차피 정해져 있거든요. 다 시행사 욕심이라고 보시면 돼요.
그리고 시행사 건설사 모두 다 PF 문제 때문에 비싸게 분양하다 미분양 터져서 돈 늦게 회수되고, 지연되는걸 더 무서워합니다.
특히나, 건설사는 도급사업 시공이라 그냥 시키는 대로 일하고 일한만큼 돈 받는 것 뿐이에요.
그리고 분양가 비싸다고 하는데,
주변 시세를 확인하셔야 할 것 같습니다. 주변에 지은지 몇년 된 아파트들이 시세가 억단위로 더 비싼데요..
왜 매번 청약 분양가가 로또 소리 나오겠어요. 분상제 등으로 분양가가 싸서 분양받고 나면 시세가 억단위로 뛰니까 로또 소리 듣는거죠.
진짜 저게 비싼거면 미분양 터져서 시행 시공 조합원 다 곡소리 냈어야죠.
서울 기준이긴 하지만 재작년 광운대 서울원 분양 당시 월계동 15-6억 분양가가 말이 되냐, 작년 방화6이랑 올해 장위10때도 방화, 장위가 분양가 17-8억이 말이 되냐 그랬죠. 심지어 서초구 분상제였던 방배5때도 방배에 평당 6500, 풀옵 기준 국평 23억을 태워? 그돈씨 소리 나왔었고요. 구성남, 철산도 이제 거의 20억인 시대니 철산 80% 적용하면 합리적(?) 이긴 하죠. 더더군다나 입주예정일이 2032년 3월 쯤으로 나오니 6년간의 물가상승분 감안하면 지금에야 비싸다고 하지만 그때가서 보니 저렴했다 엔딩 나오는거죠.
지금 당장 16억 현금 들고 있으면 4억 대출 받고 20억대 인서울이 압도적으로 더 나은 옵션이겠지만 5% 계약금으로 들고 하는 선물에 가까운게 청약이잖아요.
거래되는 가격은 시장에서 수요 공급으로 정해지죠
만약 높은 분양가가 시장에서 다 소화가 된다면,
그건 그 지역에 공급이 부족해서 시장가가 올랐다는 의미겠죠.
시장에서 무언가를 비싸게 팔려는 행위 자체는 사실 당연한거고 아무 상관없습니다.
안팔리면 깎겠죠
아마 한방에 팔아치울 생각은 시행사도 없을거고 첫분양에서 30-40% 팔고 무순위 줍줍 1,2차까지 가는 등 질질끌어가며 최종 완판을 노리는게 아닌가 싶네요. 어차피 시간은 6년이 있으니까요.
6년 뒤라는거 생각하면 무리는 아닌거 같기도...
요즘은 도파민에 어떻게 된건지 확 지르고 보는 것도 있는거 같더군요. 쎄게질러야 나라에서 살려줄걸로 보는지...
6년? 쯤이면 인플레도 있겠지만 금리도 오를지도요...
물가 오른거랑 환율 오른거, 삼전하닉 성과급을 보세요 저거 살만한 사람들은 차고 넘칩니다
서민의 구매 여력을 대체 어디까지로 보시는지 모르겠지만 중산층이 부천을 선호하지 말라는 법이라도 있는지 모르겠습니다. 중동/상동이 부천의 중심 입지일텐데요... 비싸다고 하시는 건지 저렴하다고 하시는 건지 포인트를 모르겠습니다.
EDIT: 전체 일반분양이네요. 그럼 건설사/분양사가 직결되는 게 맞는데 결국 시장의 판단대로 가겠죠.
그럼 일단 비싸게 질러놓고 안팔리면 슬금슬금 낮추지 않을까 싶네요. 나중에 안팔리면 깎을 수는 있는데 미리 싸게 팔면 싸게 판 만큼의 손실이 확정되니까요. 근데 롯데 최근에 자금 문제 있지 않았나요?
일반 아파트도 아니고 주상복합인데
주상복합(준주거)라서 동간격, 조망권 싹다 무시하고 빽빽한데
84형이 16억3천이라구요???
납득이 안가는 가격이네요