최근 압구정·반포 일부 거래와 호가가 고점보다 크게 낮아지는 모습을 보면, 보유세 강화 가능성만으로도 초고가 주택시장은 상당히 민감하게 반응하는 것 같습니다.(https://www.news1.kr/realestate/market-price/6258530 :압구정현대 27억·아리팍 7억 뚝…세제개편 후 강남·서초 집값 꺾였다(종합))

그런데 상급지만 누르면 안 됩니다. 상급지가 주춤한 사이 수요가 중상급지와 외곽으로 이동하면 풍선효과만 생깁니다. 압구정·반포만 떨어지고 평범한 지역 집값은 계속 오른다면 대다수 국민은 아무런 혜택을 느끼지 못합니다.

그래서 특정 가격 이상만 때리는 방식이 아니라, 소득세처럼 모든 가격대에 낮은 세율부터 적용하고 집값이 비쌀수록 점진적으로 높아지는 누진 보유세가 필요하다고 봅니다. 전 가격대가 함께 안정돼야 합니다.

보유세를 올리면 영원히 세금이 늘어난다고 생각할 수 있지만, 집값이 내려가고 그 하락이 공시가격에 반영되면 과세표준과 보유세 부담도 다시 내려갑니다. 과열기에는 보유 부담을 높이고, 가격이 안정되면 세금도 자연스럽게 완화되는 구조로 만들면 됩니다.

집값이 전체적으로 내려가면 무주택자만 좋은 것도 아닙니다. 기존 1주택자가 상급지로 갈아타기도 쉬워집니다. 예를 들어 20억원 집과 40억원 집의 차이는 20억원이지만, 둘 다 20%씩 내려가면 16억원과 32억원이 되어 차이가 16억원으로 줄어듭니다. 상급지와의 절대적인 가격 차이가 작아지기 때문에 더 많은 사람이 주거 사다리를 이용할 수 있습니다.

물론 당장은 조세 반발이 있을 겁니다. 하지만 일부 보유자의 세금 반발과, 국민 다수가 평생 부담해야 하는 집값·전월세·대출 부담을 함께 비교해야 합니다. 전 지역 집값이 실제로 안정된다면 단기적인 조세 반발보다 훨씬 많은 국민이 혜택을 체감할 수 있습니다.

대신 소득이 부족한 고령·장기거주 1주택자는 매도나 상속 때 내도록 납부를 유예하고, 취득세·양도세 같은 거래세는 낮춰야 합니다. 보유비용은 높이되 실거주자의 이동은 쉽게 만들어야 합니다.

무엇보다 우리 자식 세대를 생각해야 합니다. 부모가 어느 지역에 집을 가지고 있는지가 자녀의 출발선을 결정하고, 열심히 일해도 집값을 따라갈 수 없다고 느끼는 사회는 오래 지속되기 어렵습니다. 결혼과 출산을 포기하게 만들고, 기업과 기술로 가야 할 돈이 기존 주택 가격을 올리는 데만 몰립니다.

공급 확대도 반드시 필요하지만 그것만으로는 부족합니다. 단기적인 반발이 있더라도 전 가격대의 집값을 함께 안정시키는 보유세 개편은 우리 자식 세대와 대한민국의 미래를 위해 꼭 필요하다고 봅니다.