우선 몇몇분들과 이부분에 대해서 대화를 했는데

의외로 많은분들이 잘못아시거나 오해를 하는분들이 계셔서

글을 쓰게 되었습니다

우선 대통령 이라는 신분에서 오는 선입견을 빼고 설명드리는게

좋을듯해서 일반인인 제가 대통령과 비슷한 거래를 하는 상황으로 설명 하겠습니다

(각자 본인의 사례라고 생각하고 사실관계를 보시면 될것 같습니다)

전세 보증금 7억 에 임대 중인 아파트를 

매매가 20억에 계약금은 4억을 받고 매매 계약을

체결합니다

계약 체결일 은 7월10일이고 잔금(16억)일은 10월20일 입니다

여기서 특약 사항 하나가 계약 내용에 첨부 되는데

매수인이  현재 사는집을 처분하고 그 처분대금으로 잔금을 해야하는 상황이라

잔금은 10월 20일에 지급할수밖에 없는 상황이지만 등기상 소유권은

두달정도 빨리 7월말경에 이전을 해달라는 조건을 제시합니다.

(대통령 케이스는 조합 설립인가 전에 소유권을 취득해야 조합원 자격을 얻는 상황이라 이런 특약이 있었지만

보통의 일반 매매에는 매수인이 잔금 지급 한두달전에 등기상 소유권 이전을 빨리 해야 할 이유가 없습니다

근저당 비용도 매수인 이 부담해야 하고 말소 비용도 매수인이 부담 해야 할 뿐만 아니라 등기상 소유권 이전 빨리해서

얻는 이익은 전혀 없는 게 일반 매매입니다.

그런데 이걸 갖고 앞으로는 집주인 대출로 집을 사면 된다고 선동을 합니다.  이런 선동을 알면서도 하면 악의적인 선동이고

모르고 하는것이면 안타깝습니다 )

집을 파는 매도인 입장에서는

현재 해당 아파트 점유는 임차인이 전세 보증금 7억에 점유하고 있고

매매 계약금으로 4억을 받았으니 11억은 안전하게 확보가 된 상황입니다

실제 미수금은 9억이고 등기상 소유권을 먼저 넘겨 준다고 해도

매매 계약서에 특약으로 "잔금 16억이 잔금일인 10월20일에 완납이 이행되지 않을 경우

본 매매 계약은 무효로 하고 무효인 매매 계약을 등기원인으로 매수인에게 이전된 소유권도 무효로 하고

매수인은 소유권을 매도인 에게 반환하는것에 협조하여야한다"

그리고 "계약금4억은 매수인의 잔금 미지급등 채무 불이행이 있을경우 위약금으로 하고

매도인이 별도의 손해가 있을 경우는 별도의 손해배상청구도 가능하다"

이정도 특약내용을 매매계약서에 첨부하면 굳이 근저당 설정까지 하지 않아도

매도인 입장에서 크게 걱정 할 것 없이 진행이 가능한 거래입니다.

그리고 통상적으로 잔금 지급 일전 등기상 소유권이전 이라는 부탁을 매수인 이 하는 경우에는

저 정도 특약은 매수인 이 감수 하는게 보통의 관례입니다

계약금 4억을 손해 보면서 잔금일 에 잔금을 미지급 할 매수인은 없다고 보는게 상식이죠

매도인 입장에서는 딱 하나 이런 계약을 진행 할 때 불안한 부분이

7월 30일 매수인 앞으로 소유권이 이전 된 이후부터

잔금일 인 10월 20일 까지 의 기간 중에 매수인 이 다른 3자에게 매도를 하거나

또는 은행 대출 근저당, 가압류, 가처분 등 다른 선 순위 권리를 해당 아파트에

설정하거나 팔아먹는 사기 짓을 할수도 있는 부분이 불안 요소로 남습니다.

그래서 그런 불안 요소를 해소하는 차원에서

선 순위 근저당 설정을 매도인이 해두는겁니다.

 

선 순위 근저당 설정이 되어 있으면 매수인 이 은행 대출도 불가능 하고

설령 이중 계약으로 매도를 할려고 해도 불가능하니깐요

그런 불안한 부분을 해소하는 차원에서 매도인이 근저당 설정을하고

소유권을 잔금일 이전에 이전해 주는거죠

그리고 이런 경우 매도인이 매수인의 편리를 봐주는 상황이라

근저당 비용등은 매수인이 부담 하는게 관례입니다

대통령이 매매한 아파트 거래는 이러한 상황입니다

따라서 대통령이 설정한 근저당을 은행 대출과 같은 성격의 대출로 과장해서

앞으로는 집주인 대출 받아서 집사면 되겠네 이런 선동을 하는 부류는

부동산 거래를 단 한번도 해보지 않은 사람이거나 알면서도 선동을 하는

부류는 상당한 악의를 갖고 선동을 하는거죠

끝으로 대통령의 이번 아파트 매매를

비판의 이유를 찾아서 굳이 비판을 한다면

근저당 부분이 아니라 토허제 지역에서 매수인의 실거주 요건을

맞추기 위해서 가계약은 2월에 하고 본계약은 7월에 잔금일은 10월에

진행하는 부분을 비판을 한다면 나름 이유있는 비판일수도 있다고

개인적으로 생각합니다

잔금일 한두달 전에 등기상 소유권만 빨리 갖고 오는건

일반적인 매매에서 매수인에게 아무런 실이익이 없는 거래입니다(대통령 아파트는 재건축이라는 특수상황)

그래서 이런 거래가 일반 매매 현장에서 흔하게 발생하지 않는 이유이죠

실이익이 없고 근저당 설정 비용 등은 매수인이 손해만 있는 거래를

자주 해야할 이유가 없으니깐요

최소한 국힘 지지자가 아니고 민주당을 지지하고 대통령을 지지한다면

잘못된 정보나 지식으로 비난은 하지 말자는게 제 생각입니다