클량분들께서 기본적인 개념 자체를 혼동하시는 분들이 많은 것 같아 몇자 적습니다.
1. 전세대출과 집값의 꾸준한 상승은 오히려 집값 억제에 도움이 됩니다.
이 문장을 이해하셔야 합니다.
사회초년생이 몇년 일해서 5천만원 정도를 모으면, 먼저 전세집으로 갑니다. 대출을 받아서요.
다시 몇년 모아서 30대가 되고 결혼 적령기나 그 이전이 되면, 첫 집을 삽니다. 대출을 받아서요.
결혼을 하고 자산을 합치면 자녀 교육이나 더 좋은 집을 위해 이사를 갑니다. 갈아타기죠. 대출을 받아서요.
계속 갈아탑니다. 그러다 은퇴할 때가 되면, 남아있는 대출을 상환하고 내가 가진 금액으로 변두리 20평대로 이사갑니다.
여기서 대출은 사라졌나요? 아니요. 계속 남아있었죠. 이게 핵심입니다.
기본적으로 대출은 갚으려고 빌리는게 아닙니다. 나의 원리금+이자상환 능력을 담보로 해서
집을 매수할 수 있는 기회를 "누구나" 받는겁니다.
그 대출로 발생한 이자로 다시 대출이 나가고 하는 형태로 계속 반복되는거죠.
그럼 이게 왜 집값 상승을 억제하냐? 결론은 간단합니다. 누구나 집을 살 수 있다는 믿음이 생기거든요.
저기서 정부가 정책으로 개입하지 않고, 주변 허름한 판자촌은 재개발로 개발되고, 신도시가 생기고 하다보면
집은 어느정도 생기고, 내가 돈 모아서 전세로 시작해서 꾸준히 모아가면, 나도 언젠가는 집을 살 수 있겠지.
즉 공포매수 심리 자체가 사라집니다. 기본적으로 부동산은 심리게임이에요. 왜냐? 주거영역이니까요.
여기서 많은 역할을 해줬던게 문통 이전의 "임대사업자" 들입니다. 현실적으로 사회초년생이 아파트로 전세를 시작하는건 쉽지않으니, 대학가 포함 빌라촌들이라던가 오피들. 얘들 때려잡으니 일단 전세가가 오릅니다.
내가 살고싶은 곳과 수요가 몰리는 곳이 다를때가 많죠. 특히 다주택자 노인들은 더 그렇습니다.
이분들은 내가 살고싶은 지역의 대형평형을 전세로 들어와서 살고, 핵심지 아파트들을 전세 줍니다.
그래서 핵심지 전세가격들이 나름 저렴하게 유지되던 것입니다. (기존)
두번째, 대출규제가 들어오고 공급대신 임대주택 얘기가 나오기 시작하면, 중하급지 가격이 오릅니다.
왜냐? 현금 10억 있는 사람들이, 생각보다 전세를 많이 살거나 총알을 장전하고 있는 가구들이 많아요.
내가 원하는 집 매수하려고 기다렸던거죠. 문제는 저렇게 규제한다는 얘기가 계속 나오면, "아 떨어지겠네" 라고 생각안합니다.
저렇게 규제를 해? 나 이제 집 못사는거 아니야? 라는 생각이 들고, 현금 10억에 내가 대출가능한 범위까지 최대한 대출받아서
15억 내외의 집을 매수때려버립니다. 이래서 중하급지 호가가 올라가는겁니다.
세번째. 대출규제가 역설적으로 버블 발생 가능성을 죽여버렸습니다.
무비판적인 대출과 소득증명없는 대출은 당연히 악이 되죠. NINJA 대출이라고 많이 들어보셨을거에요. 서브프라임때죠.
대한민국은 정부가 대출을 규제하기 이전에도, 주담대는 충분히 안정적인 상품이였습니다.
은행이 나보다 내 가계상황을 더 잘 안다는 말이 나올 정도죠.절대 내가 원하는만큼 안빌려줍니다.
대출규제가 들어오고 금액 상방 제한걸리고 스트레스 DSR 적용된 이후로는, 그것보다 대출이 더 잘 안나옵니다.
30억대 이상 아파트들은 사실상 올 캐시 매수만 가능하고, 그 이하도 대출의 비중이 많이 줄었습니다.
그래서 역설적으로 부동산 거품이 꺼져도 타격이 덜한 구조가 되었습니다. 어차피 부동산은 실물자산이니, 일시적인 호가 움직임을 버티느냐 마냐의 문제인데, 버틸 사람들만 매수하게 했거든요.
넷째, 집값은 올라야 합니다. 통화량 상승과 물가 상승에 맞춰서 오르면 그 정부의 부동산 정책은 성공한겁니다.
왜 집값이 떨어질 수 없느냐? 부동산은 실물자산이니까요. 화폐가치와 완벽하게 패깅되는 자산인데, 돈은 계속 뿌려지고 물가는 오르는데 집값은 떨어질 리가 없습니다. 즉, 정부의 역할은 공포심리를 최대한 죽이고 공급시그널을 줘서 화폐가치 사라지는 만큼 집값이 오르게 하면 되는겁니다. 문제는 지금, 화폐가치 이상으로 집값이 올랐다는 거죠.
기본적으로 부동산은 심리게임입니다. 필수적인 의식주니까요. 이걸 해결하는 가장 핵심적인 방법은, "너가 살 수 있을때 사" 입니다.
그럼 사람들이 급하게 매수하지 않습니다. 내가 원하는 것을 삽니다. 호가가 덜 움직입니다.
다섯째, 특정 성향의 정부에서는 이것과 정 반대로 가죠. 그 결과는 뚜렷합니다. 책도 있어요.
그런데도 계속 이런 정책을 움직이는건, 정부가 집을 매수하는걸 좋아하지 않는다는 것으로밖에 해석이 안되는거죠.
이상입니다.
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보고서야 많이 나오죠.
뭐...관점에 따라 평가는 늘 갈리겠지만
한국사람들 중국 일본을 약간 한수접고 보려는 시각이 좀 있는데, IT쪽은 거의 모든 분야에서 한국 앞지른지 꽤됐죠. 기초과학 공학분야도 마찬가지구요. 우리는 계속 전국민이부동산에 미쳐있는 동안 걔네는 체질개선 한지 꽤 됐죠.
2.대출로 발생하는 이자비용은 계산안하신 것 같습니다
결국 평생 부동산이 우상향한다면 말씀하신게 맞을수있지만
거품이 꺼진다면 역전세가 발생해서 피해자가 생길수있습니다
2. 원리금이라는 말을 모르시나요?
1. 싱가폴 국립대 부동산학과 이관옥 교수는 언더스탠딩 유투브에 나와서 전세제도와 담보대출 레버지리가 한국 집값을 올리는 요인이라고 분명하게 언급하였습니다.
그렇지 않은 근거가 무엇일까요?
커스텀 4님이 설명한 대출 내용은 1주택 1가구일 경우라면 이해가 됩니다만,
시세차익을 위해 전국민이 서울,경기 지역의 똘똘한 한채를 사려고 하는 서울,경기 집중화에 대한 부분은 빠져있고
갭투자를 위한 비거주, 다주택에 대한 부분도 빠져 있는것 같습니다.
제 주변만 하더라도 시세차익을 위해 전세, 담보대출을 이용하여 주요지역 분양이나 재개발 물건들에 투자했던 분들이 많습니다.
저는 청약제도도 다시 한번 들여봐야하는게 아닐까 싶습니다만 질문 포함 보시는 관점이 어떠신지요?
그리고 그게 아니면, 미국이나 선진국처럼 월급의 50%씩 태워가며 월세살면 됩니다. 정부가 이걸 원하면 정책의 방향성대로 잘 가고 있는거죠
그런데 앞으로 30억되고 40억이된다면 계속 오를수 있을까요
물가상승률정도로 오를수있게 하는게 정부의 역할이라고 봅니다
그래야 말씀하신대로 꾸준히 우상향하면서 계속 매수자가 생길테니까요
물가상승률 정도로 오를수 있게가 불가능한 전제죠.
"대부분"의 사람들은 물가상승률정도 수준으로 소득이 매년 오르겠지만,
"소수"의 사람들은 물가상승률을 훨씬 뛰어넘는 수준으로 소득이 증가합니다.
즉 소득에서 양극화가 발생하는데 집값이 물가상승률정도로 올라야 한다라는 이념은 말도 안되는 이야기입니다.
물론 여기서 말하는 "집값"은 "수도권 아파트" 한정이고,
"수도권 아파트"는 물가상승률을 훨씬 뛰어넘는 소득수준을 가진 사람들이 살만큼 정도의 한정적인 수량 밖에 되지 않습니다.
즉 수도권 아파트 가격은 물가상승률과 디커플링 되는 현상은 지극히 정상적이라고 봐야합니다.
본인 소득이 물가상승률 정도로 밖에 오르지 않는 사람들은 수도권 아파트는 못사는거구요.
한국처럼 자고 일어나면 몇억식 오르고 묻지도 따지지도 않고 전화로 타지역 아파트 매수를 하는 지경이면
전세자금과 담보대출이 가격 상승을 일으키는 주요 요소중의 하나 아닌지요?
나머지 설명하신 부분은 매우 일리있는 의견이라 생각됩니다만
1번 부분에 주장에 대해서는 과거 90년대초 2000년대초 까지는 그렇다 하더라도 국민모두가 아파트를 수익이 매우 좋은 투자 상품이고 돈 맛을 봤던 최근 10년 전후 로는 맞지 않는가 하는 생각입니다.
대한민국 대기업 연봉상승률이 물가수준에서 약간의 +알파이고 그나마 연말 인센티브로 숨을 쉬는 상황인데
님의 말씀데로라면 물가 상승의 몇십배를 넘는 서울,수도권 아파트 상승 가격에는 누가 매수를 해서 살아야 하는지 감이 안옵니다.
이런 상황에서 집이 몇년안에 몇억씩 오르지 않는다면 과연 대출을 무리하게 받아 집을 살지도 의문입니다.
보유세를 어마어마하게 낼테니까요
근데 그렇게되면 사회초년생이 전세대출을 시작으로 30억 이상의 집을 산다는게 모순 아닐까 또 생각이 드네요
모두가 월급 받는 직장인이라고 생각하시니 계산이 안되시는거겠죠.
한달에 작게는 수천만원, 많게는 몇억씩 버는 자영업자 혹은 사업가들이 얼마나 되는지 추산해보신적 있으신가요?
당연히 자영업자속에 전문직도 포함이고요.
상상 이상으로 돈 많이 버는 사람들이 많은게 현실이고, 어느 기점으로 부터 소득의 양극화가 엄청 벌어졌기 때문에 그 결과값이 집값으로 나타났을 뿐입니다.
그런 매수 대기자들이 무주택자면 집을 사고 유주택자라면 소위 상급지 진입을 노리겠지만
보유세 등의 세금부과와 향후 시세 상승이 제한되거나 큰 메리트가 없는 경우라면
거기에 맞게 더 이득이 되는 방향으로 집매수나 여유자금이 옮겨 갈 수 있는거 아닐까요?
그런 제약이 없는 상황이 오히려 몇십억으로 집값 상승을 더욱더 부추기는 요소도 될 수 있지 않을까요?
그래서 공감하며 재미있게 읽었습니다. 이따금씩 세금 잔뜩 매겨서 매물 튀어나오게 만들면 집값이 떨어지고 무주택자도 좋아할 것이다? 이런 의견이 보이는데, 여기엔 정말 동의하기가 어렵더라고요.
본문내용은 그냥 끼워맞추기고 근거도 없고 맞지도 않습니다
이명박이 전세대출을 만든뒤 집값을 펌핑했습니다
ps.회원정보를 보니 제가 쓸때없는 시간,데이터낭비를 했군요
이재명 정부가 규제·세금 카드를 꺼낼 때마다 시장은 매물 잠김, 전세·월세 부담 상승, 선매수 심리 같은 방식으로 반응해 왔습니다. 보고도 “이번에는 다르다”만 반복한다면, 정책을 믿는 게 아니라 그냥 믿고 싶은 것만 믿는 거죠!
그걸 이러고 있으니 처음부터 강경하게 하는게 맞지 않나 생각 드네요.
한방에 가는 경험을 좀해야 합니다
그러면 언론이든 어딘든 잘했다고 칭찬할지는 모르겠네요
40년 만기 대출이 생겨나길래, 70살, 80살까지 일해서 갚는건가?라는 생각을 한적이 있는데, 그게 아닌거네요.
한가지 궁금한건 통화량 관련해서, 국가 전체의 통화량이 증가 하더라도, 대출 규제(+금리 상승)로 부동산으로 흐르는 통화량이 일부 막히면 전체 통화량 증가 속도보다 부동산 가격 상승 속도는 좀더 디커플링 되서 움직일 수도 있지 않을까요?
(삼전닉스 같은 성과급이 부동산으로 흘러들오는 이슈는 있긴하겠지만, 대출로 인한 것에 비하면 상대적으로 크지는 않을거 같은데)
또 한가지는 집값이 상승함에 따리 대출금액이 커지고 이에 대한 원리금 상환 부담도 커질텐데, 시대가 지나 이걸 감당하는 능력?은 어디서 나오는 걸까요? 직장의 소득 증가분?
(예를 들어 2020년의 신입직장인과 2026년의 신입직장인을 비교해보면 집값는 많이 뛰었지만, 소득은 그만큼 뛰진 않있을거 같거든요.)