클량분들 논리가 거품이다 거품이다 거품터지면 빚더미 주택이라 붕괴될거다 하시는데요
우리나라만큼 주담대 안정적이고 깐깐하게 보는 곳이 없습니다
붕괴되면 결국 생초 디딤돌받고 산 10억 언더 아파트 라인들이 직접적으로 타격을 받는데요
이거 사갈 현금부자들은 오히려 널려서
혹시나 하락한다 치면 오히려 하락이 더 문제입니디
이거 좀 빠졌을때 싹 현금부자들이 사갈거거든요
마치 쉐도우복싱처럼 비판하시는 강남3구라던가 고가 라인들은 문통때부터 대출안나왔습니다 즉 레버리지가 저가주택보다 낮습니다 아주 안정적이고 사실상 현금거래입니다
15~30억은 최근에 주택대출 막혔는데도 매수수요가 꾸준하니 적절한 주담대 + 현금수요 몰린거라 안정적이구요
진짜 문제는 10억 언더와 지방인데 (여긴 금리는 낮아도 ltv 80%까지 해준적이 많아서) 이거 터지면 오히려 서민들한테 안좋습니다 6억짜리 4억까지만 빠져도 던지면 이거 현금부자들이 싹 사갈거거든요
그리고 지금 주택시장 대출 재정건전성 자체가 아주높습니다
대출규제 적던 시절에도 상환능력 아주 정확하게 봤습니다
은행이 나보다 우리집 재무상황 더잘안다는 말이 나올정도입니다
최근에는 신용대출도 막히고 스트레스 dsr로 대출나오기에
더 빡빡합니다
거기다 기본적으로 주담대는 담보대출이기에
은행도 손해볼게 없습니다
그래서 사람들이 이야기하는게
장기적으로 집값이 오름을 인정하고
맞춰서 오르면서 팔고 던지고 갈아타고
이걸 지극히 정상적으로 봐야한다는건데
규제해서 조이면 잡사지말자.. 가 아니라
내가살수있는거 무리해서라도 사자. 가 되버립니다
매수하는 과정에는 역설적으로 대출이 덜나오니
매수자의 재무건전성은 대출받을때보다 높습니다
정부에서 대출을 강력하게 조이기 시작한 것은
3년 남짓도 안되는 것 같네요.
최근 몇년간 풀 주담대+ 신용대출 + 사내대출 등
영끌해서 아파트 사들인 사람들도 많이 있습니다.
영끌 하려고 해도, 아무도 그렇게 안 빌려줍니다.
아...임대인 근저당같은 사적 대출은 어쩔 도리가 없구요.
빌리고싶어도 안빌려줍니다. 은행가서 내가 4억까진 갚을수있다고!! 외쳐봐야 은행이 너 3억. 하면 3억이 끝이죠. 그리고 그걸 조금만 여유롭게 계산해보면 6억까진 상환 가능한 사람들이 태반입니다. 그만큼 보수적입니다
실상은 정책적으로 부동산을 특히 고가, 초고가 부동산을 아주 튼튼한 자산 상품으로 만들어주고 있죠.
그때도 강남 서초가 상단에 있었지만 이렇게 뾰족하게 차이가 나지 않았었는데 말이에요. 어쩌면 다주택이 용인되었어도 마주했을 필연이지 않았을까 생각도 하지만요.
개인적으로도 방배 이편한3차나 롯데캐슬로제 같은 대형평형 only 단지가 애초에 최초 분양 당시에도 높은 분양가로 제대로 부자 타겟으로 만든 단지라 노후에 살고 싶긴 하더군요. 다만 바로 옆 방배5,6이 방배동 평당가 혈을 뚫어버리니 더 아득히 먼 이야기가 됐지만요.
방배본동, 4동 일대가 방배에서 아주 귀한 평지인건 덤이고요.
전세제도 + 주담대가 함께 시너지를 내서 지금의 문제들이 만들어 집니다.
전세주고 + 집 사고 + 전세주고 + 집사고 + 전세주고 + 집사고 ....
초기 자본은 10억인데 집은 30억 어치 살 수 있죠.
애초에 월세 제도였으면 불가능한 방법이죠.
집 값이 오를 때는 문제가 드러나지 않지만 집값이 내려가는 순간 대참사가 벌어집니다.
네, 완전히 가능하며 실제 대한민국 부동산 시장에서 매우 흔하게 일어났던(그리고 지금도 일어나고 있는) 일입니다.
이를 부동산 시장에서는 흔히 '갭투자(Gap Investment)'라고 부릅니다. 말씀하신 대로 전세 보증금을 지렛대(레버리지)로 삼아 끝없이 자산을 불려 나가는 방식입니다. 오히려 10억으로 30억어치를 사는 것은 꽤 보수적인 편에 속하며, 매매가와 전세가의 차이(갭)가 적었던 시기에는 10억으로 100억 원어치 이상의 집을 사는 것도 얼마든지 가능합니다.
솔직히 주택 매수매도 경험이 별로 없으신 것 같습니다. 경험해보셨다면 이런 얘기를 하실 수가 없거든요.
문재인 정부 이후에는 세금이 많아져서 힘들어졌다고 하네요.
잘 모르는 상태에서 정확하지 않은 답변 죄송합니다.
지금도 되는 줄 알았습니다.
그리고 그 시절엔 주택형태 불문 조정지역 2주택 이상부터 중과 쎄게 때렸죠.