집값 이야기를 해봅시다. 계속 오르는 집값 언제 내릴까요? 미래는 알 수 없지만 과거가 있으니 유추해 볼 수는 있죠.
쉽게 예측 가능한게 있고 그럴 수 없는게 있죠. 수요와 공급은 예측 가능합니다. 공급은 거의 확정적이죠. 인허가와 착공을 보면 되니까요. 서울의 공급은 줄어들고 있습니다. 그런데 서울 집값은 서울 공급으로 결정되진 않습니다. 항상 부족하니까요. 수도권, 즉 경기의 공급에 의존합니다. 그런데 경기도 공급 부족이 예정되어 있습니다. 수요는 유효수요와 가수요가 있는데요. 가수요는 말 그대로 원래 살 이유도 생각도 없었는데 사고 싶은 마음이 든겁니다. 오르면 사고 싶고 내리면 사기 싫은게 사람 마음이지요. 지금은 수요가 높은 시기입니다.
예측할 수 없는거는 정부 정책과 외부 변수입니다. 인터럽트 같은거죠. 정부 정책은 언제 어느 강도로 나올지 알수 없어요. 그래서 예측이 힘들죠. 외부변수는 더더욱 힘들죠. IMF, 리먼사태, 코로나 끝나고 갑작스런 금리인상 등.
예전에는 이런 패턴이었습니다. 가수요가 붙고 공급이 못 따라 갑니다. 수급 불균형으로 가격이 계속 오릅니다. 가격은 천정부지로 오르고, 외곽 지역까지 퍼집니다. 1층, 한동 아파트, 비아파트까지 전부 오릅니다. 끝없이 오르다 더 이상 매수가 붙질 못합니다. 그래도 내리진 않아요. 그러다가 외부 변수가 나옵니다. 그럼 폭락이 오는거죠. 거의 이런 패턴이었습니다.
여기서 중요한게 정부의 역할입니다. 과거 상승기엔 여지없이 진보 정부가 들어섰습니다. 보수는 하락기에 정권을 잡았으니 운을 타고 난거죠. 그렇다고 단지 운만 따랐던건 아닙니다. 진보정권은 강력한 수요 억제책을 꺼냅니다. 일정부분 필요합니다. 그러나 수요 억제 정책은 유효 수요를 뒤로 미룹니다. 수요가 쌓이고 쌓이다가 급격히 분출되는거죠. 서서히 오를 가격을 폭등으로 만들죠. 규제지역을 점차 넓히면 수요를 앞당기기도 합니다. 다음 규제지역이 예상되는거죠. 그럼 수요가 앞당겨지기도 합니다. 이번 동탄 급등세가 이겁니다.
공급 정책은 더 큰 문제를 낳습니다. 공급은 필연적으로 가격 상승을 유발합니다. 택지개발, 정비구역 규제 완화 등이 공급 정책인데요. 가격 상승을 용인 할 수 없는 정부는 공급을 줄입니다. 타오르는 불에 기름을 붓는 격이지요. 진보 정부의 부동산 정책은 상승기에 더 큰 거품을 만들어 내고요. 결국엔 파멸적 붕괴를 맞이합니다. 그 중에 피해자도 많이 생기고요. 이익을 크게 취하는 사람도 있게 됩니다.
이번에는 다를 수도 있습니다. 과거가 그랬다는겁니다.
삼겹살 1인분 200g 도 아니고 160g 에 2만원 시대입니다...
내릴까가 아니라 상승 안정화 가 맞지 않을까 싶습니다.
둔촌주공때문에 만든 실거주 입주 유예 3년 법안은 민주당 발의입니다.
국짐은 실거주의무 폐지를 주장했지만,
민주당이 최초엔 거부했고 총선 앞두고 한 발 물러서서 법안 발의했죠.
https://naver.me/xUFUXZ9f
26일 정치권에 따르면 민주당 원내대표 지도부와 국회 국토교통위원회 소속 의원들은 실거주 의무가 시작되는 시점을 현행 '최초 입주 가능일'에서 '최초 입주 가능일로부터 3년 이내'로 바꾸는 방향으로 주택법을 개정하기로 의견을 모았다
윤석열 대통령은 지난해 12월 19일 국무회의에서 "실거주 의무를 폐지하는 '주택법 개정안'이 아직 국회를 통과하지 못하면서 우려가 커지고 있다"며 "임시 국회에서 처리될 수 있도록 논의를 서둘러주시기를 당부드린다"고 공개 요청했다.
당시만 해도 민주당은 실거주 의무가 사라지면 투기 수요를 자극할 수 있다며 개정에 반대하는 입장을 분명히 했다. 하지만 지난해 부동산 경기 침체로 분양시장이 급격히 얼어붙은 데다 4·10 총선을 앞둔 상황에서 야당 내에서 기류가 변화한 것으로 보인다.
민주당 원내 핵심 관계자는 "민주당이 실거주 의무를 폐지할 수 없는 입장이어서 우리가 양보할 수 있는 최대한이 실거주 의무 3년 유예"라고 이야기했다. 이제 여당이 응답해야 하는 차례라는 입장이다.
그 땐 김진태 ㅂㅅ이 쏘아올린 PF사태로 인한
연쇄도산을 막는다는 명분이라도 있었죠
저 잔금 대출 유예야말로 딱 표 보고 움직인 사례죠.
짐승들도 먹을 것과 살 곳이 생겨야 새끼를 낳고 인간도 동일해요
부동산이 내리기 힘들면 전체적인 노동소득이라도 오라면 되는데 그것도 쉽지않죠.
그럼 결국 부동산을 구매할 정도로 충분한 노동소득을 벌 수 있는 직업에 몰리게 되는데 그것이 의대였고 엄청난 사교육이 필요하고 결국 부모의 부에 따라 결정이 되었죠. 기초과학이나 공대 등 다른 분야에도 인재가 필요한데 재수삼수이상해서 의대가고 카이스트 포스텍은 자퇴비율이 최고이고 심지어 서울대 의대 가장 많이 보내는게 서울대라는 말이 있을 정도로 서울대 의대 외 학과학생들도 다 의대 러쉬죠.
아무리 인공지능과 로봇이 일을 한다해도 세대교체가 안 되면 국가의 미래가 없죠. 국가산업의 문제 뿐만 아니라 기대수명은 점점 길어지고 연금 받을 사람들은 많은데 낼 사람은 없구요.
부동산도 잘 모르고 사회 돌아가는 것도 잘 모르는 저도 부동산의 지나친 상승의 문제를 심각하게 보는데 전문가들이 보기에는 더 많은 문제를 말할 수 있겠지요
정부가 무능하다고해서 집을 투기대상으로 보고 올린 사람들의 말이 맞거나 합리적이다라고 말할 생각도 없습니다.
비난을 받아야 할 대상들이 자신들이 더 정당하다고 외치고 부끄러움을 모르는 사회가 건강할까요.
2025 년 기사에 억대연봉이 상위 7% 로 집계되었고 2026년 기사에서는 150만명이라고 합니다. 맞벌이 부부 합산 연봉 2억 이상은 기자들이 그럴싸하게 지어낸 얘기가 아니라 현실이에요. 당연히 의대만의 얘기도 아니구요. 맞벌이 연봉 2억 이상이 대출받아서 15억-20억 집 사겠다는데 대출 안 내주는 것도 문제 아닐까요? 그 사람들은 투기꾼들인가요?
물론 의대가 더 빠르다는 것도 맞고 의대 쯤 가려면 사교육 및 부모의 부가 좌우하는 부분이 큰 것도 동의합니다만 그 종착지가 의대라는 건 한국에 국한된 얘기이구요. 막상 삼전 하닉 성과급 몇 억 준다니까 삼전 하닉 가야겠다/보내야겠다 가 아니라 니들이 뭐가 그렇게 잘나서 받냐 주주들한테 내놔라 하는 것도 사실이죠. 우습게도 해외 기업들이 인재 채용한다고 삼전 하닉에서 끌어가면 그런 일시적 성과급은 아무것도 아닌 수준으로 줄텐데 말이죠. 역설적으로 21세기 사농공상 마인드로 의사 변호사 판사 등 그 사짜 돌림이 아니면 큰 노동소득을 버는 걸 이해하지 못하는 게 한국사회니까 의대에 몰리는 겁니다. 수능 2등급 3등급 받아도 (심지어 수능 등급과 관계없이) 연봉 3억 받을 수도 있는건데 한국 사람들은 인정하지 않죠. 개발자들 평균 연봉이 1억이고 엘리트급 인재들 연봉 3-5억부터 시작하면 그 때도 엘리트들이 의대를 갈까요?
여튼 의대 얘기는 잡설이고 결국 K자 경제의 폐해인데 국제적인 문제이고 한국만의 문제는 아닙니다. 슬프게도 양극화는 국제 트렌드에요.
집이면 다 포함하는건지 빌라 독채 등등 포함인지 아파트만 따지는건지 전국구인지 수도권인지 강남 마용성인지 명확하게 선을 긋고 논의를 해야죠
전쟁 나거나 다시 IMF, 리만브라더스 급 사태 오면 내릴수도요
거의 없어 보입니다.
하지만, 인구도 계속 줄어 들고 있으니,
30-40년간 장기간 우하향 할 것 같네요.
매년 물가상승률 이하로
10년 이상만 아파트 가격이 유지하면,
그 후에는 사람들이 일본 처럼 주택은
투자 가치는 없는 것이고,
자동차 처럼 새집에 살다가 나중에 중고로 팔면
중고차 가격 내려 가듯이
새집은 인기 있겠지만,
중고 주택은 잘 거들떠 보지 않게될 것 같네요.
인구가 줄어들면 더 서울로 몰려들겁니다.
일본도 ‘부동산 불장’… 도쿄 집값, 1년새 9% 올라 평균 ‘1.4억엔’
https://www.munhwa.com/article/11608011
도쿄 팔면 미국 산다고 했습니다. 일본이 잃어버린 30년때 레버리지가 훨씬 심했고 한국 부동산은 서브프라임 모기지보다 훨씬 안전한 상황입니다. LTV 에 DSR 에 이제 스트레스 DSR 도 적용하고 구매가격으로 주담대 한도까지 막는데 부동산에 레버리지가 "많이" 껴 있다는 주장은 왜 계속 나오는 건지 모르겠네요... 그나마 복병이 전세제도, 특히 전세자금대출인데 현재 전세율 + 전세자금대출 한도 콤비를 생각하면 은행돈은 LTV 기준 몇프로나 될 지 모르겠습니다. 심지어 고가 아파트일수록 더 적구요.
도쿄는 이제야 잃어버린 30년전 집값을
넘어가고 있습니다.
1991년 집값이 반이하 가격으로 폭락을 하고,
2012년 까지 약 20년이상 하락 내지는 횡보를 하고,
2013년 이후 회복세로 돌아선후
10년이 지난 2023년 버블전 가격이 되었습니다.
버블 시기에 도쿄의 주택 가격은
전국 평균 보다 두배 가까이 높게 올랐으며,
버블 붕괴시에 하락폭도 상승폭 정도로
가파르게 하락했습니다.
그리고, 도쿄는 엄청 넓고,
주택 종류도 아파트, 빌라, 단독주택 위주인
우리 나라 보다는 휠씬 다양합니다.
당장은 지방에서 외진곳이 폭망급으로 떨어지는게 시작일것이고
서울과 수도권중에서 핵심 지역은 지금 인구의 주축인 60년대 70년대생들이 생을 마감하신 분들이 많아질때 시작될것 같아요
슬프네요
민주당이 정권 잡으면 집값 오릅니다.
재개발.재건축을 통한 공급은 멸실에 따른 이주수요가 발생하여 한시적으로 가격상승이 유발되는 건 맞지만
택지개발을 통한 공급이 왜 가격상승을 유발하죠?
수요을 유효수요와 가수요로 구분한 걸 보면... 이광수씨의 논리를 배우신 것 같은데...
그분이 이번 정부의 부동산 정책을 망치고 있어요. 전문가 아닙니다.
서울 외곽 노도강 금관구는 인플레이션만큼 오릴 것 같네요