작년 연말에 올렸던 글인데 다시 한번 올려 봅니다.

서울 부동산을 해결하려면 공공임대를 많이 지어야 하느니 집은 Buy가 아니라 Live니 하시는 분들이 아직도 많으신거 같아 다시 올립니다. 

SLR 클럽 펌글입니다. SLR 클럽을 하지는 않는데.... 얼마전에 우연히 읽어보고 공감되는 부분이 많아 가져왔습니다.

원문에서는 좀 거슬리는 표현이 몇개 나오는데 자체 심의해서 삭제 & 수정했습니다. 

1. 제가 여러 번 이야기했던 주제이지만, 최근 이야기되는 대한민국 부동산 급등 문제의 근원은 “주거안정성 부족” 이 아닙니다. 근원적인 문제는 거의 모든 사람들이 “샀을 때 오를 집” 을 사고 싶어한다는 겁니다. 두 문제는 성격이 확연히 달라요. 진짜로 살(live) 집이 없어서 고통받는 게 아니라, 남들이 돈 버는게 배아프다는게 사실 우리나라 주택 이슈의 핵심입니다. 24평 30억짜리 잠실 엘스 리센츠 트리지움이라는 아파트 단지 바로 앞에 삼전동이라는 큰 빌라촌이 있어요. 엘리트 아파트와 같은 학교 다니고, 잠실 인프라 똑같이 이용가능한데 여기는 5억이면 살 수 있는 집 많습니다. 인테리어 풀수리 1억에 평생 유료주차장 끊어도 6.x억이면 엘리트 24평이랑 유사한 주거조건을 만들 수 있음에도…. 이거 아무도 안 삽니다. 아무도 안 사니까 같은 동네인데 5억밖에 안하죠. 왜? 사람들이 원하는게 “가격이 오를 수 있는 집”이니까요. 국민 대다수에 너무 강하게 나타나는 편향이라 아무도 부정할 수 없을 겁니다. (본인은 아니라구요? 님 빼고 다들 그렇게 생각하니까 바로 옆동네 똑 같은 24평 집이 30억 vs 5억으로 차이나는 겁니다.) 진짜로 buy가 아닌 live 할 수 있는 집을 원하시면 이런 거 사서 예쁘게 수리하고 행복하게 잘 사시면 됩니다. 근데 아마 대부분 안할 거에요….
“사서 오를 만한 집”을 사고 싶어하는 사람들한테, 토지환매형 분양주택이니, 지분공유형 공공임대니 드밀어 봐야 아무 효과가 없습니다.


2. 물론 사회 최약자들을 위한 주거복지는 필요합니다. 장애/사고 등으로 노동능력을 상실한 사람이라도 길에서 자게 할 순 없잖아요. 기존에 운영하던 것 처럼 국가가 영구임대/청년임대을 내실있게 운영해야겠죠. 근데 이 문제는 지금 이야기되는 집값 안정과는 완전히 다른 문제입니다. 서로의 시장 영역을 간섭하지 않습니다. 반포아파트가 70억에서 35억으로 떨어진다 한들, 영구임대 사는 사람이 그걸 매수할 가능성은 없고, 내 집 마련을 원하는 사람보고 영구임대 들어가서 살라고 해 봐야 코웃음도 안 칠 겁니다. 편의상 분양시장 / 공공임대시장으로 구분해서 보죠.


3. “집값 상승” 이 문제라면, 공공임대를 많이 짓겠다고 해 봐야 전혀 틀린 답입니다. 분양시장을 크게 열어줘서 압력을 빼는 것이 제일 정확한 정답이죠. (꼭 완공/착공 될 필요도 없습니다. (선)분양만 해도 압력은 빠집니다.) 재개발/재건축하면 집값 더 오르지 않냐? 라고 반문하는 분들 많은데, 예 맞습니다. 재건축 한 그 단지는 당연히 오르죠. 하지만 전체적인 압력(유휴자금/주택수)은 빠집니다. 시중에 풀린 돈을 담아주는게 압력빼기의 핵심입니다. 자꾸 정부에서 소셜믹스니 뭐니 해서 재건축 하면서 임대 주택 뜯어내지 마세요. 그냥 돈으로 받아서 딴데 임대주택 지으면 훨씬 더 많이 공급 가능하기도 하고, 재건축 조합원들도 차라리 돈으로 내는 걸 선호할 것이고, 일반분양 늘어나야 압력도 더 많이 빠집니다. 인구가 줄어드니까 집값이 떨어질 것이다? 서울에는 해당 없습니다. 20년동안 서울인구는 1050만에서 930만으로 120만명 가까이 줄었지만 집값은 세배가 되었죠. 돈(시중 유휴자금)이 빠져야 압력이 빠지는 겁니다.


4. 유주택자 규제하고 세금폭탄 먹이면 뱉아내는 물량으로 가격이 싸지고, 무주택자가 그걸 사서 행복하게 살 것이다?
이게 제일 큰 환상입니다. 위에 2번에서 대한민국 대부분의 국민들은 “가격이 오를 집”만 사고 싶어한다고 했죠? 집값이 현재가격에서 반값으로 떨어진다해도 집은 엄청나게 비싼 재화입니다. 평생모은돈 + 30년대출을 껴야 살 수 있는게 집이죠. 세금폭탄 먹여서 집값이 떨어지면 과연 무주택자가 “떨어지고 있는 그 자산”을 평생모은돈 + 빚내서 살까요? ㅎㅎㅎ 안 삽니다. 더 떨어질 것 같거든요. 이명박근혜 때 10년동안 안 오르고 미적거릴 때 다들 안 사셨잖아요? “안 오르는 집이니까”

하락장에 집 사는 사람들은 다주택자나 기존에 주택 매수 경험이 많은 사람들이 대부분입니다. 이 조차도 단기간에 급락하기는 어려운 구조에요. 아시다시피 아파트시장은 철저하게 급나누기가 철저하게 진행되어 있는 시장입니다. 반포 집 한채가 10%가 빠지면 (이정도 가격대에서는 10%만 빠져도 5억 빠지는 겁니다.) 그 집 노리던 잠실 살던 누군가가 그걸 낼름 메꿉니다. 그 잠실 집은 강동/하남에서 잠실 노리던 누군가가 잽싸게 메꿀거구요. 과연 사람들이 반값까지 떨어질 때 까지 기다릴까요? (부동산 갈아타기 잘 한 사람들은 하락장에서 갈아타서 자산 쌓은 사람들입니다.) 이런 구조 때문에 하락은 (상승장 대비) 엄청 느린 속도로 진행되는 경우가 많습니다. 사실 빠지는 비율로만 보면 최외곽지 비인기 지역들이 더 박살나죠. 받아줄 사람이 없는 건 오히려 이쪽입니다…


5. 다주택자는 주택시장에 꼭 필요합니다. “1가구 1주택” 슬로건은 정치적으로 오염된 큰 환상입니다.
서울경기 주택보유율이 한 50%쯤 되죠? 나머지는 임대를 살고 있는 겁니다. 이 중 국가가 운영하는 공공임대주택의 비중은 5% 남짓. (사실 이 중 대부분은 영구임대/청년임대 13평 10평짜리 주택들이 대부분이고, 성실히 경제활동을 하는 3-4인 가구를 위한 임대주택은 거의 없습니다.) 서울경기 임차인들 대부분은 다주택자가 보유한 주택에 세들어 살고 있는 거죠. 다주택자가 없으면 이 사람들 어디서 살까요? 그거 임대인 괴롭혀서 뱉게 만들면 임차인들이 매수해서 행복하게 살거다? 제가 말씀드렸죠. 사람들은 “오를 집” 아니면 안 산다니까요. 잠실새내역 근처 빌라 5억인데도 안 산다구요. (심지어 전세사기 물린 사람들 전세금 대신 임차해서 살던 빌라로 받으라고 하면 대부분 싫어해요. 오르지도 않을 빌라 매수해서 소유하기 싫거든요) 그리고 사회초년생 신혼부부는 애초에 모은 자산이 없는데 무슨 돈으로 집을 사나요? 초년에는 다 임차로 시작하는 거고 이 임대주택 95%는 결국 다주택자가 공급하고 있는 겁니다.

모든 가구가 1가구 1주택을 골고루 나눠가진 한국을 생각해 봅시다. 부산에서 자란 애가 서울로 취직을 했어요. 서울놈 하나가 부산으로 손들어서 내려가지 않으면 부산놈은 서울로 이사 못갑니다. 전국민 1가구 1주택이니까요. 삼식이네 애가 더 태어나서 같은동네에서 방 네개짜리 집으로 옮기고 싶어요. 방네개짜리 가진 오식이가 방 세개짜리 사는 삼식이랑 맞교환 허락 안해주면 이사 못 갑니다. 부모님과 같이 살던 대학생 민서는 누군가 하나 죽어서 집이 비기 전까지는 독립해서 가구를 못 꾸려요. 모두가 1가구 1주택이니까요. 사실 지구상에 이랬던 나라들이 몇 있죠. 북한이라던가, 차우체스쿠 시절 루마니아라던가…. 사람들의 다양한 거주 환경 변화/이주를 생각하면 버퍼로서의 빈 집이 꼭 필요하다는 생각이 들죠? 이 역할을 하는게 다주택자고 임대시장입니다.

다주택자는 꾸준한 공급 유지를 위해서도 필수불가결한 존재입니다. 주택하락기에도 집을 사서 신규공급이 망하지 않게 하는 사람들도 결국 다주택자고, 주택상승기에 집을 팔아서 그나마 기축공급을 해 주는 것 역시 다주택자입니다. 무주택자는 주택하락기에 집을 사지 않고, 1주택자는 주택상승기라고 자기 사는 집 한채를 팔아버리지 않습니다. 시장을 돌아가게 하는 윤활작용은 오직 다주택자만이 하는 겁니다.


6. 지방집값은 안정되었으니 문제가 없는가?
가격만으로 보면 절대 안 오르고 있으니 안정된 것 처럼 보이죠. 30년 동안 이 상태가 지속되면 지방에는 썩파트만 남고 완전히 슬럼화됩니다. (상당수는 외국인 노동자들이 채우겠죠?)
절대 안 오르니 사람들이 사지를 않고, 사람들이 사지를 않으니 건설사에서 지어서 팔 일도 없거든요. 절대 오르지 않는 집값은 지방 부자들의 탈출을 더 가속화시키는 요인이기도 합니다. 지방은 완전히 망하고 서울집값은 더 올라갑니다.
주택과 인프라의 수명은 어느정도 정해져 있고, 돈이 들어가서 집값이 적당히 올라주고 꾸준히 개발해주지 않으면 모든 동네는 슬럼화됩니다.

7. 전세는 우리나라에만 있는 사악한 제도이다?
우리나라에만 있는 건 사실. 그럼 왜 우리나라에만 이런 제도가 생겼을까요?
한국전쟁 이후 전 국토가 황폐화되고, 쌓아논 자본도 전무한 상태에서, 도시화는 급격히 진행된 한국의 역사적 배경을 봐야 합니다. 돈이 있어야 큰 규모의 주택사업을 할 수 있는데, 정부도 기업도 가계도 그런 큰 돈이 없죠. 땡겨쓸 수 있는 사금융까지 다 땡기다 보니 생겨난 게 결국 전세라고 보면 됩니다.

위에 말했듯이 주택시장에 거주이전의 유동성를 가지기 위해서는 임대주택과 임대자는 꼭 필요합니다. 자본축척이 되어 있는 나라에서는 오래전부터 부동산 개발업과 공급자 금융이 발달해 있습니다. 큰 자본을 가진 큰 규모의 부동산 개발업자나 정부가 본인자금+여신을 통해 땅을 사서 집을 짓고, 천천히 십수년에 걸쳐 월세를 받아 수익을 창출하는 모델이 일반화되어 있죠. (큰 돈 들여 공장을 짓고, 십수년에 걸쳐 투자금을 회수하는 모델과 유사합니다.) 이런 회사들은 부동산 불경기에도 지속적인 공급이 가능합니다. 불경기니 땅이 싸고, 동원할 수 있는 건설업체도 훨씬 유동적으로 고를 수 있으니까요. 쌀 때 (경기 나쁠 때) 지어서 장기적으로 수익회수가 가능한 모델입니다.

우리나라에는 이런 큰 개발업자도 없고, 공급자를 위한 금융도 없습니다. 삼성물산, 현대건설 이런데는 “건설”회사이지 개발업자가 아니고, 자체적으로 땅을 사서 집을 짓고 긴 시간 동안 회수하는 금융장치도 전혀 없어요. 이런 구조에서는 단기 PF 금융을 통해 고금리로 자본을 조달해서 속도전으로 집을 짓고, 분양과 동시에 모든 수익을 걷어들이지 않으면 사업이 바로 망합니다 선진화된 장기회수 임대시장이 생길 수 없고, 분양과 동시에 완판되어야 사업이 유지가능하죠. 이것 때문에 로또청약이라는 서울 핵심지 일부 단지를 제외하면, 전세를 낀 등기가 없으면 신규 공급 사업의 난이도가 엄청나게 높아집니다. 더 나쁜 건 부동산 불경기에는 (지어봐야 즉시 완판이 어려우니) 공급 사업 자체가 안된다는 겁니다. 불경기 때 안 짓다 보니, 금새 공급이 줄어들고, 이게 쌓여서 집값이 폭등하면 그 때서야 사업성이 개선되어 공급이 가능해집니다. 시장가격의 진폭이 훨씬 심할 수 밖에 없는 구조입니다. (떨어졌다가 급등하고 떨어졌다가 급등하고…) LH라고 뭐 다를까요? 자본도 없고 장기저리 공급자 금융 없는 건 LH도 마찬가지입니다. 지어서 바로 분양해서 팔지 않으면 LH적자가 눈덩이처럼 불어날 수 밖에 없죠. 이런 사업구조는 기본적으로 유지가 안됩니다.

이런 주택공급 환경에서 전세를 없애면? 공급 사업 자체가 안 됩니다. (대규모 신축 단지에 전세입주가 전혀 없는 상황이 상상이 가시나요? ㅎㅎ) 선진화된 부동산 개발업과 공급자 금융을 도입해서 서구 선진국처럼 공급체계를 만드려면? 결국 이 정도 규모의 사업을 감당 가능한 대기업들에게 시장을 열어주고, 장기저리 공급자 금융을 만들어 주고, 대기업에게 월세 장사하라고 허가해 주면 됩니다. 소위 진보 지지하시는 분들 이거 심정적으로 쉽게 동의가능하신가요? 이것도 아니면 LH가 집 지어서 월세 장사하는 건? 세금은 엄청 꼬라박고, 대다수 한국 사람들의 눈높이(오를 수 있는 집… 하악하악)에 과연 만족을 시킬 수 있을까요? 전세 없애려면 주택공급 모델 자체가 바뀌어야 하고 월세화로 전환되는 건 필연적입니다. 핵심지로 갈 수록 소수의 자가보유자들과 월세자로 나뉜 세상이 오겠죠. 사실 선진국들이 다 이렇게 삽니다. 동의못하시겠지만 한국은 경제규모 대비 도시 주거비가 엄청나게 싼 축에 드는 나라라는 걸 아셔야 합니다.


8. 대출제한으로 집값을 잡을 수 있다?
대출제한은 초단기 극약처방일 뿐, 절대 오래 지속될 수가 없습니다. 위에 설명 보셨죠? 우리나라는 분양 완판이 안되면 주택공급이 안되는 나라입니다. 공급자 대출도 고금리 PF밖에 없는데, 수분양자에게도 대출도 없고 전세도 없다? 공급이 불가능합니다. 이게 쌓이면 결국 폭등의 원인이 되죠. 애초에 장기간 유지 가능한 정책이 아닙니다. 이런 식으로 극약처방 남발하고 나서 집값 상승세가 둔화되면 (부동산 불경기가 오면) 공급이 안 되고, 그러면 대출 풀 수밖에 없습니다. 이러다보면 또 어김없이 폭등장이 찾아오죠.
애초 자본주의 경제체제 자체가, 여신을 통해 미리 자본을 조달해서 큰 사업을 일으키고 천천히 갚아나가는 것을 기반으로 세워진 체제입니다. 삼성전자한테 영업이익 차곡차곡 현금 다 모아서 반도체 공장 지으라고 했으면 이만큼 클 수 있었을까요? 집도 마찬가지입니다. 개인이 구매하는 것 중 가장 비싼 재화가 집인데 대출 없이 사는 게 말이 안 되죠. 선진국들 대부분은 LTV 80%이상의 대출로 집을 사라고 권하는 나라들이 대부분입니다. 집을 산 사람들이 직장도 덜 그만두고, 복지비용도 덜 소모하고, 애도 잘 낳아서 기르니까요.


9. 한국 정부가 부동산 조절에 실패하는 이유
맨해튼 아파트가 천억에 팔렸다고 미국 사람들이 분노하나요? 이상하게 한국 사람들은 원베일리 70억에 팔렸다고 하면 분노합니다. 내가 사는 거와는 아무 관계가 없는데 말이죠. 세금만 잘 내면 되는건데. (이재명 대통령 대선 후보 당시에도 이런 입장이었지 않나요?) 오히려 한국은 빈부에 따른 주거환경이 굉장히 평등한 편이에요. 70억짜리 원베일리나, 7억짜리 경기외곽 신축이나 구조는 별반 다르지 않으니까요. 서로를 비교하고 잘되는 놈 배아파하고…. 이러다보니 국민들이 너무 단기 극약처방에 열광합니다. 대출 없애고, 토허제 먹이고, 세금 폭등시키고….. 한국 정치인들이야 원래 표만 되면 뭐든 하는 인간들이죠. 저런 극약처방 남발해봐야 무주택자 화풀이만 될 뿐, 그 세금 주거복지에 쓰이지도 않고, 무주택자의 거주환경이 개선되지도 않습니다. 

핵심지 집값은 결코 싸지지 않습니다. 통화량은 크던 작던 경제성장에 따라 장기적으로 우상향하고, 공급은 앞으로도 들쭉날쭉 할게 뻔한데. 저는 서울경기 핵심지에서는 앞으로도 안정적인 주택공급, 주택가격 안정이 불가능하다고 봅니다. 1주택 보유는 외곽으로 밀려나지 않기 위한 최소한의 보장책이에요. 그리고 어찌되었건 주택을 보유해서 플레이어가 되어야 현실성 있는 눈으로 정책과 시장을 바라보는게 가능해 집니다. 여러 게시판에 보면 등기 한번 안 쳐보고 분노만 가득찬 사람들 많습니다. 이 사람들 말은 걸러들으셔야 해요. 이런 사람들 말에 귀기울이면, 절대 경제적 자유, 안정적이고 만족스러운 주거를 이룰 수 없습니다.