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- 모둔 국가에서 부동산 정책을 수없이 펼치고 행핬을텐데, 그 중 성공했거나 효과를 보고 있는 “사례”가 과연 있긴 하는 건지 매우 궁금합니다.
”이래서 안된다, 저래서 실패한다, 그래서 정권바뀐다“ 이런 이야기들만 난무하는 것 같습니다.
각 국가적 또는 지역적으로 펼쳐진 정책 중이라도 그래도 효과적이라는 평가를 받은 정책이 있었다면 그 수많은 전문가(?) 분들이 인용하고 널리 알려졌을텐데... 딱히 없는 것 같아, 의견 구해봅니다 ~
* 종합적/전방위적인 효과 사례가 아니더라도, 개별(툭정)목적 사례도 좋은 참고가 될 것 같숩니다~
그당시 200만호, 분당/일산 긴도시 대대적이었던 기억이 납니다.
구체적 효과는 어떤게 있었울 까요?
- 아파트가격 억제? 전월세 가격 안정?
- 세금 동결? 감면?
1. 아파트 가격: 확실한 하락 및 장기 안정
입주가 본격화된 1991년을 기점으로 아파트 가격이 하락세로 돌아섰습니다. [1, 2]
공급 폭탄 효과: 5년간 주택 재고를 약 30% 늘리며 매매 수요를 완벽히 흡수했습니다.10년의 안정기: 1991년부터 1990년대 후반 외환위기 전까지 서울과 수도권 집값이 전반적으로 안정세를 유지했습니다. [1, 2]
2. 전월세 가격: 제도 개정으로 초기 폭등 후 안정
1989년 주택임대차보호법 개정(의무 임대 기간 1년 → 2년 연장)이 변수였습니다. [1, 2]
초기 부작용 (폭등): 집주인들이 2년 치 인상분을 한 번에 올리면서 1989~1990년 사이 전세 가격이 단기 폭등했습니다.사후 안정: 1991년 말부터 분당, 일산 등 1기 신도시 입주가 쏟아지면서 전월세 시장도 비로소 안정을 찾았습니다. [1, 2, 3]
3. 세금 정책: 감면 없는 '투기 억제형 강력 증세'
당시 정부는 세금을 깎아주기보다 부동산 불로소득을 환수하는 '토지공개념 3법'을 도입했습니다. [1, 2]
토지초과이득세 부과: 개발하지 않은 땅값만 올라도 상승분의 최고 50%를 세금으로 징수했습니다.택지소유상한제 실시: 가구당 일정 면적(약 200평)을 넘는 택지 취득을 제한하고 부담금을 매겼습니다.개발이익환수제 도입: 개발 사업으로 얻은 이익의 일부를 국가가 강제로 환수했습니다.(참고: 이 제도들은 이후 90년대 말~2000년대 초에 헌법불합치 및 위헌 결정으로 대부분 사라졌습니다.)
첨언하면 이 게시판에서 대출확대 주장하시는 분들이 있는데 현재 서울 경기 공급이 비탄력적인 경우 대출확대하면 부동산 가격은 더 올라갑니다. 전세2+2 현재 정책도 서울 경기 공급확대 없음 가격안정화가 힘듭니다.
혹시 해외 사례는 언급이 없었나요? 흠...
0기 신도시 강남
1기 신도시 분당. 고양
정도만 성공 사례죠.
100년이 걸려도 좋으니
수도 이전하고 서울은 구도심으로 만들어야 합니다.
분당/고양 이 효과적이어ㅛ다면 구체적 효과눈 어떤게 있었을까요?
- 가격억제? 세굼동결? 전월세 안정? 등등
1. 수요를 뛰어넘는 지속적인 공급
2. 급격한 금리 인상
두 개가 제일 유효했습니다.
기대를 뛰어넘는 금리인상(긴축)
기대를 뛰어넘는 경제침체
이 세가지가 집값을 잡았습니다.
여기에도 No Gamdong 이 있군요 ㅎㅎ
(경제 위축이랑 대출 축소에 따른 수익 축소)
금리만 올리면 확실히 집값은 잡힙니다
혹시 해외서든 어디든 “금리 효과” 사례가 있었나요?
혹시 사례는 미처 님도 들으신바 없으신가 봅니다. ^^
아파트값 억제는 가눙케 하지먼, 세금을 더 내야한다면... 현 양상이라면, 대부분 실패한 정책이라고둘 하겠죠?
세금을 가격 상관 없이 1억 정도 공제하고 난 주택 가격의 1%를 재산세로 부과한다 (10억이면 900만원, 5억이면 400만원, 20억이면 1900만원) 이렇게 하면 집값이 잡히긴 할텐데, 어느 간이 부은 정치인이 이런 걸 할 수 있겠습니까.
참고로 제가 사는 미국은 모든 주택 가격에서 15만불을 줄여준 다음에 대략 1% 정도 부과합니다. (즉, 15만불 주택은 0달러, 50만불 주택은 3500불, 100만불 주택은 8500불)
사례는 오로지 공급입니다.
저희 동네도 팬데믹 이후로 집값이 두 배 정도 올랐다가 빌더들(래미안, 자이처럼 큰 회사가 아니라 보통 중소규모 빌더가 보통입니다.)이 목욕탕의 바보처럼 집값 오르니까 열심히 땅 사두고 집을 지으니 집값이 좀 안정화되는 타이밍에 분양을 하니 안 팔려서 집값을 더 낮추고 그래서 구축도 집값이 안 오르고, 그러면 또 안 짓다가 살짝 오를 만 하면 또 짓고, 또 횡보하고, 그렇게 집값이 팬데믹 이후로 몇년째 제자리입니다. (요새는 자재비가 올라서 신축이 너무 비싸져서 신축이 더 비싼 현상이 여기도 나오고 있습니다.)
대구도 그렇고, 노태우도 그렇고, 물량 앞에 장사 없습니다.
아마도...금전적 손해눈 결코 용납안되겠죠?
국민 각자도 내 가족의 행복을 위해 움직이는거죠. 내 가족을 희생하면서까지 정치를 위해 사는 게 현명한 건 아니라고 봅니다. (나쁜 짓하고 사기 쳐서 이익 보는 거 그런 거 말구요 합법적인 테두리 내에서)
최소한의 부작용이 나오는 아주 절묘한 균형점을 찾욾수 있다면 좋겠네요, 인간 욕망이 결부된거라 불가능에 가깝겠지만...
그러면서 하락하긴 했는데, 윤석열 중반부터 금리 내리면서 다시 움직이기 시작합니다.
“금리”가 인자이긴 한가 봅니다~
공급건은.. 그리고 제일 유명한게.. 노태우때 200만 채..
이명박때 뉴타운이 나쁘지않은 정책이었습니다. 그때 뉴타운이라도 해서 서울 집값이 지금 수준인거에요. 정주여건도 개선된거고..
특히.. 강남권에 헬리오시티 대규모로 들어섰을 때 한동안 집값이 정체였고..
위례신도시, 서울 강남구 자곡·세곡·율현동 개발을 대규모로 하면서.. 이후 이명박 박근혜로 이어지는 기간에 소폭 상승으로 틀어 막았죠.
지방의 예로는 대구가 있고.. 거긴 뭐.. 어마무시하게 때려 넣은..
공급이 집값 억제에 효과긴 하겠습니다.
한편으로는 공급은 투자 욕구에 편승하는 것 같기도 합니다.
그 욕구를 꺽으려하는게 안된다는 건 애덤스미스때 1700년대에 증명되었죠. 시장경제죠.
대신에 그 욕구를 서울이 아닌 곳으로 향하게 라면 어떨까요?
서울 공급은 가눙하다면 임대아파트 성격만하는...
현 정부도 세금으로 집값 못잡는 다는 건 인정하고 있죠. 지금 워딩 보세요. 그리고 집값 올리는 건 정부정책도 한 몫합니다. 집값오르면 갈아타기도 힘들고 세금만 올라서 실거주자들도 그리 반기기만 하는 것도 아닙니다.
극단적으로 양도세룰 물가상승률 제외하고 전액 상당량으로 책정한다면요? ㅋㅋ 폭동 나겠지요?
매물이 안 나오겠죠. 최대한 죽을때까지 거기에 살다가 자식에게 유산으로 물려주거나 아니면 정말 부득이하게 팔아야 하는 경우에는 양도세 부담까지 감안한 초고가 금액에 매물이 형성이 될것이고요. 거기에 전월세 임대시장은 말도 못하게 금액이 오르겠지요.
즉 서울에 살던 사람들을 귀족으로 만들어주는 정책입니다. 애초에 이제 외부인이 서울로 재진입하는것은 꿈도 못 꾸죠.
증여 상속세 포함이더라도 매물잠기면서 임대차시장 폭등일어나고 서울진입 불가능해지는건 동일하죠 ㅎㅎ
그게 사람들이 원하는 결과일지는 모르겠습니다. 다만 서울 집값은 충분히 잡을수는 있겠네요.
그렇게 하려면 현실적인 문제가 오죠.
서울 어디에 할것인가, 서울에 할 곳이 있다면 그걸 할만한 돈이 나라에 있는가, 그걸 하더라도 그러면 누구를 살게 할 것인가.
서울 어디에 그린벨트 땅을 풀어서 정말 저렴한 가격에 기적적으로 임대주택을 짓는다 해도
해봐야 만채도 못 지을 텐데 그거 만채 공공임대 하면 거기 들어가고 못 들어가고로 사람들의 계층이 나뉘겠죠.
계층화를 없앤다면서 사람들의 자유로운 이동과 거래는 막고 공공임대 추진했는데 공공임대로 새로운 계층이 형성되는 아이러니가 발생하는거죠.
님비, 규제, 절차 등의 문제가 걸림돌의 대부분이지 물리적 걸림돌은 그다지 약해보입니다만...
부영은 민간임대여도 나중에 분양을 전제로 임대하는거라 상황이 다르죠
글쓴님께서 말씀하시는건 아예 분양없는 공공임대형 아파트 말씀하시는거잖아요
애초에 분양전제 민간임대면 그냥 공급 늘어나는것과 큰 차이가 없고요
만약 분양 전제 없는 민간임대라면 기업형 민간임대사사업자를 추진하겠다는거고 이러면 수익성 내려면 지금보다 한참 높은 가격에 임대공급 해야 합니다. 그걸 사람들이 받아들일지는 모르겠네요
물리적 걸림돌이 약하다고 하시는것도 무슨 말씀이신지 모르겠습니다
님비, 규제, 절차 뭐 다 생략하더라도 서울엔 이제 정말 남은 땅이 없어요
그러니까 재개발 재건축 해야만 공급이 되는데 이건 또 재개발, 재건축 해서 사람들이 돈 버는게 싫으니까 그거 환수해야된다고 해서 아무도 안하려고 해서 문제가 되는거구요
임대수익모델은 고민하면 충분히 나올 것 같은데, 너무 긍정적인가요?
개인적으로, 변화 개혁은 기존이 라닌 새로운 잣대를 대야할 것이라 생각하고는 있습니다.
냉정하게 말해서 지금 댓글 다시는 분 정도의 생각으로 지지하는 사람들의 이야기를 듣고 민주당이 정책을 만들고 있어서
실제로 서울 부동산과 관련된 사람들은 모두 고통을 받고 있는 겁니다
찾아보면 공간이 어디 있는데요. 찾아보면 있다라고 말씀하시고 싶으시면 어디를 할지, 그 곳의 규제를 완화하고 아파트를 올리기 위해서 어떤 방안이 필요할지까지는 고민을 해 보고 이야기 하셔야지요.
하늘에서 공간이 뚝 떨어지는게 아니잖아요. 공간이 없으니까 지금 최대 화두가 용산공원 부지가 된거 아니에요. 서울에 마지막 남은 대형공급지는 거기 하나밖에 없으니까요.
임대수익모델도 마찬가지에요. 고민하면 충분히 나올것 같은데 <- 그럼 고민을 해보고 말씀을 하세요. 고민해도 답이 안 나오는 문제니까 지금까지 민주당의 모든 세금을 활용한 부동산 정책은 필패를 해왔던 겁니다.
하다못해 제미나이나 GPT같은 AI한테라도 물어보세요
분양 전제 없는 민간 기업형 임대사업자를 추진하면 어떤 부작용이 있는지, 전월세 시장에 어떤 영향이 발생할건지에 대해서요
대단지 아니면 공급효과가 없습니다 바다에 물 한방울 넣는다고 물 늘어난게 체감이 되겠습니까..
서울에 대기수요가 얼마인데 대단지가 아닌거로 공급해서 공공임대로 전월세시장을 안정화시킬수가 있겠나요.
지금 민주당 부동산 정책을 비판하는 사람들이 다 악마라서, 강남부자들 돈벌고 싶게 해주고싶어서 비판하는게 아닙니다
현실적으로 서울에 살고싶다는 사람들의 욕망을 제어할 수 없고 그걸 억지로 제어하려고 하다보면 부작용이 난다라는걸 알고 있기에 비판하는겁니다
그럼, 나홀로 아파트라도 그 주거가 절실한 몇백 세대에게는 중요하니 그들에게만이라도 공공임대 지급한다고 칩시다.
그러면 "계층화를 없앤다면서 사람들의 자유로운 이동과 거래는 막고 공공임대 추진했는데 공공임대로 새로운 계층이 형성되는 아이러니가 발생하는거죠." 에 대한 대책은 아무것도 없죠.
결국 공공임대에 들어간 사람들은 운빨로 서울입성에 성공해서 부를 축적하게 될거고, 아닌 사람들은 울며 겨자먹기로 비싼 돈주고 민간임대 해야 할거구요.
이게 공공임대로 몇백세대라도 살렸으니 그 목적을 다했다라고 하시면 할말은 없지만 전 저게 정말 "정의"에 부합하는지는 모르겠습니다.
마침 얼마전 20년 장기공공전세로 저렴하게 살게 해줬더니 이제는 분양권까지 내놓으라며 떼쓰던 사람들이 생각나네요.
그러니까 공공임대를 하고싶으면 민간 전월세시장을 잠식할 정도의 엄청난 공급이 이뤄져야 한다는게 필수적인 전제인거고 (싱가폴처럼요)
그게 서울에선 어려우니 그냥 민간에 맡겨라라는게 사람들의 의견인겁니다
이제 그만 하겠습니다 솔직히 말해서 글쓴님이 아무런 깊은 고민이나 생각도 없이 그냥 하면 되지 않을까요 수준에서 말씀하시는게 티가 나서 허탈해요
그히고 전 시험보려고 한거 아닙니다. 과연 성공사례가 있었나 궁금해서 의견을 구하는 겁니다.
지금껏 보면 반대아야가만 안된다는 있고, 이렇게 해보자? 는 거의 못본것 같습니다.
리버럴님의 현 포지션이 궁금해디네요 ㅎㅎ 어떤 정책/이슈에 민감해지시는 포지션이신지...
다주택자에게 불이익을 주고 실수요자나 무주택자에게 기회를 부여하는 것도 이때 시작이었고, 현재 시행 중인 종부세의 시초가 되는 종합토지세 등도 이때 시작 됐죠. 토지공개념 3법도 시행됐지만 개발이익환수제만 살아남았고, 나머지 2법은 헌재에서 위헌 판정을 받았죠.
1가구 1주택이라는 다소 모호하고 추상적 개념(,도덕율?)도 이때부터 자리잡았다고 봅니다.
이외에도 현재 우리나라 부동산 제도의 모태가 되는 꽤 많은 제도들이 노태우 정권 때 도입됐습니다.
아마도 노태우 시대부터 소위 “아파트 시대“ 서막이 올라간 것 때문으로 생각됩니다.
기준으로 해야 하지 않나 생각듭니다.
그럼에도 해결되지 않는 궁금증은 구체적으로 지금의 제도와 비교해서 하시면 좋은 정보를 얻어갈 것입니다.
성공사례???? 가까운 실패사례부터 알아보시는게 더 빠른 길이긴 해 보입니다. ㅎㅎ
실패사례 보다는 “안된다, 안될것이다“ 라는 이야기들이 너무 넘쳐나네요 ^^;;
답은 정해놓고 여러 사람들의 다양한 의견을 수렴하는"척"만 하고 결국 자신의 이념과 신념은 전혀 바뀌지 않는 댓글들을 보기 불편하네요.
여기에 님이 쓰신 대댓글들을 읽어보면 말장난으로 밖에 보이지 않습니다.