올라오는 글을 보면 강남 부동산 보유자는 이미 부자니 그냥 집 팔고 나가서 교외에서 살면되지부터

자본주의 논리에 따라 세금 못내면 거기 살면 그건 욕심쟁이이고 나쁜 사람이다라고 하는 수준까지 글들이 다양하네요.

근데 아무도 부동산에 대해서 제대로 이해하고 글쓰는 사람은 없고 그냥 혐오에 기반한 글들이 더 많게 느껴집니다. 

여튼 각설하고 강남 부동산 보유자는 보통 3개의 부류입니다.

1. 7,80년대 정부주도의 서울 개발에 따른 주택 공급으로 당시 서울이던 강북이 아닌 강남에 만들어진 대규모 신도시 단지에 집을 사서 정착하여 오래 살아온 토착민과 그 재산을 증여/상속 받은 사람들

2. 2008년 금융 위기 이후 공급 과잉 시기에 저가 주택을 매수하여 20년 정도 살아온 토착민

3. 2010년 즈음 재건축 열풍으로 인해 시세차익을 노리고 주택 매매를 한 투자자 (실거주아님)

대락적으로 은마아파트 단지를 보면 79년 준공인데 그때 당시 살았던 분이 현재까지 사는 비율이 1999년 58.8% 에서 2024년 말 통계에 31.5%  까지 변화가 있었습니다. 더 좋은 주거환경을 위해 이전한 비율도 있지만, 증여/상속된 비율도 큽니다. 그래서 대략 70년대 최초 구매후 사망이나 다양한 이유로 같은 가족이 소유/거주할 정도는 아무리 못잡아도 40%는 된다고 볼 수 있습니다. 은마아파트 뿐 아니라 대부분의 강남권이 이러한 비율이고, 다만 재건축/재개발 이후에는 늘어난 세대수만큼 새로운 이주민이 유입이 되어 비율은 더 낮아지긴 했을 겁니다.

그렇다면 저 사람들은 해당 아파트의 가격을 상승하기를 바랬을까요? 혹은 상승에 기여하는 행위를 했을까요?

그냥 주거 안정을 목표로 살아온 분들입니다. 그사람들한테 오래 좋은데 살았으니 이제 세금 낼돈 없으면 나가쇼. 하는건 현대판 고려장이자. 주거 안정 목표와도 거리가 먼 행위죠. 그리고 임대아파트처럼 20년후에 나가야 한다는 계약을 한것도 아닙니다. 

그리고 2번도 일부 있습니다. 그 당시 강남 집값이 많이 하락했던 시기였죠. 물론 그떄도 투자를 목적으로 구매한 사람들도 있고, 거주를 목표로 구매한 사람들도 있습니다. 그리고 비중이 작으니 좀 무시해도 되겠죠. 문제는 3번입니다. 재건축이 되면 기본적으로 용적률 상승으로 인해 원토착민은 이익에 대한 분배금을 받고 새집을 얻게 되고, 새로운 이주민들이 추가가 되죠. 그러면서 동시에 시세가 오르게 됩니다. 그동안 발전한 인프라의 영향도 물론 있구요.  하지만 오래 거주한 사람들 입장에서는 그냥 내 돈 주고 집을 고치는 것보다 내 대지지분을 줄여서 더 사는걸 원하기 떄문에 재건축이 이루어집니다. 중요한건 아파트라는 특성에서 일어나는 행위이죠. 다만 이 떄 재건축 차익을 노리고 들어오는 투자가들로 인해 어떠한 분들은 이득을 보고 집을 팔거나, 재건축 기간동안 거주할 곳을 구하기 힘들어 팔고 나가는 등 다양한 이유로 전환이 발생하고, 그리고 주택가격을 상승시키는 주요 요인이 되는거죠. 

지금도 재건축한다 그러면 투자자들이 와서 집값이 올라가는 경우가 허다합니다. 

이 외에도 특수 경우에는 예전에 부동산 관련해서 무리지어 돌아다니며 특정 단지의 아파트들의 매물을 거둬들이고, 호가를 올려서 내 놓고, 다시 그 집을 살것처럼 공인중개사에 방문하면서 호가를 올려서 단지의 가격을 올리는 경우도 있었죠. 실제 일어났던 일입니다. 카톡 오픈톡방과 뭐 부동산 강좌하는 사람들과 다 뭉쳐서 돌아다니며 가격을 올리더라구요. 

여튼 이러한 과정을 거쳐서 강남의 집값이 말도 안되게 오른겁니다. 

그러면 왜 다른동네는 안오르냐구요? 강남만큼 대단지 아파트가 직주근접하지 않아서입니다. 

일산에 큰 회사가 없고, 분당에는 그나마 있죠. 판교는 직주근접이 되니 집값이 높습니다.

그리고 강남 8학군이 한 몫했죠. 

강남의 집값을 올린 주범이 보이십니까?

테헤란로, 강남에 과도하게 밀집된 오피스 단지. 개포동의 학원단지. 그리고 송파/강남에 그 당시 낙후지역에 지어진 대형 병원 그리고 교통체증유발이라 텅빈 강남에 지은 고속터미널 이런것들이 지금 부메랑처럼 돌아온거죠. 그리고 더불어 서울 북쪽의 군사지역으로 인한 발전 제약과 서울 이남지역에 집중된 신도시들 등이 다 그 예입니다. 

가깝게는 수서/분당이 그런 도시죠. 가락이나. 

강남 집값은 거기 살던 사람들이 올린게 아니라. 거기에 제발 그냥 중산층 월급생활자들 와서 살라고 정부에서 만들어놓고

이제 시간이 지나서 값이 비싸지니 세금 못내면 나가라라고 하는 상황이 되어버린거죠. 

강남  집값 잡고 싶으면 더 대규모의 신도시를 많이 짓고 인프라를 이동해야죠. 학교들도 좋은 학교들은 신도시로 이동시키구요. 위례, 하남, 검단에 더 큰 대규모로 지어서 안정화하고 자연스럽게 빠져나가게 해야죠. 

그리고 2008년에 금융위기와 고금리가 같이 온것처럼 그냥 투자 목적으로 비거주 구매한 사람들에게 더 많은 이자를 부여해서 집 값 상승보다 이자 부담이 커야 가격이 낮아집니다. 

그리고 저가 거래에 세무조사 같은거 하지말고, 고가 거래에 세무조사하면 호가가 낮아져서 전체적으로 집값이 하방으로 이동할텐데 그건 또 절대 안하더라구요 탈세 목적이니 불법증여니 이런 명목으로요

어찌 되었건 지금 여기에 있는 강남 부동산 소유주에 대한 악마화가 만연해 있는 분위기는 상당히 이재명의 전략이 잘 통한거 같습니다. 정작 본인이 악마화의 가장 큰 피해자면서 그렇게 쉽게 사람을 악마화 하는 것에는 실망을 금치 못하겠습니다.