서울 실거래가 기준 15억중반 대단지 아파트 단톡방에 있는데
이번 세제 개편 발표 후 극도로 민심이 악화되어 있습니다
지금은 주로 고가 아파트 타겟으로 괴롭히는(?) 것 같지만
본능적으로 그 칼날이 머지 않는 날 본인한테까지 날라올 것으로 직감하는 분위기
단톡방에 어제부터 노골적으로 정부 비판,성토하는 얘기만 계속 올라오고 있는데
수도권 다른 아파트 주민들 분위기도 딱히 다르지 않을 것으로 예상합니다
다음 총선,대선 결과가 참 기대되는군요
서울 실거래가 기준 15억중반 대단지 아파트 단톡방에 있는데
이번 세제 개편 발표 후 극도로 민심이 악화되어 있습니다
지금은 주로 고가 아파트 타겟으로 괴롭히는(?) 것 같지만
본능적으로 그 칼날이 머지 않는 날 본인한테까지 날라올 것으로 직감하는 분위기
단톡방에 어제부터 노골적으로 정부 비판,성토하는 얘기만 계속 올라오고 있는데
수도권 다른 아파트 주민들 분위기도 딱히 다르지 않을 것으로 예상합니다
다음 총선,대선 결과가 참 기대되는군요
2년전만 해도 광진구 광장동 국평을 20억 언더로 세 없이 진입 가능했어요. 그런데 지금은 절대 불가죠.
그런데..
1. 집값 올라가서 재산세 오른것에 대해서는 욕하지 않습니다.
2. 인위적으로 끌어올린 세금에 대해서는 욕합니다.
3. 종부세는 처음에 4만명정도였는데 지금은 100만명쯤 될겁니다. 점점 늘어나고 있죠.
당연히 기준을 많이 높여야 한다고 생각하는데 오히려 기준을 낮추니 역시나 욕하는 중입니다.
1번과 2,3번을 섞어서 이야기 중이십니다.
소수의 부자들만 때려잡지, 표를 가진 다수는 안 거드릴 겁니다.
장담합니다.
이젠 서울에 주택가지면 죄악으로 가고 있죠
집값 올랐다고 멱살잡는게 얼마나 용납안되는 일인지 알 수 있죠.
부자가 되면.. 세금으로 다 때려죽이겠구낭… 하는 경계감…
그 세금으로 .. 임대아파트나 많이 지어서 편하게 사는 사람들 복지나 늘리겠구낭.. 하는 위기감 ?
중과 기준을 20억으로 낮추면 집주인에게 늘어난 세금만큼 월세/전세 올라갈 것이고,
그걸 경쟁 후보가 집중적으로 광고하면 집주인 표만 잃지는 않을 것 같습니다.
가족들도 다 돌아서죠. 그 가족의 주변인도.. 아마 다음 총선 볼만할 겁니다.
수도권 한정 어찌 이리 골고루 모든 계층에서 욕먹는지 그것도 능력이라면 탁월한 것 같습니다.
수도권은 총선 이전에 자중지란으로 지금보다 더 시끄러울텐데.
차라리 민주당이 반으로 쪼개져서 한쪽이 반 이재명 세력화의 구심점을 차지하는 것이 실현가능한 유일한 집권 플랜이 아닐까 싶네요. 박근혜가 mb와 대립하면서 집권에 성공했듯.
출처가 불분명한 내용으로 선동하려 하지 마시고 포괄적으로 알아보고 작성해 주시기 바랍니다.
******부동산 — 여기가 이번 개편의 본체입니다
핵심 철학은 "보유하면 봐주던 것을 → 거주해야 봐주는 것으로" 바꾸는 것입니다.
1. 실거주 1주택자: 대체로 방어됨
종부세 과세 기준선이 사실상 공시가 **14억(시가 약 20억)**으로 올라감 (기존 12억)
10년 이상 거주 + 양도가 30억 이하 1주택 양도 시 양도소득 기본공제 250만원 → 2,500만원
장특공제도 거주 연 8%·최대 80%로 재편돼, 오래 살아온 사람은 오히려 유리
65세 이상 1주택자가 수도권 집 팔고 지방 이주 시 '27년 50% 감면(5억 한도)
2. 비거주 1주택자: 상당히 불리
종부세 기본공제가 12억 → 9억으로 내려갑니다. 같은 1주택이라도 거주 여부로 5억 차이가 납니다.
3. 다주택자·전세 낀 투자자: 강하게 압박
종부세 기본공제 9억 → 4억 + (5억 × 거주주택 비중) — 거주 안 하면 4억
공정시장가액비율 60 → 70%, 3주택 이상·조정지역은 '28년 80%
과표 6~12억 구간 세율 1.0 → 1.3%
세부담 상한 150 → 200%
장특공제 보유공제는 '29년 이후 사실상 소멸
대신 출구는 열어줍니다: 조정지역 양도세 중과가 '27년 2주택 +5%p, 3주택 +10%p로 한시 완화(현행 +20/+30%p). "보유세를 올릴 테니 그 전에 팔라"는 명확한 신호입니다.
⚠️ 시행시기 주의: 대부분 '27.1.1. 시행이지만, 조정대상지역 일시적 2주택 처분기한 단축(3년 → 2년)은 '26.10.1. 양도분부터 적용됩니다. 다만 '26.8.3. 이전에 계약금을 지급했다면 종전 규정이 적용됩니다. 지금 갈아타기 중이라면 가장 급한 항목입니다.
제가 클로드로 뽑아 보니 다음과 같이 나오네요
분석리 좀더 상세한데 결론은 마냥 좋지 않다는 거네요
## 0. 전제 확인
이번 개편안은 **2026. 8. 3. 재정경제부 세제발전심의위원회에서 확정·발표한 '2026년 세제개편안'** 입니다. 8월 4일부터 20일까지 입법예고를 거쳐 9월 3일 개정안을 국회에 제출할 예정이므로 **아직 정부안**이고, 국회 심의에서 세율·한도·시행시기가 바뀔 수 있습니다. 또한 대부분 2027~2029년에 걸쳐 단계 시행됩니다. 취득세(지방세)는 이번 국세 개편안에 포함되지 않아 별도 트랙입니다.
---
## 1. '중산층 이하' 기준 설정
정부 스스로 기준을 제시했습니다. 총급여 8,900만원 이하(전체 근로자 평균임금의 200% 이하)를 서민·중산층으로 분류했습니다. 여기에 이번 안의 실제 세제 문턱값을 결합해 3층으로 나누는 것이 실무상 유용합니다.
| 계층 | 소득 기준 | 자산(주택) 기준 | 근거 |
|---|---|---|---|
| **저소득층** | 단독 2,600 / 홑벌이 3,700 / 맞벌이 5,200만원 이하 | 무주택 임차 | 근로장려금 개편 요건 |
| **중하위층** | 총급여 8,000만원 이하 | 무주택 or 공시가 9억 이하 | 월세 세액공제 요건 |
| **중산층 상단** | 총급여 8,900만원 이하 | 공시가 14억(시가 약 20억) 이하 실거주 1주택 | 정부 분류 + 종부세 기본공제 |
즉 이번 안의 언어로 번역하면 **"총급여 8,900만원 이하 + 시가 20억 이하 실거주 1주택 또는 무주택 임차가구"** 가 중산층 이하입니다.
---
## 2. 개편안의 방향성
핵심은 **'보유기간 → 거주기간', '주택 수 → 주택가액'** 입니다. 거주용 1주택 종부세 기본공제를 12억→14억원(시가 약 20억)으로 올리고, 비거주 1주택은 9억원으로 낮춥니다. 장기보유특별공제는 '장기거주소득공제'로 바뀌어 1세대 1주택은 거주기간만 연 8%(최대 80%) 공제하며, 한도가 2028년 20억·2029년 10억원으로 신설됩니다.
**설계 의도상 중산층 이하는 직접 증세 대상이 아닙니다.** 증세는 고가·비거주·다주택에 집중됩니다. 문제는 **간접 전가 경로**입니다.
---
## 3. 지역별 분석
### 서울
- **직접 세부담**: 영향 거의 없음. 시가 20억 이하 실거주 1주택은 종부세 비과세권으로 편입되고, 서울 중위 아파트 대부분이 여기 해당.
- **간접 리스크가 가장 큼**: 서울은 자가점유율이 전국 최저(40%대)로 **중산층 이하의 다수가 임차인**입니다. 임대공급 축소 → 임대료 상승이 곧 중산층 타격입니다.
- **정비사업 조합원엔 실익**: 재개발·재건축 사업기간의 절반이 거주기간으로 인정되어, 이주 기간 때문에 거주요건을 못 채우던 중산층 조합원의 양도세 리스크가 완화됩니다.
- **갈아타기 제약**: 조정대상지역 일시적 2주택 특례가 3년→2년으로 단축되어 처분 압박이 커집니다. 상승기 서울에선 중산층 갈아타기 실패 리스크가 증가합니다.
### 수도권(경기·인천)
- **가장 중립적**. 대부분 시가 20억 이하로 종부세 무관, 오히려 완화 수혜.
- 다만 수도권 외곽은 **전세 낀 매수(갭)** 비중이 높습니다. 장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제에 거주 요건이 추가되고 장특공제가 거주 기준으로 바뀌면서, 직장 때문에 당장 입주 못 하는 중산층 1주택자가 불리해집니다. 취학·전근·질병·해외체류·부모 봉양 등은 최대 3년까지 거주기간으로 인정되나, 그 이상은 방어가 안 됩니다.
### 기타지방
- **명목상 최대 수혜**. 지방 1·2주택자는 공정시장가액비율이 70%에서 멈추고(3주택·조정지역은 80%), 지방 세컨드홈 특례의 대상 지역·가격 기준이 확대되며 2029년 말까지 연장됩니다. 65세 이상 1주택자가 수도권 주택을 처분하고 비수도권으로 이전하면 2027년 양도세 50%(최대 5억), 2028년 30%(최대 3억)를 감면합니다.
- **그러나 실효성은 회의적**입니다. 지방은 미분양·가격 약세가 구조적 문제이고, 세제 인센티브만으로 수요를 만들기 어렵습니다. 오히려 **"실거주 1채에 집중하라"는 시그널이 지방 원정 투자 수요를 위축**시켜 지방 거래를 더 얼릴 수 있습니다. 정책 간 상충 지점입니다.
- 지방 중산층에겐 세컨드홈 특례보다 비수도권 취업자 근로소득세 감면과 R&D·시설투자 세액공제 지방 우대(수도권 대비 최대 1.5배)가 소득 측면에서 더 체감될 가능성이 큽니다.
---
## 4. 점유형태별 분석
### 매매 (자가 취득·보유·처분)
| 단계 | 중산층 이하 영향 |
|---|---|
| 취득 | **변화 없음** (취득세는 지방세, 이번 안 미포함) |
| 보유 | **완화** — 시가 20억 이하 실거주 1주택 종부세 사실상 면제 |
| 처분 | **완화** — 10년 이상 거주 + 양도가액 30억 이하 1세대 1주택은 양도세 기본공제가 연 250만→2,500만원 |
| 단, 비거주 | **강화** — 전세 주고 다른 곳 거주 시 공제 급감 |
순효과는 **'한 채에 오래 실거주하는 중산층'에게 명확한 감세**, '직장·자녀 교육 때문에 소유와 거주가 분리된 중산층'에게 증세입니다. 후자가 생각보다 많다는 점이 이번 안의 사각지대입니다.
### 전세 — **가장 우려되는 영역**
직접 지원은 소폭입니다. 현행 주택임차차입금 원리금 상환액의 40%를 연 400만원 한도로 소득공제하는데, 서로 다른 주택에 거주하는 무주택 부부에게도 각각 공제를 허용(합산 400만원 한도 유지)하는 정도입니다. 주말부부 외엔 체감이 없습니다.
문제는 **공급 측**입니다. 조정대상지역 매입임대아파트에 대한 양도세 중과배제와 장기보유특별공제 우대가 단계적으로 폐지되고, 상생임대주택 거주요건 면제도 축소됩니다. 여기에 2027~2028년 다주택자 양도세 중과를 한시 완화해 '퇴로'를 열어줍니다.
이 조합의 귀결은 명확합니다. **2027~2028년 다주택 임대물건이 매물로 출회 → 매매가는 안정되지만 전세 재고는 감소 → 전세가 상승 압력.** 서울·수도권 중산층 이하 임차가구가 직격탄입니다. 전세가 상승은 곧 전세대출 수요 증가로 이어지므로, 은행 측면에서도 2027~28년 전세자금대출 잔액 증가와 보증 리스크를 미리 볼 필요가 있습니다.
### 월세 — **명확한 순수혜**
월세 세액공제 대상 한도가 연 1,000만원→1,200만원으로 확대되고, 청년은 2029년 말까지 17% 공제율이 적용됩니다. 청년은 총급여 8,000만원 이하면 17%를 적용받습니다.
- 월 100만원 월세까지 공제 가능 → 최대 환급액 약 204만원(1,200만×17%)
- **다만 지역 역진성**: 지방은 월세 수준이 낮아 기존 1,000만원 한도도 다 못 채우는 경우가 많습니다. **한도 확대의 실익은 서울·수도권 고월세 지역 청년 세입자에 집중**됩니다.
- 여기에 근로장려금 맞벌이 소득요건이 4,400만→5,200만원으로 완화되고 최대 지급액이 360만원으로 확대되어, 월세 거주 저소득 가구는 이중 수혜입니다.
---
## 5. 종합 판단
**단기(2026~2027): 소폭 플러스.** 월세 세액공제·근로장려금 확대는 즉각적 현금 효과이고, 종부세는 중산층 구간에서 오히려 줄어듭니다.
**중기(2028~2029): 마이너스 전환 가능성.** 임대 세제 우대 축소 + 거주요건 강화가 누적되면서 전월세 공급이 위축되고, 임대료 상승이 세액공제 증가분을 상쇄할 수 있습니다. 종부세 세부담 상한이 150%→200%로 오르고 공정시장가액비율이 순차 인상되는 점도, 공시가격이 오르는 국면에서는 중간 가격대까지 체감 부담이 번질 수 있습니다.
**지역별 순위**: 기타지방(명목 수혜, 실효 제한) > 수도권(중립~소폭 플러스) > 서울(직접 완화, 간접 리스크 최대)
**점유형태별 순위**: 월세(플러스) > 자가 장기실거주(플러스) > 자가 비거주·갈아타기(마이너스) > 전세(중기 마이너스)
핵심 모니터링 지표는 **2027~2028년 다주택 매물 출회 규모 대비 전세 재고 감소 폭**입니다. 이 갭이 클수록 중산층 이하 주거비 부담이 커집니다.
**반론도 병기해 둡니다.** 정부·찬성 측은 실거주 유인 강화가 갭투자 수요를 줄여 매매가를 안정시키고, 장기적으로 무주택 중산층의 진입 문턱을 낮춘다고 봅니다. 반대 측은 임대공급 위축이 2020~21년 임대차법 국면처럼 전세가 급등으로 나타나 결국 세입자가 부담을 진다고 봅니다. 어느 쪽이 우세할지는 2027년 매물 출회 규모와 입주물량이 결정할 것이고, 현 시점에서는 실증적으로 열려 있는 문제입니다.