저도 신경을 안 쓸 수 없는 상황이다 보니 이번 개편안을 자세히 뜯어보았는데

걱정하시는 것과는 좀 다른 것 같아서 정리해 봅니다.

재산세

재산세는 변한게 없어요. 공정시장가액비율도 그대로고요.

그러니, 종부세 안내시던 분들은 증세니 뭐니 짜증낼 것도 없고요.

양도세

양도세도 팔 때 1세대 1주택이면서 실거래가격이 12억(차익이 아닌 거래가)을 넘지 않으면 전액 비과세니까 마찬가지입니다.

장기보유특별공제 계산할 것도 없어요. 이미 비과세니까요.

12억 넘는 경우가 문제인데

이 때는 과세대상 차익 = 전체 양도차익 x (양도가액 − 12억) / 양도가액 으로 계산합니다.

10억에 산 집을 15억에 팔면 5 x (15-12)/15 = 5 x 20% = 1억이 과세대상 차익(세금이 아님)이 되는 겁니다.

근데, 장기보유특별공제로 저기서 더 깍아줍니다.

현행 기준 10년 실거주라서 80%를 풀로 받는다? 그럼 2천만원이죠. (10년 보유 40% + 10년 거주 40%)

여기서 기본공제 250만원을 또 뺍니다. 그럼 1750만원이 과세표준(세금이 아닌!!!)이 되는 거고

여기서 구간에 따라 6~45%의 누진세율을 곱해서 세금이 결정됩니다. 지방세 10% 따로 내니 한 150만원쯤 내겠네요.

자 실거주 2년, 보유 10년을 봅시다. 그럼 현행 48%고, 670만원쯤 양도세를 내야 합니다.

그런데 이게 바뀌어서 2년의 실거주 기간만 인정받게 되면 29년 기준으로는 16% 밖에 못 받게 되니

과세표준이 8150만원이 되고(8400-250) 최종 세금은 1,500만원으로 2배가 좀 넘게 되는 거에요.

물론, 5억을 벌었는데 양도세 1.34%로 내던 것을 3% 내는 거니 뭐 이게 많아 보일 수도 있고

여전히 적다고 얘기하는 사람도 있겠죠.

 

어쨌든 정부는 비거주 1주택자는 공제를 점점 줄일 거니까 세금 덜 내고 싶으면 빨리 팔라는 입장이에요.

예를 들어 10년 전 취득해 2년만 거주한 집이라면 지금은 거주 8% + 보유 40%로 총 48%를 공제 받지만,

2028년엔 32%, 2029년엔 거주분 16%만 남습니다.

전월세를 주고 있던 집주인 입장에선 "오래 갖고 있었다"는 사실만으로 받던 공제가 사라지니 매도 압력이 조금이나마 생기겠죠.

(물론, 그래도 안 팔거야라고 주장하시는 분들도 나오겠지만, 모두가 안 팔지도 않을 겁니다.)

공제한도(2028년 20억, 2029년 10억)도 신설되지만, 이건 공제 대상 양도차익이 십수억을 넘는 초고가 주택 얘기라 종부세 대상도 아닌 수준의 집이라면 걸릴 일이 없고요.

종합부동산세

여러분 중 대다수가 낼 일이 없는 종합부동산세를 보면,

30억 초반대 이하의 주택에 사신다면, 거주 1주택자의 세부담은 오히려 줄었습니다.

오히려 12억에서 14억(=시가 20억원정도)으로 공제가 늘어났으니 말이죠.

공정시장가액비율 60→70%, 과표 6~12억 세율 1.0→1.3%, 세액공제 한도 신설(2027년 800만원, 2028년~ 600만원)을 다 생각하면 실질적으로 증세 영향을 받는 게 30억 초반부터 시작됩니다.

통계로도 그렇지만, 클리앙에서도 20억 넘는 집에 사시는 분들은 많지 않을 것이고요.

일단 다주택자의 세부담이 늘어날 예정이니, 일부라도 시장에 내놓으려는 사람들이 분명 생길 것이고요.

어떤 사람들은 정말 전월세값을 팍 올려 받아서 무주택자들에게 고통을 전가하려는 사람들도 생길겁니다.

게다가 비거주1주택자는 9억(=시가 13억)까지로 세부담이 늘었으니... 13억 이하 주택에 사시는 분들은 큰 영향이 없겠군요.

정리하면, 이번 세제 개편이 실제로 겨냥한 건 "서울 고가 주택 2~3채를 전세 끼고 들고 있는 사람"과 "초고가 똘똘한 한 채 비거주자"라는 비교적 좁은 집단입니다. 지난해 종부세 납세자가 48만명으로 전체 주택 소유자의 약 3% 수준이고 그중 95% 이상이 과세표준 12억원 이하 구간에 몰려 있다는 걸 감안하면, 세 부담이 유의미하게 뛰는 인원은 수만 명 단위(0.3%쯤?)로 추정되는 셈이라(대부분 수도권이겠지만), 이 사람들이 내놓을 수 있는 매물의 절대량 자체가 부동산 가격을 폭락하게 만들 규모는 아니라고 보는 거죠.

전세월세 폭등, 다주택자에 대한 효과

종부세 대상이 되는 고가의 비거주 1주택자, 다주택자만 영향이 있는데

우리의 관심은 다주택자들이 얼마나 집을 팔게 될까, 비거주 1주택자들은 어떻게 움직일까인 것입니다.

그런데도 클리앙에서 전세/월세 폭등을 걱정하시는 분들도 있죠.

하지만 비거주1주택자도 종부세 대상이 아니라면 보유시점(재산세)에서는 세부담 변화가 거의 없습니다. 재산세는 그대로고, 공시가 9억(시가 약 13억) 아래면 비거주여도 종부세 대상이 아니며, 임대소득 쪽도 1주택자의 전세보증금은 간주임대료 과세 대상이 아니라(3주택 이상부터) 매년 내는 세금은 아무것도 안 늘어요. 위에서 얘기했듯이 양도세 때는 이야기가 달라지니 결국 어느 시점에 들어가서 살 것을 고민할 수도 있겠지만요.

그러나,  2주택(하나 거주 + 하나 전세)은 종부세가 오릅니다.

재산세는 원래부터 두 채 모두 내고 있고, 이번에 변화 없습니다.

전세보증금 간주임대료는 3주택 이상부터 과세라,  임대소득세는 2주택에서 한 채 전세는 소득세 0이에요.
월세로 주면 2주택부터 월세 수입에 과세되지만요.

종부세는 대상 자체가 늘어납니다. 두 채 비중이 비슷할 때 합산 공시가 6.5억, 즉 시가 합계 9억대부터 종부세 명단에 들어갑니다. 시가 5억짜리 두 채면 걸린다는 얘기라, 이제 "종부세는 부자 세금"이 아니라 "종부세는 다주택자 세금"이라는 느낌으로 바꾸려는 것으로 보입니다.

서울 고가 주택을 2~3채 보유한 경우에는 세부담이 많이 늘어납니다. 정부 시뮬레이션으로 다주택 기준 시가 40억원은 751만원에서 2255만원으로, 시가 70억원은 3467만원에서 7225만원으로 두 배 이상 증가 하니까요.

그런데 저가 주택 여러 채는 오히려 완화될 수 있어요. 개편의 명분 자체가 기존에 2주택 이하는 0.5~2.7%, 3주택 이상은 0.5~5.0% 중과세율이 적용돼 '10억원 3채'가 '30억원 1채'보다 세금을 더 많이 내는 형평성 문제였거든요. 주택 수 기준을 버리고 가액 기준으로 가면, 지방 2~3억짜리 여러 채 보유자는 "3주택 중과" 낙인에서 벗어나 합산가액에 맞는 낮은 세율을 적용받게 됩니다. 

여기까지 보면 정부가 메인 타겟으로 하는 것은 가격에 상관없이 다주택자들이고, 그들이 집을 팔아서 공급 부족을 매꿀 수 있기를 바라고 있는 것입니다.

그럼, 누구나 하실 만한 질문,

1. 집값을 안정화하는데 이 제도가 도움이 될 것인가?

네, 분명 안정화에는 도움이 될 것입니다. 다만 제 생각에는 모든 집값이 내리는 것이 아니라 고가 주택들 위주로 가격이 떨어질 거고 집값의 하방은 지지되거나 오히려 오를 수도 있다고 생각합니다. 이 부분이 유튜브 전문가들의 예상과는 좀 다른 부분인데, 제가 그렇게 생각하는 이유는 아래 2번 질문에서 답을 얻을 수 있고, 물론 서울의 공급부족은 여전히 해결되지 않을 것으로 보여서 별도의 대책이 필요합니다.

중요한 건, 보수든 진보든 좌파든 우파든, 사회주의 공산주의 정부라도, 어떤 정부도 부동산 가격이 급락하는 것을 원하지 않습니다. 

2. 다주택자들이 전세/월세를 폭등시키지 않을까? 전월세 시장이 불안해 지지 않을를 생각해 보죠.

전세 한정으로 그런 시도를 할 수는 있는데 비거주1주택자들이 동조해 주지 않는다면 큰 의미는 없을 것으로 보입니다.

오히려 서울시에서 재건축을 무리하게 밀어붙이는 것이 전세 시장을 더 불안하게 만들면 만들겠죠.

월세는 좀 얘기가 다릅니다.

단기적(27~29년)으로 불안을 만드는 요인은 바로 전세나 월세를 공급하던 다주택자가 해당 주택을 매도해야 한다는 것입니다. 그런데 이걸 누가 살까라고 생각해 보면 일부는 전/월세 살던 사람들일 것이고, 일부는 집을 한 채 더 사도 세금이 크게 늘어나지 않는 사람들일 것입니다. 양도세가 늘더라도 돈을 벌 수 있다면 투자는 할 수 있으니까요. 결국 저가주택의 경우 투자를 위한 수요가 발생할 수도 있다고 보입니다. 갭투자가 사라지지는 않는거죠. 게다가 지방 쪽에는 혜택이 열려 있기도 하니까요.

다만, 지금 주택담보대출이 거의 막혀 있어서 전/월세 살던 사람들이 매수 가능하려면, 무주택자에 대한 주택담보대출이 풀려야 하겠죠. 이건 세제 개편과는 별개의 이야기니 정부에서 나중에 대책이 나올 수도 있겠습니다.

임대사업 유인이 축소되는 부분도 좀 불안한데. 매입임대아파트의 양도세 혜택이 단계적으로 폐지되고 상생임대주택 거주요건 면제도 사실상 축소되는데, 상생임대는 임대료 5% 이내 인상 계약을 유도하던 장치라 갱신 때 인상 압력이 커질 가능성이 있습니다.

다만, 서울 중하위권과 수도권 비규제지역의 매물 부족은 일부 완화될 수 있어서, 지역별로는 온도차가 날 겁니다. 이 지역에서는 세부담이 낮은 1주택자들이 나오는 매물을 추가로 매수해서 임대를 줄 가능성도 커 보입니다.

그러니, 주택 가격의 하방을 지지하면서 상방을 내리는 효과가 생깁니다.

게다가, 이 제도는 전세를 월세로 빠르게 전환할 가능성이 있습니다. 전세로는 종부세를 세입자에게 전가하기 힘들어요. 하지만 월세로는 가능하니, 집주인의 부담이 클 수록 전세를 월세나 반전세로 돌릴 유인이 생깁니다. 정부가 사금융인 전세를 없애려는 의도가 있다는 건 우리 모두가 알고 있으니 그에 맞춘 제도라고 생각하면 될 것 같아요. 월세부담은 제 생각에도 현재보다는 분명 늘어날 것 같은데 다만, 이걸 세금 환급 등으로 보전해 주는 방법으로 불만을 진정시켜보려 할 가능성도 있어 보입니다.

결론

그래서 이 세제가 대부분의 사람에게는 어떤 영향도 주지 않겠지만, 투자목적으로 부동산을 보유한 사람들에게 세금을 좀 더 걷겠다는 측면과 투자를 통해서 얻은 이익에 더 과세하겠다는 의도는 명확히 보입니다. 전세를 월세로 전환하겠다는 의도도 있어서 이 부분에서 세입자들의 안전장치 + 부담완화 장치가 필요하고, 무주택자들에 대한 취득세 감면이나 대출 조건 완화 등의 세금 외적인 제도 개선도 보완이 되어야 할 필요가 있어 보입니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.