전세 갭투자는 모르겠고 저 집에 실거주를 한다고 치면 집값이 5억일 때, 5억짜리 집 보유세와 유지비 정도를 생각하고 집을 사서 들어가 살고 있는 것뿐인데, 집값이 올랐으니 보유세를 6배로 내라, 돈 없으면 넌 (또는 어르신은) 이제 이 동네에서 나가라 하는게 얼마나 잔인한 일일까요.
전세금이 어디로 갔는지는 의미가 없습니다. 현 상황에서 임대인은 전세금의 향방과는 상관없이 자신에게 이익이 되는 방향으로 행동하니까요.
Lunke4
IP 112.♡.89.186
07-25
2026-07-25 19:36:27
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실거주, 비실거주 구분하는 순간 보유세는 망합니다. 세입자를 무조건 선량한 피해자인냥 보호의 대상으로보고 우물쭈물해도 망합니다. 그냥 거주세 성격도 있다는걸 감안하고 증세해야죠. 그제서야 집값이 내려와서 매가나 양도차익이 감당가능한 수준으로 내려오거나 아니면 반대 주장대로 증세-> 폭등해서 수도이전 따로안해도 젠트리피테이션 수준으로 서울이 썰렁해지던가 하겠죠.
좀 말이 안되는게, 최초 구매 시 자기 자본을 50%만 넣었다 가정해도 이미 18억 이상의 수익을 별도로 유용했다는 건데, 아니 저렇게 세금 낼 여력을 유용한 사람도 메물로 나올 수 있도록 세금 정첵을 관대하게 해야한다고요? 가정 자체가 과격하고 저정도의 부동산 양도 차익에 5억도 못물리나요? 모두가 편하게 팔 수 있게 하려면 아에 세금 물리지 말아야죠. 그렇다고 가격이 내려갈리도 없고 투기판 되는걸 가속화하는 역효과만 날거 같네요.
전가복
IP 39.♡.159.70
07-25
2026-07-25 19:46:47
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@coolsnow님 현상을 설명했을 뿐입니다. 세금을 관대하게 해야 한다는 말은 본문 어디에도 없습니다.
글의 취지는 현실 설명이라 이해 합니다만 양도세 내려 달라는 건 결국 받은 전세금을 이미 다 써버려서 돌려줄 수 없다는 얘기로군요 이건 뭐 그냥 채무 탕감해 달라는 얘기나 진 배 없는 것 같습니다 부동산 정책에 무슨 대단한 흠결이 있는 것 마냥 떠들더니 하... 진짜 너무들 하시네요 아, 글쓴이 말고요 집 못파는 비실거주자들요
전가복
IP 39.♡.159.70
07-25
2026-07-25 20:10:45
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@우숙님 양도세 내려달라는 말은 본문 어디에도 없습니다. 그냥 현상을 설명한거에요.
우숙
IP 61.♡.128.154
07-25
2026-07-25 20:20:10
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@전가복님 며칠전 부동산토론회로 광분하시던 어떤분의 얘기가 납득이 안되었는데 이 글 보고 어떤 사정였는지 나름 이해랄까요.... 그런데 다시보니 엉뚱한 댓글인 것 같습니다. 주책맞았군요 ㅡㅡ;
전가복
IP 39.♡.159.70
07-25
2026-07-25 20:34:04
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@우숙님 사실 돌려줄 돈이 있어도 전세가 오른다는 보장만 있다면 매각-청산보다 지속이 유리합니다.
보리
IP 124.♡.237.29
07-25
2026-07-25 21:24:49
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@우숙님 주변에 이런 사람이 있어서...물론 2찍입니다.
아수라
IP 115.♡.51.243
07-25
2026-07-25 20:27:37
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아니 전세금 20억 받은건 사라지나요? 계산법 이상하시네요 ㅋㅋ
전가복
IP 39.♡.159.70
07-25
2026-07-25 20:36:12
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@아수라님 매각-청산과 지속 중 어느게 유리한지를 설명한 글이라 전세금이 어디로 갔는지는 중요하지 않습니다.
토해내기 싫으니 안팔죠.
한 20억원 정도 세금내야 되네요. ㅋㅋㅋ
이게 뭐 하자는 나라인지 모르겠습니다.
양도세가 80%쯤 되면 못먹어도 go가 되는것이죠.
알아서 했겠죠. 모아두거나 잘 굴렸으면 세입자를 내보낼것이고 다 써버렸으면 전세금을 올리기 위해 최선을 다하겠죠.
저 집에 실거주를 한다고 치면
집값이 5억일 때, 5억짜리 집 보유세와 유지비 정도를 생각하고 집을 사서 들어가 살고 있는 것뿐인데,
집값이 올랐으니 보유세를 6배로 내라, 돈 없으면 넌 (또는 어르신은) 이제 이 동네에서 나가라 하는게
얼마나 잔인한 일일까요.
대통령 본인도 가혹하다고 하긴 했습니다.
https://m.asiatoday.co.kr/kn/view.php?key=20260714010005116
5억에 팔아주면 사는동안 보유세 다 내드릴께요
현 상황에서 임대인은 전세금의 향방과는 상관없이 자신에게 이익이 되는 방향으로 행동하니까요.
그제서야 집값이 내려와서 매가나 양도차익이 감당가능한 수준으로 내려오거나 아니면 반대 주장대로 증세-> 폭등해서 수도이전 따로안해도 젠트리피테이션 수준으로 서울이 썰렁해지던가 하겠죠.
임대인이 악이면 임대인에게 투기자금을 대준 쩐주인 세입자도 악이죠.
세입자는 선량하고 임대인은 악하다는 것은 자물쇠는 악하고 열쇠는 선하다는 말과 같습니다. 둘이 하나의 세트고 같이 모여야 기능을 하니까요.
그 사이에 전세가 많이 오르겠죠.
현상을 설명했을 뿐입니다. 세금을 관대하게 해야 한다는 말은 본문 어디에도 없습니다.
20억 전세들어옴 = 현금 +20억, 빚 20억
이시점에서 잠재가치 30 현금 20 빚 20
판매.
현금 20억 써서 빚 20억 전세금 갚음. 현금0 빚0
양도세 5억 냄. 현금 -5억
집 잔금 완료 = 잠재가치 30억의 현금화.
결론 + 세금내고 25억 남고, 투자금 제외 20억.
이정도 계산도 못하시면 부동산 투자를 논하지 마세요. 솔직히 좀 그렇습니다.
참고로 저는 딱히 입장은 없습니다. 그러려니 하고 관망하는 스탠스입니다. 하지만 거짓말은 하면 안되죠.
전세금이 어디로 갔는지는 의미가 없습니다.
현 상황에서 임대인은 전세금의 향방과는 상관없이 자신에게 이익이 되는 방향으로 행동하니까요.
전세금 20억이 들어왔기때문에 총 자산은 50억이 됩니다. 거기서 20억에 세금을 빼니 25억이 남습니다.
귀하는 총 30억인데 전세금 20억을 빼고 세금내면 원금 5억남는다 쓴거죠. 20억 장부조작했네요.
이게 이해가 안갈 수도 있고, 산수를 못하실 수도 있습니다. 부끄러운 일이긴 하지만요.
솔직히 이 본문의 오류 못찾으신분들도 반성하셔야됩니다.
본문에 원금이라는 표현은 어디에도 없습니다.
이 글은 수익률을 계산하기위한 글이 아니라, 왜 매물잠김이 일어나고 전세금이 올라가는지를 설명하기 위한 글입니다.
1 전세금은 다시 돌려줘야 하는 돈이죠
2 잠재가치 +25억에 대해서는 나중에 이 집을 팔때 양도세로 징수하게 되죠
"들어 5억에 산 주택이 30억이 되었고 전세가 20억이 들어있는 주택을 매각한다고 가정해봅니다" 5억에 산 주택이지만 원금은 5억이 아니에요?
그리고 본문의 매물잠김은 수익률이 낮아서 매물이 잠긴다는 논립니다. 그러니 수익률은 치명적 팩터입니다. 전세로 들어온 20억 현금을 이중장부로 빼놓고 수익률이 낮아서 매물이 잠긴다니 솔직히 황당하죠.
논리와 수식에 약하거나, 실수할 수도 있지만,
그걸 지적해줘도 반성하지 못하는 자세는 부끄러워해야한다고 봅니다.
임대인이 포지션을 청산하고 정산금을 물어내느냐
혹은 포지션을 유지하고 자본금을 올리거나 전세금을 올리느냐의 문제입니다.
정산금을 물어내느니 자본금을 올리거나 전세금을 올리는게 유리하다는게 본문의 이야기구요.
다시 설명해드리죠.
5억 집을 샀습니다. 현금 -5, 부동산5
집이 30억 됐습니다. 현금 -5 부동산 30, 잠재양도세 -5
전세 20억 들어왔습니다. 현금 15, 부동산 30, 잠재양도세 -5, 전세 -20
집을 팔기전에 전세 갚습니더.
현금 -5 , 부동산 30, 잠재양도세 -5
팔았습니더.
현금 25, 잠재양도세 -5
양도세 냅니다.
현금 20. 초기대비 20억 수익.
즉 20억을 수익을 봅니다.
제 시간별 현금흐름을 보고 생각해보시기 바랍니더.
정산금이 0이라면서요. 20억인데요.
매도금액으로 전세금 돌려줬으면 받은 전세금도 정산금이죠
왼손에 전세금 꽉 쥐고 숨기고 오른손에 5억밖에 안남았네 하는 꼴 아닙니까
양도세를 올리면 매물이 잠길수 있겠지만
이건 너무 결론을 위한 꾸민 글 같네요
총수익을 따지는게 아니라 주어진 상황에서 임대인에게 가장 유리한게 뭔지를 설명한겁니다.
솔직히 말해서, 굉장히 한탄스럽습니다. 어떻게 다들 이런 간단한 산수를 못하고 20억을 강원랜드로 보내버릴 수 있는거죠...?
아 중대장은 실망했다...
이런 설명은 어떨까요?
임대인이 모회사고 임대주택이 자회사라 해보죠.
그리고 전세금만큼 모회사가 보증을 선 상황이라 합시다.
자회사를 청산시킬시 5억을 모회사가 지급해야한다면 모회사한테는 자회사의 청산과 존속 중 뭐가 유리할까요?
기존에 자회사가 부채를 늘려 모회사에 배당을 했더라도 모회사의 선택에는 영향을 끼치지 않고 모회사에 유리한쪽을 선택하겠죠.
근데 암튼 전 이만 귀하랑 얘기하는건 포기하고 가겠습니다. 즐거운 시간 보내세요.
그리고 본문의 경우엔...알지만...못파는 경우도 있어요. 전세금 받아서 다 써서... 세금낼 돈도 없는 경우.
지금까지 그렇게 행동했어도 문제가 없었고요. (낮은 보유세, 집값은 우상향)
그런데 앞으로 보유세가 올라가고, 집값이 우상향하지 않는다면 문제가 발생하겠죠.
한 가지 생각할 점은 전세의 안전성을 평가할 때 양도세를 고려해야 한다고 봅니다.
세입자분들이 받아들이기 힘든 사고방식이긴 합니다만 ... 현실이 이렇습니다.
보유세가 올라가고 전세금 인상에 실패한다면 집주인은 돈을 가져와서 메꾸든지 청산당하던지 하겠죠.
경제에 큰 충격이 온다던가 해서 많은 집주인이 파산하는 경매로 나온집이 집갖ㅅ을 꿀어내리는 악순환의 소용돌이가 일어나고 세입자가 전세대출을 못갚는 상황이 오면 그냥 경제가 폭망하는거죠. 그래서 전세대출이라도 없어져야 합니다.
집없는 누군가가 매수해서 집없는 사람 1명이 줄여드는 결과가 나오지 않을까요
5억정도 현금이 있으면 주식투자등을 할 것 같네요.
경기 외곽의 전원주택에서 살던 집주인이 직접 입주를 선택한다면 세입자들은 도미노처럼 경기 외곽까지 밀어내기를 하게 되겠죠.
양도세 내려 달라는 건 결국 받은 전세금을 이미 다 써버려서 돌려줄 수 없다는 얘기로군요
이건 뭐 그냥 채무 탕감해 달라는 얘기나 진 배 없는 것 같습니다
부동산 정책에 무슨 대단한 흠결이 있는 것 마냥 떠들더니 하... 진짜 너무들 하시네요
아, 글쓴이 말고요 집 못파는 비실거주자들요
양도세 내려달라는 말은 본문 어디에도 없습니다.
그냥 현상을 설명한거에요.
며칠전 부동산토론회로 광분하시던 어떤분의 얘기가 납득이 안되었는데
이 글 보고 어떤 사정였는지 나름 이해랄까요....
그런데 다시보니 엉뚱한 댓글인 것 같습니다. 주책맞았군요 ㅡㅡ;
사실 돌려줄 돈이 있어도 전세가 오른다는 보장만 있다면 매각-청산보다 지속이 유리합니다.
매각-청산과 지속 중 어느게 유리한지를 설명한 글이라 전세금이 어디로 갔는지는 중요하지 않습니다.