이번 대통령 근저당권 설정 방식은 6억원을 손해 볼 수 있는 초고위험 거래로 절대 따라해서는 안 되는 것입니다. 

거래 개요

매매가: 29억 원  

선순위 세입자 보증금: 11억 원 (매수인 인수 조건)

받지 못한 잔금 (매도인 근저당) : 약 15억 원 추산 (채권최고액 17.7억 원은 통상 원금의 120%내외로 설정) 

계약금 :  3억 원 (매수인이 실제 투입한 현금) / 잔금은 10월에 받기로 함

매수인 :  3억 원으로 29억 원짜리 아파트의 소유권을 7월말경 사업시행자지정(고시) 이전에 넘겨받아 조합원 지위 확보

투기과열지구 내 재건축 아파트 지위승계 기준 : 

신탁방식 재건축은 사업시행자지정 고시일 이후에. 일반 재건축은 조합설립인가 이후에 소유권을 취득하면 현금청산(물 딱지)대상. 

.

거래의 리스크 

매수인의 10월 잔금 미납으로 경매 진행 시  6억원이상 손실 가능

8월부터  현금청산 물건으로 전락 (낙찰가 폭락)

경매를 통해 재건축아파트를 낙찰받는 경우 지위 승계의 예외 인정되나, 이는 채무자가 국가, 지방자치단체, 금융기관(제1·2금융권 등)에 대한 채무를 갚지 못해 해당 부동산이 경매나 공매로 넘어간 경우에만 예외가 적용

그러나 이번 건은 개인의 근저당 설정이므로 예외가 적용 안되고, 현금청산 대상입니다.

즉, 경매 낙찰자는 새 아파트 입주권을 받는 것이 아니라 조합으로부터 감정평가액 수준의 현금만 받고 쫓겨나게 됩니다. 

그 결과 재건축 프리미엄이 모두 사라지고, 낙찰가는 29억 원(프리미엄이 포함된 매매가)에서 반토막 수준으로 폭락할 가능성이 매우 큽니다.

선순위 세입자로 인한 배당 여력 부족

경매가 진행될 경우 배당 순위는 다음과 같습니다.

1순위: 세입자 보증금 (11억 원)

2순위: 매도인의 근저당 (15억 원)

유찰을 거듭하다 20억 원에 낙찰되었다고 가정해 보겠습니다.(20억원도 장담 못함)

법원은 낙찰대금 20억 원 중 11억 원을 1순위 세입자에게 먼저 배당합니다.

남은 9억 원을 2순위 근저당권자(매도인)에게 배당합니다.

그 결과 매도인은 받아야 할 잔금 15억 원 중 6억 원을 떼이게 됩니다.

결론

초고위험을 감수하면서 선순위 세입자가 있는데도, 매수인을 위해 잔금도 안 받고 단지 근저당을 설정하고 소유권을 먼저 넘겨준 계약입니다. 

매수인이 10월에 잔금을 구하지 못해 경매로 넘어갈 경우, 

해당 물건은 현금청산이 되어 낙찰가 폭락으로 5~6억원을 회수하지 못할 위험이 다분한, 절대 피해야 할  초고위험 매도 입니다.

대한민국에서 어느 집 주인이 매수인을 위해서 이런 무모한 거래를 하나요

더구나 시세보다 싸게 매도하고, 향후 발생하는 재건축 프리이멈을 포기하면서까지 이런 거래를 합니까?

그러니 매수인과 특수 관계가 아니냐는 오해까지 받아 아니라고 청와대가 공식 발표까지 한 것입니다. 

부동산 정상회를 위한 대통령의 모범적인 행동을 허위사실과 억측을 섞어서 악의적인 조롱과 비방을 하는 헹위는 천벌을 받을 일입니다. 아니 금융치료를 당할 수 있도 있죠. 

사건을 오해하여 본의 아니게 사이비 종교단체의 지령을 받은 자나 할 수 있는 단순무지 패턴을 보이는 일이 없어야 할 것입니다.