요즘 부동산 세제 개편 관련 뉴스가 많이 나오고, 어떤분들은 우리나라 부동산 세금을 정상화 해야한다고 하시길래,
무엇이 문제일까 싶어 GPT에 물어보았습니다.
20억 아파트를 사서 10년보유하고 30억에 팔경우를 가정하여 주요 선진국(미국, 독일, 일본)의 총 내야할 세금을 표로 비교했구요.
한국은 특별히 실거주와 비실거주를 나누어 보았어요.
제 판단에는 우리나라의 부동산 세금에 특별히 이슈가 있어보이지 않고, 집값상승이 세금제도 문제인거 같진 않아 공유해 봅니다.
| 구분 | 🇰🇷 한국 (10년 실거주) |
🇰🇷 한국 (실거주 없음) |
🇺🇸 미국 (USA) | 🇩🇪 독일 (Germany) | 🇯🇵 일본 (Japan) |
|---|---|---|---|---|---|
| 취득세 | 약 6,600만 원 (지방세 포함 3.3%) |
약 6,600만 원 (지방세 포함 3.3%) |
약 0원 (연방 취득세 없음) |
약 1억 원 (주별 평균 5.0% 가정) |
약 6,000만 원 (취득세 등 약 3%) |
| 10년간 보유세 (합산) |
약 3,000만 원 (일반 1주택 기본 재산세) |
약 3,000만 원 (일반 1주택 기본 재산세) |
약 3억 원 (실효세율 1.5% 가정) |
약 1,500만 원 (연 수백 유로 선) |
약 1억 원 (연평균 1,000만 원 선) |
| 양도소득세 | 약 2,800만 원 (12억 비과세 + 장특공 80%) |
약 3억 3,000만 원 (비과세 없음, 장특공 20%) |
약 2억 원 (연방 장기 자본이득세 20%) |
0원 (10년 이상 보유 시 비과세) |
약 2억 300만 원 (5년 초과 장기세율 20.315%) |
| 총 납부 세금 | 약 1억 2,400만 원 | 약 4억 2,600만 원 | 약 5억 원 | 약 1억 1,500만 원 | 약 3억 6,300만 원 |
미국은 팔아서 또 집사면 양도세 이연 되는걸로 알고 있고, 소득세에서. 빼주는것도 있고.. GTP도 잘 모르는듯 하네요.
10년간 보유세 3,000만 원(연평균 300만 원)'은 재산세와 종합부동산세를 이미 합산하여 산출한 시뮬레이션 금액이라고 하네요
취득 양도 공제 모두다.
그리고 상속세 인당 200억 비과세 까지도요
그냥 미국에 맞춰서 한다 끝.
이게 낮지 머하러 OECD니 선진국 평균이니 이런걸 따져요..
아님 OECD평균값으로 딱 메겨서 보유세 내던가
그 이유는 주거형태 자체가 아파트 위주의 집합건물을 선호하고, 재건축과 재개발 역시 적극적으로 이루어져 왔기 때문입니다.
대한민국이 계속 경제발전을 하면서 서울 집값은 잡겠다 <- 이건 허상에 가까운 일입니다. 대한민국의 모든 부와 시스템이 서울에 몰려있는데 한국이 발전하면서 서울 집값을 어떻게 잡습니까? 최소한 수도이전이라도 했으면 모를까 지금 상황에서 서울 집값 잡겠다는건 그냥 한국이 디플레오고 역성장 하겠다와 같은 말인겁니다.
너무나 맞는 말씀이십니다.
수도 이전 하더라도 글로벌 5위 도시의 좋은 콘도수준의 아파트 가격은 상승기류라 봐요 전.
한국의 특수한 심리가 전 오히려 문제라보고. 아마 서울도 뉴욕이나 동경처럼 될겁니다. 아직은 싼곳이 많은 편이에요
비교한 미국 독일 일본 세계 최고 경제대국이죠.
GPT에 물어보니'10년간 보유세 3,000만 원(연평균 300만 원)'은 재산세와 종합부동산세를 이미 합산하여 산출한 시뮬레이션 금액이라고 하네요
미국이 주마다 틀릴 수 있지만, 전체적 경향성을 판단하기 위한 목적으로는 괜찮다고 보입니다.'
미국이 주마다 다른데 어떻게 계산한거냐고 물으니 아래와 같이 답하네요.
시뮬레이션에서 계산한 10년간 보유세 '약 3억 원'은 미국 전체의 ‘평균적인 실효 재산세율’과 ‘매년 발생하는 주택 가치 상승(감정가 재평가)’을 반영하여 산출한 표준 모델입니다.
1. 미국의 평균 실효 재산세율 (1.5%) 적용미국 전역의 평균 재산세율은 약 1.1% 선이지만, 한국인들이 주로 투자하거나 거주하는 주요 주(State)들의 실효세율을 고려하여 평균 1.5%를 기준으로 가정했습니다.세율이 높은 지역 (약 2.0% ~ 2.5%): 뉴저지, 일리노이, 텍사스 등 (텍사스는 주 소득세가 없는 대신 재산세가 매우 높음) [1]평균적인 지역 (약 1.1% ~ 1.6%): 캘리포니아, 뉴욕, 워싱턴 등 (캘리포니아는 법안 13호에 의해 세금 상승 제한이 있으나 초기 매입가 기준 세율은 약 1.1~1.2% 선) [1]세율이 낮은 지역 (약 0.3% ~ 0.8%): 하와이, 앨라배마, 콜로라도 등 [1]2. 매년 주택 가치 상승에 따른 '재산세 누적' 계산 (Compounding)미국은 한국과 달리 매입 가격이나 매년 새로 평가되는 시장 가치(Assessed Value)의 100%에 가까운 금액에 세율을 곱하기 때문에 세금이 매년 복리로 증가합니다.초기 년도: 20억 원 \(\times \) 1.5% = 연 약 3,000만 원 [1]10년 동안의 가치 상승: 20억 원에서 30억 원으로 10년간 집값이 완만하게 상승한다고 가정하면, 매년 지방 정부가 평가하는 주택 감정가도 함께 오릅니다.후기 년도: 10년 차에는 주택 가치가 30억 원에 근접하므로 30억 원 \(\times \) 1.5% = 연 약 4,500만 원에 달하는 재산세가 나옵니다 [1]..10년 합산: 매년 우상향하는 재산세를 10년간 더하면 평균 연 3,000만 원 중후반대, 총액으로는 약 3억 원~3억 5,000만 원 선이 도출됩니다.🇺🇸 주요 주(State)별 실제 적용 시 예상 총 보유세 (10년 누적)만약 미국 내 특정 지역을 지정한다면 10년간의 보유세 총액은 아래와 같이 완전히 달라집니다.텍사스주 (Austin, 샌안토니오 등) - 실효세율 약 1.6% ~ 2.2% [1]10년간 보유세 총액: 약 4억 원 이상 [1]이유: 주 소득세가 없는 대신 부동산 보유세가 미국 내 최상위권입니다.캘리포니아주 (LA, 샌프란시스코 등) - 실효세율 약 1.2% [1]10년간 보유세 총액: 약 2억 5,000만 원 선 [1]이유: 'Prop 13' 법안 덕분에 매년 재산세 인상률이 최대 2%로 제한되지만, 초기 매입가(20억)가 높아 기본 세부담이 큽니다.하와이주 (호놀룰루 등) - 실효세율 약 0.3% [1]10년간 보유세 총액: 약 7,000만 원 선 [1]이유: 미국에서 부동산 재산세율이 가장 낮은 주입니다.
1. 연방 세금 혜택 (IRS)미국 연방 국세청(IRS)은 주거용 주택과 투자용 부동산에 대해 각각 다른 절세 법률을 적용합니다.|
주거주지 면제 조항 (Section 121 Exclusion)가장 대표적인 양도소득세 면제 혜택입니다. 본인이 직접 거주한 집을 팔 때 발생한 이익(양도 차익)에 대해 세금을 큰 폭으로 면제해 줍니다. 면제 한도: 부부 공동 세금 보고 시 최대 $500,000 (약 7.5억 ) 개인 보고 시 최대 $250,000까지 (약 3.75억) 세금이 면제됩니다. 필수 조건: 집을 판매하는 시점을 기준으로 최근 5년 중 최소 2년 이상 해당 주택을 '1차 주거지(Primary Residence)'로 소유하고 직접 거주했어야 합니다. (2년이 연속될 필요는 없으며, 누적 기간으로 계산됩니다.)
투자용 부동산 세금 이연 (1031 Exchange)거주 목적이 아닌 투자용 부동산(임대 수익용 등)에 적용되는 법률입니다. 혜택: 투자용 부동산을 매각한 뒤, 그 자금으로 다른 '동종 부동산(Like-Kind Property)'에 재투자하면 양도소득세 납부를 미래로 연기(이연)할 수 있습니다. 필수 조건: 기존 부동산 판매 후 45일 이내에 대체할 부동산을 지정해야 하며, 180일 이내에 구매 거래를 완전히 마무리해야 합니다. 중간에 자금을 개인이 인출하면 세금이 부과됩니다. 이연 정책으로 세금은 최종적으로 부동산을 현금화 했을때 양도소득세를 낼 수 있도록 하여 집을 사고 파는게 자유로와 주거의 이동이나 투자금 이동이 더 쉽게 되어있습니다.
주별로도 세금이 어떻게 부가되는지를 잘 봐야하는데요. 제가 사는 워싱턴 시애틀에서는 일반적으로는 양도소득세 자체는 아예 전면 면제로 0입니다. 대신 거래세가 있습니다.
최근에 고소득자를 대상으로 7~9.9%의 주정부 양도소득세를 신설했지만 모든 부동산 매각은 워싱턴주 양도소득세 부과 대상에서 100% 면제됩니다. 거주용 주택, 상업용 건물, 토지 등 종류에 상관없이 주정부에는 양도소득세를 내지 않습니다. 부동산 거래세 (Real Estate Excise Tax - REET)양도소득세(차익에 대한 세금)가 없는 대신, 워싱턴주와 시애틀은 부동산을 팔 때 매각 대금 전체(Selling Price)를 기준으로 '부동산 거래세(REET)'를 부과합니다. 이 세금은 판매자가 부담하는 것이 원칙이고 집값이 3M이 넘어야 3%가 적용됩니다. 1.5M 이하면 1.28% 정도 나옵니다.
재산세가 시애틀 1%가 조금 안되고 벨뷰가면 0.9%가 안 됩니다. 월세가 비싸서 집을 사서 원금이자 갚고 재산세를 내고 살다가 나중에 파는게 더 이득으로 현재까지는 보입니다.....그래서 미국에서도 주택구매를 염두에 두고 있습니다.
요약하면 미국은 거주용 주택에 대해서는 양도세를 면제해 주니 할인만 해주는 우리나라에 비해 세금 혜택이 더 많다는 거군요
위에 분이 적어주셨지만 투자용 주택을 팔고 다시 투자용 주택을 사는 경우가 아닌 이상 예외도 없구요.
실거주 1채가 아닌 경우에 미국도 양도세 만만치 않게 나옵니다.
그리고 세컨드 하우스가 아닌 투자용 주택은 필수적으로 임대소득에 대한 소득세도 내야 합니다.
소득세 안내면 (진짜 임차인이 안 살고 있는지) 조사 들어옵니다.
미국은 실거주 주택은 양도세 혜택이 좋고, 임대용은 많이 내야한다. 한국도 임대소득에 대해 세금 내야할테고, 큰방향성은 우리나라와 비슷한거 같네요