양도세 중과세 부활에 이어, 장특공제 수정, 전세 보증금 국가기관 예치제도도 논의된다는 것 보니, 

주택 정책 관련해서 정부는 다주택자 압박을 계속 할 것 같은데,  

이것이 너무 거친 정책 같아 보여 글을 씁니다.  

이것 관련해서, 친정부측으로 보이는 부동산 전문가 이광수씨가 

"이것은 단순한 산수의 문제이다. 

다주택자가 집을 팔면, 임대시장에서 공급은 한 채 줄겠지만, 매매시장에서 공급은 한 채 늘어  

집값이 떨어지고, 이것은 결국 전세가격에도 하락 영향을 주어 세입자에게도 좋은 일이다"라고 말하는 쇼츠를 봤습니다. 

일견 이게 타당한 말인듯도 합니다. 

하지만 그것은 너무 단순한 생각인 듯 합니다. 

좀 더 세밀하게 생각해 보면, 상급지 세입자는 집을 매매하면서 임대비용과 매수비용의 차이로 인해 상대적 하급지 매매수요자로 바뀔 것이라고 생각합니다. 

즉, 

 - 상급지 임대시장의 공급 감소, 상급지 매매시장의 공급 증가

 - 하급지 매매시장의 수요 증가

를 불러오겠지요. 

이러한 현상은 이 정부의 대출 정책과 전세사기로 인한 빌라 시장 폭망과 결합해서 결국 

 - 상급지 매매가격 하락

 - 하급지 매매가격 상승 

을 더 심화시킬 것으로 보입니다. 하급지 매매가격의 상승은 결국 순차적으로 하급지 임차비용도 상승시킬 거구요.

실제로 1월 이후 강남 등 고급주택 가격은 약세인데, 15억 이하 주택 가격은 상승했다고 들었습니다. 

이 정책의 성공 여부와 관련해서, 저는 이런 의문점이 있습니다. 

- 상급지 매매가격 안정세가 지속될지 모릅니다. 반도체 호황으로 풀리는 유동성이 큰데, 고가주택과 15억 이하 주택과의 가격 차이가 좁혀진 것에 대해 시장이 어떻게 반응할 지 모르기 때문입니다(한강 벨트랑 저기 변두리랑 이 가격 밖에 차이가 안난다고? 지금 사야돼! 할지도). 그런데 사실 내가 번 성과급으로 고가주택 산다면 정부가 이를 어찌 막겠습니까. 막을 명분도 없구요. 

   * 다만 정부는 대출 규제를 통해 이런 고가 주택 투자에 대해서는 더 이상 밑돈은 대 주지 않겠다는 입장인 것 같습니다. 어쨌든 주택시장에서의 상급지 이동/ 자산 계층의 이동은 어려워지면서 사람들의 불만이 커질 수 있겠지요. 그렇다고 대출을 예전처럼 해 줘서 가격 상승폭을 확대시키는 것에 비해서는 대출 규제나 다주택자 압박이 나을 수도 있다고 생각합니다.  

- 하급지의 경우 매매가격이 계속 상승하면서 결국은 시차를 두고 임대가격도 따라서 상승할 것 같습니다. 하급지 주택 매수자는 주거 편의성은 줄더라도 내 집을 확보했다는 안전성이라도 생긴다면,  하급지에서도 주택을 매수할 수 없는 사람이 결국 가장 큰 피해자가 될 것으로 보입니다. 전세의 월세화현상도 이들의 주거비용을 더욱 늘어나도록 할 것이구요. 가장 큰 비용은 계속해서 하급지 임차인으로 남는 사람들에게 돌아갈 것 같습니다. 이들을 위한 안전장치를 충분히 마련할 수가 있을까요? 

 

그래서 저는 무조건 다주택자를 압박할 것이 아니라 좀 더 세밀한 정책이 필요하다고 생각합니다. 하급지에서도 수요 증가에 대응한 공급 증가가 필요하니, 하급지 다주택자에 대해서도 매도를 유도할 필요가 있겠죠. 하지만 마지막 하급지의 임대인(예를 들어 숫자가 적다고 하지만 어찌 저찌 10년 장기 임대사업자로 등록하여 10년동안 매도할 수도 없고, 임차료를 2년에 5%밖에 올릴 수도 없는 빌라나 다가구 임대인 등)에 대해서는 오히려 지원책을 내놓아서 공공임대로 다 커버할 수 없는 부분을 보완해야 한다고 생각합니다. 고가주택과 15억 이하 주택을 세분화했듯이, 아파트와 매수자가 거의 소멸한 빌라 시장도 구분해야 한다고 생각합니다. 

부동산 대토론회를 한다고 해도 저같은 일개 시민은  딱히 의견을 내놓을 통로가 없어 (중계 유뷰브에 댓글이라도 달아야 하나요?) 클리앙에 이런 글이라도 써 봅니다. 

다른 분들도 의견 주시면 감사하겠습니다. 

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다시 보니 헛점도 많은 제 의견에 댓글 많이 달아주셔서 

정부 정책을 좀 더 잘 이해하게 되었습니다. 

특히 리트리셈 님 의견에 대해 생각하면서 

이광수씨가 얘기한 단순한 산수가 성립할 수도 있겠구나 생각했고, 

그 자세한 내용은 리트리셈님 의견에 대댓글로 썼습니다. 

본문의견과 100% 연관있는 것은 아니지만 한 마디 덧붙이자면, 

서울의 자가보유율이 2024년 53%라고 합니다. 

정부 정책이 한편으로는 다주택자를 압박하면서 

한편으로는 전세의 월세화 등을 유도하고 거래를 불편하게 해서 내 집 한 채는 있어야겠다는 생각을 하도록 하는 것 같은데, 

47%되는 다주택자가 집을 팔아야겠다 생각하는 한편, 

47% 되는 무주택자들은 지금이라도 집은 사야겠다 생각한다면 

정부 정책은 진짜로 주택시장의 체질 개선, 과세 형평성 제고 등을 위한 정책이지 

주택 가격 안정을 위한 정책은 아닌 것 같습니다.