안녕하세요. 저는 서울에서 자가 소유 중입니다. 하반기 기준금리도 오를거고 부동산산 가격 하락 압력이 커질 텐데, 과연 현시점에서 집을 매수하는 게 재무적으로 얼마나 합리적일지 계산해봤습니다. 수치적인 논리적인 오류가 있다면

지적해주시면 감사하겠습니다. 

(계산과설명의 일부는 AI의 도움을 받았습니다)

기준은 서울 84㎡ 국평 13억 아파트, 월세는 평균 시세인 보증금 1억/월 260만 원입니다. 현재 가진 현금이 10억이라고 가정하고, 매매 시에는 3억을 주담대(연 4.2%)로 조달, 월세 시에는 9억을 정기예금(세후 연 3.2%)에 넣는 조건으로 10년(120개월) 거주 기준으로 상각했습니다.

1. 순수 금융비용 (기회비용과 이자 비용만 볼 때)

13억 집을 사기 위해 내 돈 10억을 넣으면, 포기해야 하는 예금 이자(기회비용)가 월 약 266만 원입니다. 여기에 3억 대출 이자가 매달 105만 원씩 나가죠. 즉, 자가 거주의 순수 자본 비용은 월 371만 원입니다.

반대로 1억 보증금 걸고 월세 260만 원을 내는 경우를 볼까요? 보증금 1억에 대한 기회비용(월 26만 원)과 실제 내는 월세를 더하면 실질 주거비는 월 286만 원입니다.

대출 이자율이 예금 이자율보다 높은 역마진 구조 탓에, 숨만 쉬어도 매매가 월세보다 달마다 85만 원씩 더 나갑니다.

2. 세금 및 유지비

문제는 취득과 보유에 들어가는 비가역적 비용입니다. 매수할 때 취득세랑 수수료로 당장 5,300만 원 정도가 깨집니다. 10년(120개월) 길게 살아도 월 44만 원꼴이죠. 여기에 재산세, 장기수선충당금 등 집주인만 내는 유지비가 월 23만 원 정도 듭니다. 반면 월세는 초기 중개수수료(10년 환산 시 월 1만 원꼴)가 전부입니다.

3. 최종 결론

전부 합산한 10년 평균 실질 월 거주비는 매매 약 438만 원 vs 월세 약 287만 원입니다.

매달 151만 원, 10년이면 약 1억 8,100만 원이나 매매가 불리합니다. (대출 원금 상환액은 내 자산이 되므로 제외하고, 순수하게 '소멸하는 비용'만 계산한 결과입니다.)

결국 지금 10억의 현금과 3억의 대출을 껴서 13억 아파트를 산다는 건, 10년 뒤에 비용 손실액인 1억 8천만 원 이상 집값이 무조건 오른다는 데 배팅하는 것과 같습니다. 집값이 이 허들을 넘지 못한다면 재무적으로는 명백한 손실입니다. 집값 우상향에 대한 확신이 없다면, 목돈을 굴리면서 월세로 거주해 유동성을 쥐고 현금흐름을 방어하는 게 현재로선 꽤 합리적 선택이 아닌가 합니다.