최근 서울 부동산 시장을 보면 아파트 한 채 가격이 100억을 넘어 200억까지 치솟으며 천장이 계속해서 뚫리고 있습니다. 과거 강남 집값이 10억을 넘었을 때도, 반포 아파트가 평당 1억을 돌파했을 때도 모두가 미쳤다고 했습니다. 하지만 이제는 압구정 반포에서는 평당 2억을 위협하는 시대입니다. 이 상한선이 뚫리면 아래에 있는 중저가 아파트들까지 도미노처럼 가격이 따라 올라갑니다. 지금 강남에 몰린 서울의 부와 집값을 분산해서 잡지 못하면, 서울의 자산 양극화는 걷잡을 수 없는 파국을 맞이할 것입니다.

1. 지도가 증명하는 서울의 동진(東進)과 격리된 서부 북부권

어제 잠깐 올리기도 했는데 아래는 부동산 투기과열지구 및 속칭 토허제 지역입니다. 이제까지 많이 올랐고, 더 오르는 지역이라는 의미로 받아들이는 지역입니다.

위 지도를 보면 알 수 있듯이, 서울은 끊임없이 동남쪽(강남·송파·강동 등)으로 확장하며 동진하고 있습니다. 과거엔 변두리라 생각하던 가락, 강동은 물론 경기 남부로 부의 흐름이 이어지고 있습니다. 이렇게 강남으로 부의 편중이 이어지고 강남내에서 반포, 압구정을 중심으로 집값들은 줄세우기가 됩니다. 

이리 말하면 성수는 강북인데 하실텐데 성수의 놀라운 집값상승 이유가 궁금하면 갤러리아 백화점에 가서 북쪽을 보라 합니다. 갤러리아 백화점에서 제일 웅장하게 보이는게 트리마제, 갤러리아 포레, 아크로 서울 포레스트 등 성수 고급 3단지입니다. 성수는 성수자체의 매력도보다는 압구정과 거리만 건너면 되기 때문입니다. 압구정에 신축이 전무하기 때문에 성수까지도 부가 몰립니다.

이런 상황에서 강남의 폭발적인 수요를 분산하고 대체할 수 있는 대안으로 과거 부촌이었던 여의도와 목동이 꼽히지만, 치명적인 한계가 있습니다. 이 두 지역은 강남 생활권과 지리적·구조적으로 격리되어 있어 강남의 에너지를 온전히 흡수하기 어렵다는 점입니다. 

소위 강남 사람들은 강남3구를 벗어나면 안된다 생각하고 또 반대로 강남외에 사람들도 강남에 조금더 가까이 들어가고 싶어합니다.

다시 이야기를 꺼내서 죄송하지만 이번 서울 시장후보셨던 정원오 후보에게서 많은 아쉬움이 남지만, 그중 제일 아쉬웠던 부분이 용산 개발에 대한 부분이었습니다. 정원오 후보는 나름대로 강남에는 프렌드리한 정책을 썼습니다. 강남 재정비사업 전담 부서도 만드시겠다 했었고 용산 개발론도 멋졌습니다. 정후보자님은 용산을  특구로 지정하고 UN Ai 허브를 유치하여 멋지게 개발한다니다. 

어찌보면 오세훈 정원오 두 후보 모두 비슷비슷한 정책이었다 할수 있습니다. 두 후보의 차이가 명백히 나는 지역이 용산과 세운지구였습니다.

정원오 후보는 현재 6000세대로 계획된 용산 국제업무지구를 임대위주의 10000세대로 늘리겠다는 기조를 이어갔고 업무지구 역시 99년 토지 공공보유 임대를 하겠다 하였습니다. 정후보님의 정책의 표방은 미국 허드슨 야크였지만 일반 대중들이 가장 먼저 떠오른 기시감은 중국의 부동산 정책 즉 99년이상 소유 불가였습니다. 용산에 99년 임대라 하면 서울시장이 되면 다른 지역도 그리 하겠구나. 정원오 되면 박원순 시즌2 될거고 다음은 토지 공개념으로 니 부동산 다 빼앗아 간다, 중국화 공산화된다 라는 극우들의 공작이 귀에 쏙쏙 박혔을겁니다.

2. 공공임대주택 정책의 실패와 선입견에 대한 본질

민주당 일각에서는 과천, 용산 등 핵심지에 무조건 임대주택만 많이 지으면 해결된다고 말합니다. 하지만 일반 대중이나 재건축·재개발 현장에서 임대주택에 대한 부정적인 시선이 존재하는 본질적인 이유를 오판해서는 안 됩니다.

사람들이 임대를 선호하지않는 이유는 단지 '못 사는 사람이 들어온다'는 저급한 수준의 이유 때문이 아닙니다. 진짜 문제는 기본적인 임대주택에 대한 정책적 불투명성에 있습니다. 도대체 어떤 기준으로 입주자가 선정되는지, 왜 내 사유지를 개발하는 데 불명확한 기준의 임대가 대거 들어와야 하는지, 그 정당한 이유와 기준을 모르기 때문입니다. 

위에는 2026 임대주택의 자격입니다. 생각보다 허들이 높지않습니다. 하지만 일반 대중들이나 재건축, 조합원들은 임대주택은 국가 유공자나 아주 형편이 어려워서 도와야한다 생각하는 경우가 많습니다

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이제까지의 민간 재건축은 5층이하의 주택이었기때문에 분담금 없이 헌집 줄께 새집 다오 수준이었고 내가 가진 주택의 평수보다 더 큰 평수릉 받았습니다. 이제는 12-14층 중층 재건축의 시대가 와서 사업성은 약해지고 공사비의 증가로 조합원에서 낸 돈과 분양수익으로 임대 주택을 함께 지어야해서 내 집과 동일한 크기의 새 집을 짓는데도 분담금이 몇 억은 기본 10억이상 들기도 합니다. 또한 민간이 아닌 공공 임대 단지가 들어와도 내 세금으로 지었다 생각하거나 범죄자도 들어오는거 아니냐며 꺼려합니다.

2020년 조사에서도 공공임대주택을 저소득층이나 취약계층을 지원하는 목적으로 인식합니다. 공공임대는 나와 다른 존재로 생각하는 사람이 많다는겁니다.

 임대세대가 있는 단지에서 가장 이슈가 되는 일 중에 하나가 임대세대가 고가의 외제차를 탄다와 같은 이슈입니다. 물론 임대세대라 해서 외제차를 타지말아야 한다는 아닙니다. 하지만 일반 대중은 임대세대는 도움이 필요한 대상이라 생각하고, 사회적 약자라 생각합니다. 자립을 위하여 나의 도움이 절대적으로 필요한 세대라 생각합니다. 그런데 그 임대 세대가 나보다 잘사는거 같은 상황에서 사람들은 속았다는 느낌을 받습니다. 물론 임대세대에도 다양한 유형이 있지만 일반 대중은 그냥 가난한 사람들 힘든 사람들이라고만 생각합니다. 현실적으로 임대세대의 선정과 이유에 대해서 설명이 되지 않는 경우가 많습니다

즉, 관의 설명 부족과 밀어붙이기식 행정이 만들어낸 '무지(無知)에서 비롯된 편견과 선입견'이 갈등을 키우고 있는 것입니다. 기준의 투명성과 전략 없는 임대주택 공급은 오히려 갈등만 양산할 뿐입니다.

특히 10-20평 소형의 세대수만 늘린 임대를 젊은층이 가장 싫어합니다. 4050들은 라떼는 원룸에서 살았다, 라떼는 5명이 단칸방에서 살았다, 10평대에서 왜 못사냐하지만 개발도상국에서 살던 4050과 어려워 봤던 기억조차 없고 기억 초기부터 나라가 선진국인 1020은 다를수 밖에 없습니다.

3. 민주당이 지금 당장 집중해야 할 과제: 강북 분산

이 시점에서 민주당이 추진해야 할 당면 과제는 명확합니다. 국토 균형 개발이라는 거시적인 담론도 중요하지만, 지금 당장 불을 꺼야 하는 곳은 '서울'입니다. 이번 당대표 논란도 결국 서울을 수복하지 못하였기때문에 이겼는데도 졌다 느낌이 드는거니까요. 한번 떠나간 서울시장은 슬프게도 언제 돌아올지 모릅니다.

도대체 왜 정원오냐는 불만에 저조차도 정원오 말고 누구를 내세워애한다고 말하기가 어려웠습니다. 서울시장 후보로 거론되었던 박주민, 전현희 의원등은 슬프게도 호불호가 극명히 갈리기때문입니다.

정원오 후보 전의 설문조사에서 그 어떤 민주당 후보를 가져와도 서울시장은 안된다 하였습니다.

 서울시에서 인구가 제일 많은 지역구가 송파구, 강남구, 강서구, 강동구 순입니다. 송파와 강남의 인구수만 합쳐도 130만입니다. 이런 상황에서 부동산 전략의 변화없이는 다시 서울시장을 수복하기 쉽지않을겁니다. 다들 서울 시장 개표에 강남3구에서 개표되며 표차이가 무섭게 줄고 역전되는 상황을 보셨을테니까요.

서울 강남으로 모든 부가 편중되어 부동산 시장이 완벽하게 서열화되고 있는 이 기형적인 구조를 먼저 타파해야 합니다. 전국적인 균형 발전이란 명목 아래 서울 북부와 북부를 방치하는 사이, 강남의 초고가 공동주택들이 시세를 견인하며 전국의 집값을 자극하고 있습니다. 그렇다면 그냥 강남은 강남끼리 잘살면 안되냐 하실수도 있는데 지금처럼 강남만 몰아주면 일명 강남  우선은 강남으로 쏠린 부의 에너지를 '강북권 중심축'으로 분산시켜야 합니다. 강북에 강남 못지않은 인프라와 일자리, 주거 매력도를 제공하여 수요를 강북으로 돌려놓는 것이 부동산 시장을 안정시키고 서울시장을 수복하고 정권을 연속시키는 가장 빠른 지름길입니다.

강북이 개발 되어야 강북 뿐 아니라 서울 서쪽, 잊혀진 경기북부도 같이 살아납니다. 비슷한 시기에 입주한 분당과 일산의 가격차이는 천지차이입니다. 서울의 집값은 강북과 경기북부를 활용해야합니다. 한강을 축으로 삼아 용산 서울 서쪽의 여의도와 목동, 더 나아가 김포등 경기 서부권과 일산 등 경기 북부까지 동반 성장시키는 '북서부권 발전의 도화선' 역할을 할 수 있습니다. 동남권으로만 치우쳐져서 거대 강남화되는 서울의 무게중심을 중앙과 서쪽으로 다시 끌어와야 합니다.

서울이 불장이라지만 강북과 강서, 그를 넘은 경기 서부, 북부는 여전히 꽁꽁 얼어있습니다.

결론적으로, 강북이 살아나야 서울시의 집값을 잡을 수 있고 서울시장과 정권 연장도 가능합니다. 개발하면 비싸지면 보수화 된다 이런 사고방식으로 누르면 누를수록 도리어 악영향만 클겁니다. 현재 강남에만 몰려 있는 서울집값의 에너지를 강북 여의도, 목동, 용산으로 분산시켜 천장을 누르고, 그 파급력으로 구도심, 서울 걍북을 넘어서 경기 북부, 경기서부까지 북부와 서부축을 살려내는 것. 이것이 서울의 서열화를 막고 부동산 시장을 정상화할 수 있는 마지막 기회입니다. 또한 미래 통일을 대비하여도 긍정적 방향이고요.

 정치권은 비현실적인 규제나 불투명한 공급 대책을 거두고, 강북 개발을 통한 서울의 균형 발전이라는 본질에 집중해야 할 때입니다.

세 줄 요약

• 1. 강남 비대화와 서울의 동남진이 심각
• 2. 무조건적인 임대주택 확대는 불투명한 행정과 청년층(1020)의 눈높이 간과로 갈등초래 임대 기준과 절차의 투명성 필요
• 3. 민주당이 선거 수복과 부동산 안정을 이루려면 "개발하면 보수화된다"는 도그마를 버리고 용산 여의도 목동 등 강북과 경기 서북권을 개발하여야함