동작 노량진 조합원 분양가는 유독 낮던데 이유가 뭘까요?
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제가 알기론 저기보다 싼 지역인 영등포쪽은
최근 조합원 분양가가 발표난 곳 기준으로
공급 33평(전용 84형)이
11~14억 사이거든요
일반분양가는 18~20억이고요
그런데 노량진은 왜 공급 33평의 조합원분양가가 6억대인 걸까요?
노량진쪽은
현재 기준으로 일반분양가가 25평(59형)은 20억대 초반,
33평(84형)은 20억대 후반이더라고요
일반분양가가 27억인데
조합원 분양가가 6~8억대라면
엄청난 거 아닌가요?
저 정도면 사업성이 그냥 좋은 정도가 아니라
엄청난 걸로 보이는데요
재개발 진행 상황을 디테일하게 알아보니
관리처분계획 인가가 2021년인데
그 기준으로 봐도 싼 것 같더라고요
정말 엄청난 거 같네요
사업시행인가일은
노량진 재개발 마다 차이가 있어서
2014년, 2017년, 2018년, 2021년 다양한데
조합원 분양가는 6~8억으로 비슷합니다
이것도 참 신기합니다
노량진쪽 조합원분한테 물어보니까 이러더군요
"남의 것에 왜 관심을 가져?"
"관심 갖지 마.. 우리 지역 사람들 관심 가지는 거 시러해"
"부러워? 부러우면 관심 가지지 마"
"우린 남들이 우리 조합원분양가 얘기하는 거 시러해"
"카이사르의 것은 카이사르에게로,, 각자 자신의 일이나 잘하자 남의 것 탐내지 말고, 관심 가지지 말고"
"우리 부러워하면서도 시기 질투하는 사람 많던데, 우린 그런거 신경안써, 우리 얘기 하지 말아줘 부탁이야 우리는 말이야 남들이 우리 얘기하는거 정말 싫어"
물어보지도 못하나 보군요
아무래도
노량진 조합원 분양가가 왜이렇게 싸냐며 지금껏 공격(시기, 질투)받았나 봅니다
물론 조합원 분양가, 권리가액, 비례율 등에 따라
실질적인 분담금을 따져보면
저기도 울고 있을 사람은 있겠지만서도
아무튼 참 신기한 곳인 듯싶네요
그런데 서울의 다른 지역
재개발 지역의 모 조합원분께
조합원 분양가 물어보니까
"우리 조합장님이 분양가 떠벌리지 말라고 했다고 합디다 말못해요"
이러더군요
이게 왜 말못할거죠?
이해가 안가네요
댓글 29
정말 신기합니다
사업성이 좋아도
보통좋은 곳이 아닙니다
맞는 말씀입니다
2017~2019년쯤
조합원 분양
비슷한 시기에 하던 곳들 중에
저렇게 비슷한 분양가가 나오는 경우가 있긴 했습니다
그런데 저기는
재개발이 워낙 오래 길어지다 보니
조합원 분양가와 일반분양가의 갭이 유독 크게 벌어진 것 같네요
두 분양가 차이가 나도 너무 많이 나네요
사실 이런 경우는 거의 없고 드물거든요
그래서 신기하다는 겁니다
결과적으로 사업이 길어진 덕에
조합원들은 엄청난 이득을 본 모양새가 되어버렸네요
그저 부럽습니다
(감정평가나 건축비 등등)
사업시행인가를 받은 시점이 집값이 떡상하기전 이라서 그래요..
MB시절 정비구역되서 지분쪼개기가 안된 덕분에 사업성도 어마무시하게 좋은것도 한목하지만요..
20년동안 썩집에서 고통 받은것도 생각해야죠
사업시행 인가 나고 나서
관리처분 인가로 가는 그 중간 단계에서
조합원 분양가가 책정되는 건데
그 중간 단계가 좀 애매합니다
왜냐하면
어떤 곳은 사업시행인가가 한참 전인데
조합원 분양가는 최근에 나온 곳도 있거든요
아직 관리처분인가 전이고요
이 갭이 벌어지는 동안 시세가 움직여서
확정 시점에 따라 희비가 갈리는 거 아닐까 싶습니다
물론 20년 가까이 마음고생한 것은 헤아려야겠지요
노뉴를 보면 사업시행인가 시점 공시지가는 지금 공시지가의 절반정도 수준입니다..
내재산 평가를 절반밖에 못받았으니 조합원 분양가가가 낮아질수밖에요
디테일하게 알아보니
사업시행 인가일이
노량진 재개발 지역 중
2017년인 곳도 있고
2014년인 곳도 있고
2018년인 곳도 있고
2021년인곳도 있고
2023년인곳도 있네요
그런데 조합원분양가는 6~8억원대네요
해당지역 조합원 다수분들께
물어봤는데
노량진 조합원 분양가가 유독 낮아
부동산 카페에서 질투하는 취지로
질문하는 사람이 많아서
공개적으로 웃지는 못한다고 하네요
한 번 정해지면 (특별한 이유가 없는 한) 바꿀 수 없습니다. 만약 바꾸려고 한다면 (1.5배로 올라간다고 가정) 큰 거를 분양 받거나 1+1을 분양 받은 조합원들이 죽일 듯이 달려들 겁니다. 큰 면적 받은 사람들일 수록 낼 돈이 많이 올라가니까요.
그래서 지금처럼 일반분양수익이 올라가면 조합원분양가를 조정하는 게 아니라 비례율 (자기 종전자산가격을 어떤 비율로 쳐줄거냐) 을 조정해서 총수입 = 총지출 이 되도록 맞춥니다. 지금처럼 일반분양가를 많이 올리면 비례율을 올려서 자기 종전자산가격을 인정받는 비율을 높여서 정산합니다. (각 조합원이 마지막에 내야 할 분담금 = 조합원분양가 - 종전자산가격 * 비례율) 비례율이 올라가면 분담금이 줄어들고 만약 많이 올라가서 저 수식이 마이너스가 되면 돌려받을 돈이 생기기도 하는거죠.
그리고 저렇다고 모든 조합원이 다 대박은 아닐 수도 있습니다. 예를 들어 최근에 지분을 산 사람을 프리미엄을 얹어서 샀기 때문에 큰 돈을 벌거나 한 게 아닌거죠.
그래서 재건축 재개발은 시간을 들여서 돈을 버는 거라고 하는거죠. 보통 오래된 조합원이 돈은 더 버니까요. 다만 사업 자체가 빠그러지면 비싸게 준 빌라가 똥값이 되니 리스크 + 시간 = 수익 이라고 보면 됩니다.
그런데
노량진 재개발 지역 중
사업시행인가일이
2017년인 곳도 있고
2014년인 곳도 있고
2018년인 곳도 있고
2021년인곳도 있고
2023년인곳도 있는데
조합원분양가는 6~8억원대라는건 참 신기합니다
2014년과 2023년이 차이가 크지 않을수 있나요?
노량진 구역 사정 잘아는 조합원한테
현재 조합원 지위 유지중인 원주민 비율과
팔고 떠난 조합원 비율
대충 어느정도냐고 물어본적 있었는데
대략적으로 알려주시네요
그리고 조합의 사업시행인가일은 원래 계획하고 큰 차이가 없을 수도 있지만 몇년씩 늦춰지기도 합니다.
그런데 궁금한 게 하나 있습니다
조합원분양가와
일반분양가가 조합원들에게만
일반등기로 통보된 시점에서
그 추정 조합원분양가와
추정 일반분양가가
외부에 공개하면 안 되는
비공개 자료에 해당하나요?
제가 서울 재개발 지역의
여러 조합원분들한테
조합원분양가랑
일반분양가 통보받은 게 있냐고 물어봤더니
하나같이
"조합에서 외부에 공개하지 말라고 했다"고 하더라고요
이게 법적으로 근거가 있는 겁니까?
느낌적인 느낌으로는
조합원분양가가 공개되면
사업에 차질이 생길 가능성이 있고
그러다 일정이 늦어지면 곤란해지니까
좋게 좋게 외부에 알리지 말자는
취지인 것 같긴 합니다
그런데 이게 근거가 있는 건지 궁금합니다
궁금하시면 노량진 근처 부동산 가시면 어렵지 않게 알아낼 수 있을 꺼에요.
제가 드린 질문은
몰라서 여쭤본 게 아니라
크로스체크 차원에서
여러 전문가분들께 답변을 구하는 것입니다
현재 이 부분에 대해서
재개발 전문 변호사 3명과 재개발 전문가 4명에게 물어본결과
다들 모르겠다고 하셔서
님은 아시는지 궁금해서 물어본겁니다
재개발 조합 측에서는
조합원 분양가, 일반분양가 등을 공개하면
법적으로 조치하겠다고 한다더군요
그래서 그 근거가 뭔지
여러 재개발 전문 변호사와
재개발 전문가분들께 여쭤봤는데
그분들도 무슨 근거인지 모르겠다고 하더군요
저 역시 같은 내용으로 알고 있고요
추가로 드린 질문은
노량진과는 무관한
다른 서울 재개발 지역에 관한 것이라
노량진 근처 부동산과는 관련이 없습니다
혹시 몰라 첨언합니다
궁금한건 못 참아서
그렇습니다
죄송합니다
저는 이 글을
어떤 의혹이 있어서 쓴 것이 아닙니다
오히려 신기하게 느껴졌고
다른 재개발 구역은
왜 이렇게 되지 못하는지 궁금해서 쓰게 된 것입니다
조합원 분양가와
일반 분양가의 차이가 크다는 것은
조합원 입장에서 보면
그만큼 성공한 사업이라는 뜻입니다
그러니 다른 재개발 지역의 사업들도
노량진의 재개발 사업처럼 될 수 있도록
오히려 장려해야 할 일이지요
이 부분은 취재가 필요한 사안이 아니라
다른 구역은 왜 이렇게 하지 못하는가를 두고
의문을 가져야 하는 게 마땅하지 않나 싶습니다
재개발 조합원 입장에서는
조합원 분양가는 낮을수록
권리가액은 높을수록
비례율은 높을수록
일반 분양가는 높아질수록 이익입니다
그러니 조합원에게 가장 이득이 되는 방향에서
다른 구역들도 이를 잘 벤치마킹하여
조합원들의 이익을 제대로 쟁취하기를 바랄 따름입니다
이걸 이해 못하면 마치 조합원이 엄청난 특혜를 보는것처럼 착각하게 되죠.
그건 가장 기본적인 내용이라
모르는 사람은 없을 겁니다
설마 그것도 모르고 이런 글을 썼겠습니까
그 점을 감안하더라도
저 정도로 차이가 난다면
실제로 시뮬레이션을 돌려봤을 때
이득은 더 커집니다
갭이 크면 사업성이 좋다고 조합원들이 모여 박수를 치는 것이고
갭이 작으면 사업성이 떨어진다고 조합원들이 열받는 것이지요
실제로 재개발 사업 구역 여러곳 돌아보면
조합원들이 열받아하는 곳
조합원들이 서로 모여 박수치고 단톡방에서 웃음꽃이 피는 곳
비교해보면
조합원 분양가와 일분가의 차이에서 그 공통점을 찾을 수 있습니다
이런 곳은 공통적으로
조합원 분양가 낮고
권리가액 높고
감정평가액 높고
비례율 높고
일반분양가가 높습니다
노뉴는 대지분자가 많아요.. 특히 1구역은 조합원의 60%가 1+1 대상자 입니다
권리가액 낮은만큼 어차피 대신 피가 올라가기에 늦게 살수록 조분가 낮은게 큰 의미는 없을겁니다.
같은 노량진의 1구역이나 3구역은 늦게 감평 받아 고감평 고조분가로 나온지라 84 조분가 11억입니다.
"아실(asil)" 이라는 사이트입니다
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