주택은 국민의 삶을 지탱하고 가족의 온기를 품는 가장 기본적인 필수재입니다. 

하지만 대통령께서는 세금과 규제를 주택시장 통제의 무기로 삼아 국민들을 불안에 떨게 만들었습니다. 

엄청난 자산가도 아닌, 평생 성실하게 일해 내 집 한 채 마련한 평범한 1주택 소유자들까지 투기 세력으로 몰아세우며 그들을 못살게 구는 방향으로 정책을 잡아왔습니다. 

명백한 실책일 뿐 아니라 윤리적으로도 아주 잘못된 처사입니다.

정부가 7월 세제개편안을 준비하며 진정으로 주택시장 안정화를 원한다면, 유주택자를 적대시하는 낡은 프레임을 버리고 합리적인 법안을 내놓아야 합니다. 

아무리 목표가 고상해도 그 정책목표가 국민들의 거주안정을 파괴해서는 안 됩니다. 

저뿐 아니라 많은 사람들이 동의하는 합리적인 세제개편 방향은 이렇습니다. 

보유세는 현실화하되 생활 안정성을 담보하고, 

거래세는 대폭 낮춰 매물의 숨통을 틔우라는 것 입니다.

보유세(재산세 등)를 대통령께서 좋아하시는 선진국 수준으로 점진적으로 올리는 방향성 자체는 맞을 수 있습니다. 

하지만 이는 중산층의 생활안정이라는 안전장치가 동반될 때만 설득력을 가집니다.

일단 신규 취득과 기존 거주를 분리하세요. 

신규 주택 취득자에게는 글로벌 스탠다드에 부합하는 보유세율을 '매우' 점진적으로 적용하되, 이미 거주하고 있는 사람들의 주거 안정성은 철저히 보호하세요.

수 백 억대의 주택을 복수로 보유하고 있는 자산가들에게 부과할 세목과 세율은 따로 정하세요.  

제가 언젠가 캘리포니아 주의 재산세 제도를 언급한 적이 있습니다. 

재산세가 주택 구입가격을 기준으로 산정되며, 과세표준을 1년에 최대 2% 이상 올릴 수 없도록 법으로 규정하고 있는 사례를 소개했습니다. 

한국 역시 기존 거주자에게는 과세표준(공시가격)을 감당할 수 있는 선에서 상향하되, 연간 인상률을 일정한 비율로 제한하는 것이 타당해 보입니다. 

예측 불가능한 세금폭탄 때문에 살던 집에서 쫓겨나는 비극은 국가가 막아야 합니다. 

그게 대통령이 할 일 입니다. 

보유세를 높인다면 반드시 파는 사람의 퇴로를 열어주어야 주택시장이 정상적으로 돌아가고 전월세 가격도 안정됩니다. 

아예 거래를 하지 말라는 식으로 거래세를 옥죄면 매물잠김 현상이 발생해 결국 가격 폭등으로 이어집니다.

이 과정에서 가장 죽어나는 것은 서울 가구수의 55 퍼센트에 달하는 임차인과 그 가족분들입니다. 

대통령께서 좋아하시는 이른바 선진국들 대부분은 1가구가 실제로 거주하는 프라이머리 주택에 대해서는 양도소득세를 전면 비과세(0%)합니다. 이는 필수재인 주택의 이동(이사)을 보장하는 가장 기본적인 조치입니다.

다주택이나 비거주 주택의 경우에도 매도의 숨통을 열어주기 위해, 매매차익 전체가 아닌 과세표준의 50%에 대해서만 현행 세율로 과세하는게 타당합니다.

비거주자가 토지거래허가구역 등 수도권 규제지역의 주택을 팔고 비규제지역(지방)으로 가서 주택을 구입할 경우, 1주택 실거주자와 동일하게 양도세를 제로화하는 게 합리적입니다. 

이는 수도권에 집중된 수요를 분산시키고 지방 소멸을 막는 가장 현실적이고 강력한 인센티브가 될 것입니다.

대통령께서 좋아하시는 캐나다 등 일부 선진국의 세금체계가 한국에 주는 진짜 교훈이 무엇인줄 압니까? 

대통령을 포함한 한국의 증세론자들은 종종 "서구 선진국들은 보유세가 높다"며 단편적인 수치만 가져와 한국의 징벌적 과세를 정당화합니다. 하지만 이는 전체 조세 체계를 보지 않은 반쪽짜리 진실에 불과합니다.

캐나다 대다수 도시들의 재산세는 서울보다 훨씬 높지만 상속세와 증여세는 없고, 취득세는 없거나 매우 적습니다. 

자본소득세(양도소득세)는 비거주주택에만 부과하는데 보유기간에 관계없이 양도차익의 절반 정도에만 최고 50 퍼센트 가량의 세금을 부과합니다.(실질 세율은 최고 약 25 퍼센트 정도)

모든 합법적 거주자에 대한 무상의료와 시니어 기본소득보장 등 한국이 흉내조차 내지 않는 강력한 복지를 국가가 책임지는 구조 위에서 작동하는 세금입니다.

무엇보다 선진국들이 재산세를 걷는 이유는 지자체 인프라 사용료를 분담하기 위함이지, 주택 보유 자체를 징벌하려는 목적이 아닙니다. 

국제자본의 대량 유입으로 밴쿠버 주택가격이 서울하고는 비교조차 할 수 없이 장기간 폭등했을때도 기존 거주자들의 자본소득세율은 건드리지 않았습니다. 

국가가 방어하지 못해 생긴 부담을 기존 거주자들에게 전가하지 않는다는 원칙이 있었기 때문입니다. 

국가세금이 이런 마인드로 작동하므로 은퇴할 나이가 된 시니어들은 미련없이 살던 큰 주택을 매각하고 작은 콘도를 구입해 한층 가벼워 진 삶을 새롭게 시작할 수 있는 것 입니다. 

서울의 시니어들처럼 노후 생활 걱정, 양도세 낼 걱정 때문에 큰 집을 죽사사자 붙들고 있을 이유가 전혀 없습니다. 

누군가가 제 글에 댓글을 달아 캐나다에는 상속세 증여세가 없지만 Deemed Disposition이 상속세 구실을 한다고 이야기하던데 매우 잘못된 말 입니다. 따라서 이 글 주제는 아니지만 DD에 대해 약간 설명하고 넘어갑니다. 

DD는 사망자(피상속인)나 조세지역 이탈자의 자산전체가 아닌 자본소득(CG)에 대해서만 그 소득이 실현된 것으로 간주하고 자본소득세의 세율(자본소득의 50%만 과세대상)에 맞춰 과세하는 제도이지 상속세나 증여세와는 전혀 다른 개념입니다. 배우자나 미성년자 상속인의 경우 DD가 유예(이연)되고, 프라이머리 거주주택에 대해서는 양도차익의 규모와 관계없이 DD가 아예 면제됩니다. 

대통령께서 좋아하시는 선진국은 비거주 주택(민간임대)에 차별적인 징벌 과세를 하지 않습니다. 

비거주 주택은 곧 시장의 임차 공급원이며, 이곳에 징벌적 세금을 때리면 그 부담이 고스란히 세입자에게 전가되어 월세 폭등으로 이어진다는 사실을 너무나 잘 알기 때문입니다. 

조세전가란 임대인들의 이기적인 마음이나 담합으로 일어나는 게 아닙니다. 

가혹한 거래세로 매매가 줄어들면 임차수요가 증가하기 때문에 전월세가격이 폭등하면서 발생하는 조세전가의 시장논리입니다. 

임대주택의 절대다수를 민간이 공급하는 서울같은 부동산 시장에서 정부가 집주인을 투기세력으로 취급하는 것은 시장의 붕괴를 초래하고 임대인이 아닌 임차인들을 사지로 내모는 아둔하기 짝이없는 사고방식일 뿐 입니다.

대통령께서는 이 달 초 취임 1 주년 기자회견에서 전세제도가 한국에만 있는 (임대)사금융이므로 사라지는 것이 맞다’는 취지의 말씀을 하셨습니다. 

그 말 자체는 맞습니다. 그리고 그 말을 가장 환영할 사람들은 임대주들입니다. 

그런데 저 말을 임대사업을 하는 것도 아닌 대통령이 왜 할까 하는 의구심이 들었습니다. 결국 대통령이 전세제도가 사라져야 한다고 생각하는 이유가 고작 갭투자(전세를 끼고 비거주 주택을 구입하는 한국에만 있는 일부 관행) 때문이라는 것을 나중에야 알고 어리둥절할 정도로 어이가 없었습니다. ‘빈대잡기 위해 초가삼간을 태운다’는 속담이 생각나기도 했습니다. 

갭투자자의 대부분은 투기세력이 아니라 주택을 분양받았거나 매수한 무주택자들이 모자란 매수대금을 일단 전세로 보존하고 앞으로 몇 년 동안 더 노력하여 어떻게든 보증금을 갚고 자가를 마련해 보겠다는 주거 사다리로 해석하는 게 타당합니다. 

그들의 대부분은 대통령께서 그토록 안쓰러워 하시는 2030 청년들입니다. 

사회적 약자에 대해 유달리 온정이 많은 것으로 알려져 있는 대통령께서 왜 수도권 규제지역에서 거주불안의 공포와 폭등하는 임차비용에 피눈물을 흘리고 있는 무주택자들에 대해서는 일언반구 위로나 사과가 없는 것은 물론 대책조차 없을까요? 

당연히 보고를 받으셨겠지만, 서울 아파트 평균매매가격이 16 억 7 천 만원에 도달했다는 보도가 엊그제 있었습니다. 대통령께서 취임 직후 발표한 6.27 부동산 대책이 있고나서 딱 1 년 만에 서울 아파트 가격은 무려 12 퍼센트 폭등했습니다. 가장 보수적인 한국 부동산원의 통계가 그렇고 민간통계들은 대체로 15 퍼센트나 폭등한 것으로 나옵니다. 

장담하건대 이 가격은 내년 중에 20 억 원을 돌파할 것이고 대통령이 싫어하시는 전세가 사라져감에 따라 아직은 글로벌수준에 미치지 못했던 월세 임대수익률이 지금보다 0.5 퍼센트만 현실화해도 (3 퍼센트) 서울 아파트 평균 월세는 600 만 원에 도달할 것 입니다.  

더 이상 재론하는 것도 이젠 지겹고 손가락만 피곤하지만, 

서울의 주택 문제는 투기세력이 빚어낸 인위적 결과물이 아니라 공급과 수요의 뼈아픈 불일치에서 비롯된 현상입니다.

서울 부동산 시장의 작동원리에 대해 기본조차 잘 모르시는 것 같은 대통령께서 ‘경기도 계곡에서 자릿세 뜯던 양아치들 몰아냈던 도지사 시절의 기개나 자신감’ 정도로 해결할 수 있는 문제가 아닙니다.  

유시민 전 보건복지부 장관이 대통령의 그릇된 자신감을 어느 부분에서 지적했는지는 모르겠지만, 저는 ‘정부 이기는 시장 없다’는 대한민국 대통령이 남긴 역대급 헛소리로 영원히 박제될 그 발언에서 매우 그릇된 자신감을 발견했었습니다. 

유주택자에게 징벌적 세금을 때리면 무주택자들의 표를 얻을 수 있을 것이라는 누군가의 귀신 씨나락 까먹는 소리에서 비롯된 정치적 계산은 이번 지방선거 결과로 쓰레기통에 던져졌다는 것을 대통령 자신이 잘 아실 것 입니다. 

주택은 정치적 편 가르기의 도구가 아닙니다. 

국민들의 피와 땀, 삶의 열정 대부분이 녹아들어 가치로 형상화된 필수재입니다. 

다가오는 7월 세제개편안은 세금을 무기 삼는 따위의 ‘족보없는’ 과거의 관성을 끊어내고, 시장 참여자들이 합리적으로 집을 사고팔며 임대할 수 있도록 거래의 둑을 허무는 진짜 시장 정상화의 신호탄이 되기를 강력히 촉구합니다.

자가든 임차인이든 주택은 생존권이 걸린 필수재입니다. 

국민들의 필수재인 주택가지고 더 이상 ‘자신감 실험’하지 마세요.