재건축을 막으면 공급이 막히고,
그냥 풀면 개발이익이 사유화됩니다.
답은 허용하되 환수하는 것입니다.

재건축과 재개발을 풀자고 하면 비판이 나옵니다.

“부자 동네 특혜 아니냐.”
“강남 조합원 배불리는 거 아니냐.”
“개발이익을 왜 개인이 가져가냐.”

맞는 지적입니다.

그런데 재건축을 무조건 막는다고 문제가 해결되지는 않습니다.
좋은 입지의 새 주택 공급이 막히면 기존 집의 희소성은 더 커집니다.

그러면 집값은 오히려 더 단단해질 수 있습니다.

그래서 방향은 명확합니다.

막는 것도 아니고, 그냥 풀어주는 것도 아닙니다.

더 짓게 해준다.
대신 더 돌려받는다.

초과 용적률 일부는 공공분양으로 받습니다.
일부는 장기전세로 받습니다.
일부는 공공임대로 받습니다.
일부는 학교, 도로, 공원 같은 생활 인프라로 받습니다.

민간은 사업성을 얻고,
공공은 주택과 인프라를 얻고,
무주택자는 좋은 입지의 공공 물량을 얻습니다.

여기서 중요한 건 표준 계약입니다.

지금은 사업성이 있으면 민간이 움직이고, 없으면 멈춥니다.
정부는 규제를 풀었다 조였다 하면서 시장을 흔듭니다.

이 방식으로는 속도가 안 납니다.

정부가 명확한 계약을 제시해야 합니다.

용적률을 얼마까지 올려준다.
대신 공공분양 몇 호를 받는다.
장기전세 몇 호를 받는다.
세입자 이주대책을 의무화한다.
학교와 교통 부담을 어떻게 나눈다.
분양가 산정 방식을 투명하게 한다.

이 조건을 표준화해야 합니다.

그러면 조합도 계산이 되고, 공공도 받을 몫을 알 수 있고, 주민도 예측할 수 있습니다.

특히 공공이 받는 물량은 현금 기부채납보다 실제 주택으로 받는 게 좋습니다.
현금은 어디로 쓰였는지 체감이 어렵지만, 공공분양과 장기전세는 바로 공급이 됩니다.

재건축을 죄악시할 필요는 없습니다.
하지만 개발이익을 전부 사유화해서도 안 됩니다.

개발은 허용하되, 이익은 나눠야 합니다.

재건축을 빠르게 하려면 특혜 논란을 줄여야 합니다.
특혜 논란을 줄이려면 용적률과 공공환수를 표준 계약으로 묶어야 합니다.