재건축의 첫 삽은 철거가 아닙니다.
이주할 집을 먼저 만드는 게 첫 삽입니다.

1기 신도시는 언젠가 다시 손봐야 합니다.

분당, 일산, 평촌, 산본, 중동은 입지가 좋습니다.
이미 교통과 상권과 학교가 있습니다.

이런 도시를 낡았다고 방치하는 건 비효율입니다.

하지만 문제는 이주입니다.

수만 세대가 동시에 이주하면 주변 전세 시장이 흔들릴 수 있습니다.
집을 늘리겠다고 했는데, 먼저 멸실부터 생기면 단기적으로는 전세난이 올 수 있습니다.

반대자들은 당연히 이걸 공격할 겁니다.

“공급한다더니 기존 집부터 부수냐.”
“분당 주민들은 어디로 가라는 거냐.”
“전세금 폭등은 누가 책임지냐.”

이 공격은 정면으로 받아야 합니다.

그래서 순서가 중요합니다.

이주주택 확보 전에는 대규모 철거를 허가하지 않는다.
권역별로 순차 정비한다.
주변 공공부지에 순환이주 주택을 먼저 만든다.
모듈러 주택도 이주용으로 활용한다.
멸실 물량보다 이주 가능 물량을 먼저 확보한다.

여기서 핵심은 멸실 총량 관리입니다.

한 번에 너무 많은 집을 부수면 전세 시장이 흔들립니다.
그러니 재건축 허가는 이주 가능 물량과 연동해야 합니다.

예를 들어 어떤 구역에서 5천 세대가 이주해야 한다면, 주변 권역에 이주 가능한 주택이 일정 비율 이상 확보되어야 철거를 허가하는 방식입니다.

이주주택 확보 방법도 여러 개를 같이 써야 합니다.

주변 준공 후 미분양 매입.
공공임대 공실 활용.
모듈러 순환이주 주택.
공공부지 임시 주거단지.
비아파트 공공관리 주택.
인근 지역 장기전세 물량 확보.

그리고 이주 시기를 구역별로 나눠야 합니다.
분당 전체, 일산 전체가 한꺼번에 움직이면 안 됩니다.

권역별로 순서를 정하고, 멸실 물량을 연간 한도로 관리해야 합니다.

1기 신도시 재정비는 공급의 핵심 카드가 될 수 있습니다.
하지만 잘못하면 전세난의 뇌관이 됩니다.

답은 단순합니다.

먼저 살 곳을 만들고, 그 다음에 부숴야 합니다.

이 원칙만 지키면 1기 신도시는 혼란이 아니라 강력한 공급원이 될 수 있습니다.