축약한다고 축약했는데도 글이 길어져서, 나누어 쓰도록 하겠습니다.

전세는 월세처럼 매달 돈이 나가지 않으니 돈을 모으기에 좋은 제도라고 생각하시나요?

저는 이것이야말로 현실을 모르는 이야기라고 생각합니다.

이전 글에서는 "전세자금대출을 받았을 경우의 문제"를 설명드렸습니다.

이번에는 "순수한 전세 자체가 가진 문제"를 이야기해 보겠습니다.

경제 충격이 왔을 때 어떤 일이 벌어지는지 아십니까?

과거 IMF 외환위기 같은 상황을 직접 겪어 보지 못한 젊은 층은 그 공포가 어떤 것인지 감이 잘 오지 않을 수 있습니다. 처음에는 실직자가 늘어납니다. 그와 동시에 경매 건수도 폭증합니다.

그 집이 본인 소유의 집이라면, 그나마 본인이 감당해야 할 문제입니다.

그런데 그 집에 임차인이 살고 있다면 어떻게 될까요?

경매 물건이 늘어나면 낙찰가는 떨어집니다.

그러면 임차인은 졸지에 전세금을 돌려받지 못하거나, 경매가 끝날 때까지 긴 시간 동안 엄청난 스트레스에 시달리게 됩니다.

왜냐하면 전세는 본질적으로 "개인 간 사금융"이기 때문입니다.

임차인은 단순한 거주자가 아니라, 집주인에게 거액의 돈을 맡긴 채권자입니다.

문제가 생기면 다른 권리자들과 법적 순위를 다투어야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.

“확정일자 받아 놨으니 괜찮다”고 생각하다가 전세금을 날리는 경우도 적지 않습니다.

설령 미리 준비를 잘해 둔 임차인이라 하더라도, 경매 절차에 휘말리는 것 자체가 엄청난 부담입니다.

이건 그냥 머릿속으로 상상한 이야기가 아닙니다.

한동안 지겹도록 봐 왔던 일이고, 경제 위기가 아닌 지금 이 순간에도 법원 경매계에서 매일같이 벌어지고 있는 현실입니다.

전 재산을 날린 노부부가 앞에서 울고 있는데도 아무것도 해줄 수 없을 때의 무력감은, 말로 설명하기 어렵습니다.

한번 생각해 보십시오.

당신이 전세입자인데, 살고 있는 집이 경매로 넘어간다고 해 봅시다.

이건 임차인이 조심한다고 완전히 피할 수 있는 문제가 아닙니다.

누구도 집주인의 재정 상태, 시장의 급락, 갑작스러운 경제 충격을 완벽하게 예측할 수 없습니다.

전 재산에 가까운 목돈이 날아갈 수도 있고, 오랜 기간 묶일 수도 있습니다.

그런데도 이것을 월세보다 무조건 좋은 제도라고 말할 수 있을까요?

전세금이 커질수록 리스크도 함께 커집니다.

저는 전세 제도가 "개인 간 사금융"이라는 점에서 개선 가능성이 매우 낮다고 봅니다.

그리고 장기적으로는 분명히 사라져야 할 제도라고 생각합니다.

물론 과거에는 전세가 나름의 역할을 했을 수 있습니다.

주택 구매를 위한 금융 제도가 충분하지 않았고, 사업 자금이나 투자 자금을 조달할 제도적 통로도 부족했던 시절에는 전세가 일종의 민간 금융 역할을 했을 것입니다.

하지만 지금은 다릅니다.

지금의 전세는 순기능보다 해악이 훨씬 큰 제도가 되었습니다.

특히 이전 글에서도 말했듯이, "전세자금대출"은 이 문제를 더 심각하게 만들었습니다. 전세자금대출은 주거 안정을 위한 제도처럼 포장되어 있지만, 실제로는 임대인의 위험은 줄이고 임차인의 위험만 키우는 교묘한 장치가 되어 버렸습니다.

그래서 저는 전세 제도를 폐기해야 한다고 봅니다.

물론 전세를 하루아침에 없애는 것은 불가능합니다.

그렇다면 시작점은 분명해야 합니다.

바로 "전세자금대출"입니다.

그런데 현재 정부의 시각은 문제가 있습니다.

주거 안정이라는 명분으로 전세자금대출을 유지하려고 합니다. DSR 포함, 보증 제한 같은 조치는 결국 미봉책에 가깝습니다.

필요한 것은 더 분명한 방향입니다.

전세자금대출은 몇 년도까지 단계적으로 폐기한다.

대출을 갱신할 때마다 일정 비율을 의무적으로 감액한다.

신규 전세자금대출은 일정 시점 이후 중단한다.

이런 식의 더 강한 정책이 필요한 시점입니다.

물론 부작용은 있을 것입니다.

하지만 모든 정책에는 양면이 있습니다. 중요한 것은 부작용이 있다는 이유로 문제를 방치하는 것이 아니라, 더 나은 방향을 찾기 위해 조정해 나가는 것입니다.

이미 국토연구원 등을 통해 전세자금대출을 축소할 경우 전세가율과 집값이 어느 정도 영향을 받을 수 있는지에 대한 연구도 이루어져 있습니다.

그렇다면 이제 필요한 것은 더 많은 핑계가 아닙니다.

전세 제도가 정말 서민을 위한 제도인지, 아니면 서민에게 거대한 금융 리스크를 떠넘기는 제도인지 냉정하게 바라보는 일입니다.

아래는 국토연구원에 자료 기준으로 뇌피셜로 생각해 본 부분입니다.

시나리오	전세가격 영향	매매가격 영향	설명
신규 전세대출만 서서히 축소	-5~-10% 압력	전국 -3~-7% 압력	월세 전환으로 충격 흡수
고가 전세대출 중심 제한	고가 전세 -10% 안팎	서울·수도권 일부 -5~-10%	고가 아파트 갭투자 위축
전세대출 전면 폐지, 기존 대출 만기연장 불가	-15~-30% 가능	전국 -10~-20% 가능	매우 충격적, 현실성 낮음
전세대출 폐지 + 경기침체/금리상승 동반	-20% 이상 가능	취약지역 -20% 이상 가능	역전세/급매/경매 확산 가능