투자(투기)를 악마화 하고 실수요를 성역화하는 한 서울 아파트값 문제는 해결되지 않을 문제라고 봅니다. (이걸 문제라고 본다면요)

개인 입장에서는 인플레를 헷징하기 위한 수단으로 집만한 것이 없습니다. 특히 서울 집은 실수요자가 줄을 서있고, 아파트는 규격화 되어있어서 환금성도 좋으니까요. 직장이나 교육, 의료 등 때문에 서울에 생활하고 싶어하는 사람이 아니더라도 서울 아파트는 매력적인 인플레 헷징 수단입니다. 주식판에서 개인의 어줍잖은 판단력으로 사팔사팔 하는 게 수익률 면에서 좋지 않은 걸 감안하면 그냥 들고 놔두는 게 나은 전략인데, 취득세 덕분에 뇌동 매매롤 못 하게 막아주는 것도 한 몫할 테고요. 거기다가 전세라는 임대차 방식과 전세 대출이라는 훌륭한 레버리지 제도가 있는데, 개인이 쉽게 할 수 있는 투자처 중에서는 이만한 레버리지를 끌어올 수 있는 곳이 없거든요.

대출 규제 해봐야 대출 없이 살 수 있는 사람들이 넘쳐나고, 세금 더 부과해봐야 그거 부담할 수 있는 사람들 넘쳐나고, 임대주택이더라도 임차인에게 전가될 텐데, 임차인도 그거 지불하고 살 능력되는 사람들이 넘쳐납니다. 다른 분들이 지적하신 것처럼 정권 바뀌면 원복되는 건 역사가 증명하고 있구요.

주택은 투자 대상이기도 하지만 실수요라는 게 엮여서 건드리기가 어려운 점이 문제입니다.

1주택 실거주 수요자는 일종의 성역으로 여겨져서 앞으로도 정치권에서 건드리기 힘들 텐데 그거 감안하면 서울 아파트 불패는 거의 상수라고 봐야겠죠. 비거주 1주택자도 여러 가지 사정에 임대 물량 공급자다 뭐다 해서 건드리기 쉽지 않겠죠. 거기다 실거주 몇 년하면 양도세 감면해주고 뭐하면 감면해주고 이러는 상황에서는 실수요자/비수요자 구분하는 게 별 의미 없다고 봅니다.

애시당초 그걸 판단하겠다는 것도 넌센스고, 1주택 실거주자에게 혜택을 주면(1주택 비거주자에게 불이익을 주면), 비거주자도 실거주를 하게 만듭니다. 투자만 하려고 보유했는데 실수요자를 밀어내고 본의 아니게 들어가 살아야 하는 상황을 만들어버리는 거죠. 이게 더 서울 주택 상황을 악화시킨 면도 있다고 봅니다.

그러면 어떻게 해야하냐?

실수요에 대한 성역화를 깨부숴야 합니다. 그게 없던 수요도 만들고 있는 겁니다.

실수요자들의 수요 심리를 그냥 꺾기는 어렵겠죠. 이유가 있어서 살겠다는데 어쩝니까. 앞서 말했듯 구매력을 제한해봐야 영향 안 받는 사람들이 이미 많기도 하고요. 그렇다고 서울 인프라를 박살 낼 수는 없겠죠.

실수요자와 비수요자를 나눠서 세금을 뭘 어떻게 할 게 아니라, 비수요자 입장에서 생각해봐야 한다고 봅니다. 실거주자에게만 혜택을 주면, 비수요자도 실거주를 해야하게 되니 실수요자로 전환시키는 요인이 됩니다. 이 구분을 없애야 합니다.

비수요자들은 왜 서울 아파트를 갖고 싶어할까요?

서울 아파트의 비수요자들 입장에서 서울 아파트에 FOMO가 오는 이유를 보면, 지방의 집을 소유하는 게 손해인 게 첫번째라고 생각합니다. 직장이 지방에 있어서 지방에 살더라도, 서울에 1주택을 보유하고 세를 놓는 게 이제는 너무나 당연한 정배이고, 지방에 세 놓는 임대인 입장에서도 지방의 집보다는 서울 집을 보유하는 게 더 이득일 테니까요.

그리고 또 다른 큰 이유로는 지분 소유가 안되기 때문이라고 생각합니다. 삼전이나 하이닉스는 시총만큼 돈을 다 안 갖고 있어도 30만원, 200만원만 있으면 가격 상승에 따른 이득을 볼 수 있지만(하락도 마찬가지), 부동산은 사실상 지분 투자가 너무 불편하다보니 아파트 한 채 값을 온전히 지불할 능력이 있어야만 가격 상승에 따른 이득을 볼 수 있다는 게 관건인 거 같습니다. 천만원으로는 주식 투자가 가능하지만 서울 아파트 투자는 안되니까요. 가격이 계속 오르니 진입 장벽이 높아져서 사다리를 걷어차네 어쩌네 소리가 나온다고 봅니다.

종합하면, 실수요자가 아닌 사람들에게 굳이 불이익을 줄 필요가 없는 겁니다. 이들이 임대를 놓음으로써 보유 수요와 별도로 거주 수요에 대한 공급을 하고 있기 때문에 악마화 할 필요가 없기도 하고요.

그렇다면 서울 아파트도 리츠로 만들면 됩니다. 무슨 공공에서 하는 임대 전용 주택 이런 게 아니라, 그냥 지금 개인이 전월세 놓는 것처럼, 일반 아파트 물량을 기관(민간이든 공공이든)이 임대를 주는 거죠. 증권 시장에서 기관이 수수료 받으면서 ETF를 운용하는 것처럼, 일반 아파트 물량도 리츠로 만들어서 운용사가 임대 관리하면서 수수료 받고, 리츠 투자자들이 임대 수익에 따른 배당과 시세 차익(또는 손실)를 보게 하면 되는 겁니다.

그럼 세금은 어떻게 할 것이냐?

취득세는 없애야 합니다.

취득세가 매매거래를 억제하면서 장기 보유를 반강제하게 되는 장치로 작용하고 있다고 봅니다. 거래가 활성화되어야 가격이 시장 탄력적이게 될 텐데, 취득세를 없애야 개인이 어줍잖은 판단력으로 뇌동 매매와 사팔사팔을 하면서 유동성도 공급되고, 장기 보유를 덜 하게 되면서 개개인의 수익률도 떨어질 겁니다. 지나고 보면 10배 100배 오른 주식도 장기 보유하기 어려운 걸 감안하면, 부동산도 지금보다 덜 매력적인 투자처가 되겠죠.

양도세도 비거주자에게 더 감면해줘야 합니다.

지금처럼 오래 거주하면 양도세 깎아주고, 뭐 하면 깎아주고 이런 식의 실거주자에 대한 감면 혜택이야말로 없던 수요를 만들어 일으키는 주된 요인입니다. 대주주가 아니면 양도세가 면제되는 주식 시장처럼, 비거주자의 지분 매매에는 양도세를 더 깎아주거나 아예 면제 해주는 식으로 바꿔야 합니다. 이러면 실수요자의 수요 심리가 오히려 억제될 수도 있을 거고요.

이렇게 하면 비수요자 입장에서는 지금 아파트 한 채가 10억이든 100억이든 상관이 없어집니다. 삼전 하닉 시총이 올랐다고 주식 못 사는 게 아닌 것처럼요. 내가 아파트 한 채 가격을 오롯이 지불하지 못해도 지분을 소유할 수 있게 되는 것이니 지금 가격이 얼마인지는 중요치가 않게 되는 것이고, 임차인 입장에서는 기관에게 임차를 하는 것이니 지금처럼 개인 임대인의 지불 능력(사실 대부분은 지불 능력이 없는)을 걱정할 필요가 줄어드는 것이죠.

미친 소리라고 생각되신다면, 리츠 얘기만 걷어내고 보시면 됩니다.

중요한 건 실거주자에 대한 혜택이 없던 수요도 만들어낸다는 얘기입니다. 실수요를 성역화하면서 실거주자에게 혜택을 주고 임대 놓던 비거주자에게 불이익을 주니 임대 놓던 임대인들도 자기가 들어가 사는 게 이득이 되고, 임대 물건이 줄면서 임대 시장이 얼어붙으니까 매수세가 폭발하고. 정부 정책들이 역효과만 나고 있는 이유는 규제가 약해서 그런 게 아니라 방향이 반대 방향이라 그런 거란 거죠.