저는 이런 의심을 하고 있습니다. 부동산 가격이 높게 형성되었을 때 이득을 보는게 과연 개개인일까? 혹시 은행권과 정부 아닐까(이재명 정부를 얘기하는게 아니라, 그야말로 대한민국 정부를 지칭합니다). 은행권은 이자놀이로 실제 막대한 이익을 내고 있고, 정부는 부동산으로 인한 각종 세금으로 득을 보는 것 아닐까, 라는 거죠. 

아다시피, 우리나라의 GDP 대비 가계부채 비율은 '많이 낮아져서' 88% 수준입니다. 한때 100%에 가까웠던 적도 있죠. 이 수준만으로도 우리는 미국, 일본의 두배, 세배가까이 되는 부채 비율을 갖고 있습니다. 여기에 전세자금대출까지 더하면 거의 150%에 육박할 것이라는 연구결과가 있습니다. 이렇게 되면 뭐 지구상에 거의 유일무이하게 존재하는 국가가 되겠지요. 한마디로, 버는 것에 비해서 빚이 어마어마하게 많은데, 그 빚의 약 70%가 부동산이라는 얘기입니다. 부동산으로 이익이 아니라 부동산으로 빚을 지고 있는거죠.

저의 이런 생각이 혼자만의 것인지 궁금하다가, 오늘에서야 제미나이에게 물어봤습니다.

"사람들이 대출을 받아 집을 사고, 그 집의 값이 오르면 그 사람의 부채는 헷지되는 걸로 착각하는 것 같은데, 그냥 부채인 상황으로 봐야 하는 것 아닐까?"

제미나이의 답변은 이렇네요.

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자산 가격 상승과 부채의 상환은 엄연히 다른 영역이며, 집을 팔아 세금을 내고 현금화하기 전까지 대출은 그저 매달 원리금을 빼앗아 가는 '순수 부채'일 뿐입니다.

많은 이들이 미실현 이익에 착각하는 이유와, 왜 그것이 위험한지 세 가지 핵심으로 짚어보겠습니다.

1. 장부상 이익(Paper Wealth)의 환상

• 착시 효과: 집값이 오르면 자산 총액이 늘어나 빚이 상대적으로 작아 보이는 심리적 '헷지' 착각이 생깁니다.
• 현실의 벽: 하지만 그 이익은 미실현 이익입니다. 매달 통장에서 빠져나가는 대출 원리금은 '실제 현금(Cash Flow)'입니다.
• 결과: 집값 상승이 당장의 이자 부담을 줄여주지 않으므로, 소득이 늘지 않으면 삶의 질은 오히려 떨어집니다.

2. 매도 시 발생하는 '세금과 거래 비용'의 함정

• 높은 비용: 실제로 집을 팔아 부채를 청구하려 해도 양도소득세, 취득세, 중개수수료, 대출 중도상환수수료 등이 차액을 크게 깎아 먹습니다.
• 낮은 실익: 특히 규제 지역이거나 보유 기간이 짧다면 세금 비중이 높아져, 손에 쥐는 털어낸 차액은 대출을 완전히 상쇄하기에 턱없이 부족할 수 있습니다.

3. '자산의 유동성' 문제와 하방 위험

• 현금화의 어려움: 부동산은 주식과 달리 원할 때 바로 팔 수 없는 '유동성이 매우 낮은 자산'입니다.
• 악순환: 경기 침체로 집값이 급락하면 부채는 그대로인데 자산만 증발하는 '깡통주택' 위험에 노출됩니다.

결국 집값이 아무리 올라도 팔아서 내 주머니에 현금으로 꽂히기 전까지는 부채의 위험성이 전혀 상쇄되지 않은 상태로 보는 것이 금융학적으로 가장 안전하고 정확한 관점입니다.

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그래서, 또 물어봤습니다.

"이런 상황이 은행에게는 이익으로 돌아가고, 정부는 세금을 걷어야 하니 어느 정도 좌시한다고 생각해. 그리고, 사람들은 네가 말한 '장부상 이익' 덕분에 소비를 늘리면서 빚을 안고 살아가는 것 아닐까?"

제미나이의 답변입니다.

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1. 은행과 정부의 '불편한 이해관계'

시장에서는 가계부채가 늘어날수록 이득을 보는 주체들이 분명히 존재합니다.

• 은행의 사상 최대 이자 이익: 은행은 대출 규모가 커질수록 안정적인 예대마진(대출이자와 예금이자의 차이)을 통해 막대한 이자 수익을 올립니다. 부동산 담보대출은 부실 위험도 낮아 은행 입장에선 가장 안전하고 확실한 수익원입니다.
• 정부의 세수와 경기 부양 유혹: 정부는 부동산 거래가 활발해야 취득세, 양도소득세, 종합부동산세 등 막대한 세금을 걷을 수 있습니다. 또한 건설 경기와 부동산 시장이 무너지면 GDP 성장률이 급락하기 때문에, 부채 위험을 알면서도 규제를 풀고 대출을 유도해 시장을 떠받치려는 유혹에 늘 직면합니다.
• 구조적 방치: 결과적으로 두 주체 모두 가계부채의 '급격한 축소'보다는 '현상 유지 및 완만한 관리'를 선호하게 되는 면이 있습니다.

2. '장부상 이익'이 만든 하우스푸어와 소비의 역설

말하신 '자산 효과(Wealth Effect)'와 하우스푸어의 삶은 현재 한국 사회의 큰 모순 중 하나입니다.

• 가짜 부자 심리와 과소비: 집값이 몇 억씩 올랐다는 숫자를 보면, 당장 통장에 현금이 없어도 "나는 부자"라는 심리적 안정감을 느낍니다. 이 착각 때문에 미래의 소득을 당겨 쓰거나 신용대출을 내어 소비(해외여행, 명품, 대형차 구입 등)를 늘리는 현상이 실제로 발생합니다.
• 소득을 빚 갚는데 바치는 삶: 하지만 본질은 바뀌지 않습니다. 집을 팔지 않는 한 매달 소득의 40~50% 이상이 은행 이자와 원금으로 빠져나갑니다. 겉으로는 수십억 짜리 자산가처럼 보이지만, 매달 생활비에 허덕이며 저축 한 푼 못 하는 '고소득 하우스푸어'로 평생을 살아가는 구조가 고착화되는 것입니다.

결국 이 시스템은 가계가 평생 노동으로 번 소득을 은행의 이자와 정부의 세금으로 바치면서, 정작 본인은 '장부상 숫자의 오르내림'에 위안을 얻는 기형적인 형태로 굴러가고 있습니다. 거시경제 관점에서도 매우 위험한 악순환입니다.

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마지막으로 이런 질문을 해봤습니다.

"이런 점이 우리나라의 GDP 대비 가계부채가 높은 상황과 맞물리면 어떻게 되는거야?"

제미나이의 답변입니다.

1. 내수 소비의 종말 (성장 엔진 정지)

• 돈이 돌지 않는 경제: 가계가 번 돈의 상당수가 은행 이자와 정부 세금으로 묶이고, 남은 돈마저 집값에 깔려 있습니다.
• 악순환: 쓸 수 있는 현금(처분가능소득)이 없으니 외식, 문화, 쇼핑 등 내수 시장이 얼어붙습니다. 자영업자가 먼저 무너지고 기업 매출이 감소하며, 이는 다시 고용 악화와 소득 감소로 이어지는 악순환이 발생합니다.
• 성장률 고착: GDP 대비 가계부채가 80%를 넘으면 대출이 성장을 갉아먹기 시작하는데, 우리나라는 이미 이 임계점을 넘어 장기 저성장(1%대 성장)이 고착화됩니다.

2. 정부 통화정책의 마비 (금리의 딜레마)

• 금리 인하의 한계: 글로벌 경기 침체로 한은이 금리를 낮춰 경기를 살리고 싶어도, 금리를 내리면 가계가 또 대출을 받아 부동산으로 달려가기 때문에 선뜻 금리를 내리지 못합니다.
• 금리 인상의 한계: 반대로 물가를 잡기 위해 금리를 올리려 하면, 1,800조 원이 넘는 가계부채의 이자 폭탄이 터져 하우스푸어들이 무더기 파산하므로 이 또한 불가능합니다.
• 결과: 정부와 한국은행이 쓸 수 있는 경제 카드가 사라져, 외부 충격(예: 미국발 경제 위기)이 올 때 손을 쓰지 못하고 그대로 당하게 됩니다.

3. '자산 양극화'와 '인구 소멸'의 가속화

• 부의 고착화: 이미 집을 가진 기성세대는 장부상 이익에 취해 소비하고, 새로 진입해야 하는 청년 세대는 평생 빚쟁이가 되거나 시장에서 배제됩니다.
• 출산율 구조적 붕괴: 청년들이 소득의 대부분을 주거비(대출 원리금, 전세 자금)에 쏟아부어야 하거나, 하우스푸어가 될 미래가 두려워 결혼과 출산을 완전히 포기합니다. 가계부채가 인구 소멸을 가속화하는 핵심 동력으로 작용하는 것입니다.

결론: '불안정한 균형'의 한계

결국 이 상황이 맞물리면, 한국 경제는 당장 폭발하지는 않지만 "가계는 빚을 갚느라 쓸 돈이 없고, 은행은 이자 잔치를 벌이며, 정부는 세금으로 연명하지만, 정작 국가의 기초 체력(소비·성장률·인구)은 무너지는 구조"로 수렴합니다. 장부상 자산이 아무리 많아도 실제 쓸 현금이 없는 '빛 좋은 개살구' 국가가 되는 셈입니다.

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우선, 현재의 우리나라 상황을 설명할 수 있는 딱 맞는 내용으로 보입니다. 한편으로는 그래서 그렇구나, 싶구요.

다음으로는, 이런 이유로 보유세 얘기만 나오면 난리가 나는거라고 볼 수 있겠습니다. 집은 수십억이지만, 소득은 그대로거나 부족하니 세금낼 돈은 '실제로' 없을 수 있는 거겠죠.

한숨만 나오네요.