국내 매입임대 프로젝트 올스톱
규제 덜 받는 건설임대부터 공략
티시먼스파이어·APG 펀드 조성
"韓 임대시장 더 커진다" 해외 큰손 3억弗 뭉칫돈 (naver.com)
이제 슬슬 돈 냄새 맡고 시동을 거는군요
그동안 전세 때문에 수익성 안 나서 진출 안 하던 이런 부동산 전문 법인들이
지금 정부 정책으로 전세와 개인 임대 시장이 말라가니
이 틈을 타고 돈 되겠다 싶어 자본으로 밀고 들어오려고 하는 거 같네요
이들은 막강한 자본력을 바탕으로 보유세나 대출은 별 타격도 없을거고
오래 버틸 수 있을으니 임대 시장 다 잠식 당하면
앞으로 우리도 미국 영국처럼
이들이 엄청난 월세로 시장을 리드할 가능성이 높아질 듯합니다
월급의 절반을 월세로 바치는 시대가 될지도 ㄷㄷ
이게 부동산 선진화고 맞는 방향인지 잘 모르겠습니다
의료 시장 만큼은 현상태를 유지하길 바랍니다.
의료시장은 건강보험료 고갈을 앞두고 있기때문에 현상태 유지 쉽지 않죠.
건강보험료 고갈되면 의료기관들에 의료비용 지급을 못해주게 될 것이고,
결국 의료보험 당연지정제 폐지되어 의료보험 환자 안받는 병원들이 생겨나지 않을까 하네요.
의료수가 현실화 안 된 지금 기준으로 건강보험료 고갈 예정 상황이구요,
현상유지하고 고갈 안되도록 하려면 건강보험료 올려야 하고, 의료수가 현실화 하려면 더 올려야 하죠.
인구 고령화 때문에 의료비도 점점 증가해서 역시 의료보험료 올려야 할 상황이구요.
이 추세대로 가면 의료보험료가 생활비에 영향을 꽤 미칠 정도로 올라가게 될 겁니다.
문제는 실비보험 들어 있는 사람들 중엔 의료보험료가 계속 오르는 것을 반대할 사람들이 많을 겁니다.
애초에 국민들이 실비보험으로 내는 비용이 의료보험료로 들어갔으면 재정이 충분했을 거라고 하는데, 되돌릴 수 없는 선택이지요.
아니면 정부에서 임대주택 보급을 위해서 지원해준다든지 하지 않을까 합니다.
세입자들의 소득에 맞출거라고 하시는 분들도 계시던데 그럴리가요..대표 계약하는 세입자가 1명이고 그 세입자가 동거인 여러명에게서 1/n 하겠죠. 30평대만 하더라도 방 3개니 방마다 2-3명씩만 들어가도 임대사업자가 요구하는 월세 맞출 수 있을거에요. 미국이나 유럽, 일본의 글로벌 경제핵심지들 다 이러죠.
자신에게 유리한 제도가 있는데 외국 자본이 그걸 이용하지 않을 이유가 없죠.
렌트 비용을 n% 올리려 하던데, 물가상승률에 비해 너무 높다. 우리 렌트 연체한 적도 없는데 깎아달라.
혹은
같은 아파트 다른층 유닛이 xxxx 가격에 리스팅 되어 있던데, 우리 렌트를 그것보다 올리는건 너무한 것 같다. 최소한 저 가격에 맞춰달라.
뭐 이런 식이었죠. 나름 거대 법인이 운영하더라도, 각 리스오피스 매니저들에게는 렌트 비용 조정할 수 있는 권한이 있었습니다.
물론 그렇다고 제가 대형 임대 법인 들어오는 것을 환영하는 것은 아닙니다.
예전에 한국에선 제가 아는 지인들 보면 할아버지가 건물주라 그런지 전세나 월세를 거의 5년 넘게 한 푼도 안 올리고 그대로 사는 경우도 진짜 많이 봤습니다
제가 얘기하고 싶었던 건, 거대 법인이라도 공실이 생기는 것보단 기존의 우량 세입자를 잡는 게 이득이다 보니 얄짤없이 내보내기보단 나름대로 유연하게 협상에 임한다는 부분이었습니다.
뭐 이러나저러나 대형 법인이 들어오면 월세 하한선 자체가 높아진다는 게 가장 큰 문제가 되겠지요.
월세가 선진국형이 안된다는 생각이면 저런 글로벌 자본이 들어올 이유가 없겠죠.
월세 더 높은 선진국에 투자를 늘리는 게 합리적이니까요.
결국 저런 자본들의 생각은 월세도 오를 것이라고 보는 거겠죠.
그들이 보기에는 서울수준의 글로벌 탑 도시의 월세가 비정상 적으로 싼거였죠.
외국인들이 다 살기 좋다고 한 이유가 월세가 낮아 가처분 소득이 많아져서 입니다. 전세가 사라지면.. 이제 시작되는 겁니다.
이미 우리나라에서 하고 있어요. 외국인 노동자들 쉐어.. 쪽방 다하고 있죠.
그리고 뉴욕가면..처음 온 사람들은.. 다 그렇게 살고 있습니다. -_-;; 한국인 미국인 할 거 없이요.
비유하자면 재래시장과 대형마트 같은 차이이죠.
저기 걸린 이름값, 부동산 시장 규모에 비해 소소한거 아닌가 하는 생각이 듭니다?
국평 임대를 목표로 하지 않겠죠
국평 임대 수익률은 처참한 수준인데요
반도체 주목 받고 한국 위상이 올라가고 하면 한국 지사 파견 직원들의 수요도 올라가겠죠...
기업 대상이니, 돈 떼일 걱정도 없고... 연 몇 % 수익 보장되는 수준에서 월세 책정하고요.
지금 오피스텔이랑 비슷할 수도 있는데... 지금도 프리미엄 오피스텔 표방하는 곳들 전부 만실이긴 합니다.
일단은 월세가 돈이 되니 들어오겠죠. 그리고 우상향을 해야 수익을 내던 엑시트를 하던 할테니깐요.
기업이 자선사업가들도 아니고 은행이자보다 못한 수익을 내면 그냥 은행에 예금하지 않을까요?
신규 공급이 늘어난대 = 월세가 내려간다? ..... 아니 월세가 우하향 하면 왜 진출하죠????? 공급이 늘면 늘수록 월세가 내려가고, 월세가 많을수록 월세가 치열해서 임대인이 월세 인하할까요???? 그럼 더욱더 해당 해외 기업들의 계산기가 에러가 났겠죠.... 기업은 먹을 것이 있으니 들어오겠죠..... 우햐항 하는 산업에 누가 투자할까요?
우려한대로 기업형 해외 법인이 들어올 것 같습니다.
부동산은 제로섬 게임이 아닙니다. 누군가 내놓은 집을 누군가 샀으니까 괜찮은 거 아니냐고요?
위와 같이 새로운 게임 참여자가 생길 수도 있는겁니다
전세시장으로 월세 상한선이 있던 한국 민간 임대시장에
제대로 헬게이트 열릴 수도 있습니다...
해외에서 렌트 생활 해보신 분은 아실껍니다. 월급의 절반이 가까이가 집세로 사라지는 심정을요
나중에 아예 부지 매입해서 주상복합 통으로 짓고 월세를 돌릴 수도 있구요
월세 납부 늦어지면 일할로 연체로 때리고, 퇴거할 때 마루에 찍힌 자국 있으면 보증금에서 전부 까고, 월세 네고 따위는 존재하지도 않고, 퇴거 날짜 조정도 일절 안 되고,
진짜 정 떨어집니다.
전세 없어지는 게 진짜 좋다고 생각하시는 분들도 있겠지만, 외국 사람들에게 전세 얘기를 해주면 '집주인이 호구야?' 라는 게 반응입니다. 집값이 오르니까 레버리지로 쓴다고 얘기해줘도 여전히 '집주인이 호구구나' 라고 합니다.
담당자하고 잘 쇼부쳐서 대충 5% 정도는 네고가 가능했어요.
보증금만 내면 계약 기간 동안 free 라니 전세제도는 진짜 이해를 못하더라구요;
저도 사정이 있어 전세 내놓고 이게 뭐하는 짓인가 싶었긴 했습니다;;;
전세제도는 진짜 '집주인이 병신이냐?' 수준의 반응이었습니다.
이미 외국인들 쉐어.. 쪽방 다하고 있죠.
특히 일하러 오신분들.. 이제는 한국인도..
전세제도가 없어짐으로써 고가 월세시장이 새로 열리니 글로벌 리츠가 들어오기 제일 환경이죠
일단 현재는.. "사원용 주택(기숙사), 미분양 주택, 주택건설업자의 신축용 토지 등 일정한 요건을 갖춘 부동산은 법인 종부세 합산 대상에서 제외받을 수 있습니다." 라네요.
즉 새로 지어야 합니다. 신규 공급에 혜택을 주는 것이죠.
200조 짜리 기업들 입니다.
물론 전세제도가 없어진다고 수도권 집중화가 역행하지는 않겠죠 고액 월세, 장거리 출퇴근, 열악한 거주여건 감수해서라도 수도권에 모이겠죠
일단 전세 없어지면 그만큼 떠받치던 레버리지로 인한 집값 하락도 있는 거 아닌가요?
그러면 그 만큼의 부동산 가치하락은 따라오는거고 아무리 월세가 날고 기어도 부동산 가치에 따라 매겨질테니 지금 가치에서 재평가 받아야 하는 것 아닌지 생각해봐야 하는 거 아닌가요?
그리고 지방 분권도 같이 가줘야죠. 인구 집중 인프라 집중 퍼트려서 지방 경제 일으키고 서울 집중 현상도 멈춰서 수요를 분산 시키는 정책도 같이 가야죠 물론 이건 조금 다른 얘기긴 합니다만..
다만, 외국에 살아보니 기업형 임대가 임차인에게 전혀 좋을 게 없다는 건 명확하니 그 얘기를 드리는 것 뿐입니다. 전세와 비슷한 정도의 부담으로 월세를 얻을 수 있다라는 거 자체가 존재하지 않으니, 전세가 없어지고 기업형 임대가 들어오면 내 집이 없는 사람은 월세를 많이 내면서 살 수 밖에 없어질 겁니다.
제가 살고 있는 곳이 대도시도 아닌데, 월세로 최소 2000불 내면서 사시는 분들 보면, 일 하셔서 월급 받아서 세금 떼고 월세 내고 나면 뭘 할 수 있나 싶을 정도로 보고 있으면 (저랑 전혀 상관 없는 분인데도) 마음이 편치 않습니다.
법으로 가능한 지 모르겠지만 차라리 기업형 임대를 아예 막아버리면 그나마 좀 낫겠죠.
물론 그렇게 매수한집도 마찬가지로 상승이 잘 안될 수도 있겠지만요.
그 이유는 강남은 이미 몇 년 전부터 그리고 작년 10월부터는 서울 전역과 수도권 요지는 갭투자가 막혔죠. 그럼에도 집값이 계속 뜁니다.
그리고 지방은 전세가율이 매우 높음에도 (즉 갭이 매우 작지만) 집값은 안 오르죠.
그래서 전세가 사라지면 집값이 오르는 요소를 하나 없앴으니 집값이 잡힐 여지가 있지만 전세 없앴다고 집값이 잡힐지는 위의 내용 때문에 의문이 드네요.
서울은 수요 대비 너무 공급 (아파트 공급) 이 적어서 이 문제가 없어지지 않는 것 같습니다.
1. 전세 없어지고 나서 집값이 안정화된다 > 다행이지만 대신 월세가 높아짐
2. 전세가 없어졌는데도 집값은 안 잡힌다 > 월세도 높아지고 집값도 안 잡히고 최악의 상황인거죠.
차라리 전세대출 보증을 없앤다거나 대출 한도를 줄인다거나 그러는 건 좋다고 생각이 드는데 전세를 없앤다는 건 잘 모르겠습니다.
빌라등 아파트외 가격에 안정에는 도움이 될겁니다
정부에서 보는 가격이 서울 전체 주택 시장이라는 가정하에서요
그리고 갭투자 막혀서 못한다고 하지만 서울은 임대인보다 임차인이 훨 많은데 신규 갭투자 막았다고 전세가 부동산을 안 떠받치고 있다고 말할 수 있을까요?
그리고 그 돈으로 전세 사는 사람들도 전세 대출 필수인데(워낙 전세가도 비싸니) 그 분들 이자만 생각해도 100, 200도 우습죠
여러모로 생각해도 전세가 괴고 있는 이 거품은 꺼뜨려야 될 것 같다는 생각입니다 어차피 전세 대출 막으면 그만큼 거품도 꺼질 수밖에 없을겁니다. 물론 초반엔 진짜 팍팍할 수도 있겠죠
직장 때문에 어쩔 수 없이 월세 사는 사람들도 있겠지만 그건 부동산 정책 외에 지방 분권, 지방 기업 유치 활성화까지 같이 가줘야죠
농담이고 솔직히 저거 몇년전에 상세하게 예측하신분 있었는데..
저거 들어오면 진짜 팍팍해질겁니다..