부동산은 결과로 보여주면 됩니다. : 클리앙

고객지원

모두의공원

부동산은 결과로 보여주면 됩니다. 45

2026-06-11 13:56:05 118.♡.7.57

lightstone

주가가 그렇잖아요.

반대 세력이 이러쿵 저러쿵 어떻게든 평가절하 할려고 하지만 한마디로 없어보입니다.

부동산 정책은 뭐가 맞고 틀리고 저는 잘 모르겠어요.

그냥 결과로 보여주면 됩니다.

그 이외 설명은 그냥 없어보여요.

lightstone 님의

댓글 • [45]

IT대학

아직 부동산 정책은 제대로 시행된 것도 없는데 여기저기 올라오는 글들 보면 이미 부동산 정책이 한참 진행된걸로 착각할 정도네요;

lightstone

@IT대학님 그러니까요. 정책으로 보여주면 됩니다. 평가는 4년 뒤에 최종적으로 나오겠죠.

일랭

@IT대학님 제대로 시행이 안되다뇨 대출 규제 막는것도, 서울, 수도권 전역 토허제도, 중과세 유예 종료도 시행되었었죠
다만 시장이 반대로 움직여서 결과가 계속 안좋아서 그렇죠

니나모

@IT대학님

서울 전역을 토허제로 묶었고 고강도로 대출 규제도 했습니다.

이제 남은건 보유세 외에 없다고 할 정도인데요.

lightstone

@니나모님 개인적으로는 2021년 보다 상황이 나은 상태(지방, 오피스텔, 지산, 빌라, 구축등은 여전히 냉골인 상태😂)에서 올해 하반기 부터 금리인상이 예상(거의 확정)이라 분위기가 어떻게 될지 모르겠습니다.

게지히트

@니나모님 토허제도 풀고, 대출도 풀면 부동산이 더 안정됐을 거라고 생각하시는 건가요?

IT대학

@일랭님
대출 규제랑 토허제로 묶으면서 급한 불을 끈거지 실질적인 해결책은 아직 안나왔으니까요
중과세 유예는 말그대로 유예였으니 필연적으로 종료될 사안이었습니다.
이걸 계속 유예해줄거라는 생각 자체가 잘못된거 아닐까요.

일랭

@IT대학님 그것또한 정책이죠 특히 토허제는 실패한 정책 아니었나요?

니나모

@게지히트님

제가 말씀드린건 부동산 정책이 아직 제대로 시행된것이 없다고 하신 부분에서 토허제나 대출규제도 이미 시행됐고 사실상 남은건 보유세 카드 밖에 없다는 답변이었습니다.

그리고 토허제와 대출에 대해 말씀드리면 애시당초 규제를 하지 말았어야 생각합니다.

게지히트

@니나모님 오세훈이 그렇게 풀었다가 아파트값 개폭등하는 바람에 한달만에 사과하고 묶었던게 토허제 아닌가요?

니나모

@게지히트님

제 댓글을 다시 읽어보시기 바랍니다.전 지금 토허제를 풀자고 하는게 아닙니다.애시당초 토허제를 걸지 말았어야 된다고 하는거죠.

게지히트

@니나모님 토허제와 집값의 상관관계는 오세훈이 증명했는데. 토허제를 걸지 않았다면 부동산 가격이 더 안정되었으리라는 추론이 어떻게 가능한지를 여쭤본겁니다.

그시절그때

@게지히트님 처음에 대청잠삼 이렇게 콕 찝어서 토허제로 묶었지요. 그랬더니 그 돈이 반포로 몰려가서 반포집값이 뛰었지요. 여튼, 호재가 많다 알려진 토허제 지역의 집값은 덜 뛰었어요.

그러다 좀 잠잠하나 싶어서 서울시에서 토허제를 풀었더니 대기수요가 몰려들면서 후끈 달아오르니 깜짝 놀라서 도로 눌렀지요.

다음으로, 광역적으로 서울전역과 수도권 상당수 지역을 토허제로 묶었잖아요. 이건 이야기가 좀 다릅니다. 전 지역 다 묶는 것은 핀셋 규제가 아니거든요. 여기는 호재가 많은 지역이니 다른데 가라...가 아니라, 거래자체를 찍어누르겠다 어지간하면 집 사지 마라....정책 목표가 극단적 수요 억제 딱 그거 한가지인겁니다.

문제는 뭐냐면 광역토허제에서는 거래 자체가 극단적으로 눌러진 상태이기 때문에 상승도 하락도 폭이 커집니다. 정책효과가 좋아서 강남3구 집값 빠질때 시원하게 내리고, 서울 외곽 15억 미만 주택 매매가 불타오를 때는 급하게 타오릅니다. 상방압력이 쌓이면 퇴로를 찾기 어려울 수 있다는 것이 이 정책의 문제입니다.

니나모

@게지히트님

제가 토허제를 애시당초 걸지않았어야 한다는건 부동산 외적인 요인과 부동산적인 요인 두가지입니다.

부동산 외적인 요인부터 말씀드리면 일단 민주주의 국가에서 내 집을 사고 파는데 왜 국가의 허락을 맡아야 하는건지 도저히 이해가 되질 않습니다.

집값 부분에서 말씀드리면 토허제를 한 다음부터 전세가 급격히 줄어들고 있습니다.그러면서 기존에 전세로 거주하던 사람들이나 새로 집을 구하는 사람들이 매수에 나서게 됐고 그게 지금 서울 및 수도권의 15억 이하 아파트 폭등이란 결과로 나왔습니다.거기다 월세 비용 상승은 덤이구요.

오세훈이 강남 지역 토허제 풀었다가 폭등해서 급하게 다시 막은건 맞으나 그건 그 동안 막아놨던게 풀리니 일시적으로 수요가 몰려서 그렇게 됐을수도 있습니다.

오히려 그때의 경험으로 토허제걸었다가 다시 풀면 시장이 바로 반응할거라는게 증명됐는데 뭐하러 서울 전역을 토허제를 걸어서 쉽게 다시 풀수도 없는 상황을 만들었는지 모르겠습니다.결국 언젠가는 풀어야 될텐데 말이죠.

게지히트

@니나모님 부동산 정책이 제대로 가고 있느냐를 논하는 자리라. 부동산 외적인 평가에 대해서는 더 말씀드리지 않겠습니다. 먼저 드리고 싶은 말씀은 토허제와 15억 이하 아파트 가격 상승이라는 현상은 상관관계가 없습니다. 오히려 15억 미만 아파트가 왜 올랐냐 원인을 찾으려면 15억 이상은 주담대를 막았기 때문이라고 해석해야 옳다고 봅니다. 투자수요가 똘똘한 한채 고가 아파트에서 15억 미만 아파트로 움직인거지 없던 투자 수요를 자극한게 아닙니다. 기존 15억 미만 아파트에 살던 사람들은 주담대 정책과 토허제로 소위 말하는 상급지 갈아타기를 못하고 제자리에 머무르고. 신규 시장 참여자는 기존에 눌러 앉아 있는 15억 미만 아파트 주민들과 경쟁해야 하므로 가격이 상승할 수 밖에 없죠. 말씀하신대로 거래를 더 불편하게 했는데 그게 집값을 올렸다는 결론에 도달하기에 그 사이 논리적 공백이 너무 크네요. 토허제가 어떤 메커니즘으로 전세 물량을 줄였나요?

니나모

@게지히트님

토허제 하에선 구매 후 무조건 실거주를 해야합니다.토허제로 인한 전세 물량 감소는 이미 오래동안 토허제가 유지되었던 강남 사례가 있기도 하구요.

토허제와 전세의 상관 관계는 AI에게만 물어보셔도 상세하게 설명을 보실수 있으실겁니다.

게지히트

@니나모님 토허제로 실거주를 하게 되었으면 다른쪽에서의 전세 수요를 감소시켰겠네요.

니나모

@게지히트님

이론적으론 맞는 말씀이고 이재명 대통령께서도 그걸 말씀하셨지만 현실은 이론대로 돌아가질 않더군요.

게지히트

@니나모님 이론적으로 증명이 되지 않는 토허제와 전세 상관 관계는 AI 는 어떻게 상세하게 설명하나요?

니나모

@게지히트님

한번 직접 AI에게 여쭤보시고 답변이 납득이 가는지 확인해보시죠.

게지히트

@니나모님 제가 쓰는 AI 는 그런 상관관계는 없다고 해서요.

니나모

@게지히트님

진짜요?제미나이나 GPT나 다 상관관계가 있다고 나올텐데요?AI를 뭘 쓰시길래...

게지히트

@니나모님 chatgpt 랑 claude 를 다 쓰긴 하는데. claude 주로 써서 그런 답변을 얻어서. chatgpt 에게도 물어보니 이렇게 답하네요.

"토허제가 전세 물량을 줄이는데 상관관계가 있나"

결론부터 말하면 “토허제가 전세 물량을 줄이는 경로는 분명히 있지만, 전세 매물 감소와 직접적인 통계적 상관관계가 강하게 입증됐다고 보기는 어렵다”가 가장 균형 잡힌 답입니다.

토허제의 핵심은 주거용 주택을 사면 2년 실거주 의무가 생기고, 그 기간에는 임대나 갭투자가 제한된다는 점입니다. 국토부 Q&A도 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용 가능해 매매·임대, 즉 갭투자가 금지된다고 설명합니다. 이론적으로는 “매수 후 전세 놓기”가 막히므로 신규 전세 공급 경로 하나가 줄어드는 효과가 있습니다.

다만 실제 데이터로 보면 더 복잡합니다. 국토연구원은 2026년 5월 국토이슈리포트에서 토지거래허가제는 매매 매물에는 유의한 감소 효과가 있지만, 전세·월세 매물에는 통계적으로 유의한 영향이 확인되지 않았다고 분석했습니다. 즉 전세 물량 감소의 주범이라고 단정하기는 어렵다는 뜻입니다.

그래서 제 판단은 이렇습니다.

매매 물량 감소와 토허제의 상관관계는 꽤 강하다.
전세 물량 감소와 토허제의 직접 상관관계는 약하거나 불명확하다.
하지만 토허제의 실거주 의무가 갭투자·매수 후 임대 공급을 막기 때문에, 특정 지역·특정 시점에서는 전세 공급을 간접적으로 줄이는 압력은 있다.

즉 “토허제가 전세난을 만든다”는 말은 과장이고, “토허제가 전세 공급을 늘리지는 않으며, 일부 공급 경로를 막아 전세시장 압박을 키울 수 있다” 정도가 더 정확합니다.

니나모

@게지히트님

네 제미나이는 이렇게 답변합니다.

결론부터 말씀드리면 **매우 강력한 상관관계가 있으며, 실제로 토지거래허가구역(토허제) 지정은 해당 지역의 전세 물량을 급격히 감소시키는 가장 큰 원인 중 하나**로 작용합니다.

이유는 토허제에 포함된 **'실거주 의무'** 규정 때문입니다. 이 제도가 어떻게 전세 물량을 잠그는지 그 구조를 직관적으로 정리해 드릴게요.
## 전세 물량이 줄어드는 핵심 메커니즘
### 1. '갭투자(전세 끼고 매수)'의 원천 차단
토허제 구역 내에서 주택을 취득하려면 구청장의 허가를 받아야 하는데, 이때 **최소 2년간 매수자가 실제로 거주(실거주 의무)**해야 매매 허가가 나옵니다.

* **일반 지역:** 집을 살 때 기존 세입자의 전세보증금을 승계(갭투자)하여 전세 물량이 유지되거나 새로 공급됩니다.
* **토허제 지역:** 무조건 매수자가 들어와 살아야 하므로, 매매 계약과 동시에 기존 세입자는 나가야 하고 새로운 전세 공급은 불가능해집니다. 즉, **매매가 일어날 때마다 전세 물량이 하나씩 소멸**하는 구조가 됩니다.

### 2. 임대주택 공급 주체로서의 다주택자 진입 불가
정부나 공공기관 외에 시장에서 전·월세를 공급하는 핵심 주체는 다주택자(투자자)들입니다. 하지만 토허제 지역은 실거주자만 집을 살 수 있도록 제한하기 때문에, 임대 공급 역할을 하던 투자 수요가 완전히 차단됩니다. 집을 살 수 있는 사람이 '실거주할 1주택자'로 한정되니 신규 전세 물량이 씨가 마르게 됩니다.

### 3. 기존 임대인의 매도 불가로 인한 동결 효과
이미 전세를 주고 있던 기존 다주택자나 갭투자자들도 집을 팔기가 극도로 어려워집니다. 살 사람(매수자)이 무조건 실거주를 해야 하므로, 만약 현재 내 집에서 살고 있는 세입자의 만기가 많이 남아있다면 실거주자가 집을 살 수 없습니다. 결국 집이 팔리지 않으니 기존 임대인들은 매물을 거두고 전세 계약을 연장(갱신)하는 방향을 택하게 되며, 이는 시장에 나오는 '새로운' 전세 매물을 더욱 감소시킵니다.

## 요약하자면
$$ \text{토지거래허가구역 지정} \longrightarrow \text{법적 실거주 의무 발생} \longrightarrow \text{갭투자 원천 차단} \longrightarrow \text{전세 물량 급감} $$
> **한 줄 요약**

> 토허제는 "실거주자만 집을 사게 만드는 제도"이기 때문에, 남에게 집을 빌려주는 '전세 매물'은 구조적으로 줄어들 수밖에 없습니다. 실제로 서울 강남권(삼성·청담·대치·압구정 등)이나 여의도, 목동 등 토허제로 묶였던 지역들은 지정 이후 매매 거래량 감소와 동시에 전세 매물 잠김 현상을 극심하게 겪은 바 있습니다.

게지히트

@니나모님 네. 짧지 않은 시간 같이 이야기 나눌 수 있어서 기뻤습니다. 덕분에 제가 잘 모르는 부분을 알게 된 부분도 있었던 것 같습니다. 이만 저는 가볼까 합니다. 시간 내 주셔서 감사합니다.

브렛

지금 부동산 정책에 불만인 사람 중에 그러니까 이재명 정부와 민주당 망해라 라고 하는 사람은 단 한명도 없습니다.
우려하고 걱정하는거죠.

Canislupus

제발 좀 보여주면 좋겠어요
지난 1년 동안 뭘 했길래 정권의 20%가 지난 상황에서 아직도 청사진을 못 보여준 건지 걱정이네요
전 아직도 이재명 정부의 부동산 정책 핵심 기조를 모르겠어요
정확히 뭘 하겠다는 건지.
이걸 해야 시장에 어떤 식으로든 시그널을 줄 거 같은데

Leo1121

@Canislupus님 지난 1년동안 많은 일이 있었죠. 망가진 정부 수습에, 외부 전쟁요인에. 나라 회복하는게 무슨 번개불에 콩구워먹는 것도 아니고, 나라의 미래는 이미 집권초부터 청사진을 보여주지 않았나요? 아직 4년이나 남았는데 좀 더 지켜보시는거 어떨까요?

축꾸공

올라야 좋은 건가요, 내려야 좋은 건가요...

lightstone

@축꾸공님 환율이 오르면 이득보는 사람 있고 손해보는 사람이 있듯이 좋다 나쁘다는 나의 위치에 따라 다르겠죠. 다만...정부에서 집값을 잡는다고 했으면 잡아야 신뢰가 쌓이는거죠.😂

Honor96

절벽을 향해 달려가고 있는 게 눈에 훤히 보이는데 브레이크말고 가속페달을 더 밟아 절벽에서 떨어져 다 죽고 나서 그때가서 판단하자고요? 뭔 소리에요? 선제적으로 시행한 조치가 전부 허사가 됐으면 방향을 틀어야지 더 강화해서 정책을 시행한다는 게 뭔 소리인가요? 민주당 망하라고 고사지내는 건가요?

lightstone

@Honor96님 제가 절벽을 향해 달려가는 정책인지 알길이 없어서요. 절벽이면 민주당이 틀린거니 망해도 싸죠...
개인들은 헷지하면서 알아서 대응하는거구요.

Honor96

@lightstone님 알 길이 없으면 판단을 하셔야 하고 판단을 못 하겠으면 이런 글 자체를 안 써야죠. 이미 글에서는 경고하는 사람들한테 없어보인다고 가치판단을 끝내셨던데 일 길이 없다는 건 무슨 책임회피성 이야기인가요?

lightstone

@Honor96님 결과가 안나오니 모든 쉴드가 구차하다는 이야기인데 그렇게 읽히셨다니...핀트가 다른것 같습니다.

@lightstone님 이미 두번이나 질주해서 추락했는데 이번엔 더 세게 가속해서 증명하면 되고 떨어지면 어쩔수 없고..인게 말이 되나요….

이미 이 노선 자체가 안되는걸로 증명된거에요.

lightstone

@님 그렇게 믿으시면 그에 따라 대응하면 됩니다.

게지히트

@Honor96님 비유가 이상하지만. 저도 같은 비유를 써보자면. 절벽을 향해 달려가는 차에서 브레이크를 밟았는데 가속력이 충분히 떨어지지 않았다고 브레이크를 밟았기 때문에 낭떠러지로 가고 있다고 주장하는 논리로 보입니다. 브레이크가 충분히 역할을 하지 않는다면 더 세게 밟아야죠.

한강라면조아

토허제 자체가 잘못되엇어요....

도대체가 이해가 안되던 정책이었습니다

처음부터 전세 없애려던게 목적이었다면 성공.....그게 아니라면 실패한 정책이죠

서울시장 날라가고 서울시민들 민심 살피는게 가능하다면 알아서 이제 부동산정책 방향 바꾸겠죠

Honor96

@한강라면조아님 이미 서울시장은 날려먹었고요, 남은 건 국민들 민심인데 지금 너무 불안합니다.

@한강라면조아님 지금 더 세게하면 된다는 분들이 득세중이신데 못 바꿀듯 싶네요.

이광수도 지금 비슷한 맥락으로 방송 나가서 세뇌중이고요.

그냥 부동산은 손 대지 않는 게 최선입니다.

지금은 정책을 안내느니만 못 한 결과의 연속이에요.
제발 그만 좀 놔뒀으면.

적운2

@0x님 부동산을 왜 그냥 놔둬야 하죠? 그냥 놔두면 계속 올라가는거 뻔히 보이는데? 그럼 기존에 이미 서울 집있는사람들은 절대 안팔겠죠. 어짜피 올라가는거 아는데 뭐하러 팝니까. 안그래도 외국인도 많이 오고 지방사는사람들도 일자리 때문이든 투자 때문이든 서울집 사려고 하는데 그럼 계속 올라가겠죠. 집이 비싸면 비싸만큼 그만큼 세금을 내면 됩니다. 못내면 팔고 싼데 가면 되죠. 누구는 옛날부터 살았기때문인데 집값이 올랐다고 왜 내가 팔고 여길 떠나야하고 하는데. 그렇게 따지면 누군들 다 고향에서 살고 싶지 다른데 가고 싶겠습니까? 그냥 보유세 집값에 맞게 부과 하면 됩니다.

@적운2님 하... 보유세 ㅋㅋㅋㅋㅋ

마르마르

궁금한 게 지금 현 상황에서의 정부 정책 혹은 부동산 시장 평가는 어떻게 하시나요?
현 상황으로는 실패라고 생각하지만 미래에 더 잘 될 것을 믿고 있으니 믿고 가보겠다 인가요?
아니면, 더 올랐을 상황을 이정도로 막았으니 현재도 성공이고, 정책은 앞으로 더 성공할 거라 믿는다 인가요?

lightstone

@마르마르님 정책은 목표를 달성하지 못하면 실패죠. 지금 시점에서 정책적 목표를 달성하지 못했다고 평가하고 따라서 실패라고 판단합니다. 그러니 당연히 믿음도 없죠. 하지만 늘 내가 틀릴 수 있다는 리스크 헷징 전략은 마련합니다. 주식도 좋을 때나 안좋을 때나 긍정적 부정적 시나리오들이 늘 대결합니다. 그 시나리오는 들어보면 말이 다 되지만 결국 결과론적으로 결과가 맞으면 우쭈주고 틀리면 병신인거죠.😂

주식을 예로 들어볼까요. 저는 믿지 않았습니다. 그래서 4,000까지 국장은 전혀 하지않았습니다. 그 이후는 믿음이 생겨서 국장비율을 점차 늘려갔죠. 즉, 믿음은 결과의 영역이라고 봅니다.

현재 부동산은 긍정적(상향) 네러티브가 당연히 압도적이지만 부정적(하향) 네러티브는 올해 말 부터 2021년 보다 투심이 훨씬 약한데 금리인상 예정이라는 것이죠.

목록으로

글쓰기

이용규칙 운영알림판 운영소통 재검토요청 도움말 버그신고

개인정보처리방침 이용약관 책임의 한계와 법적고지 청소년 보호정책

보안 강화를 위한 이메일 인증

안전한 서비스 이용을 위해 이메일 인증을 완료해 주세요. 현재 회원님은 이메일 인증이 완료되지 않은 상태입니다.
최근 급증하는 해킹 및 도용 시도로부터 계정을 보호하기 위해 인증 절차가 강화되었습니다.

이메일 미인증 시 글쓰기, 댓글 작성 등 게시판 활동이 제한됩니다.
이후 새로운 기기에서 로그인할 때마다 반드시 이메일 인증을 거쳐야 합니다.
2단계 인증 사용 회원도 최초 1회는 반드시 인증하여야 합니다.
개인정보에서도 이메일 인증을 할 수 있습니다.

지금 이메일 인증하기

등록된 이메일 주소를 확인하고 인증번호를 입력하여
인증을 완료해 주세요.