서울시장 선거 결과에 대한 아쉬움이 남습니다. 개인적으로는 이번 패배의 큰 원인 중 하나가 현 정부의 ‘수요 억제 중심 부동산 정책’에 있다고 생각합니다. 그래서 평소 느껴왔던 현재 부동산 정책의 문제점들을 ChatGPT의 도움을 받아 칼럼 형태로 정리해 보았습니다. 공감하시는 부분이나 다른 의견이 있으시면 편하게 댓글 남겨주시면 감사하겠습니다.

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[바쁘신 분들을 위한 3줄 요약]

- 서울 아파트 정책은 투기 억제라는 명분 아래 다주택자·갭투자자·비거주 1주택자를 과도하게 규제하며, 실수요자의 갈아타기와 민간 전월세 공급 기능까지 위축시키고 있다.

- 대출 규제와 토지거래허가제는 단기적으로 거래를 줄일 수 있지만, 15억원 이하 아파트 쏠림, 전월세 부족, 공급 위축이라는 부작용을 낳아 시장 안정의 근본 해법이 되기 어렵다.

- 서울 아파트는 단순 투자상품이 아니라 주거 안정의 필수재이므로, 필요한 것은 더 강한 수요 억제가 아니라 매매·전월세·공급이 균형 있게 작동하도록 하는 정교한 정책 설계다.

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 서울 아파트 시장을 바라보는 정책의 시선은 오랫동안 하나의 프레임에 갇혀 있었다. 집값 상승의 원인은 투기 수요이고, 투기 수요를 막기 위해서는 다주택자, 갭투자자, 비거주 1주택자의 시장 참여를 최대한 억제해야 한다는 시각이다. 물론 과도한 레버리지와 단기 차익을 노린 투기적 거래는 관리돼야 한다. 그러나 서울 아파트 시장을 오직 투기와 실수요의 이분법으로만 바라보는 순간, 정책은 시장의 실제 작동 원리를 놓치게 된다.

 현재 서울 아파트 시장은 강한 규제 체계 안에 있다. 2025년 10월 발표된 주택시장 안정화 대책에 따라 서울 전역과 경기 일부 지역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 확대 지정됐고, 수도권·규제지역 내 주택담보대출 한도도 주택가격별로 차등 강화됐다. 15억원 이하 주택은 6억원, 15억원 초과 25억원 이하 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 제한되는 구조다.

 표면적으로 보면 이는 실거주 목적의 거래를 중심으로 시장을 재편하기 위한 조치다. 실제 거주할 사람이 집을 사고, 투자 목적의 매수나 갭투자를 억제하겠다는 방향 자체는 이해할 수 있다. 그러나 시장에는 매수 실수요만 존재하지 않는다. 전세 실수요, 월세 실수요, 갈아타기 실수요, 자녀 교육과 직장 이동에 따른 주거 이동 수요도 존재한다. 실입주 매수만 정상적인 수요로 인정하고, 임대 공급을 동반하는 매수를 비정상적인 수요로만 본다면 서울 주거 시장의 한쪽 축은 약해질 수밖에 없다.

 갭투자는 분명 부작용이 있었다. 상승장에서 전세 레버리지를 활용해 가격 상승을 부추긴 측면이 있었고, 무리한 투자로 임차인의 보증금 안정성을 위협한 사례도 있었다. 하지만 그렇다고 갭투자자를 모두 시장의 해악으로만 규정하는 것은 지나치게 단순하다. 갭투자자는 동시에 민간 전월세 공급자이기도 했다. 서울처럼 공공임대만으로 전체 임대 수요를 감당하기 어려운 시장에서는 민간 임대인의 역할을 완전히 배제할 수 없다.

 문제는 대안이다. 갭투자를 규제하려면 그 빈자리를 대신할 공공임대, 기업형 장기임대, 리츠 기반 임대주택, 안정적인 등록임대 제도 같은 현실적 대안이 함께 제시돼야 한다. 그런데 대안 없이 민간 임대 공급자를 시장에서 밀어내면 그 부담은 결국 임차인에게 돌아간다. 전세 매물은 줄고, 월세 전환 압력은 커지며, 임차인은 더 높은 비용으로 주거 안정을 확보해야 하는 상황에 놓일 수 있다.

 실제로 최근 서울 전세시장은 상승 압력을 받고 있다. 한국부동산원 주간 아파트가격 동향을 인용한 보도에 따르면 2026년 5월 셋째 주 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.29% 상승했고, 역세권과 대단지 중심으로 임차 수요가 이어진 것으로 분석됐다. 토지거래허가구역 확대가 전세가격 상승의 유일한 원인이라고 단정할 수는 없다. 그러나 신규 매수자가 임대 공급자로 전환되는 경로를 막으면 전월세 매물 부족 압력이 커질 수 있다는 점은 정책 설계에서 반드시 고려해야 한다.

 대출 규제도 의도와 다른 결과를 낳을 수 있다. 고가주택에 대한 과도한 레버리지를 제한하겠다는 취지는 이해할 수 있다. 그러나 15억원 초과 주택의 대출 한도를 크게 줄이면, 중상급지로 갈아타려는 실수요자의 이동은 어려워진다. 반대로 상대적으로 대출 한도가 더 많이 남아 있는 15억원 이하 아파트에는 수요가 집중될 수 있다. 고가주택 수요를 억제하기 위한 차등 대출 규제가 결과적으로 15억원 이하 아파트 가격을 자극하는 풍선효과를 만들 수 있는 것이다.

 서울에서 15억원 이하 아파트는 더 이상 일부 저가 주택만을 의미하지 않는다. 외곽 중소형, 구축 아파트, 학군지 주변의 실거주 선호 단지, 교통 개선 기대가 있는 지역까지 이 가격대에 포진해 있다. 대출 규제가 상급지 이동을 막으면 실수요는 사라지는 것이 아니라 다른 가격대로 이동한다. 결국 정책은 전체 집값을 안정시키기보다 특정 가격대의 과열을 유도할 수 있다.

 더 근본적인 문제는 공급이다. 서울 아파트 가격은 결국 사람들이 살고 싶어 하는 지역에 충분한 주택이 공급되지 않는 문제와 연결돼 있다. 정부도 공급 부족을 인식하고 2025년 9월 주택공급 확대방안을 통해 2030년까지 수도권에 총 135만호, 연 27만호 신규 착공을 추진하겠다고 밝혔다. 방향은 맞다. 하지만 착공과 입주는 다르다. 공급 대책은 발표 즉시 집이 생기는 정책이 아니다. 인허가, 착공, 분양, 준공, 입주까지 긴 시간이 필요하다.

 그 사이 민간 공급 여건은 악화되고 있다. 공사비 상승, 환율 부담, 금융비용 증가, PF 리스크, 정비사업 수익성 악화가 동시에 작용하고 있다. 한국건설산업연구원의 2026년 3월 월간 건설시장 동향에 따르면 2026년 1월 건설공사비지수는 133.3으로 전년 동월 대비 1.7% 상승하며 역대 최고 수준을 유지했다. 대한건설정책연구원도 2026년 주택시장 전망에서 수도권은 착공 감소, PF 리스크, 3기 신도시 지연 등 구조적 공급 부족이 이어질 수 있다고 봤다.

 이런 상황에서 수요 억제만 강화하면 시장은 안정되는 것이 아니라 경직된다. 매수자는 대출 규제로 움직이지 못하고, 매도자는 세금과 규제로 팔기 어렵고, 임차인은 전월세 매물 부족으로 더 높은 비용을 부담한다. 거래가 줄어드는 것을 시장 안정으로 착각해서는 안 된다. 거래 절벽은 가격 안정이 아니라 시장 기능의 약화일 수 있다.

 최근에는 아파트로 향하던 자금을 주식시장으로 이동시켜야 한다는 주장도 나온다. 자본시장 활성화라는 측면에서는 일견 타당해 보인다. 부동산에 과도하게 쏠린 자금이 기업 성장과 생산적 투자로 연결된다면 경제 전체에는 긍정적 효과가 있을 수 있다. 그러나 이 주장에도 중요한 한계가 있다. 아파트와 주식은 같은 성격의 자산이 아니다.

 서울 아파트는 단순한 투자상품이 아니다. 가족의 거주 안정성, 자녀 교육, 직장 접근성, 생활 인프라, 노후 주거 계획이 결합된 필수재에 가깝다. 반면 주식은 하지 않아도 당장 생활 기반이 무너지지 않는 선택재다. 주식투자를 하지 않는다고 삶의 기반이 흔들리지는 않지만, 거주할 집이 불안정하면 삶 전체가 흔들린다. 주거 필수재인 아파트와 투자 선택재인 주식을 동일 선상에 놓고 “부동산 대신 주식을 사라”고 말하는 것은 현실의 주거 수요를 지나치게 단순화한 접근이다.

 더구나 주식시장으로 이동한 자금이 영원히 부동산 시장 밖에 머문다고 보기도 어렵다. 개인이 주식투자로 수익을 얻는다면 그 수익은 결국 더 나은 주거지로 이동하거나, 자녀 교육 환경이 좋은 지역으로 갈아타거나, 노후를 위한 안정적인 아파트를 매입하는 데 사용될 가능성이 크다. 가계 자산 증식의 최종 목적이 더 나은 주거 안정성이라면, 주식투자 수익 역시 장기적으로는 다시 주택 구매력으로 전환될 수 있다.

 따라서 부동산 자금을 주식시장으로 돌리면 서울 아파트 문제가 해결된다는 주장은 지나치게 단순하다. 주식시장을 매력적인 투자처로 만드는 것은 필요하다. 그러나 그것이 서울 아파트 시장에 대한 과도한 규제와 실수요 억제의 근거가 되어서는 안 된다. 부동산으로 가는 돈을 막는다고 서울 핵심지 아파트에 대한 선호가 사라지는 것은 아니며, 주식투자 수익이 발생한다고 해서 사람들의 주거 상향 욕구가 없어지는 것도 아니다.

 부동산 정책은 더 이상 시장 참여자를 도덕적으로 재단하는 방식에 머물러서는 안 된다. 다주택자 전체를 투기꾼으로 보고, 비거주 1주택자를 비정상 수요로 보고, 갭투자를 모두 시장 교란 행위로만 본다면 정책은 현실을 설명하지 못한다. 중요한 것은 보유 주택 수 자체가 아니라 그 주택이 시장에서 어떤 기능을 하고 있느냐이다. 단기 투기 수요는 억제해야 하지만, 장기 임대 공급자와 건전한 갈아타기 수요, 실수요 기반의 주거 이동까지 막아서는 안 된다.

 서울 아파트 시장 안정의 핵심은 단순히 “사지 못하게 하는 것”이 아니다. 필요한 사람이 필요한 집으로 이동할 수 있고, 임차인은 안정적으로 전월세 주택을 구할 수 있으며, 민간과 공공이 함께 지속 가능한 공급을 만들어내는 구조를 만드는 것이다. 대출을 막는다고 서울에 집이 생기지는 않는다. 갭투자를 막는다고 전세 수요가 사라지지도 않는다. 다주택자를 규제한다고 민간 임대 공급의 필요성이 없어지는 것도 아니다.

 이제 정책의 초점은 도덕적 프레임에서 시장 설계로 옮겨가야 한다. 투기 억제는 필요하지만, 모든 비거주 보유자와 임대 공급자를 악마화하는 방식으로는 서울 주거 문제를 풀 수 없다. 수요 억제, 대출 규제, 토지거래허가제만으로는 한계가 분명하다. 오히려 실수요자를 보호한다는 명분이 실수요자의 갈아타기를 막고, 전월세 부담을 키우며, 공급을 위축시키는 결과로 이어진다면 정책은 재검토돼야 한다.

 서울 아파트 정책의 목표는 시장 참여자를 처벌하는 것이 아니라, 매매·전세·월세·공급이 균형 있게 작동하는 주거 생태계를 복원하는 것이어야 한다. 부동산 시장을 안정시키려면 “누가 집을 샀느냐”만 볼 것이 아니라 “그 집이 어떤 주거 기능을 하고 있느냐”를 봐야 한다. 대출을 막는다고 집이 생기지 않고, 부동산 자금을 주식시장으로 보낸다고 서울 아파트에 대한 주거 수요가 사라지는 것도 아니다. 결국 필요한 것은 더 강한 규제가 아니라, 더 정교한 정책이다.