1. 가장 큰 이유는 부동산 민심을 완전히 장악하지 못한 것

서울시장 선거에서 부동산은 거의 상수입니다. 특히 강남 3구, 용산, 동작, 영등포, 광진, 강동 등 이른바 한강벨트와 자산가 밀집 지역에서는 재건축·재개발, 보유세, 규제 완화, 집값 전망이 후보 선택에 직접 영향을 줍니다. 정 후보도 이 점을 알고 있었기 때문에 1호 공약으로 부동산을 내세웠습니다. 그는 재개발·재건축 기간을 줄이는 ‘착착개발’, 공공개발을 통한 ‘실속주택’ 등을 강조했습니다.

하지만 문제는 공약의 존재가 아니라 신뢰의 방향이었습니다. 정 후보는 성동구청장으로서 도시 행정 경험과 개발 성과를 강조했지만, 서울 전체의 부동산 이해관계자들에게는 오세훈 후보가 더 익숙한 선택지였습니다. 오 후보는 이미 서울시장 경험이 길고, 재건축·재개발 규제 완화 기대감을 가진 유권자들에게 “검증된 현직”으로 받아들여졌습니다.

2. “15개 구에서 이기고도 진” 지역별 표차 구조

정 후보의 패배를 이해하려면 “몇 개 구에서 이겼느냐”보다 “어디에서 얼마나 졌느냐”를 봐야 합니다. 보도에 따르면 정 후보는 서울 25개 자치구 중 15개 구에서 앞섰고, 오 후보는 10개 구에서 앞섰습니다. 겉으로 보면 정 후보가 더 넓게 이긴 것처럼 보입니다. 하지만 오 후보는 강남·서초·송파 등 강남 3구와 용산·동작·영등포·강동 등 부동산 민감 지역에서 큰 표차를 냈습니다.

한 분석은 이 점을 핵심 패인으로 봤습니다. 오 후보가 강남·서초에서만 17만 표 넘는 우위를 만들었고, 송파까지 포함하면 강남 3구 격차가 20만 표를 넘었다는 분석입니다. 여기에 용산·동작·영등포·강동 등 한강벨트 일부 지역의 우세까지 더해지면서 정 후보가 다른 15개 구에서 얻은 우위를 상쇄했다는 설명입니다.

이것이 서울 선거의 무서운 점입니다. 정 후보가 성북, 은평, 강북, 금천, 관악 등에서 이겨도, 강남 3구와 한강벨트의 대규모 표차를 막지 못하면 전체 승리를 장담할 수 없습니다. 정 후보는 넓게 이겼지만, 오 후보는 비싸고 인구가 많은 핵심 지역에서 크게 이겼습니다. 이 차이가 최종 승부를 갈랐다고 봐야 합니다.

3. 후보 체급론: 성동구청장 성공이 서울시장 신뢰로 완전히 확장되지 못했다

정원오 후보의 강점은 분명했습니다. 그는 성동구청장으로 도시 행정, 지역 개발, 생활정책 이미지를 쌓았습니다. 민주당 입장에서는 “낡은 중앙정치인이 아니라 행정 성과가 있는 현장형 후보”라는 점이 매력적이었습니다.

하지만 서울시장 선거는 구청장 선거와 다릅니다. 서울은 25개 자치구, 천만 명에 가까운 생활권, 부동산·교통·복지·안전·도시계획·중앙정부 관계가 얽힌 거대한 행정 단위입니다. 오세훈 후보는 이미 여러 차례 서울시장을 지낸 인물이고, 유권자들에게 장단점이 뚜렷하게 알려진 후보였습니다. 반면 정 후보는 성동구에서는 강했지만 서울 전역에서는 아직 “서울 전체를 맡길 만한가”라는 질문을 완전히 지우지 못했습니다.

한국일보 현장 보도에서도 한강벨트 유권자들 사이에 정 후보를 두고 “전직 구청장이 서울시장 체급이 되느냐”는 의문이 제기됐습니다. 동시에 오 후보에 대한 피로감도 있었지만, 막판까지 그 피로감이 정 후보에 대한 확신으로 완전히 전환되지는 못했습니다.

이 부분이 특히 아쉽습니다. 정 후보가 패배한 이유는 인지도가 전혀 없어서가 아닙니다. 거의 이길 뻔했습니다. 다만 초박빙 선거에서 필요한 것은 “괜찮은 후보”를 넘어 불안한 중도층과 자산 보유층까지 안심시키는 서울시장급 확신인데, 그 지점에서 오 후보가 근소하게 우위에 섰다고 볼 수 있습니다.

4. 오세훈의 피로감은 있었지만, 대체 욕구가 충분히 크지는 않았다

정 후보에게 유리했던 점은 오세훈 후보가 오래 했다는 점입니다. 5선 서울시장 도전은 피로감을 만들 수밖에 없습니다. “이제 바꿀 때가 됐다”는 정서도 있었고, 민주당은 이 지점을 적극적으로 파고들었습니다.

하지만 오세훈의 장기 재임은 동시에 단점이자 장점이었습니다. 피로감은 있었지만, 서울시 행정 경험과 안정감도 있었습니다. 특히 부동산, 도시계획, 교통 같은 분야에서는 “새 사람에게 맡겨보자”보다 “이미 해본 사람에게 맡기자”는 보수적 선택이 작동할 수 있습니다.

정 후보가 이기려면 오세훈 피로감을 단순한 싫증이 아니라 교체의 확신으로 바꿨어야 합니다. 그런데 막판 유권자 일부는 “오세훈이 지겹다”와 “그래도 시장은 오세훈이 안정적이다” 사이에서 후자를 택했습니다. 이것이 정 후보에게 치명적이었습니다.

물론 결과론적인 분석입니다만.. 

여러모로 만감이 교차하는군요..