안녕하세요.
주말에 조금은 민감할 수 있는, 서울 부동산 이야기를 꺼내봅니다.
클리앙에 오시는 분들 중 다수가 서울 주택 문제를 이야기할 때 실거주와 투기를 핵심 키워드로 꼽으시는 것 같습니다.
지난 번 제 글에 달린 댓글을 기준으로 말씀드리는 것 입니다.
오늘은 조금 다른 각도, 글로벌 대도시들과의 비교를 통해 보면 어떨까 싶습니다.
서울은 자가 보유율이 45% 남짓한 도시입니다. 절반 이상이 임차인이죠.
사실 이는 서울 뿐 아니라 글로벌 대도시들의 보편적인 현상에 가깝습니다.
도쿄나 런던도 서울과 비슷하고, 뉴욕이나 파리는 자가보유율이 30%대로 서울보다 낮습니다.
기회와 인프라가 집중된 곳일수록 수요가 공급을 압도하기 마련입니다.
전세제도가 점차 축소되는 흐름 속에서, 앞으로 서울의 월세도 다른 국제도시 수준으로 현실화될 가능성이 높다고 봅니다.
서울을 토론토나 밴쿠버 수준의 수요 집중 도시로 가정해 볼까요?
현재 밴쿠버의 2베드룸 아파트 평균 월세가 한화로 약 350만 원에서 400만 원 선입니다.
전세가 사라지고 임대 소득에 대한 실질 과세가 이루어지면, 시장이 요구하는 임대수익률(Cap rate)에 맞춰 월세도 빠르게 오를 수밖에 없습니다.
현재 서울 주택의 임대수익률은 2% 남짓으로 굉장히 낮은 편입니다. 그동안 전세제도와 낮은 재산세율이 월세폭등을 막는 방파제 역할을 해왔던 셈이죠.
글로벌 평균인 3~5% 중 보수적으로 3.5%만 적용해도, 15억 원짜리 서울 중위권 아파트의 합리적 월세는 약 430만 원을 훌쩍 넘어갑니다.
참고로,, 늘 서울보다 비쌌던 밴쿠버 집값을 최근 2026년 4월 기준으로 서울이 근소하게 역전했더군요. 강남, 서초, 마포, 용산을 떼어놓고 보면 이미 홍콩, 취리히, 싱가폴 급의 글로벌 자산시장이 되었습니다.
이런 상황에서 클리앙 많은 분들이 이야기하시는 '실거주' 프레임은 한계가 명확해 보입니다.
비거주자들과 다주택자들이 집을 다 내놓는다고 해서 무주택자분들이 그 글로벌 수준의 집값을 감당하며 매수하기는 현실적으로 어렵습니다. (15 억 이상은 대출도 4 억 이하로 제한한다면서요. 청년이 대출없이 15 억 짜리 서울 중위권 아파트 매수하면 세무조사 나올 확률 100 퍼센트입니다. 도대체 뭘 어쩌라는 건지 정책의 목표를 가늠할 수가 없습니다)
오히려 집주인들이 매도를 위해 집을 비워두기 시작하면, 당장 거주할 곳이 필요한 임차인들이 서울 밖으로 밀려나는 부작용이 생길 수 있습니다.
며칠 전 청와대가 비거주 1주택을 토허제 일부 규정에서 예외시킨다는 발표를 했죠. 임차인이 퇴거하고 매수인이 매수시점부터 실거주해야 한다는 해당 규정이 얼마나 현실에서 동떨어진 정책인지를 청와대가 뒤늦게 깨달았다기 보다는 이미 지난 1 월 부터 모든 것을 예상하고 시기마다 차례로 블럭을 걷어내면서 후퇴했다고 보는게 합리적일 것 같습니다.
부동산 정책의 대혼선이라기보다는 국가전체의 자금흐름을 조절하고 세수확보를 강화하기 위한 무슨 마스터플랜이 있는 것 같은데, 저는 잘 모르겠고 글 주제도 아니니 넘어가겠습니다.
가끔 "서울 집값이 반토막 나야 한다"는 시원한(?) 주장을 보기도 합니다. (물론 정부나 제대로 된 전문가들은 농담이라도 이런 말 절대 안 합니다)
만약 그런 특대형 금융붕괴가 오면, 2000조에 달하는 가계부채 리스크로 인해 가장 먼저, 그리고 가장 뼈아프게 타격을 받는 건 안타깝게도 무주택자와 청년 등 사회 취약계층일 것입니다.
글로벌 자본주의에서 기회가 밀집된 도시는 필연적으로 높은 가격을 형성합니다.
뉴욕도 런던도 홍콩도 토론토도 밴쿠버도, 어떤 분들이 좋아하시는 싱가폴도, 다 마찬가지 입니다.
‘밴쿠버 잉글리시 베이 콘도가격이 비싸 캐나다 젊은이들이 결혼도 안 하고 출산도 안하고 피눈물을 흘리고 있다’고 말한다면 다들 어리둥절한 표정을 지을지도 모릅니다.
먹방 유튜버하는 한국계 미국 아줌마 맨해튼 미드타운 콘도 유닛가격이 천 만 달러(150 억 원)가 넘을텐데, 서울 강남은 그나마 자가보유율이 40 퍼센트 정도는 되지만 맨하튼 콘도는 80 퍼센트가 임차인입니다.
세계 도처에 흩어져 있는 오너들은 거의 대부분 당연히 비거주자들이고 이들은 뉴욕에 오더라도 호텔에 가서 지내지 임차인이 있는 자기 콘도에는 코빼기도 비추지 않습니다.
임차인들이 내는 월세는 대략 5 천 불 (750 만원)에서 10 만 불(1 억 5 천만원)까지 다양합니다.
소득이 받쳐주는 사람들이 맨하튼에 사는거고, 그 동네 자체는 세계 최고급 글로벌 자산시장이라고 보는 게 타당합니다.
한국에는 다른 나라에 없는, 어쩌면 서울 부동산 문제를 풀기 가장 어렵게 만드는 뼈아픈 족쇄가 하나 더 있습니다.
참 이해하기 어렵고 가슴아픈 이야기지만,
바로 거주지가 곧 '신분재'가 되고, 사는 동네로 사람의 계급을 나누는 서열화 문화입니다.
지난 수십 년간 캐나다 사회를 경험하며 토론토, 밴쿠버, 캘거리 같은 다민족 도시들의 성장을 지켜본 관점에서는, 이 지점이 한국 부동산의 가장 기형적이고 슬픈 단면으로 다가옵니다.
세계 어느 대도시나 부촌은 있고 주거비 격차는 존재합니다.
부유한 사람들은 그에 걸맞은 비용을 지불하고 그 동네에 살죠. 하지만 한국처럼 아파트 평수와 브랜드, '상급지'니 '하급지'니 하는 단어들로 사람의 위계를 정하고 무형의 카스트 제도를 만드는 곳은 찾아보기 힘듭니다.
이것은 단순히 더 나은 인프라와 직장을 찾는 경제적 수요의 문제가 아닙니다.
그 기저에는 서열에서 밀려나면 이등시민이나 대한민국판 불가촉천민으로 전락할지 모른다는 공포감이 깔려 있습니다.
개인의 고유한 개성이나 가치관보다는 타인의 시선과 사회적 잣대를 지나치게 의식하는 집단주의적 불안이죠.
'인서울'을 하지 못하면, '상위 몇 퍼센트의 동네'에 진입하지 못하면 내 삶은 물론 자녀의 미래까지 실패한 것으로 낙인찍히는 숨막히는 사회 분위기가 사람들을 영혼까지 끌어모아 기를 쓰고 상급지로 진입하게 만듭니다.
갑자기 마틴 루터 킹 목사가 광화문 받들어총 광장에서 했다는 연설이 떠오릅니다.
"나의 어린 네 자녀가 언젠가 서울 어느 동네, 어느 아파트에 사느냐에 따라 차별받는 나라가 아니라, 각자의 인격에 의해 평가받는 나라에서 살게 되리라는 꿈이 있습니다."
서울 집중을 해결하겠다며 행정수도를 어디로 옮기고, 신도시를 짓고, 다주택자를 옥죄는 정책들이 왜 매번 근본적인 한계에 부딪힐까요?
지방에 살아도, 강남 3 구나 한강벨트에 살지 않아도 내 인격과 삶의 질이 폄하되지 않는다는 사회적 공감대가 없기 때문입니다.
결국 서울 부동산 문제는 1차적으로는 글로벌 대도시급의 자본집중 현상이지만, 그 뇌관을 터뜨리고 유지시키는 핵심은 대한민국 특유의 가혹한 지역 서열화에 있습니다.
이건 법안 몇 개 통과시키거나 대통령이 소셜미디어에 몇 마디 남긴다고 해결될 일이 아닙니다. 그 나라 안의 지독한 서열의식, 타인의 삶을 급지로 나누어 평가하는 국민 한 사람 한 사람의 인식 자체가 국가 개조 수준으로 변해야만 비로소 수요의 분산이 일어날 수 있을 것입니다.
전 못 들었는데 클리앙 어느 글에 보니 부동산과 관련해 이재명 대통령이 '국민의식이 중요하다’는 언급을 했다더군요.
그 화두의 본질이 이 지독한 거주지 카스트 제도와 서열주의 문화를 해체하는 데 맞춰져 있다면, 그는 진정으로 대한민국의 패러다임을 바꾸려고 노력한 대통령이 될 가능성이 있습니다.
그러나 만약 그 발언이 단지 "부동산으로는 더 이상 돈을 벌지 못하게 하겠다"는 낮은 수준의 시장 압박용 수사에 불과하다면 기대를 접는 것이 낫습니다.
욕망을 억누르고 계도하려는 얄팍한 접근으로는 결코 이 거대한 수요의 집중을 분산시킬 수 없습니다. 인간의 근원적인 불안과 서열화의 공포를 외면한 정책은, 결국 그 역시 부동산 앞에서는 처참하게 실패한 지도자라는 씁쓸한 꼬리표를 달게 할 뿐입니다.
단순히 비거주자, 다주택자 매물만 쏟아지면 모든 게 해결될 거라는 시각에서 벗어나, 한국 사회 깊숙이 뿌리내린 이 '부동산 신분제'에 대해 조금 더 아픈 고민이 필요한 시점이 아닐까 싶어 짧은 글을 적어보았습니다.
다른 의견이 있으시면 언제든지 말씀해 주세요.
제 글에 전혀 동의가 안 되는 분들과 마음이 상하신 분들을 위해 잔잔한 옛날 음악을 하나 올립니다 ^^
앨리스는 최소한 24 년을 한 집에 살았으니 자본소득세 한 푼도 안내도 됩니다.
전세가 사라진다면 임대용 부동산의 가격은 임대소득에 따라 결정될 테구요.
많은 분들이 지금 서울 아파트 가격을 기준으로 전세가 사라지면 월세가 이만큼 오를거라고 말씀하시지만,
역으로 임차인들의 소득수준보다 월세가 지나치게 비싸서 가격을 지탱하지 못할거라는 얘기도 할 수 있죠.
민트블루님의 댓글에 대한 제 의견을 맨 아래 (긴 글) 달아놓았습니다.
다만 쉐어하우스로 돌린다면 원래 월세 150하던거 200까지 올리고 2가구 받아서 100씩 부담하게 할 수 있죠
선진국에서는 이미 활성화된 시스템입니다
이 모든 시간을 지나면 차익을 현실화 시킬 방안을 찾아 투표를 현실화 시키겠죠.....
이토록 이타적인 분들이 부동산시장이 많아서 너무 좋네요
이런 자존감 낮은 패배의식에 절은 사람을 급으로 나누는 사람이.많다는 의식은 어디에서 온것인가?
"나의 어린 네 자녀가 언젠가 서울 어느 동네, 어느 아파트에 사느냐에 따라 차별받는 나라가 아니라, 각자의 인격에 의해 평가받는 나라에서 살게 되리라는 꿈이 있습니다."
>> 정말 마틴 루터킹이 광화문에서 이런 연설을 했나요?
추가) 팩트 체크를 바보 같이 했네요. 킹 목사는 68년 사망했습니다.
오세훈이 광화문에 무슨 짓을 벌여놨는지 아직 모르시는 모양이네요 ㅎ
패러디입니다. 저는 이걸 '역사적 사실'이라고 받아들이는 분이 계실 거라고는 상상조차 하지 않았습니다.
역사적 사실이 아닌건 누구나 보면 알죠. 근데 그게 맥락에 어울리지 않게 끼어있으니 패러디가 아니라 ai로 쓴 글로 느껴집니다.
킹 목사 패러디가 과장이라고 생각할 수도 있지만, 한국 밖에서 바라본다면 지금 한국의 서열주의와 민권법 이전의 미국의 인종차별이 유사할만큼 닮아있다는 느낌을 받을 수도 있습니다.
저는 후자 쪽이고요.
어른들이 아닌 아이들의 경우 둘 다 내가 선택하지 않은(또는 바꿀 수 없거나 지극히 어려운) 외적 조건으로 나의 인간적 가치와 신분이 결정된다는 점에서 정확히 궤를 같이하죠.
DC 링컨기념관 앞에서 한 킹 목사의 유명한 연설 ‘I have a dream’ 중 제가 패러디 한 부분은 사실 가장 유명한 구절이기도 하지만 처음에 쓸때는 이렇게 작성했었습니다.
“휴먼시아에 사는 아이들과 자이(Xi)에 사는 아이들이……”
너무 구체적이고 노골적인 표현이라 바꾼 겁니다.
초등학교 등에서 아이들이 임대아파트에 사는 친구들을 따돌릴 때 쓰기 시작하면서 사회적인 큰 충격을 주었던 대표적인 차별어라고 하죠.
그 이야기를 들으면서 아이들이나 그 부모들이나 그 나물에 그 밥이라는 생각을..
DC 링컨 메모리얼에 필적할만한 대한민국 광장은 당연히 광화문인데 광화문 생각하니 오세훈이 만들었다는 저 등신같은 감사의 정원인가 뭔가가 떠 오르죠.
거기 받들어총 작대기 만드는데 해당 나라들로부터 돈도 다 못 받았다고 합니다. 아이디어도 기괴하지만 감사의 정원이라면서 돈은 또 왜 받으려고 했는지 당췌 앞뒤가 맞지 않는 인간들이지요.
창피하니까 당장 철거하라고 민원넣었으면 합니다.
말이 나온 김에 제가 뒷부분에 올린 노래는 왜 올렸는지도 이야기할까요?
오늘 아침식사하러 가다가 차 안에서 저 노래를 들었는데,
노래가사에 나오는 앨리스가 24 년간 노래 주인공 이웃으로 살다가 이사를 가는데, 리무진을 타고 떠나는 걸 보면 죽었다는 말인지 출세했다는 말인지 아리송하지만 어쨌든 이사하는 거라고 치면,,
저 여자는 24 년 간 한 집에 살았으니 팔고 떠날 때 양도소득세는 안 내겠구나 하는 생각이 들더라고요.
부동산 BGM으로는 딱이로구나 해서 올렸어요.
근데 이런 거 말고 컨텐츠에 관한 문제제기를 하셨으면 더 좋았을 뻔 했어요.
(아, 뒤에 하시기는 했지만..)
외국의 고급 주거지를 보면 집의 크기, 대지, 마당, 조경, 대문, 차고만 보아도 그 집이 부유층의 집인지 비교적 쉽게 드러나는 경우가 많습니다. LA의 비벌리힐즈 같은 곳이 대표적입니다. 반면 한국의 아파트는 상당수가 84㎡, 판상형, 4베이 구조처럼 규격화되어 있고, 외국인이 서울 아파트를 처음 본다면 단지 외형만으로 가격이나 계층성을 판단하기가 쉽지 않을 것입니다.
이런 점에서 한국의 급지 문화는 단순히 한국인이 유난히 서열적이어서만 생긴 현상이라기보다, 주택 자체의 외형과 품질이 비교적 균질하고 상향평준화되어 있기 때문에 오히려 입지와 동네 이름이 더 강한 구별 기준으로 작동하게 된 측면도 있다고 봅니다.
물론 지역 서열화와 낙인 문화는 분명 문제입니다. 하지만 동시에 한국 아파트 주거는 어느 정도 표준화된 품질과 편의성을 제공한다는 장점도 있습니다. 조금 시선을 내려놓으면 실제 거주 환경의 차이는 생각보다 크지 않은 경우도 많습니다. 저는 이 점이 한국 주거 문화의 약점이 아니라, 오히려 서울 부동산 문제를 완화할 수 있는 잠재적 강점이자 실마리가 될 수도 있지 않을까요?
제가 해외에 오래 거주해본 경험은 없어서 맞지 않는 생각일 수도 있을 것 같은데, 작성자님이나 다른 분들 의견도 들어보고 싶습니다.
일정부분 공감합니다. 외국의 부촌은 주택의 모양이나 대지 크기라는 시각적 물리적 차이로 부를 증명하죠. 반면 한국의 아파트는 외관만 봐서는 5억짜리인지 30억짜리인지 구분이 잘 안 가는 것도 사실입니다. 문제는 물리적 차별화를 동네 이름(입지)이라는 가상의 마크에 상상 초월의 집착을 하기 시작했다는 점입니다.
말씀하신대로 한국 아파트는 균질성이 존재하는데 역설적으로 '압구정', '반포', '마용성'이라는 텍스트(브랜드) 권력을 만들었습니다.
성북동 평창동 단독처럼 물리적 차이가 뚜렷하다면 오히려 "저긴 다른 세상이니까" 하고 포기하든지 아니면 다른 종류의 주택이니까 하고 넘어갈텐데, 예를들어 똑같이 생긴 84 제곱미터 이다 보니 "종이 한 장 차이인데 내가 왜 저 서열에 못 들어가나" 하는 모방 욕망과 질투를 더 자극하는 측면이 있습니다.
역설적이지만 주택의 형태가 아파트로 천편일률이 아니라 좀 다양했다면 계급분화현상이 좀 덜했을지도 모르겠다는 생각입니다.
그럼에도 불구하고, 결론에서 말씀하신 "이 표준화가 서울 부동산 문제를 완화할 수 있는 잠재적 강점이자 실마리가 될 수 있다"는 통찰에는 동의합니다.
<< 이 전제 자체를 검증해 볼 필요가 있습니다.
왜냐면 사는 곳을 기준으로 신분이나 계층, 계급을 규정짓는 현상은
조선시대 때도 있었고, 저 어렸을 때 어른들이
'상것들' 이라는 말을 입에 올리며 그 앞뒤로 사는 곳이
거론되었던 때도 있었다고 생각되고
제가 학문적인 객관성을 지닌 자료로 이 덧글에서 바로 근거를 대진 못하겠지만 미국을 위시한 다른 나라에서도 역사적으로 유구한 인식이었다고 생각이 되거든요.
말씀하신 한국적 현상이 없는 것은 아니지만 너무 과장하고 일반화하신 것 같습니다.
글쎄요. 과장이고 일반화인지는 모르겠지만, 두 문화를 잘 아는 저로서는 비교가 가능하니 느끼는 대로 이야기할 수 밖에 없어요.
재미있는 이야기 하나 할까요?
저더러 어디에서 살다 이민왔느냐고 물으면 아마 그냥 서울이라고 대답할 거예요. 출생지는 종로구 안국동이고 한국 떠나기 전까지 산 건 동교동이지만 내가 종로구에서 왔다거나 마포구에서 왔다고는 안 할 것 같거든요.
작년 초 기차로 대륙횡단 여행을 한 적이 있는데 다이닝에서 한국 유학생을 만났어요. 어디에서 왔느냐고 물어보니 분당에서 왔다고 하더라고요. 저는 한 10 년 전 까지 분당이 도시 이름인 줄 알았어요.
분당에 사는 친구들도 있고 친지도 한 명 있는데, 그들은 물론이고 기차에서 만난 그 분당 여학생까지 단 한 명도 자기가 성남에서 왔다고 하지 않고 분당에서 왔다고 하니 내가 분당이 성남시에 소속된 구 라는 걸 따로 찾아보지 않는 이상 알 도리가 없었지요.
저로서는 분당사람들은 분당을 성남에 속한 구로 인정하고 싶어하지 않는구나 하는 느낌을 받는 것은 자연스럽겠지요.
10년 전 인기가 많았던 노래 royals의 가사에 No postcode envy라는 구절이 나옵니다
90210같은 우편번호로 동네 브랜드가 생기며 자본주의에 충실한 미국은 보험료도 따로 메깁니다 같은 동네에서도 우편번호로 우열을 갈르는거죠.
이게 우리나라에서 쫒아갈 필요가 없었고 심하진 않았습니다 잘해야 강남이고 압구정동 정도였는데 지금은 마레푸 엘리트 등등 별의 별걸 신나게 만들어 내는 족속들이 있죠
다시 이야기하지만 우리가 그럴 필요는 없는데 건설사나 그런데 붙어먹는 애들은 그래야 한다고 주장하죠
그리고 욕망의 문제를 얘기해 주셨는데, 이재명 대통령은 이전 민주진영 대통령이 안/못했던, 그 욕망을 인정하는 대통령입니다. 그래서 그 욕망을 굳이 억누르고 계도하려고 하지 않고, 그대로 인정하지만 유동성 떨어지는 부동산 시장에 그 욕망을 발산하기 보다는 주식 시장으로 옮겨가라고 상법 개정 등을 통해 독려하고 있는거잖아요.
다만 이재명 대통령이 생각하는, 사람들의 욕망의 크기라는게..대통령이 생각하는 합리적 수준 이상의 것이라는게 착오라면 착오인것 같습니다. 제 개인적인 생각에는 우리나라 사람들의 집에 대한 욕망이 지나쳐요. 문정권 때문에 집을 못사게 되었다고 한탄하는 30대 초반 지인과 얘기를 나누다가 든 생각입니다. 서울이 전세계 탑텐 도시인데 사회 초년생이 그 도시에 자가를 가지는게 당연하다고 생각하는 인식 자체가 무리이지 않은가요? 저는 무리라고 생각해요. 욕망을 억누르는건 바람직 하지도 않고 자본주의 사회에서 필패이나, 그 욕망을 들어주는것에도 정도가 있습니다. 그런 의미에서 국민의식이 중요하다고 생각해요. 자신의 욕망의 수위를 현실에 맞춰 조절하는것이요.
이걸 받아들이기가 생각보다 오래 걸리겠죠..
서울에서 살 필요가 없는 사회를 만들어야 하는데, 가능할지 모르겠습니다.
뭐 사실 강남 가까운 경기도는 강북보다 훨씬 비싸지긴햇죠.
일단 새만금까지 공장이 지어지면 상황이 바뀔까하는 기대가 있습니다.
단순히 집값이 너무 올랐다 아우성치는 사람들도 많지만 당장 매수 여력이 없어서 전월세 사는 사람들이 비명지르는게 지금 부동산 시장이에요
서울 월세 평균 가격 150만원 초과, 전세 수급 지수 역대급 상승 등등 객관적인 지표로 전월세 시장 폭등을 가리키고 있습니다
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다만 그 이후 내용은 뭔가 뜬구름 잡는 얘기 같아 아쉽습니다.
글쎄요.
폐쇄된 소규모 지역 사회나 성장이 멈춘 일반적인 지방 도시에서는 임대료와 집값이 그 지역 주민들의 평균 소득에 강하게 연동됩니다. 소도시가 아니더라도 동력이 멈춘 미국 미시간주 디트로이트 같은 도시가 그 사례죠.
하지만 이 논리를 서울이라는 거대한 글로벌 자산 시장이자 초집중 도시에 대입하는 것은 타당성이 떨어집니다. .
가장 큰 착각은 월세가 서울시민의 평균 소득에 맞춰질 것이라는 생각입니다.
수요가 공급을 압도하는 시장에서 가격을 결정하는 것은 전체의 평균이 아니라, 그 재화를 차지할 수 있는 상위 10~20%의 한계 지불능력입니다. 서울, 특히 주요 입지의 아파트를 채울 수 있는 고소득 맞벌이 부부, 전문직, 자산가, 혹은 부모의 지원을 받는 청년층의 수는 한정된 공급을 소화하고도 남을 만큼 충분히 많다고 합니다. 제가 통계를 내 보지는 않았고 남들이 그렇다니까 그런가보다 하는 겁니다.
월세가 400만 원으로 올라도 평균소득자는 감당하지 못하겠지만, 그 돈을 지불하고서라도 서울의 인프라와 학군을 누리려는 대기 수요가 존재하는 한 가격은 내려가지 않습니다.
거주자의 소득(월세)이 집값을 끌어내릴 것이라는 주장은 집값을 단순히 임대수익의 합으로만 보는 시각입니다.
하지만 현재 서울의 핵심지 부동산은 거주용 공간을 넘어 주식이나 채권과 같은 글로벌 안전자산으로 기능하고 있는 중 입니다. 본문에서 언급했지만. 뉴욕, 런던, 싱가포르, 타이베이 같은 도시들이 그렇듯, 자산가치(집값)는 글로벌 유동성과 시세 차익에 대한 기대감으로 움직이기 때문에 실제 사용 가치(월세)와 완전히 분리되는 디커플링현상이 발생합니다.
임대수익률(Cap rate)이 1~2%대로 턱없이 낮아도, 자산파킹이나 가치 보존을 위해 막대한 자본이 들어오기 때문에 거주자의 소득수준이 집값을 끌어내리는 작용을 하지 못합니다.
임대수익률이 턱없이 낮아도 라는 전제를 깐 이유는 설령 그런 일이 발생하더라도 서울 주택가격은 내려가지 않는다는 말을 하기 위해서고, 앞에서 말씀드렸듯이 높은 임대료를 낼 준비가 된 대기수요가 충분하기 때문에 서울주택 임대료는 글로벌 대도시 수준으로 올라갈 것이라는 전망은 여전히 하고 있습니다(제가 그렇게 되기를 바란다는 말은 아니니까 오해 없으시길)
만약 월세가 거주자의 소득임계점을 넘어선다면 시장에서는 어떤 일이 벌어질까요? 말씀처럼 집주인들이 월세와 집값을 깎아줄까요?
글로벌 대도시의 역사는 정반대의 결과를 보여줍니다. 가격이 하락하는 것이 아니라, 기존 임차인들이 그 가격을 감당하지 못하고 도시 외곽이나 경기도, 인천으로 쫓겨나는 밀어내기가 발생합니다. 그리고 그 빈자리는 그 높은 주거비를 감당할 수 있는 더 높은 소득의 사람들, 혹은 좁은 집을 룸메이트와 쪼개어 쓰는 형태(셰어하우스)로 채워집니다. 홍콩의 닭장집이나 뉴욕의 살인적인 룸 셰어가 그 증거죠.
저는 지금 홍대, 동교동, 연남동 일대에서 벌어지고 있는 일들을 가까이에서 모니터링 하고 있습니다. 그 지역은 아파트가 아니라 매우 가격대가 높은 다가구 꼬마빌딩 밀집지구입니다. 인천공항에서 가장 먼저 도착하는 서울다운 서울 여행지인 그 지역 일대는 일년내내 중단기 체류 외국인들로 넘쳐나고 있습니다. 임차인들은 높은 월세에도 불구하고 그들을 수요대상으로 삼아 비용을 보전하죠.
여기에 한 가지 더!
제 글 본문 후반부 뜬구름 잡는 듯한 그 소리에서 언급한 현상이 위력을 발휘할 겁니다.
즉 한국 특유의 서열화 문화가 여기서 다시 한 번 강력하게 작동합니다. 서울 아파트는 단순한 콘크리트 덩어리가 아니라 사회적 신분증이거든요.
사람들은 필수재를 소비할 때는 철저히 자신의 소득에 맞추지만, 신분재(명품)를 소비할 때는 소득의 비율을 무리하게 초과해서라도 지불하려는 경향(가처분 소득의 영끌)을 보입니다.
"이 동네에서 밀려나면 끝이다", "우리 아이를 하급지에서 키울 수 없다"는 특유의 욕망이 결합되면, 거주자들은 저축을 포기하거나 부채를 극대화해서라도 기꺼이 높아진 월세와 집값을 지불하는 경향을 보일 수 있지요. 이걸 심리적 가수요라고 치면 소득이 집값을 통제하는 것이 아니라, 거꾸로 집값이 사람들의 소득을 기형적으로 쥐어짜는 결과로 이어질 가능성이 높지요.
제가 트럼프는 아니지만, 무슨 일이 일어나는지 한 번 두고 보자구요.
그런데 거주지가 신분이 되는건 시세상승의 결과물이지요. 강남권도 섞여살았어요. 몽땅 개발하고 비싼 아파트로 채워지면서 나눠지기 시작한 것이지. 재개발 재건축의 동전의 양면이기도 하지요. 거주자들이 보수화되고 서민들은 밀려나가는.
그나저나 10억 미만 주택시장의 상승세나, 전월세 소멸은 수도권 한정으로 의도한 정책이라 보지만…..뒷감당이 될까 우려스럽습니다. 눈치볼 것이 없으니 지선 이후 담당자 교체하고 정책을 정반대로 뒤집어 주지 않을까 일말의 기대를 가지고 있습니다. 김현미 똥볼은 애교로 보일 지경이라.
하지만 대한민국이 그리 만만한 국가가 아닙니다.
한국식 투룸 월세가 200~300으로 자리 잡으면 그때 정부에서 100 짜리 임대주택을 제공합니다. 요즘 임대주택은 겉보기에도 멀쩡하죠. 그럼 사람들이 임대주택으로 많이들 들어옵니다. (임대주택 공급에 대한 문제는 논외로 하구요 - 이것도 방법이 많습니다. 지금도 LH에서 직접 시공하는 방향으로 추진 중이고 자금 조달은 초과 세수 확보, 국민 펀드, 국채 발행, 민간 강제 참여 등) 그럼 점점 주거 부분에서도 정부의 정책이 중요하게 되고 더 강력한 정부 주도하에 주택 시장을 안정화 시킬 수 있다고 생각합니다.
그저 부동산 얘기라면 발작하듯이 비아냥 대는 식의 댓글은 참.. 뭐라할까요..
서열을 나누고, 높은 서열로 올라가는데 일생일대의 에너지를 쏟는 한국인 본성과 연관된 문제라서 저는 백약이 무효할 것으로 봅니다.
의도하지 않든 주거비용이라는 측면에서는 나름 괜찮게 작동하던 제도라 보는네.. 그걸 이제 선진국 기준으로 맞춘다고(다소 본인들 입맛에 맞는거만 가져온듯 합니다만)하니까 결국 비용도 선진국처럼 되는거라 봅니다. 그리고 자가를 가지고 싶고 좋은데 살고 싶은건 인간의 본성수준의 문제인데 좋은주택 살고있는걸 1주택 투기꾼이라는 뭔 헛소리 같은 단어로 정의해서 족칠려고 하니 이것도 개 코메디 같구요. 삼성관련이나 다른거 봐도 집값 어쩌구 세금 어쩌구 하는 양반들이 사회정의나 다른걸 신경써서 그러는게 아니고 그냥 본인들이 없고 낼일 없으니 막지른다.. 는 느낌을 받습니다. 뭐 아무튼 이러나 저러나 제도나 임대비용이나 그들이 좋아하는 ‘선진국화‘되는 과정이겠죠. 거기에 기업형 임대까지 활성화되면 더 재미난 상황이 벌어지겠죠.
임차인은 월세가 올라서 괴롭고
서로 싸우고
세수 늘어나는 정부만 좋겠네요..