@느긋한사람님 근데 서울에선 저런 곳이 보통 많이 비싸요. 즉, 너무 많은 돈을 벌게 해주니, 국민이나 정부나 다 싫어하는거죠.
엽차
IP 183.♡.7.3
10:15
2026-05-12 10:15:09
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@지골님 건축비가 너무 올라서 건축비 평당 1000만원 시대죠.
강남같은 지역 아니면 돈버는게 아니라 시가로 해도 또이또이 합니다.
건축비 평당 1000만원 이면 실제 비용은 건축비 외 부대비용 포함해서 평당 2000만원에서 2500만원이고 그러면 33평 아파트 실제 원가는 땅값 빼고 대충 8억원 정도 합니다. 땅값 포함하면 땅값이 평당 3000만원이면 지분이 10평정도니까 3억에 11억 정도겠네요.
서울 땅값 싼 곳이 2500에서 3000이니까 강남 쪽은 뭐...... ㄷㄷㄷ하죠.
강남 같은 곳 제외하면 이제는 원래 평수로 재건축해도 돈 더 내고 들어 가야합니다. 남는게 없어요.
90-00년대 지어진 아파트들 중 용적율이 150%미만인 곳은 이제 없습니다. 이걸 300%준다고 돈 되는 재건축이 가능한게 아니에요. 그리고 집 산 사람들이 책임져야지, 이걸 세금으로 대 줄 수는 없습니다. 애초에 용적율이라는게 세금이지요. 그 인프라와 교통혼잡, 상하수도, 교육, 추가전기등을 다 끌어다 줘야 하니까요. 거기다 건축비까지 주라는건 너무한 겁니다.
이제 벽식 아파트의 수명이 다하면 집이 소모품이라는걸 인식하면 됩니다. 그게 답니다. 그러다 배관과 내장재 노후화가 답이 안 나오면 진행하는게 리모델링이죠. 그러다 콘크리트 썩으면 집주인들이 건물 부숴서 땅 팔고 나가면 됩니다. 그게 일본에서 진행되는 일입니다.
사업성이 좋고, 대상이 소수일때나 재건축정도로 어케 막았지 이제 300%용적율을 뚫어야만 사업성이 나오는 물건은 재건축이라는게 불가능합니다. 집은 소모재가 될 수밖에 없습니다...
엽차
IP 211.♡.132.226
10:31
2026-05-12 10:31:38
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@다카쓰님 용적율 300%올리려면 기부채납하고 공공임대주택으로 300% 중 100%를 시에서 가져가게 됩니다. 기존 150%면 실제로는 50% 올리는 효과밖에는 없습니다.
엽차
IP 211.♡.132.226
10:40
2026-05-12 10:40:07
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@다카쓰님 직접적인 기반시설 상하수도 교통 교육 등 기반시설비는 시행자 그러니까 조합이 부담합니다.
기존의 방식대로 재건축을 진행하게되면 일부 단지는 세대수 감소 현상이 발생하니 사업성보정계수와 현황용적률의 개념을 만들어냈죠. 다만 재정비를 위해 1:1 재건축을 한다고 가정하면 분담금 규모가 어마어마할텐데 조합원 소득이나 자산이 많아 지불여력이 충분한 단지 아니면 불가능하죠. 당장 렉스아파트(현 첼리투스)와 신반포5차(현 아크로리버뷰)가 1:1 재건축으로 그 당시에 몇억씩 분담금을 지불했는데 오늘날의 공사비와 금융비용 감안하면 당시 분담금 대비 3배는 들어갈테니까요.
그런데 문제는 노후단지의 용적률 마진이 인센티브 없이 낭낭해도 심의위원들이 인센티브 받고 임대 기부채납하라고 재심의 요구를 하거나 심의를 후순위로 미뤄버립니다. 온갖 기부채납으로 도배된 신통 재건축이 심의에서 더 우선되는거죠. 결국 속도가 생명인데 이 모양이니 인센 없는 1:1 대신 신통으로 가버리죠.
1. 부동산 가격 잡는다고 다 막아놓았다가 아파트 무너지기라도 하면 -> 현실은 너무 튼튼해서 1980년대 아파트들도 안전진단 통과가 안됩니다. 아시아 선수촌, 올림픽 선수촌....너무 잘 지어서 도저히 안전진단 통과를 못하니 서른살 채웠으면 생략하고 그냥 하고 싶으면 해라...고 규제를 완화하기까지 했습니다.
2. 좁고 비싸서 그렇지 기둥식도 간혹 있어요. 타워팰리스니 삼성동 아이파크니, 도곡동 동부센트레빌도 기둥식이라던가??? 100년도 충분히 쓰지요. 층간소음도 없고. 다 뜯어내고 인테리어도 맘대로 하고.
@그시절그때님 2단지가 자연녹지지구였는데 1단지와 동일하게 2종일반주거로 종상향됐습니다. 특별계획구역 공람안을 보면 공공보행로와 워커힐 벚꽃길 일대를 공원으로 기부채납하는 조건으로 보여요. 조합원들은 그대로 대형 가고 남은 용적률로 뽑아내는 30평대 이하가 전량 공급 예정이라고 들었습니다.
말씀하신대로 2단지가 자연녹지지구라 건축행위를 못해서 1단지만 단독으로 재건축 추진했는데 계속 서울시에선 통합으로 하라고 종용했었던 걸로 알아요. 근처 극동아파트와 같이 1,2단지가 배관을 같이 쓰는 문제도 있었고요.
저기 나와 하시는 말씀들이 조금 이상한 얘기들을 하시네요. 실제 건축하고 약간 동떨어진 분들이 하시는 말씀처럼 들립니다. 실제 건축업계전문가라기 보다는 학계에만 계셨던 교수님이나 부동산 업자같은 느낌이네요. 현장일 몇년 해봤다고 말도안되는 이야기로 건축에 대해 호언장담하는 분들도 문제지만 저기분들 말씀도 조금 포인트가 엇나간 느낌입니다. 저기서 언급하시는 벽식아파트의 단점이 조금 애매해 보이네요.
연탄 때고, 등유 보일러로 중앙 난방하던 시절 아파트는 이제 좀 바꾸고, 선진국처럼 장수명 아파트로 가야하는데...
현재 기준으로, 우리나라에선 재건축이 꽤...쉽진 않네요.
그러게요 저도 내용을 보면서 느낀게 집값 잡고 이런 경제적인것도 중요 합니다만,
저런 아파트들 조차 재건축을 막아버리는 실정이니.. 또 아이러니하게 저런곳이 높이는 낮지 않아서 용적률 제한 상 재건축이 경제성이 전혀 없어서 아무도 안하려고 하구요..
저런곳은 제한적으로라도 용적율 풀어주고 재건축 허용해주는게 맞지 않나 싶네요
근데 서울에선 저런 곳이 보통 많이 비싸요.
즉, 너무 많은 돈을 벌게 해주니, 국민이나 정부나 다 싫어하는거죠.
강남같은 지역 아니면 돈버는게 아니라 시가로 해도 또이또이 합니다.
건축비 평당 1000만원 이면 실제 비용은 건축비 외 부대비용 포함해서 평당 2000만원에서 2500만원이고 그러면 33평 아파트 실제 원가는 땅값 빼고 대충 8억원 정도 합니다. 땅값 포함하면 땅값이 평당 3000만원이면 지분이 10평정도니까 3억에 11억 정도겠네요.
서울 땅값 싼 곳이 2500에서 3000이니까 강남 쪽은 뭐...... ㄷㄷㄷ하죠.
강남 같은 곳 제외하면 이제는 원래 평수로 재건축해도 돈 더 내고 들어 가야합니다. 남는게 없어요.
주요 단점이 어떤 부분일까요?
공사비가 높은 것은 서울 정도면 분양가에 반영이 충분히 가능하지 않을까요?
높다는게 기존 대비 몇프로 정도인지가 중요할 것 같네요.
공간 손해는 같은 평면으로 보면 기둥 공간이 들어가야 하는 부분 말씀하시는 것인가요? 그건 내력벽이랑 면적에서는 큰 차이 없지 않나요?
위에서 언급된 층고는 오히려 개별 세대에서 선호할 수도 있는 부분이고요. 전체 고도 제한이 있는 부분은 제도적인 정비가 필요한 영역으로 보이네요.
지금도 기둥식 보면 방이 네모 반듯하게 나오지 않아요. 벽에 기둥때문에 요철식으로 튀어 나오게 되어 있는 경우도 있구요.
벽 뿐만 아니라 천장에서 보가 들어가면 천장고가 높아져야하고 그러면 다 돈이죠. 그러면 집값도 당연히 오르고요.
그래서 요즘은 벽식하고 기둥식하고 섞어서 타협한 설계로 짓고 있죠. 게다가 요즘은 벽식이라고 해서 막 짓는게 아니라 충분한 배광공간 배선 공간을 설계해서 많이 발전했습니다.
정말 30년 40년전 그이상 중진국 후진국 시절 지은 아파트는 요즘 기준에는 맞지 않죠.
모듈형 건설등 기술발달로 공사가 싸지고 수월해지면 재건축이 낫죠
그때가 되면 부동산은 로케이션이 모든 것이 될거라 봅니다. 재건축도 상당히 활성화될테고.
저런 곳은 돈벌려는 이유가 아니라 정말 주거인들이 '살려고' 재건축이 필요한 경우인거 같은데
막상 높이는 또 낮지 않아서 용적률 때문에 경제성이 전혀 없어 아무도 재건축을 할려고 하지 않으니..저런곳은 예외적으로 풀어줘도 되지 않을까 생각해봤습니다
초고층이 좋아보여도 그건 시내 빌딩까지고 지금 초고층들은 그냥 시간 지나면 애물단지입니다.
블록단위로 미리 제조해서 지어야죠.
이미 실험적으로 지어지는곳들이 있습니다.
뭐 앞으로는 그렇게 하면 된다 치고
이미 저렇게 지어져있는 수많은 아파트들은 어떡하나요?
그냥 진짜 다 무너져가는 곳에 갇혀서 살두록 냅두는게 해답일까요?
30년 넘은건 녹물나오고 물새고 하니 무조건 걸러야 됩니다.
막을 이유가 없죠.
이제 벽식 아파트의 수명이 다하면 집이 소모품이라는걸 인식하면 됩니다. 그게 답니다. 그러다 배관과 내장재 노후화가 답이 안 나오면 진행하는게 리모델링이죠. 그러다 콘크리트 썩으면 집주인들이 건물 부숴서 땅 팔고 나가면 됩니다. 그게 일본에서 진행되는 일입니다.
사업성이 좋고, 대상이 소수일때나 재건축정도로 어케 막았지 이제 300%용적율을 뚫어야만 사업성이 나오는 물건은 재건축이라는게 불가능합니다. 집은 소모재가 될 수밖에 없습니다...
기존 150%면 실제로는 50% 올리는 효과밖에는 없습니다.
요즘 리모델링이 허가도 어렵고 비용이 많이 올라서 재건축 대비 싸지도 않죠.
인프라 투자 해야되는데 쉽지 않을 겁니다
그런데 문제는 노후단지의 용적률 마진이 인센티브 없이 낭낭해도 심의위원들이 인센티브 받고 임대 기부채납하라고 재심의 요구를 하거나 심의를 후순위로 미뤄버립니다. 온갖 기부채납으로 도배된 신통 재건축이 심의에서 더 우선되는거죠. 결국 속도가 생명인데 이 모양이니 인센 없는 1:1 대신 신통으로 가버리죠.
2. 좁고 비싸서 그렇지 기둥식도 간혹 있어요. 타워팰리스니 삼성동 아이파크니, 도곡동 동부센트레빌도 기둥식이라던가??? 100년도 충분히 쓰지요. 층간소음도 없고. 다 뜯어내고 인테리어도 맘대로 하고.
아 30년 지난 아파트에는 이미 예외 규정이 있었나보군요? 그건 몰랐네요
다만 저 네개 단지들은 대부분 중대형평형 중심이다보니 재건축을 시키면 유의미한 공급물량 순증효과가 있기에 어떻게 해서든 재건축을 시키죠. 워커힐을 예시로 들면 2단지가 자연녹지지구라는 문제가 있었는데 종상향으로 해결해줬죠. 이전에 아차산 경관규제 완화도 있었고요.
말씀하신대로 2단지가 자연녹지지구라 건축행위를 못해서 1단지만 단독으로 재건축 추진했는데 계속 서울시에선 통합으로 하라고 종용했었던 걸로 알아요. 근처 극동아파트와 같이 1,2단지가 배관을 같이 쓰는 문제도 있었고요.
해보면 요즘시대에 수요자들은 99.9% 벽식 선택하죠
기둥식으로 해야하는 이유 중 하나는 층간소음 문제도 있습니다.
2000년을 기점으로 아파트 주차 공간혁신(?)이 일어났습니다.
90년대에는 지하주차장이 있던가 말던가 수준이었고
2000년 이후에는 지하주차장이 엘베와 직결되고 지하주차공간도 커졌습니다.
그게 딱 25년, 30년 입니다... 재건축 시점과 맞물리게 된거죠.
재건축을 원하는 단지 조합과 면담하다보면,
그들이 원하는거 1순위는 지하주차장입니다.
실거주 가능한 구축과 그렇지 못한 구축을 구분하는 선도 지하주차장 여부입니다..
문제는... 지하주차장이 건물 기초를 건드린다는 건데,
그래서 지하주차장 확충이 없는 대수선은 반대하고
최소한 리모델링, 가능하면 재건축이 된 상황입니다.
지하에 있는 펌프하고 관련 시설이 몇번 문제 있었나봅니다. 이것은 돈을 들이면 교체가능하기는 합니다.
현장일 몇년 해봤다고 말도안되는 이야기로 건축에 대해 호언장담하는 분들도 문제지만 저기분들 말씀도 조금 포인트가 엇나간 느낌입니다.
저기서 언급하시는 벽식아파트의 단점이 조금 애매해 보이네요.
궁금합니다.
언론도 하도 엉터리가 많아서 진짜 이야기를 듣고 싶네요.
그런거 없어요... 그냥 케바케입니다. 환상을 버려주세요...
(저희 집이 보기드문 기둥식 아파트인지라... 거실 한 복판에 아름드리 기둥있습니다. ㅎㅎㅎ )
저희 집이 기둥과 가벽으로 되어 있지만, 공동주택 문제의 대부분은 전기설비, 배관설비, 엘리베이터에서 터지고
매달 청구되는 수선비, 장기수선충당금 비용도 엄청납니다...
기둥식이라 층간소음 없다? 아닙니다. 그저 케바케입니다. 윗집 할머니 발망치...
가벽이다보니, 오히려 여기저기 쩍쩍 금이 간 벽이 많습니다. (철근없는 블록벽이니까요...)
몇번 신고했는데... 기능에는 아무런 이상이 없다고 방치중입니다.
하지만 심리적 불안감은 동일하지요.