클로드 모네 집 풍경을 그린 Visual Poems 멋지네요.
오늘은 골치아픈 이야기말고 집 이야기나 잔잔하게 해 볼까요?
공동주택(아파트)으로 이사한지 벌써 1 년이 다 되어 갑니다.
나처럼 혼자 사는 어르신에게 적당하고 쾌적한 사이즈입니다.
(스스로 어르신? 한국말 서툰 거 보니까 당신 중국인이지?)
100 제곱미터가 채 안되는데도 리빙룸은 전에 살던 집보다 오히려 넓어서 쾌적합니다. .
아파트에 처음 거주하냐고요?
아니요. 37 년 전 한국에서 아파트에 산 적 있습니다.
37 년 만에 다시 아파트살이로 돌아간 셈이죠.
여기서는 복층 공동주택을 아파트먼트타입 콘도미니엄이라고 합니다.
보통 그냥 콘도라고 부릅니다.
지은지 오래됐지만 관리가 잘된데다 리저브 펀드가 좋고 전망이 뛰어납니다.
기둥식 구조라 리모델링, 리노베이션에 유리합니다.
콘도로 이사오기 전 살던 집도 리빙룸 앞에 숲길이 있어서 풍경이 잔잔하기는 했지만,
콘도 위치상 사라지지 않을 영구조망권이 큰 매리트인건 분명합니다.
이 맛에 콘도에 사는구나 싶더라구요.
이 콘도 주인은 엑스와이프였습니다.
6 년 전 토론토로 이사간 엑스와이프는 그동안 이 콘도를 세입자에게 월세 놓고 있었습니다.
2024 년 말 아들부부가 초대한 플로리다 여행에서 만났을때 나한테 사라고 제안했습니다.
자기는 부동산 수수료 아끼고, 나는 저렴하게 매입할 수 있으니 누이좋고 매부좋은 일이라고 열변을 늘어놓는 통에 그런가보다 하고 샀죠.
이런 거래는 변호사와 세무사를 통해 세금문제에 깔끔하게 대비해야 합니다.
이례적인 거래라서 혹시 무슨 개수작을 벌이고 있는 건 아닌지 연방국세청이 의심할 수 있거든요.
은퇴를 앞둔 예비시니어인 내 입장에서는 뜬금없는 콘도살이가 내키지는 않았습니다.
고층에 살면 건강에 안좋고 수명이 짧아질 수 있다는 연구 데이터가 많습니다.
유산률이 18 퍼센트 올라가고,
기압이 낮아 우울증 위험에 노출되고,
창문통풍을 안하면 자연방사능농도가 올라가고,
응급상황시 심폐소생률이 제로고,
건물이 늘 미세하게 흔들려 수면장애가 일어난다는 등 설득력 있는 분석에서부터,
지상보다 중력이 약해 시간이 빨리 가는 바람에 일찍 늙고 빨리 죽는다는 개구라에 이르기까지 다양한 경고가 존재합니다(이 주장을 한 분은 아마 영화 인터스텔라에서 영감을 받았을것 입니다)
7 층이라 치명적인 고층이 아니고,
화재시 고가사다리차가 닿을 수 있는 안전고도지만 어쨌든 사람의 최적 거주고도(2 층)와는 거리가 멀긴 합니다.
여기는 아파트먼트타입 콘도피(관리비)가 비싼편인데, 월 910 캐나다 달러(한화 약 100 만원) 냅니다.
그래도 냉난방, 전기, 피트니스, 온수 수영장 다 포함되고 재산세도 단독보다는 훨씬 저렴하니까 불만 없어요.
콘도살이의 특장점은 압도적인 조망과 적막강산같은 고요함입니다.
이른 아침, 아무도 없는 1 층 Indoor 소금물풀에서 드넓게 펼쳐진 리버밸리를 바라보며 수영하는게 새로운 낙 중 하나가 되었습니다.
그러나!!!
과연 아파트먼트타입 콘도가 투자가치가 있을까요?
없습니다.
살기 편할 것 같아 산거지 투자목적으로 산 거 아닙니다.
영하 30 도 날씨에 눈치우고, 여름에 땀 뻘뻘 흘리며 잔디깎는 쓸데없는 짓 안해도 되고, 위치가 좋은 콘도의 특장점인 공간권력-시야로 확보할 수 있는 영구조망권-을 즐기면서 스트레스없이 살 수 있다는 게 장점이지만,
단독이나 타운하우스에 비해서 투자가치가 떨어지는 것은 부정할 수 없습니다.
서론이 너무 길었죠?
이제부터가 본론입니다.
엑스의 콘도매입 변호사 서류에 사인하던 날, 거대한 한국 아파트단지들이 생각나더군요.
시그니엘 전망대에서 서울 잠실일대의 초고층 아파트단지들을 물끄러미 내려다보면서 이런 생각을 했던 적이 있습니다.
‘과연 저 아파트단지에는 어떤 미래가 기다리고 있을까?’
재건축이 매우 어렵다고 봐야하는 저 빽빽한 초고층 아파트들 상당수는 앞으로 슬럼화될 일만 남았다는 게 전문가들이 친척과 지인들에게만 암암리에 공유하는 공통된 견해인 듯 합니다.
언제가 될지는 모르지만 대다수 초고층 아파트들의 가격대폭락은 피할 수 없는 운명이라고 생각합니다.
그 폭락시기가 지방은 아주 빠를 것이고,
서울과 일부 수도권은… (여기 있는 분들 살아계시는 동안에는) 아직 걱정할 필요가 없을 것 같기는 하지만요.
장기적으로는 공동주택과 단독주택간의 패러다임 전환은 필연적이라고 봅니다. (캐나다, 미국은 원래부터 대지지분이 전부인 단독이 훨씬 비쌌고 그 격차는 점점 더 벌어지고 있는 중입니다. 사실은 이게 정상이죠.)
초고층 아파트와 대지를 가진 단독주택간의 파격적인 가격역전이 태풍처럼 밀어닥칠 가능성도 압도적인 것 같습니다.
자본은 땅지분을 온전히 보유하고 있는 단독주택이나 꼬마빌딩, 저층 다가구 주택으로 눈을 돌리게 될 것이니까요.
여기서 드는 강한 의문 한 가지 :
왜 그 나라(한국)언론은 이런 보도를 안하는 걸까요?
그건 나도 모르죠.
어쨌든,
제가 교회는 안다니지만 예수선생이 하셨다는 이 말씀은 기억하고 있습니다.
“서울 역세권에 단독다가구를 가지고 있는 자는 복이 있나니 미래의 돈방석이 그대의 것임이요..”
그에비해 아파트는 2000년대 중반식 이후로는 주차장을 지하로 밀어넣어서 단지 지상부는 공원으로 사용하기 시작했고 본격적인 커뮤니티 시설이 들어서기 시작했고 계속 그 종류가 늘어나고 있죠. 쓰레기는 지하에 상시 버릴 수 있는 분리수거장이 있으며 세대 내에 음식물쓰레기 이송설비도 있고 더 좋은 신축들은 층별로 일반쓰레기 이송설비도 있는걸로 알아요. 점점 내가 관리 및 유지보수에 신경 쓸 요인들이 사라지죠.
방배동만 하더라도 고급빌라와 단독이 즐비한 어마어마한 부촌이었던 동광단지와 신동광단지 중에서 신동광단지는 서리풀공원을 면한 인근 지역을 제외하면 쪼개기 근생빌라로 변경되고 있습니다. 대부분은 과거에 무시하던 반포로 가거나 방배동에서도 최소 평형이 60평대인 롯데캐슬이나 이편한세상에 3대가 옹기종기 모여서 거주하고요.
한국의 주거환경이 미국이나 캐나다와 같은 환경이 아닙니다. 특히 서울수도권은 하나의 거대한 맨해튼섬으로 봐야해요. 그렇게 치환하고 보면 아파트가 어마어마한 가성비죠. 국평기준으로 어지간하면 대지지분 15평 들고 있는데다가 서울 한복판에서 리조트같은 고급화된 시설에서 살고 있으니까요. 압구정은 재건축 후 세대당 커뮤니티 면적을 10평 가까이 뽑을 예정이라고 하죠?
제가 알고 있기로 84㎡(이게 국민평형 맞죠?) 기준 15평 대지지분은 1980~90년대 지어진 중층 단지 중 용적률이 낮은 곳에서 나올 수 있는 대지지분 아닌가요? 2000년대 이후 고층 또는 초고층 아파트나 신축일수록 용적률이 높아 대지지분은 훨씬 작아지죠. "어지간하면 15평"은 재건축 가치가 높은 구축 단지에 해당하는 이야기지, 서울 아파트 전반에 해당하지는 않을 것 같습니다.
압구정 재건축 조합원 분담금은 평수에 따라 다르지만 2023 년 추정치보다도 엄청나게 올라 가구당 10 억에서 50 억 수준인 걸로 나오는군요. 그 동네야 원체 부자들이 많으니까 그 정도 분담금이 부담이 안 될 수도 있지만 다른 지역들 사정은 어떤지 모르겠어요. 강남이건 비강남이건 건축비는 크게 차이나지 않을텐데, 어느날 느닷없이 분담금 10 억 내라고 하면 황당해 할 분들이 많을 것 같군요.
그리고 서울 아파트들이 맨하튼 콘도들과는 건축구조가 달라 건물수명에 절대적 차이가 있어서 단순비교는 어렵습니다. 이건 비단 맨하튼 뿐 아니라 대부분의 북미 콘도들의 건물수명이 100 년 + 에서 반영구인데 비해 한국 아파트들은 대부분 50 년 이내의 내구연한을 가지고 있어서 제건축은 거의 필수라고 들었어요. 최근에는 아주 고급신축아파트들을 중심으로 천정고도 높이고 Steel Frame 넣고 벽식대신 기둥식을 채택하여 리모델링 가능성을 부여한다고는 하지만 그런 아파트들이 몇 퍼센트나 되는지도 궁금합니다.
2010년 초반에 즈음 수도권의 아파트 50층에 사는 고객을 만나러 갔던 적이 있었는데 저는 이런 고층 아파트는 처음 가봤습니다. 엘베1대+비상엘베1대가 있더군요,, 사고나면 어떻게 내려가나? 비상엘베가 제대로 작동은 될까? 여긴 나중에 배관설비 어떻게 교체하지? 하는 걱정 해봤습니다. 그리고 언젠가 이런 건물을.. 재건축이 가능할까? 싶더군요. 당시 해당 아파트 가격이 약 3억 가량이었습니다.
싸게, 대량으로 단기간에 공급하는 신도시 정책 자체가 불과 30년이 조금 넘었습니다. 어떻게든 한번은 재건축 하고 가야지.. 하는 것이지만, 이렇게 재건축/리모델링 분담금이 국평 5억이 시작이 되어버린 시대에 장수명아파트는 필수라고 봅니다.
압구정 재건축 분담금은 조금 특이케이스라 봐야 할것 같습니다. 지하 4~5층의 고심도, 스카이브릿지(?) 등으로 건축비 자체가 워낙 고가일 수 밖에 없습니다.
분당의 지인 집 바로 앞이 현재 리모델링 공사가 한창인데,
해당 거주민 말씀이. "리모델링 비용으로 평당 1.9천만, 이주비용으로 5억을 빌렸는데, 이자 비용이 4년간 나간다, 대략 20평->25평형으로 받는데, 5억 가까이 들어가게 됐다" 였습니다..
재건축/리모델링 조합원들은 최소한으로 리모델링 분담금 만큼은 수익을 실현할 것으로 생각하실거 같습니다..
리모델링/재건축 이후 시세 상승 기대치가 워낙 높아서,, 현재 시세가 재건축 분담금 수준의 아파트는 ... 저는 슬럼화가 불가피하다고 보고 있습니다.
한국과 미국?의 상황을 조금 다르다고 생각합니다.
한국의 땅의 가격은 현재 상태, 미래 가치, 미래 가치를 실현할 수 있는 가능성 등이 담겨있다고 봅니다.
한국의 단독/다가구 대지는 미래 가치는 높을 수 있지만 그 가치를 실현할 방법이 제한적입니다.
이유는 대부분 그 면적이 작고 지구단위에 묶여 있기 때문입니다. 기존 건물을 허물고 그 땅에 높은 건물을 짓고 싶어도 여러 제한에 걸려서 지을 수가 없는 거죠.
저층 단독이었다면 그나마 가치를 높일 수 있겠지만 다가구 쯤 되면 이미 그 땅의 기대치를 최대한 끌어다 쓰고 있는 상황일 확률이 높습니다.
지구단위계획으로 주거지역이 상업지로 변경이 된다면 모를까 용적률과 건폐율에 걸려서 더 크게 다른 용도로 지을 수가 없습니다.
혹시나 상당한 미래에 사람들이 가치관이 주변사람들과의 관계보다 홀로 안주하고 마당과 건물관리하면서 편안하게 지내는 쪽으로 변경이 된다면 이런 땅의 가치가 올라갈 수 있다고 생각은 합니다만 현재로선 어렵지 않을까 합니다.
압구정재건축의 경우에는 재건축초과이익환수제 대상에 해당됨에 따라 단지 커뮤니티, 외장, 내장재 고급화로 분담금이 늘더라도 세금을 줄이려는 목적으로 분담금을 늘리는편도 있습니다. 세금으로 내느니 분담금을 더 내서 가치를 높인다. 이거죠. 그리고 49층 이상 초고층으로 건축하는 것을 목표로 하다보니 공사비도 오르는 구조이긴 합니다. 뭐 이건 언제까지나 "압구정"이 아파트 단지 밀집지역 중에서 최고의 자리에 있다는 공통된 인식에 기반한거긴하죠. 그러니 반포잠원 최신축 만큼의 가격을 주고 들어와서 실거주하는 분들이 많은거고요.
분담금 문제로 좌초된 예시로 나오는 상계주공5단지의 경우 세대당 분담금이 집값만큼 나와서 집값+분담금 하면 인근 신축 시세보다 비싸다는거긴 했죠. 다만 이건 함정이 있는게 용적률 낮은 저층구축이라고 해도 막상 초소형평형으로 꽉 채워진 경우면 조합원이 그대로 평형신청하지 않는 이상 일반분양 물량이 적어서 사실상 1:1 재건축을 하게되는 셈이니까요. 2000년대쯤 반포주공, 잠실주공 재건축으로 부자됐던 시대만 기억하는 나이가 지긋하신 분들이야 요즘 재건축, 재개발 청구서에 당황하지만 요새 재건축 생각하고 구축 들어가는 사람들은 억단위 분담금 계산하고 들어가죠.
요즘 신축들이 장수명설계니 기둥식구조를 사용한다 해도 결국 벽식+기둥식의 혼용이고 배관을 콘크리트에 묻고 바닥난방 시스템을 선호하는 한국 주거 환경에서 100년 설계는 어렵긴 하죠. 다만 이제 지어질 예정인 서울 재건축, 재개발 단지들 중 조합 지불여력이 높을수록 더 고급화와 천정고를 3m 이상 올리기 쉬운 기둥식 구조를 채택할테니 지금보단 더 오래가곘죠. 엘리트, 반자/래퍼 같은 기존 재건축 단지들을 위한 이주없는 수선사업도 건설사 미래 먹거리로 나오기도 하고요.
자기집 관리할 체력이나 돈주고 시킬 여력이 안되면 아파트로 옮기거나 주택을 관리해주는 senior 타운으로 가는경우가 많습니다.
우리나라에서 아파트를 남의 돈으로 재건축하는 시대는 지나가고, 앞으로는 소유주들이 비용 분담해서 재건축해야 하는데 분담금을 일시에 부담하기 어려워서 앞으로 재건축이 어려워질 것 같습니다. 장기수선충당금이 있지만 현재 걷고 있는 수준으로는 어림도 없고요.
리모델링이나 재건축을 위한 비용을 미리 계획을 세워서 장기간 축적하는 것이 답이라고 보는데, 외국은 어떻게 하고 있는지 궁금하네요.
주마다 다릅니다. 제가 사는 알버타주는 알버타주 콘도미니엄 자산법(Condominium Property Act)에 따라 의무적으로 Reserve Fund를 조성하고 운영하게 되어 있습니다.
우리 콘도도 리저브펀드 관리하는 회사가 따로 있습니다. 5 년 단위로 스터디하고 30 년 단위로 장기수리계획 수립합니다. 작년에 구입하기 전에 리저브펀드 열람하고 향후 5 년 간 집행예정사항 열람했는데, 유닛오너들이 따로 분담해야 하는 돈은 아직 없습니다.
전 오너인 엑스와이프 말에 의하면 몇 년 전 외벽공사 + (뭔지 잊어먹었음) 등으로 Special Assessement 분담금이 나와 4 만 불인가 따로 낸 적이 있다고 합니다.
매달 입주자들이 내는 관리비 중 (대략 800 달러에서 1100 달러) 중 냉난방, 유틸리티, 청소, 수영장, 피트니스 관리, 사무실 운영 등 일상관리비 제외하고 일정 비율이 자동으로 리저브 펀드 계좌로 적립됩니다.
감당가능한 수리비나 사고시 보험 디덕터블 분담금등은 거의 리저브펀드에서 지출하지만 그렇지 않은 불가피한 큰 수리공사는 SA 로 유닛오너들이 특별분담금으로 지불해야 합니다.
불가피하지 않은 큰 공사는 반드시 AGM(오너연례미팅)의 승인을 받아야 합니다.
현재 베란다 난간교체를 하고 있는데 이건 SA가 아닌 리저브펀드에서 지불할 예정이어서 분담금은 없습니다.
제가 올해 AGM에 참석해 보면 뭐가 어떻게 돌아가는지 좀 더 자세한 사정을 알 수 있을 겁니다.
그리고 재건축 수준의 공사를 할 경우에는 그 자금을 리저브펀드에서 충당한다기 보다는 개발사가 건물 전체를 통째로 매수하여 허물고 새 건물을 짓는 방식이 일반적이라고 합니다. 이 경우 소유주는 분담금을 내는 것이 아니라, 자신의 지분을 시세보다 약간 높은 가격에 팔고 나가는 형태가 되는거죠. 만일 분담금을 낸다면 제 유닛의 경우 약 분담금이 10 만 불 (1 억 1 천 만원) 정도라는 계산이 나오는데, 건물수명 자체가 100 + 라 헐고 다시 짓는 일은 제가 살아있는 동안에는 일어나지 않을 것 같습니다.
에드먼튼 시의 경우 콘도 재건축 사례가 거의 없다시피 하지만, 해당 법령(Alberta Condominium Property Act)의 해당 조항을 보면 ‘알박기’ 자체가 불가능하게 되어 있네요 ^^
아래 조항들의 다음과 같은 가장 마지막 문장이 핵심입니다. "소수 반대 오너는 자신이 받을 금액에 대해 법원에서 다툴 수는 있지만, 제60조의 75% 요건 또는 제61조의 법원 명령이 충족된 이상 매각 자체를 막을 수는 없다".
근데 75 퍼센트 오너동의를 받는 게 쉬운가는 또 별개의 문제입니다.
Section 60: Termination by Special Resolution
This section allows the owners themselves to vote to end the condominium status.
60(1) The corporation may be directed to file a notice of termination in the prescribed form by a special resolution.
60(2) On the filing of a notice of termination... the condominium status of the building or land is terminated.
The "75% Rule": Under Alberta law, a Special Resolution requires the support of at least 75% of the persons entitled to vote representing at least 75% of the total unit factors (7,500 out of 10,000).
Result: Once the notice is filed at the Land Titles Office, the owners become "tenants in common." Their individual titles to specific units (like Unit 402) are canceled and replaced by a share of the whole property. You can no longer "hold out" because your specific unit technically no longer exists in the eyes of the law.
Section 61: Termination by the Court
This is the "fail-safe" clause. If the owners can't reach a 75% consensus, or if there are complex disputes, the court can step in.
61(1) On an application by the corporation, a unit owner, a person having a registered interest in a unit or a settled person, the Court may make an order terminating the condominium status of the building or land.
61(2) In exercising its powers under this section, the Court shall consider the interests of the unit owners as a whole and the interests of the registered mortgagees.
The "Just and Equitable" Test: The court looks at whether it is fair to force a sale or termination. If the building is crumbling (like a 1970s high-rise needing $20M in repairs) and the majority want out, the court will likely grant the order even if a few owners (the "holdouts") refuse.
Broad Power: The court can set the terms of the sale, dictate how much money each person gets, and order anyone remaining in the building to vacate by a specific date.
Summary of Legal Effect
When these sections are invoked:
Individual Title Ends: The legal description of your home changes from a "Unit" to a "Fractional Interest" in a parcel of land.
Sale is Forced: A receiver or liquidator is typically appointed to sell the entire property to a developer.
No Veto Power: While a holdout can argue in court about the price they receive, they cannot stop the sale itself once the 75% threshold (Sec 60) or a Court Order (Sec 61) is met.
단독에 대해 로망이 있는데
젊을 때는 체력이되나 돈이 없어서 단독 힘들고
돈있는 노인되면 단독은 주말에 놀러온 자식 손주만 좋을 일이죠
저도 한채쯤 가지고싶음
그 환금성과 교환가치에 기반한 아파트 중심의 자산 패러다임이 중대한 변곡점을 맞이하고 있는 것도 사실이죠. 그 배경에는 다음 두 가지 핵심 요인이 자리 잡고 있다는 게 제가 말하고 싶은 요지이기도 합니다.
과거에는 아파트 노후화가 곧 재건축을 통한 자산증식의 신호로 받아들여졌습니다. 하지만 건물의 물리적 수명이 다해감에 따라 거주 환경은 악화되고, 관리비용은 기하급수적으로 상승합니다. 상품으로서의 매력이 떨어지면 매입을 꺼리게 되고, 이는 아파트의 최대 장점이었던 환금성을 위축시키는 결과로 이어집니다.
이미 용적률을 최대한으로 사용한 고층아파트들이 재건축시 일반분양 물량을 확보하기가 쉽나요? 거의 불가능할 겁니다. 이는 기존 소유주들이 감당해야 할 분담금이 천문학적으로 높아짐을 의미하며, 결국 ‘재건축=수익’은 커녕 재건축=현상유지라는 공식도 다 깨지게 됩니다. 사업성이 확보되지 않은 노후 고층아파트는 교환가치를 지탱하던 미래가치를 상실하게 되는거죠.
이런 일이 당장 내일 아침에 들이닥치지는 않겠지만 패러다임의 변화는 불가피합니다.
결국 앞으로의 한국아파트 시장은 단순히 거래하기 편한 상품이라는 이유만으로 고점을 유지하기 어려울 것입니다.
이제 시장의 시선은 실제로 얼마나 쾌적하게 오래 살 수 있는가와 막대한 분담금을 감당하지 않고도 자산 가치를 보존할 수 있는가라는 근본적인 질문을 할 수 밖에 없지요.
앞에서 어떤 분이 말씀하셔서 저도 처음 안 것이지만, 반영구적 수명유지와 리모델링이 불가능한 구조의 아파트가 대부분이라면 이건 비극입니다. 툭하면 뉴스에 나오는 층간소음은 그런 류의 건축구조가 낳은 문제들 중 가장 사소한 문제이기도 합니다.
제가 한국에 갔을때 (요즘은 남의 집에 방문하는 경우가 드물지만) 지인들 아파트에 방문해 보면 집이 쾌적하지 않고 답답하다는 느낌을 예외없이 받았습니다. 지금 생각해보면 그 이유는 아마도 낮은 천정고나 베란다를 창으로 막아놓은 특이한 구조에 있지 않나 생각해 봅니다.
인구밀도가 높아 복층 공동주택이 어쩔 수 없는 주거형태라면 지금부터 짓는 아파트라도 리모델링이 가능하고 간단한 리노베이션만으로도 반영구적으로 사용할 수 있는 제대로 된 건물을 지어야 한다고 생각합니다. 그런 다음에야 아파트=환금성높은 교환가치가 계속될 수 있을 거라고 생각합니다.