공모채(일반 투자자도 살 수 있는 회사채) 투자자입니다.
제이알글로벌리츠 관련해서 타임라인을 보다가 개인적으로 이해가 잘 안 되는 부분이 있어 의견 여쭙습니다.
(제이알글로벌리츠 : 해외 부동산에 투자하는 리츠로, 벨기에 정부 임차 건물 등 자산 보유)
■ 불과 2주 사이에 벌어진 일입니다
4/16 캐시트랩 발생
(임대료 등 현금이 묶여 국내에서 쓰기 어려운 구조)
4/17 한국기업평가
→ A- 유지
4/20 한국신용평가
→ BBB+ 유지 (여전히 투자적격)
4/27 회생절차 신청
4/28 D등급
■ 일반적으로는 이렇게 이해했는데요
신용등급은
“이 정도면 비교적 안전하다”는 기준으로 알고 있었는데
이미 현금 흐름에 문제가 생긴 상황에서도
투자적격 등급이 유지된 부분은
조금 납득이 잘 안 되는 부분입니다.
■ 그래서 궁금합니다
- 이런 상황에서도 투자적격 유지가 일반적인 건지
- 신용등급이 실제 리스크를 얼마나 반영하는지
- 개인 투자자 입장에서 이걸 어떻게 봐야 하는지
단순히 한 투자 건을 넘어서
“등급을 어느 정도까지 믿어도 되는 건지”
기준이 흔들리는 느낌이라 의견이 궁금합니다.
말씀하신 부분도 이해됩니다.
다만 궁금한 건 ‘파산 이후’가 아니라
캐시트랩으로 현금 흐름이 이미 제한된 시점(4/16) 이후에도
투자적격 등급이 유지된 부분입니다.
이 정도 이벤트가 발생한 상황에서
등급이 어느 시점에 어떻게 반영되는 게 일반적인지 궁금해서 글 올렸습니다.
채권 입장에서 보면 자산 처분만 되면 손해는 안날 수도 있긴 한데..문제는 리츠 주주들이지만요.
물론 신용평가사가 이런거 반영했어야 하지만 어느정도 시간을 두고 지켜볼려고 했을듯도 합니다. (회사측에서도 이것저것 변명을 했을테고)
또는 신용 평가사 입장에서는 선제적으로 신용등급을 확 떨어뜨릴경우 리츠가 그것때문에 부도가 날 수 있어서 더 조심스러워 했을 수도 있고요.
어쨋거나 신용평가사에서 빠르게 반영하는 편은 아니다보니 조심은 해야죠
말씀해주신 부분 공감됩니다.
특히 신평사 입장에서 선제적으로 등급을 크게 낮추는 게 부담일 수 있다는 점도 이해가 됩니다.
다만 개인적으로 궁금한 건,
캐시트랩처럼 현금 흐름이 실제로 제한되는 이벤트가 발생한 이후에도
투자적격 등급이 유지된 부분이 일반적인 범위인지입니다.
말씀처럼 일정 기간 지켜보는 과정이 있었다고 보더라도,
그 판단 기준이나 시점이 어느 정도가 적절한지 궁금해서 질문드린 부분입니다.
보통 신평사는 후행이라..
국내 리츠는 솔직히 말해서 대기업들 돈안되고 어디 팔아먹지도 못하는거 개인들이나 주식시장에 떠넘기는 존재인 경우가 많죠..
게다가 외국 부동산 자산에 대해서 제일 잘아는 곳이 외국일텐데 거기서 소화 못하고 한국까지 왔다는건 다 이유가 있을테니깐요..
다만 이번 건에서 궁금한 부분은 리츠 전반의 문제라기보다는,
캐시트랩으로 현금 흐름이 실제로 제한된 이후에도
투자적격 등급이 유지된 시점이 일반적인 범위인지입니다.
말씀처럼 구조적인 한계나 시장 특성도 있을 수는 있겠지만,
이번 케이스는 그 “반영 시점”이 적절했는지 쪽이 더 궁금한 상황입니다.
말씀 감사합니다.
말씀해주신 것처럼 실제 등급 리포트에서
캐시트랩이나 현금 흐름 제한을 어떤 논리로 반영했는지 확인해보는 게 중요할 것 같습니다.
혹시 관련 리포트 보신 분 계시면
해당 시점 판단 근거가 어떻게 제시되어 있었는지도 같이 공유해주시면 도움이 될 것 같습니다.
금리가 오르면서 건물의 담보가치가 하락하고 캐쉬트랩에 걸리는건 불보듯 뻔한일인데 운용사에서 아마추어마냥 너무 안일하게 대응했어요. 마스턴프리미어리츠나 kb스타리츠 사례만 봐도 제이알글로벌리츠가 간당간당한거는 짐작가능한데요.
말씀하신 부분처럼 레버리지나 대응 시점 문제 등은 충분히 짚어볼 수 있는 부분이라고 생각합니다.
다만 그런 위험 요인들이 있었다고 하더라도,
캐시트랩으로 현금 흐름이 실제로 제한된 이후에도
투자적격 등급이 유지된 부분이 일반적인 범위인지가 개인적으로 더 궁금합니다.
즉, 사전에 리스크가 있었다는 점과 별개로
그 리스크가 현실화된 시점에 등급이 어떻게 반영되는지가 핵심인 것 같습니다.
제 개인의견을 말씀드리자면 신용등급은 참고만 하고 믿으면 안됩니다. 리포트 읽어보면 논리가 개판이에요.
말씀하신 “참고 수준”이라는 부분도 충분히 공감합니다.
실제로 신용등급이 절대적인 지표라기보다는 여러 참고 요소 중 하나라는 점은 맞다고 생각합니다.
다만 제가 궁금했던 부분은 등급의 신뢰성 자체라기보다는,
캐시트랩처럼 현금 흐름에 직접 변화가 생긴 이벤트가 발생한 이후에도
투자적격 등급이 유지된 시점이 일반적인 평가 관행인지 여부입니다.
즉, 등급을 믿고 안 믿고의 문제가 아니라
“어느 시점에 어떤 정보가 반영되는 구조인가”가 핵심이라고 보고 있습니다.
수익이랑 자산가치 보고 들어갔긴한데, 평가가치 절하로 이렇게 나락갈줄이야...
윗분 말씀따나, 국내 리츠는 진짜 조심해야할 듯 싶네요.
많이 당황스러우셨을 것 같습니다. 말씀만 봐도 상황이 크게 느껴지네요.
다만 이번 건은 단순히 개별 투자 손실이라기보다는, 캐시트랩으로 현금 흐름이 제한되면서 단기 지급 구조에 영향을 준 케이스로 보이는 부분이 있는 것 같습니다.
그래서 개인적으로는 이런 상황에서 신용등급이 어떤 시점에 어떻게 반영되는지가 더 중요한 포인트라고 생각해서 그 부분을 중심으로 보고 있습니다.
맞습니다. 신용평가 시스템이 굳이 자산가치랑 현재 현금흐름만 평가할거면 굳이 뭐하러 있나 싶더군요. 그정도는 저도 재무제표 키면 1분도 안돼서 확인 가능한데 말이죠.
재무제표에 안나와있는 운용 리스크를 반영해서 제대로 신영평가만 해줬어도 하는 아쉬움이 남습니다. 누가봐도 명백히 디폴트 날때 급격히 조정하는 것 말고요
말씀하신 문제의식은 이해됩니다.
다만 개인적으로는 신용평가가 어디까지를 반영 범위로 두는지(자산가치, 현금흐름, 잠재 리스크 등)와
실제로 그 판단이 어떤 시점에 등급에 반영되는지가 더 궁금한 부분입니다.
특히 이번처럼 현금 흐름에 변화가 발생한 이후에도 투자적격이 유지된 구간이 일반적인지 여부가 핵심이라고 보고 있습니다.
신용평가사가 왜 필요한가요
신용등급 고등급 믿고 투자한 사람이 많을텐데요
이 사람들은 신용평가사에 속아서 돈 날린거죠
말씀하신 문제의식은 이해됩니다.
신용등급을 보고 투자 결정을 하는 경우가 많기 때문에, 결과적으로 신뢰 문제가 제기될 수 있는 부분이라고 생각합니다.
다만 신용평가의 역할 자체가 “미래 위험을 완벽히 예측”하기보다는
일정 시점 기준으로 정보를 반영해 리스크 수준을 구간화하는 기능이라서,
실제 반영 시점과 시장 기대 사이에 괴리가 생길 수 있는 구조는 있는 것 같습니다.
그래서 개인적으로는 “등급 자체”보다는
어떤 정보가 어느 시점에 반영되는지의 기준이 더 핵심이라고 보고 있습니다.
말씀처럼 단기 지급불능 자체는 숫자만 보면 예상하기 어려웠던 부분일 수 있다고 생각합니다.
다만 개인적으로는 그 이전 단계에서 이미 캐시트랩처럼 현금 흐름이 제한되는 이벤트가 발생했는데도
신용등급이 어느 시점까지 유지됐는지가 더 궁금한 부분입니다.
즉, 결과 자체보다는 그 과정에서 정보가 어떻게 반영됐는지가 핵심이라고 보고 있습니다.