한국에서 부동산을 소유한 적이 없어서 한번도 부동산 관련된 세법에 대한 사항들을 눈여겨 볼 기회가 없다가 최근에 장특공에 대한 글이나 기사가 많다보니 본의 아니게 한국 부동산 세금 체계를 알게 되고 나니 이젠 미국 세법에 더 익숙한 제 기준에는 좀 과도한 혜택이라고 생각되는 점들이 있어서 몇 자 적어보고자 합니다.
비율 상한만 있고 금액 상한은 없다?
먼저 장특공 공제 비율을 정리한 표를 보다보니 여러 조건에 따른 비율과 비율상한은 있는데 "금액상한"이 없는게 눈에 띄였습니다. 기본적으로 소득/세액 공제는 굉장한 세재 혜택이기 때문에 그 상한선이 있기 마련이고 대부분은 "금액상한"이 있습니다. 우리가 익숙한 매해 연말정산 할때 받는 신용카드 소득공제, 연금계좌 세액공제, 교육비 세액공제, 의료비 세액 공제들을 보면 특별한 경우를 제외하고는 "금액상한"이 존재합니다. 하지만 장특공에는 비율 상한만 있을뿐 금액 상한이 존재하지 않습니다. 이럴 경우 양도소득이 높을 수록 그 공제한도 혜택이 제한없이 커지는 효과가 있습니다. 전 이 부분이 너무 의아하더군요.
참고로 미국 연방 세법의 경우 Primary/Main Home에 대해서만 매도 직전 5년간 2년 이상 소유, 2년 이상 거주할 경우 부부의 경우 $500,000까지, 싱글인 경우 $250,000까지의 공제가 가능한데 저 금액이 상한선입니다 (년도 수 조건을 다 못채웠을 경우에는 월 단위로 안분 계산합니다). 아주 고가의 주택을 팔아 수십 밀리언의 양도소득을 낸 경우에도 딱 저 금액까지만 공제되고 나머지 금액은 양도소득세율 (이 경우는 long term capital gain)에 따라 내야 합니다.
여러 장특공제 개편안 중에 진보당의 윤종오 의원안이 미국 세법과 비슷한 정액 한도형 (근데 소득 공제가 아닌 세액 공제이며, 평생 한도) 을 제시한 것 같은데 그에 대한 논의는 다른 안에 비해서 그리 활발하지 않는 것 같아 보입니다. 저는 개인적으로 이 부분에 대한 논의가 중심이 되어서 부동산 양도소득과 같은 자본이득에 대한 공제 시에 "금액한도"가 도입 되는게 바람직하다는 생각이 듭니다.
물가 상승분 고려는 부동산 양도소득에만?
두번째로 의아했던 부분은 보유/거주 기간에 따라 그 공제율이 높아진다는 부분입니다. 찾아보니 장기 보유 시 발생하는 물가 상승분에 대한 과도한 세 부담 완화가 장기 보유 유도와 함께 주된 이유인 것 같더군요. (노태우 대통령 때 장특공 도입 당시에는 5년 이상 10%, 10년 이상 최대 30% 였던 것 같습니다. 그 당시에는 물가 상승율이 엄청 났었죠) 왜 다른 소득/세금에는 물가 상승분을 고려해 주지 않으면서 부동산 양도소득에 대해서만 물가 상승분을 반영해주는 것일까요? 아시다시피 한국은 종합소득 세율 구간에 매년 물가 상승분을 자동적으로 반영하지 않고 있습니다. 세법이 바뀔때만 변경되죠. 따라서 실질적인 증세효과가 나타납니다. (많은 샐러리맨들이 분노하는 게 이 부분이죠)
참고로 미국의 경우에는 세율 구간과 표준공제 액수가 매년 물가 상승분을 반영하는 inflation indexing방식을 채택하여 변경됩니다. (매년 IRS가 변경 고지합니다) 반대로 위에서 언급한 $50000/$250000 Primary/Main 주택 공제 한도 1997년 이후에 한번도 조정되지 않았습니다. 왜 이렇게 부동산 양소소득에 대해서만 관대하게 물가 상승분을 반영해 주는 걸까요? 회사에서도 근로소득은 물가 상승분을 고려하여 올려주는데 세율 구간에 그걸 반영해주지는 못할 망정 부동산 양도소득에만 이걸 적용시켜 주는게 너무 이상하다는 생각이 듭니다.
장특공 이외에도 양도가액 12억 이상에만 과세(그것도 차액에 대해서만) 한다는 것도 굉장히 이상한 세법규정이라고 생각합니다.이 규정 자체가 누진세 효과를 의도적으로 약화시키고 있다는 생각도 듭니다.
이번 기회에 한국 세법을 이것저것 뒤져 보다보니 한국 세법은 자본축적 시기(후진국/중진국)에 자본 축적을 장려하기 위해서 자본소득(capital gain)에 특히 부동산의 양도소득에 대한 배려가 세법에 너무 많이 있다는걸 알게 되었습니다. 이는 70/80/90년대에 부동산만이 거의 유일한 자본축적 수단임을 감안할 때 충분히 이해할만한 여지가 있다고 생각합니다.
하지만 이제 한국도 충분한 자본이 쌓여 있는 상태이며, 자본 소득이 주된 소득으로 자리 잡고 있는 만큼 더 늦기 전에 이 부분에 대한 큰 손질이 필요할 것이라고 생각합니다. 혹시 제가 잘못 이해하고 있거나 잘못된 정보가 있다면 살살^^ 지적해주시면 감사하겠습니다.
뭐 맨날 이리 본인 좀 알고 있는것만 취사선택해서 들고 오시는지 모르겠습니다들.
모든 양도소득에 대해서 똑같이 과세해야죠 주식양도 소득까지 쓸려다가 그것까지 다루면 너무 양이 많아져서 일부러 뺏습니다
한국이 낮은것도 아닌거라고 말하는 의도는 알겠으나, 조세부담율을 높여야 하는게 맞다고 생각합니다. OECD 조세부담율에 한국은 평균이하입니다. 뮬론 우리나라보다 낮은 나라도 있긴하죠.
성장을 가장 큰 목표로 달려온 과정에 사회적 문제해결과 복지를 확대해야하고, 커지는 빈부격차도 축소해야 합니다.
유럽대비는 한국은 확실히 조세부담율이 낮은 나라입니다.
다만 만만한 사람들 세금을 늘릴생각만 말고 조세형평성을 심도있게 개편할 필요는 있다고 봅니다.
그런데 여태까지 표심 생각하느라 건드리지도 못했던 본격적인 서민과세가 과연 시행될까요? 당장 노인 지하철 무임승차도 벌벌 떨면서 못 건드리고 있는데요. 당장 선생님께서도 '만만한 사람들 세금을 늘릴생각만 말고' 라고 하셨던것과 맥을 같이하죠. 부자감세도 서민증세도 그 서민여론 하나 때문에 건드리지도 못하고 부자 목만 계속 죽어라 조르는게 대한민국이에요.
미국은 양도세율이 22%가 최대로 알고 있습니다.
한국은 시작이 10% 이고 보통 50% 입니다. 최대가 87.5% 구요.
장특공으로 물가상승으로 인한 부분이 고려가 안된다면 부동산을 팔 수가 없는거죠.
팔고나면 구입 당시 금액만 남으니까요.
한국에서 부동산을 한 번 사면 팔 수 없는 이유가 일반 국민 기준으론 현재 부동산을 팔아서 비슷한 가치의 부동산으로 대출 없이는 이사가 어렵다는 겁니다.
취등록세는 얘기도 안 하셨는데요. 취등록세도 세계에서 제일 높은 쪽입니다.
최소 3% ~ 13% 입니다.
우리나라는 4대보험 특히 의료보험이 소득/자산에 연동돼있어서 체감 세금이 낮지도 않아요. 부동산 세금은 TOP이고요..
한국이 부동산 관련 세수가 상위급이고, 부동산 과열을 억제하기 위한 양도세 취득세 등이 많이 높은편이죠. 하지만 보유세는 거의 바닥급입니다.
저도 실효 보유세율을 현재보다 훨씬 높이고 양도세 취득세를 과감히 낮추는게 맞다고 생각합니다. 집값 안정에 더 도움이 될거라고 생각되서요.
고소득자 세금 내는게 실제 낮지 않은건 저도 알고 있습니다. 그래도 미국이나 유럽의 대도시에 사는 사람들이 한국보다 세금을 적게 내지는 않습니다. 뉴욕 옆에 주거지 도시에 살면 국세 주세 교육세등 내는 세금들이 만만치 않아요
그리고 의료보험은 한국 누군가에게는 비싼 세금처럼 느껴지지만 미국 누군가에게 한국 의료보험처럼 싸게 혜택받는게 어디있나 할겁니다. 미국에 자영업자가 의료버험 들려면 월 100만원 넘어가는일이 일상입니다
1년 미만 거래는 한국도 할증이 더 붙습니다. 1년 초과 보유를 기준으로 얘기드린겁니다.
미국은 연방 22%면 주정부가 0%, 반대로 주정부22%면 연방이 0%로 이런식으로 최대치를 조절하는 것으로 알고 있습니다.
취득세? 미국은 최대가 2%로 알고 있습니다.
한국은 취득세가 지방세입니다. 부동산을 소유하려면 반드시 내야 하는 세금으로 최소 3%부터 시작을 합니다.
다른 댓글에도 적었지만 취득/보유/양도 부동산 전체 과정을 기준으로 보면 우리나라 부동산 세금이 결코 낮지가 않습니다. 보유세만 낮은 것이지 취득과 양도는 세계 최고 수준입니다.
자산의 변동이 생기면 세금을 부과하겠다는 목적에 충실한 것이죠.
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이 부분은 저도 확실치 않아서 한 번 여쭤봅니다.
미국은 거주할 집을 구입하기 위한 대출과 그 이자에 대한 것을 본인 수입에서 공제 혹은 비용처리를 해주는 것으로 알고 있습니다. 이게 주마다 다른 것인지, 알려주시는 분마다 다르게 얘기를 해주시더군요. 경험 혹은 알고 계신대로 알려주시면 감사하겠습니다. ((한국은 임대용은 가능해도 거주용은 그게 없는 것으로 알고 있고요.))
제가 알기로는 적어도 세율 자체를 Federal/State/Local이 특정 수치에 맞춰서 조절한다는 건 들어보지 못했습니다. 아마도 말씀하신 부분은 Sate/Local Tax (줄여서 SALT) 공제를 말씀하시는 것 같습니다. SALT 공제는 내가 주 소득세/재산세(연방 차원의 재산세는 없습니다. 전부 주 혹은 카운티/시)를 내면 그걸 연방 세금 신고할때 Max 1만 달러까지(작년 BBB법안 통과로 이게 4만불로 확대되었습니다) 소득공제를 해주는 것입니다. 그 외에 주채권를 사면 연방 차원에서 이자를 공제해준다던가 미국채를 사면 이자를 주 소득에서 공제해준다던가(특정 몇몇 주만) 하는 것은 있습니다. 연방은 연방대로 세율이 있고 Local(주/카운티/시)는 그네들대로 그냥 세율이 있습니다.
취득세는 연방차원에서는 아예 없는 것으로 알고 있고요. 취득세라는게 주/카운티 레벨의 세금이라서 너무나 많이 다를 것 같습니다. 제미니한테 물어보니 현재 미국에서 가장 높은 취득세를 가진 곳은 델라웨어(그 배대지로 유명했던)라고 하네요. 최대세율이 4%에 달한다고 합니다.
질문하신 것이 아마 모기지 이자 공제를 말씀하시는 것 같습니다. 이건 Itemized Deduction를 할때만 적용이 됩니다. 미국 연방 납세자는 Standard deduction과 Itemized Deduction을 선택할 수 있는데 Standard는 그냥 무조건 이만큼 공제(2025년 기준 부부신고인 경우 $31500)해주겠다는 거고 Itemized는 내가 공제 받을 수 있는걸 건건히 다 신고해서(예를 들어, 의료비, 모기지 이자비용 등등. 항목이 수십가지가 넘습니다) 받겠다는 겁니다. 따라서 standard deduction보다 클 때에만 그 노력을 할 가치가 있죠. 참고로 위에서 말씀드린 SALT도 Itemized Deduction항목입니다. 따라서 Standard Deduction을 받으면 못(안) 받는거죠.
이 Itemized Deduction 항목에 모기지 이자 공제가 있습니다. 그렇다고 무작정 다 해주는 것은 아니고 이것도 조건과 캡이 있습니다. Primary Home 한채에 대해서만 가능하고 올해 기준으로 부부 합산 세금 신고시에 $750000 (싱글인 경우 반토막)까지의 모기지에 대해서만 이자를 공제할 수 이는 "소득"공제입니다. 그런데 미국에는 AMT (Alternative Minimum Trax)라는 이상한 세금이 있습니다. 부자들이 너무 itemized deduction을 많이 받아 세금을 적게 낼 것을 방어하고자 내 전체 소득이 일정 이상이고 공제 받는 금액이 너무 크면 공제 받은 것들을 빼고 다시 세금을 계산하게 됩니다. 즉 고소득자일 경우 이 모기지 이자에 대한 공제를 못 받을수도 있습니다.
임대용 주택의 경우에는 그 모기지 비용을 임대 비용으로 처리할 수 있습니다. (당연히 임대수입을 신고했을 경우에요...)임대용 주택은 감가상각도 가능하고(하지만 팔때 depreciation recapture라고 해서 양도소득에 포함되서 과세됩니다.) 여러 비용도 같이 처리 가능합니다. 주 레벨에서 비슷한 공제가 있는지는 잘 모르겠습니다. 워낙 주마다 천차만별이라서요.
제미니의 도움을 받아보니 특정 주는 양도소득 자체를 빼주는 주들이 몇몇 군데가 있네요. 미주리/뉴멕시코/사우스캐롤라이나/노스다코타/애리조나/아칸소가 양도소득 전체 혹은 일부를 주 세금 계산할때 빼준다고 합니다.
아 그런 주도 있군요. 아마 우리나라 기준으로 인구감소지역이지 않을까 추측해봅니다.
미국은 참 다양하네요. ㅎㅎ
그리고 12억(과거 9억)을 기준으로 나눈건 소득세 관련 "고가주택" 기준이어서 그런거죠. (원체 누더기라 고가주택의 금액대 기준이 세법마다 다 다릅니다.) 장특공이나 상속증여세나 누군가에겐 혜택같아보이지만 그냥 많은게 90년대 IMF 두드려맞던 시절의 대한민국이 생각하는 "부자" 기준에서 고정된채 유지중이에요.
혹시나 미국에 계시다보니 한국의 증여세 과세 기준을 모르실까봐 한국의 증여세 과표구간을 국세청에서 직접 스크린샷 찍어서 알려드립니다.
그런데 그런 것을 현대화하자는 의견이 아니라 다른 세금은 그대로 인플레 두들겨맞는데 장특공으로 인한 양도세 감면 혜택이 과도(?)하다는 이유로 윤종오 의원 발의안과 유사하게 완전하고 비가역적인 하향평준화로 향하는 의견은 싫습니다.
다주택 중과세를 여기다가 붙일 이유는 없습니다. 다주택자는 장기보유 공제를 해주지 않으니깐요. 그냥 거기는 다른 세금체계인겁니다.
2. 금액이 클수록 양도세가 많이 나오는데, 누진세잖아요. 그러면 장기보유할수록 차익이 높아지면 누진세가 높게 나오는거는 어떻게 봐야할까요? 연단위로 나눠서 누진금액을 보던지 해야하는데 그게 현실적으로 어려우니 장기보유특별공제로 물가상승률이든 장기보유로 인한 과대과표든 감안을 해주는거죠.
한 집에 오래 살다가 이사를 가게되면...또 새로 집을 사야죠. 그런데 양도세 내고 나면 현재 사는 집하고 비슷한 조건의 다른 집으로 기존 집 매각대금으로만 이사가는 건 불가능합니다.
그래서 장기보유특별공제, 1가구 1주택 양도세 비과세...이런 게 있는 거죠.
이제 시대가 달라졌으니...손을 보는 건 맞다고 생각합니다.
게다가 세법들의 한도가 정해진후 늘어나지않아 사실상 인플레이션에 따른 증세가 진행되고 있구요
장기보유 공제의 가장큰 문제는 세금은 소득분배의 목적도 가지고 있는데, 과도한 공제로 부자들이 가장큰 혜택을 받고 있기 때문입니다.
비싼집에서 살다가 더 비싼집으로 이사가고 싶은데 양도세 때문에 못간다라는 불만을 나라가 받아들일 필요는 없습니다. 적당히 해야합니다.
이직 등의 사유로 이사를 해야 하는데, 10억짜리 집을 팔고 세금 뚜드려 맞고 난 후 7-8억 짜리 집으로 다운그레이드 할 수 밖에 없다면 이사를 포기할 수 밖에 없을 겁니다.
취득세 및 제 이사비용 정도야 당연히 감내해야 겠지만, 양도소득세 때문에 주택시장이 경직되면 그것도 큰 문제 입니다. 원래 살던 주택 수준에서 어느정도 수평 이동은 가능해야 주택 시장이 더 원활하게 유지된다고 생각합니다.
현재 한국 부동산 세금제도가 수정 보완할 사안이 많은 것은 사실이지만, 미국 세제와 한국 세제가 다르다고, 한국 세제만 불합리하다고 인식하는 것은 좀 납득하기 힘드네요.
또한, 형태만 다를 뿐, 다른 여러 나라들에서도 장기 보유시 여러 종류의 세금 혜택이 있는 경우가 많다고 알고 있습니다.
이재명 대통령께서도 장기 거주 특별공제는 유지하자고 하신 것으로 알고 있는데, 대통령께도 빈댓 다실 건가요? (보유 공제는 없애고, 거주 공제는 유지)
제 댓글은 실소유주 관점에서 쓴건데, 이재명 대통령님 관점과 동일합니다. 저 역시 주택 투기 근적에 당연히 찬성하구요^^
물론 그 취지 자체에 대해서 50억, 100억 이상의 집들은 이사하고 싶으면 세금 다 내는게 맞다! 라는 주장이 있다면 나름 타당할 수 있고, 그 상한에 대한 토론도 유의미하다고 생각합니다.
이사를 고려하더라도 장기보유 공제는 남겨 놓을 이유가 없죠.
장기보유 공제는 없애고... 장기거주 공제 혜택늘리면 됩니다.
이런 내용으로 법안도 이미 발의되었더군요.
제가 제시한 "이사"라는 근거는 당연히 현 거주를 전제로 한 것이기도 하구요.
보통 '조세저항'이라는 표현은 익숙한데 왜 '조세환영'을 하는걸까요? 첫 문장처럼 한국에 부동산을 소유하고 있지 않으셔서 인가요?
10억, 15억, 20억, 30억, 40억, 한강벨트 아니 강남서초송파만 핀셋으로 집어서 부과하라. 모두에게 단일세율은 불공정하다.
너무 노골적이라 한숨 나올 정도입니다.
미국 세금세니까 한국 장기보유특별공제자들 죽이자인가요?
1.미국은 투자용 부동산 자산을 구입하고 매도후 6개월안에 더 비싼거 사면 양도세이연해줍니다(1031) 그럼 나중에 사망시
이연된 양도세는 자식의 사망 당시의 시가를 새로운 취득가액으로 인정되서 세금이 하나도 없습니다
2.거주 주택같은 경우도 장기 기준넘의면 세율이 20%입니다 주세비싼곳 살아도 부부가 공통으로 신고하면 25%정도 나옵니다
3.투자용자산을 감가상각액도 월세소득액에서 비용으로 처리할수 있습니다 물론 팔면환수해 가지만 죽의면 아내나,자녀한테는 청구안합니다
4.주식손실난거랑 집 이득난거랑 상계치는 것도 허락해 줍니다
결론:결국은 이게 다 상속이나 증여로 가는데 부부합산 3천만달러 까지는 자식에게 줘도 세금하나 없습니다
1. section 1031 like kind exchange를 말씀하시는 것 같은데 그건 일단 Main/Primary Home에는 적용이 안되는 것으로 알고 있습니다. (Investment Home에 대해서 적용, 물론 이것도 hole이 있긴 하더군요) 미국이 투자용 주택에 대해서 훨씬 더 다양한 세제혜택(세금을 제대로 보고 했을 경우)과 투자혜택이 있는건 잘 알고 있습니다.땅을 개척하면서 커서 그런지 부동산 개발에 대한 혜택이 어마무시하더군요. 상속에 있어서 cost basis step up조항은 정말 미국 세법에서 부자들을 위한 혜택이라는데 적극 공감합니다. 좀 찾아보니 이 부분도 지속적으로 공격을 받고 있고, 꽤 자주 없애자는 법도 올라오더군요. 이 항목은 정말 부자들에게 축복이라고 생각합니다.
2. 네 맞습니다. 0, 15, 20% long term capital gain 세율을 따라하니 Max 20%죠. 제가 지적하고 싶었던 부분은 세율이 높고 낮음이 아니라 세법에 공제항목인데 금액한도가 없다는 부분이였습니다. 과도한 양도세율을 좀 정리하고 공제금액 한도를 정하면 비슷해질 것 같습니다만.
3. 감가상각액을 비용처리할 수 있지만 그 부분은 나중에 팔때 depreciation recapture를 해야 하는 것으로 알고 있습니다. 하지만 말씀하신 대로 상속을 하면 cost basis step-up조항으로 이 의무가 없어지죠. 이 step-up조항이 굉장히 많은 것들을 무력화시키는게 맞습니다.
4. 한국도 주식도 양도세를 매기면 둘 다 capital gain이니 상계치게 해주는게 맞다고 생각합니다.
현재 미국 상속세 한도가 무지하게 높은건 맞는데 이것도 굉장히 최근에 이루어진 일입니다. 지난 25년간 하더라도 상속세 한도 관련해서 여러차례 법 개정이 있었던 것으로 알고 있는데 (백만불이였다가 오십만불로 쪼그라 들었던 적도 있었고, 트럼프 1기때 11.18M으로 갑자기 엄청 높힌 이후에 (그때는 한시법이였습니다. 올해 BBB법안이 통과 안했으면 다시 7M으로 줄어들 예정이였죠) 현재의 15M(부부는 30M)이라는 엄청난 한도가 되었죠. 앞으로 어떻게 될지 모릅니다. 요즘은 주 레벨에서 상속세를 건드리려고 하나보더군요.
장특공 매년 4% 조항은 최근에 생긴 것입니다. 그 전에는 10년 단위였습니다.
전에는 한 번 구입하면 10년 ~ 30년씩 한 직장 다니며 거주를 하는 경우가 많았지만,
시대가 바껴서 자주 이직을 하고 이사를 하게 되다보니 법이 따라가게 된거죠.
부동산을 취득/보유/양도 전체를 놓고 보셔야 합니다.
그 동안 많은 댓글을 달았지만 한국 부동산 세금이 보유세만 제외하면 취등록세와 양도세는 세계 최고 수준입니다.
그래서 전체 과정의 세금을 계산해보면 세금이 결코 낮지 않습니다.
그리고 선생님 생각과 달리 다주택자는 애초에 이번 장특공 논란에서 완전히 뒷짐지고 불구경하죠. 5/9 이후로는 양도세 중과 두들겨 맞으니 애초에 불 속에서 누가 이 지옥도에 들어오나 구경하는거려나요? 그 와중에 12억 이하는 서민 주거라는 이유로 쏙 빠져서 안전지대에 있고요.
제 이익도 중요하긴 한데 그래도 억울하지만 민주당 권리당원이라면 다른 당 따위는 찍지 말아야죠.
이재명 대통령은 거주없는 보유만을 타게팅 하였습니다. 여당 발의안에서도 장기"거주" 주택의 경우 최대 80프로 혜택이 유지되며 이는 이재명 대통령의 워딩과 일치하는 법안입니다.
거주없이 보유만 하는 주택에 대해서만 혜택이 사라지는 겁니다.
디테일은 보지도 않고 "다주택자 총출동"이라니요.
보유세가 낮고 / 양도세 취득세가 높은게.. 이런 취지이죠..
원글님도 말씀 하셨지만 부동산을 사고 파는 입장에서 세금과 부대 비용을 모두 합쳐서 보았을때 부동산 취등록 비용이 미국도 싸지 않다는 점을 강조하고 싶네요. 부동산 중개료를 6% 부담한다는 건데요. 여기에다가 Transfer Tax, Mortgage Recording Tax, Mansion Tax 같은걸 다 더 하면 Tax만 최소 4% 정도는 나가고, 결과적으로 10% 정도는 비용과 세금으로 나가게 되는거죠.
양도세의 경우 22%니까 한국 보다 싸다고 하는데 한인들이 많이 사는 뉴욕, 캘리포니아 기준으로 State Tax, City Tax를 다 더하고 나면 본인의 소득과 거주 카운티에 따라서 최대 40%도 (Net Investment Income Tax 까지도 고려하면) 나오고요. 뉴욕시 기준으로 보면 상위 10% 정도 소득이면 대략 30% 초중반 정도는 나오고요.
보유세가 1-2%라고 하는데 콘도나 공동 주택에 사는 경우 관리비(HOA)가 집 값에 1-2% 정도 더 나오니까 실제로는 2-3% 까지 되죠. 단도주택에 혼자 다 관리하는 경우는 HOA가 없겠지만 대도시 콘도 기준으로 보면 한국 아파트 관리비에 비하면 미국 HOA는 무척 높게 나오죠.
1031 Like-Kind Exchage의 경우도 본인이 거주하는 주택에는 해당이 안 되죠. 물론 어떤 분들은 본인 거주 주택에 임대를 몇 년 줘서 투자용으로 바꾼 다음에 매매하고 임대 주다가 다시 거주하는 식으로 우회하는 방법을 쓸 수도 있습니다. 그렇지만 그건 대다수가 할 수도 없고 실제로 그렇게 하는 사람이 다수는 아닐꺼에요.
많은 분들이 인지하는 것보다 미국의 주택 보유하는 비용이나 취득록 비용이 눈에 보이는 세금보다 실제로는 더 크다는 점을 말하고 싶었습니다. 민간에 내는 비용을 얘기하는게 이상하다고 생각할 수도 있지만 주택 구매자 입장에서 결국 내는 총 비용이 중요한거거든요. 주택 구매/소유 총 비용, 소득, 그리고 모기지 이자율이 서로 영향을 줘서 어느 한도 안으로 주택 가격의 한도가 정해진다고 생각이 듭니다. 그리고 세금과 비용을 다 떠나서 부동산에 들어가 있는 개인 자산의 비율이 전국가적으로 상대적으로 훨씬 적다는 것이 가장 중요한 점이 아닐까 합니다.