현 부동산 정책의 끝은 다주택자의 소멸 같습니다.
다주택자가 소멸되고 나면 민간임대시장은 어떻게 될까요?
높은 세금을 감당할 수 있는 소수의 자본가들이 시장에 나온 물량을 받던가
기업형 임대 사업체가 민간 임대 사업에 진출할 것 같은데
위의 사례 둘다 임대료 폭등이 예상됩니다
거기에 전세가 없어지는 것은 분명한데.. 전세가 없어지면 집값이 잡힐까요?
(전세계에서 한국에만 있는 제도인데 집값은 전세계가 다 난리죠...)
똘똘한 한채를 챙기는 분위기는 더 심화되서 지방 부동산은 소멸할 것 같고
집값이 조금 떨어져서 구매하려고 해도 현 부동산 대출 기조로는 전월세 살던 분들이 집을 살 수 있는 여력이 생길 것 같지는 않습니다.
부동산 잡는게 이렇게 어렵네요...
그리고 대부분이 그만큼의 여력이 안되어서 임대로 살고있는거구요
과거에도 보면 집값이 떨어진다고 전월세 살던 사람들이 집을 매수하지는 않더군요
오히려 집값이 하향 곡선을 그리면 자산을 지키기 위해서 집값보다 더 비싼 전세보증금을 지불합니다
그게 역전세죠..
인간의 욕망은 단순하지 않고 부동산 시장은 그 욕망 위에서 움직입니다
그런데 다주택자 잡는다고 전월세 안오른다 하시는 분들이 생각보다 많아서 놀랐습니다
매수 수요층과 전월세 수요층이 다른데 전월세 가구가 매물로 나온다고 전월세 수요층이 매수 수요층으로 이동하지 않죠
전월세 수요층은 여전한데 전월세 매물이 줄어드니 전월세는 오를수밖에 없는 구조입니다
평균 월급의 절반 이상을 월세에 지불해야 하는 시대가 오는거죠
근데 싱가폴은 임대주택 보급율이 90프로 이상이라 내국인들은 집을 안사도 됩니다.
댓글에 주거비가 제일 싼 나라라고 하셨지만, 35-40퍼 되는 나라들은 렌트비 연말에 꽤 많이 정산해줘서 실제로는 한국이랑 크게 다르지 않습니다. (다달이 드는돈이 많아보임)
이미 한국에도 기업형 임대인 곳들이 있는데 주변시세 대비 전부 비싼 편입니다. 기업은 수익성 따져보고 공실 리스크 없을 법한 좋은 입지에 번듯한 신축/신축급 건물을 지었거나 매수했을거라 임대료가 비쌀 수 밖에 없겠죠..
그냥 사무적인 계약 베이스라서 개인 건물주였음 가능했을 네고나 입실퇴거 스케줄 조절 같은거 인정상 넘어가고 봐주고 이런거 없고 진짜 fm으로 칼같더라구요.
집주인한테 굽신댈 필요없이 상주직원한테 인터폰하면 와서 전구까지 갈아준다고, 사는 사람들의 만족도는 아주 높긴 합니다.
이런게 취향인 분들(저도...)한테는 주차 카드 잘되고 깔끔한 정찰제 마트처럼 장점이겠죠ㅎㅎ
유지보수나 스케줄 조정 같은 것도 아주 잘 되죠.
저는 이런 쪽이 낫다고 봅니다.
다른데 세금 쓸게 아니라 주거비만 극적으로 낮춰도 내수는 잘 돌아갑니다.
우리나라 내수가 망하는 이유가 집에 돈이 묶여서 돈이 안돕니다.
일반적으로 4인가족이 살만한 수도권 아파트를 완전 월세로 돌리면 현재도 월세 3-4백이 우숩습니다.
딴데 세금 쓸게 아니라 주거비에 초점을 맞춰야합니다.
돈이 돌기 시작하면 딴건 알아서 돌아요.
지금 안하면 안되는 거죠.
주식도 작년에 샀어야 부자되는거였고
집값 잡는것도 지금 해야하는거죠.
부작용 있다고 안하면 2-3년 후 ai특수가 끝나면 망하는 겁니다.
고칠수 있는 찬스가 끝나는 건 금방이에요.
공공임대 돈없어서 많이 못늘려요. 지가와 건축비도 올라서 정부 예산으로는 수요 맞추는 건 택도 없습니다. 그리고 사람의 욕망은 기본적으로 소유입니다. 그걸 인정한게 자본주의고 그걸 기반으로 민주주의가 꽃을 피운거죠.
거주용 공공임대 제외하고 해당 지역의 부동산을 이용해서 수익내는 방법도 있고요.
사람이 모이는데 주거비가 줄어들고 가용 소득이 늘어나면 내수가 흥할 수 밖에 없습니다.
그런 상황에서 세입자 나가면 바로 다음 세입자로 보증금 메꿔야하는데 역전세 터지고 이런 상황이면 죽어나기도 하는거죠.
기업도 나중에 더 받을 수 있다는 확신이 없다면 공실로 내버려두지 않죠.
전세가가 매매가보다 낮은데, 임대료(전세금의 이자)로 이익을 얻을 수가 있나요.
3주택 이상 시 종부세 - 공시지가의 5% (공제 따위 없음)
ROI 나오려면 최소 공시지가의 20% (공시지가 5%+시중금리 5%+사업비 5%+최소한의 마진 5%)로 임대료 책정이 되야 하거든요.
과거 한국의 주택 임대 시장은 전 세계에서 유일무이한 '전세' 제도와 개인 다주택자 위주로 돌아갔기 때문에 외국 자본이 들어오기 까다로운 구조였습니다. 하지만 최근 몇 년 새 시장 환경이 급변하면서 거대한 글로벌 자본들이 한국 임대주택 시장을 새로운 투자처로 낙점하고 진출하고 있습니다.
현재 어떤 상황인지, 그리고 왜 이런 변화가 일어나고 있는지 핵심만 짚어드릴게요.
1. 이미 진출해 있는 해외 '큰손'들
현재 한국 주택 임대 시장에 베팅하고 있는 해외 자본은 이름만 들어도 아는 굵직한 곳들입니다.
글로벌 투자은행 및 사모펀드: 모건스탠리, KKR(콜버그크래비스로버츠)
글로벌 주거 전문 운용사: 미국의 그레이스타(Greystar), 호주의 더리빙컴퍼니, 하인스, M&G리얼에스테이트
해외 연기금: 캐나다연금투자위원회(CPPIB) 등
이들은 주로 한국 주거 시장을 잘 아는 국내 기업(SK디앤디 등)과 조인트벤처(JV)를 설립하거나, 부동산 투자회사(리츠)를 통해 우회적, 혹은 직접적으로 투자를 진행하고 있습니다. 서울 역세권의 쾌적한 오피스텔이나 코리빙(Co-living) 하우스에 산다면, 내 집주인이 사실상 '모건스탠리'나 '캐나다 연기금'인 시대가 열린 것입니다.
2. 해외 기업형 임대업체가 한국을 노리는 이유
빠른 '월세화'와 전세의 위기: 고금리와 대규모 전세 사기 사태를 겪으면서, 특히 2030 1~2인 가구를 중심으로 보증금을 떼일 염려가 없는 '안전한 월세'를 선호하는 현상이 강해졌습니다. 해외 자본 입장에서는 예측 가능하고 안정적인 현금흐름(월세 수익)을 창출할 수 있는 환경이 조성된 것입니다.
정부의 '기업형 임대주택' 육성 정책: 국내 임대 시장이 영세한 개인 위주라 경기가 침체될 때마다 보증금 미반환 문제가 터지자, 정부는 자본력 있는 기업이 임대 시장을 주도하도록 유도하고 있습니다. 100가구 이상을 20년 이상 장기 임대할 경우 세제 혜택을 주고 임대료 규제를 완화해 주는 '기업형 장기임대주택' 제도를 추진하면서 외국계 펀드들의 수익성 계산에 청신호가 켜졌습니다.
1~2인 가구의 폭발적 증가: 통계청에 따르면 한국의 1·2인 가구 비율은 계속해서 치솟고 있습니다. 이들은 커뮤니티 시설이 잘 되어 있고 관리가 편리한 기업형 임대주택(코리빙 하우스, 시니어 하우징 등)에 기꺼이 더 높은 월세를 지불할 의향을 보이고 있습니다.
3. 극복해야 할 변수와 리스크
물론 해외 자본 입장에서 한국 시장이 마냥 장밋빛인 것만은 아닙니다.
규제 리스크: 현행 임대차보호법상 임대료 인상률이 5%로 제한되어 있어, 인플레이션 방어나 목표 수익률 달성에 제동이 걸릴 수 있습니다.
정치적/정책적 변수: 정권이 교체되거나 여론이 악화될 경우, '외국계 거대 자본이 서민들의 월세를 끌어올린다'는 비판에 직면해 외국인 부동산 투자 제한 등 규제 철퇴를 맞을 위험이 항상 존재합니다.
요약하자면, 한국 부동산 시장은 개인 간의 '전세' 중심에서 기업 중심의 '월세'로 패러다임이 전환되는 과도기에 있으며, 이 틈을 타 막강한 자본력과 임대 관리 노하우를 갖춘 해외 기업형 임대 업체들이 이미 서울 주요 도심을 중심으로 영토를 빠르게 확장해 나가고 있습니다.
말씀하신 부분도 변수와 리스크로 언급되어 있지만
그럼에도 불구하고 해외 기업형 임대 회사들은 조금씩 한국시장에 진출하고 있습니다.
AI가 언급하는 주택?들은 대부분 1~1.5룸 형태의 원룸/투룸 형태(직접 건축 후 임대)가 될 것이고,
현재 임대 시장에서 언급되는 전월세 문제에 해당하는 주택은 보통 전용면적 59 제곱미터이상 아파트라 좀 상황이 다릅니다.
(조정지역의 아파트는 임대사업자로서 주택 등록 자체가 불가능, 그 외 지역에서 가능하다 하더라도 임대사업자가 아니므로 법인의 종합부동산세, 공시지가 5% 부과 대상)
그래도 집 수가 모자랄텐데 다가구도 한채로 잡아 96퍼센트인가 그런 숫자라.
서울, 수도권의 임대 수요가 줄지 않은 상태에서 공급자가 줄어든다..?
헬게이트 열립니다...월세 폭등이죠
해당 사업주체 부채가 얼만지나 보고 오세요
현실 외면하시는 분들이 많아 놀랍니다
그냥 본인 이상을 외치는건지,,,,
가정교육 혹은 사회화가 제대로 되었다면..저럴수가 없죠
이제 유럽이나 미국과 같이 높은 월세를 부담하는 구조로 자리를 잡아가는 것으로 보입니다.
OECD
Housing prices | OECD https://share.google/yzrgXvtCwjI4yzHnm
HC1-1-Housing-related-expenditure-of-households.pdf https://share.google/29PsjEStGPsFF2nak
전세는 없어지지 않습니다. 전세가 없어지려면 전세만큼의 자금이 본인들 집값으로 투입이 되어야 하는데 당장 그럴수 없죠.
결국 견디지 못한 다주택자가 내놓은 갭투자 물량을 본문에 언급한 소수의 자본가나 기업형 임대업체가 사들이면
전세가 사라지고 월세 물량으로 전환되는 것입니다.
전세매물은 줄지만 사라지진 못합니다. 사라지려면 전세 대출 자금이 담보 대출로 전환되거나 사람들이 갖고 있는 보유 현금으로 모두 매꿔져야 합니다.
넘어가면 6070년 매년 100만명씩 태어나던 베이비붐 세대가 대거 은퇴합니다. 7080년대
인구구조가 노인1명에 젊은 인구 10명이 노인을 부양했다면 앞으로는 노인1명 젊은사람 1명
구조가 됩니다. 2030년 넘어가면 세금낼 사람은 줄고 복지와 국민연금을 받을 노인만 크게
늘어납니다. 세금 내던 베이비붐 세대들이 대거 은퇴하는데 앞으로는 지금 유지되는 복지
마저 대부분 사라질거로 전문가들은 예상합니다. 정부에서도 도저히 국가부채 문제 해결
방법이 없으니 노인 연령을 75세로 올리려고 하는 이유가 국민연금과 복지 등등 지출을
축소하거나 없애려는 목적이기도 합니다.
우리나라 국가부채가 문제 없다는 사람들은 지금 당장에 문제가 없다는 소리고 국가부채가
눈덩이 처럼 불어나서 위기가 온다는 사람들은 점점 고령화가 심해지면서 세금 낼 사람은 없고
노인만 남기 때문입니다. 우리나라 예산 지출이나 국민연금 복지 등등 젊은 사람이 세금 내서
노인 혜택 돌아가는 시스템인데 젊은 사람이 급감하기 때문에 방법이 없어요
정부가 노인 연령을 75세로 올리려고 간보는 이유가 고령화로 정부 부채 급증하고 도저히
감당 안되니 75세 까지 노령연금 지급 안해주고 국민 연금 지급 안해줄거고 여러 복지도
축소할테니 75세는 노인 아니니 정부에 기대지 말고 일해서 스스로 먹고 살라 이뜻입니다
기업형 임대사업자가 출연할거라고 단언했지만, 개인임대사업자도 조세부담 때문에 털고 나가려는데, 법인이 선뜻 들어올 수 있을까요? 더구나 법인 임대사업자는 전세사기 수법으로 사용되서 규제도 더 강해질 것이 예상됩니다.
단, 법개정이 되기전에는 임대법인 조차 못들어옵니다.
1. 레지던스(생숙) 은 주거용 사용 불가 - 전입신고x
2. 주거용 오피스텔은 세법상 주택으로 간주되어 법인이라도 종부세 대상
결국 임대법인이 한국에서 영업하려면 종부세에 대해서 풀어주지 않는이상 불가능 하리라 생각됩니다.
그러니.... 이번 국가의 조치 핵심은..주택임대업은 나라만 하겠다.