정부 규제의 빈틈, 다주택자 중심 정비사엊 구조의 문제 : 클리앙

최근 수도권 재건축·리모델링 시장을 보면, 정부 규제를 피하려는 자산가들의 움직임이 점점 더 정교해지고 있습니다. 특히 다주택자들이 규제의 사각지대를 활용해 사업을 주도하는 사례가 늘어나고 있습니다.

문제는 이 과정에서 실거주자들이 구조적으로 불리한 위치에 놓인다는 점입니다. 수도권 재건축·리모델링 사업의 분담금은 이미 일반 서민들이 감당하기 어려운 수준까지 올라와 있습니다. 그럼에도 사업 초기에는 낮은 분담금을 제시해 동의를 확보하고, 이후 공사비 상승 등을 이유로 분담금을 크게 증액하는 방식이 반복되고 있습니다.

재건축의 경우에도 비슷한 문제가 있지만, 특히 리모델링은 주택법 적용을 받으면서 실거주자 보호 장치가 상대적으로 부족한 편입니다. 법적으로는 초기 동의율만 확보하면 사업이 추진되고, 이후 중요한 의사결정은 조합 규약에 따라 ‘총회 참석 과반 + 찬성 과반’으로 통과되는 구조입니다.

결국 전체 조합원의 25% 수준의 동의만으로도 사실상 사업 방향이 결정될 수 있는 상황이 발생합니다.

이 구조에서는 자금 여력이 있는 다주택자나 투자 세력이 사업을 주도하고, 분담금을 감당하지 못하는 실거주자들은 사실상 선택지가 없습니다. 추가 비용을 감당하거나, 아니면 떠나는 것입니다.

결과적으로 “주거 안정”이라는 정책 목표와는 정반대의 결과가 나타나고 있습니다.

지금 필요한 것은 단순한 규제가 아니라, 구조적인 보완입니다.

특히 아래와 같은 부분은 반드시 논의가 필요합니다.

리모델링 사업에서 실거주자 보호 장치 강화

분담금 급증 시 재동의 요건 강화

다주택자 중심 의사결정 구조 견제 장치 마련

초기 사업계획과 변경계획 간 괴리 발생 시 승인 요건 강화

다주택자의 투자 자체를 문제 삼을 수는 없습니다. 하지만 그로 인해 실거주자가 밀려나는 구조라면, 이는 분명히 제도적으로 보완되어야 할 문제입니다.

재건축·리모델링이 투기 수단이 아니라, 실제 거주 환경을 개선하는 제도로 작동하려면 지금의 제도는 반드시 손봐야 합니다.

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