서울 자치구중 노원구는 전체 주택중 아파트 비중이 80%라
빌라 다가구 오피스텔을 제외한 아파트 임대차 시장만을 분석하기에 최적입니다.
노원구 전체 아파트 세대수가 대략 16만 세대인데 현재 전월세 물량 모두합쳐서 550개에 불과합니다.
전월세 물량이 전체 세대수 대비 0.34%에 불과합니다.
임대차 시장이 원활히 작동하려면 전체세대수 대비 3~5% 정도의 전월세 물량이 있어야 하는데
0.34%라는 수치는 향후 전월세 대란이 매우 심각하게 일어날것임을 알려줍니다.
550개에 불과한 전월세마저 실시간으로 순삭중이니까요.
노원구 대표단지 매매가 추이만 보더라도 상황이 심상치 않음을 직감할수 있습니다.
다주택자들이 양도세 중과를 피해 매물이 쌓여 매매가가 하락해야 함에도 중거가 아파트는 오히려 불이 붙었으니까요.
최근 발표한 다주택자 대출금지 규제를 보니 실소가 나오는 수준이던데
실무자들이 몰라서 그런것인지?
아니면 청와대 눈치보느라 엉망으로 만든것인지는 모르겠으나
타이틀만 요란하고 효과는 전혀없는 정책을 계속 선보이는 모양새가
적어도 부동산 문제만큼은 문제인 시즌2가 확실해졌습니다.
전세사기 이런걸로 빌라쪽으로 수요흡수가 안되어서 그러려나 싶기도하고.
매매 전세 월세 모두 오르면 문재인 정부 부동산 시즌2죠
월세-전세 공급량 하락 + 똘똘한 한 채 가격폭등 순서로 진행하죠.
다주택자 악마화 하기전에는 서울 상급지가 이렇게 까지 폭등하진 않았는데..
전월세 살려던 사람들은 그걸 구입해서 자기집에 실거주 하는거죠.
그게 지금 정부가 원하는 큰 그림이잖아요.
그러면 당연히 전월세 매물은 줄어들겠죠.
근데 수요도 같이 줄어들죠 ㅋ
그렇다면 전월세가가 보합 혹은 하락해야하는데...
안타깝게도 전월세가는 지속 상승 중입니다.
https://naver.me/GSQB6Qu3
일단 여러가지 방향중 집값에 대한 안정화는 어느정도 이룬거 같긴 합니다.
예를 들어 공급 10 : 수요 20인 시장에서 양쪽에서 5씩 줄어들면 공급 5 : 수요 15인 시장이 되버립니다.
그리고 시장전체 유동성이 30인 시장에서 20인 시장으로 줄어드니 호가 스프레드는 더 벌어지구요.
대출껴서 하지말고 자기 자본으로 다주택하는건 문제 없는 상황이지요.
그리고 전월세 살려는 사람들이 다주택자 매물이 나오더라도 그걸 살수 있느냐는 다른 문제입니다.
다주택자들이 매물을 싸게 내놓더라도 그게 전월세 수요자들이 원하는 가격에 나오느냐는 다른문제지요.
전월세를 희망한다는건 당장 매매할여력이 안된다거나 단기거주 위주일테니까요.
이런사람들은 매매가 싸게 나오더라도 그 매물을 받아주지 않을가능성이 높고 얼마 없는 전월세 매물을 찾아다니게 될 가능성이 높다고 봅니다.
그럼에도 사람들은 주택을 신고가로 구입히고있습니다
전세도 대출을 받아서 사는 사람들이 매물을 어떻게 받겠습니까... 그나마 남은 전월세에 가서 줄서고 밀리면 이사가야죠.
그런데도 다주택자 규제하면 싸게 집나오고 전월세 수요자들이 그 매물 받기때문에 괜찮다고 하는 분들 보면....
제가 처음 집살때 전세가율이 7-80퍼까지 치솟을때여서 거기에 얼마 더 보태면 살수 있는데? 하는 느낌이라 매매하고 들어갈수 있었던건데 지금은 그런 시절이 아니니까요.
전월세 수요와 매매 수요는 수요층이 다르다는걸 이해 못하는 분들이 많아 보입니다.
그냥 다주택자들 꼬시다 그거 하나에 매몰되있는거 같아요.
결국 어정쩡한 중산층의 주택이 엄청난 현금부자(대출 없이도 신고가에 매수 가능한)에게 가는거지 현재 전월세 살고있는 사람들에게 가는 구조는 아닌것 같네요.
그때 못했던 처방을 조치하니. 이제 잡히자나요 ㄷㄷㄷ
대출규제가 트리거 맞네요 22222
그런데 뭐가 잡혔나요?
서민 주거 안정을 때려 잡는 수준인데요?
10억~14억 짜리가 모두 15억에 키 맞춰져가고 있는데요?
10억짜리가 20억 30억 될뻔한 버블은 불가능하잖아요..
https://naver.me/FLESyX9Z
그리고 오늘 서울 주간 부동산 데이터도 다시 0.12% 상승으로 상승세 강하게 나타나고... 정책 입안자들 고민이 많을 거 같습니다.
여러가지로 막막하네요
굉장히 여의치 않은 상황이란 걸 감안하자면 카드 하나 제대로 안꺼내고도 투자 심리를 확 꺼버렸으니 선방하고 있다고 보고요.
대출규제만 놓고 보자면 무조건 맞는 겁니다. 대출 상환시기가 도래하면 추가로 연장은 안해줄테니 매물로 내놓아라...잖아요. 그 물량이 얼마나 되는지는 몰라도.
전세물건을 매매로 유도하면서 매매시장을 안정시키는 정책이라니, 전세가 상승은 감수하는 건데...둘 다 얻을 순 없거든요. 예상 범위이고요.
그것보다, 아쉬운 점이라면...지금 노도강이 매매와 전세가 동반하여 불타오르는 형국이 되어버렸는데...이게 15억이니 하는 기준으로 세워두고서 정책에 차등을 두기 때문이거든요. 토허제 전역 대출불허로 하는 것이 맞지 않나 싶습니다. 15억이니 하는 기준을 세워두면 무조건 그 라인을 중심으로 줄 서거든요. 그리고, 15억 미만으로 줄서기가 끝나면 그 위로 다시 오르기 시작하고요.
금액으로 구간을 나누는 일만 하지 않는다면 그 정책의 부작용의 대부분은 피할 수 있을겁니다.
부동산 정책 나온지 10개월차인데.....연말쯤에는 결과가 나올지 의문입니다.
x에 수십번 말씀은 하시는데.....결과로 얘기해주셨으면 하네요.
상가를 주택으로 개조한다는 이야기까지 나오짆아요.. 이미 끝났습니다.
이번 정부로서는 좀 억울한 면이 없진 않아요. 사실 기회가 아주 없진 않았는데 스스로 놓쳐버린 면도 있어요.
이제 각자도생의 시대네요. 다들 힘냅시다
부동산으로 이슈 만드는 분들은 윤석열은 잘했나봐요.
윤석열 얘기는 안꺼내시는게 좋을거에요. 문대통령때나 지금이나 부동산은 자신있다고 자신만만하게 얘기하시는 상황이라.....결과가 중요합니다. 결과로 보여야해요.
내란돼지가 잘한게 없다해서 현정부가 저절로 잘해지는게 아닙니다
아직 정책이 제대로 진행되진 않았으니 말씀하신 방향대로 안가면 하는 바람입니다.
선동력에 점수를 메긴다면 100 점 만점에 한 60 점 정도 드리겠습니다.
예시로 든 월계 미미삼은 50층 재건축 호재가 뜬 상황이라 가격이 오른 겁니다.
그리고 해당 단지의 전월세는 평수를 막론하고 최근 몇 년 동안 크게 오르지도 내리지도 않고 제자리입니다.
첫번째 차트에 대해서, 매도 해야하는 매물이 늘면 전월세 매물을 줄어들 수 밖에 없다는 반박이 있을 걸 예상하고
가격이 오른 단지를 찾아 오신 노력은 잘 알겠습니다만,
딱히 설득력이 있지는 못하네요.
수고 많으십니다.
전세 사기도 그렇고, 문제가 많은 제도 인데..... 월세가 매달 돈이 많이 나가는 듯 하지만 큰 돈을 사기 당하지는 않잖아요.
전세뿐 아니라 월세 물량도 없다고 하니...
결국은 공급이 문제군요.
이 과도기의 흐름이 어디로 갈지.. 부동산은 역시 난제입니다.
물론 지난 7년전쯤을 돌이켜보면 꽤나 아득한건 어쩔 수 없죠
주담대 6% 7% 찍기 시작하면 윤가 정권대처럼 고꾸라질 확률 높아 보여요. 일단 가계 대출 자체가 줄어든 효과도 있고.
암덩이 들어내고 오래 살자(o)
심지어 다음세대로 유전 까지 되는 문제죠.
저는 아파트가 우리나라를 집어 삼켰다 라고 할 정도로 보입니다만, 님께서는 충치… 정도라고 생각하시는군요.
몇 개월 만에 해결될 거면 이전 정부 때 해결이 됐겠죠.
현재의 가격이 올랐다고 정책이 틀렸다로 연결하는 건 잘못된 것 같네요.
현정부 집권후 부동산 정책 훑어보시면 방향이 한결같습니다. "신규 공급말살"
윤 정부때 23-24까지 서울에 착공시작한게 약 4.9만호...
25.6월부터 8개월(26.1까지)동안 착공시작한게 1.8만호네요.
23,24년도에 상반기 6개월 동안 약 1만호 정도 착공 시작했는데.. 비슷하게 적용하면 그렇게 큰 차이는 안나거나 오히려 더 많이 착공될수도 있겠는걸요?
문정부시절.. 20~21년 2년동안 착공한게 약 7.5만호인데... 도대체 누가 공급말살을 했던걸까요???
반포에서 분양가 20억에 재건축하려면 수익성이 안나와서 안될 수 있어도, 강북에서 분양가 20억 받을 수 있으면 수익성 높은 곳이 많을 겁니다.
노원구는 서울에서 상대적으로 가격이 낮은 지역입니다. 고가 주택들이 세금때문에 한계상황 내지는 가격이 꺾이는 분위기가 있으니 상승여력이 있다고 판단되는 지역으로 사람들이 눈을 돌리기 때문에 나타나는 현상입니다.
강남,서초구 그래프를 가지고와보시죠.
이치에 맞지 않는 부동산 정책이기에
잘되라고 빌어봐야 어차피 안 됩니다.
망하라고 굿하는게 아닙니다.
이미 망했거든요
걱정되는 부분도 있지만 강력하게 추진하고 있으니 지켜보렵니다
돈이 건전한곳으로 흘러야 해요.