부동산 시장과 주식 시장에서 워낙 놀라운 뉴스가 매일같이 들려오고 있는 요즘인지라 왠만한 소식에는 놀라지 않지만 어제 정말 예상치 못한 소식이 들려왔습니다. 

이재명 대통령이 1998년부터 오랫동안 거주하던 분당 아파트를 매각했습니다. 그 아파트는 재건축이 이뤄지면 시세인 29억보다 두 배는 오를 것이라고 평가받는 분당의 노른자 지역에 위치해 있었습니다. 이는 그 이유가 어찌 되었든 간에 분당아파트가 ‘비거주 1주택’이라는 점을 둘러싼 정치적 공세에 대한 반격이자, 부동산 가격 정상화 의지를 보여 주는 행보로 해석되고 있습니다. 혹자는 이를 정치적 쇼라고 폄하하고 있지만 쇼라고 한들 어쩌겠으며, 아무리 쇼라고 해도 그 동안 '직'보다 '집'을 택했던 고위공직자들의 행보에 비추어 볼때 역사에 길이 남을 만한 일이지 않나 싶습니다.

이것만 해도 충분히 놀라운데 아직 끝이 아니었습니다. 그는 아파트를 매각한 자금을 ETF와 같은 금융상품에 투자할 의향이 있다고 밝혔습니다. 그는 취임 전에도 코스피 200과 코스닥 150에 투자하는 ETF를 매수한 적이 있습니다.

대통령의 이러한 행보는 자가 소유 없이 전 재산을 주식에 투자하고 있는 저에게도 적지 않은 의미로 다가옵니다. 그는 집을 매각한 이유에 대해 자신이 밀어붙이는 부동산 정상화 정책을 몸소 보여주는 한편 “금전적으로도 이득이 될 것”이라고 언급했습니다. 부동산 시장은 고점에 가깝고, 주식 시장은 더 오를 가능성이 있다는 판단 때문이겠지요.

물론 이러한 시장 상황 판단이 맞는지는 미래에나 알 수 있는 문제입니다. 그래서 이 글에서는 시장 상황에 대한 판단과는 별개로 집을 팔아서 주식을 사는 것이 “무엇이 금전적으로 더 유리한가”를 계산해 보려 합니다.

저는 일반적인 상식과 달리 전세가 월세보다 유리하지 않다는 글을 쓴 적이 있습니다. 시간이 되시면 한 번 읽어보시기를 추천합니다.

https://blog.naver.com/jodongpalz/224171786397

지금부터의 내용은 모든 변수를 정교하게 반영한 시뮬레이션은 아닙니다. 세금, 시장 변동성, 심리적 요인 등은 단순화되어 있습니다. 따라서 절대적인 결론이라기보다는 구조적 경향을 살펴보는 참고 계산으로 봐 주시기 바랍니다.

존리의 5% 룰

한때 미디어에 혜성처럼 등장한 인물이 있었습니다. 금융문맹을 퇴치하겠다는 사명감을 내세우며 대중 앞에 섰던 사람, 존 리입니다. 그는 투자에 대한 대중의 인식을 바꾸는 데 분명한 영향을 끼쳤고, 특히 “돈은 일하게 해야 한다”는 메시지를 반복하며 금융 교육의 필요성을 강조했습니다.

이후 여러 논란에 휩싸이며 대표로 있던 자산운용사에서 물러나는 일도 있었고, 한동안 대중의 시선에서 멀어지기도 했습니다. 요즘 다시 모습을 드러내고 있지만 예전처럼 폭발적인 주목을 받는 분위기는 아닙니다. 

그를 둘러싼 평가는 엇갈립니다. 그러나 그 논쟁과 별개로, 그가 대중에게 던졌던 말들 중에는 지금도 곱씹어 볼 만한 것들이 있습니다. 그는 끊임없이 장기투자를 강조했고, 주식은 단기 가격 변동에 흔들리는 도박이 아니라 기업의 성장에 동참하는 과정이라고 설명했습니다. 복리의 힘은 시간을 친구로 만들 때 비로소 드러난다는 그의 메시지는 분명 설득력이 있었습니다. 그는 미디어의 관심을 받으며 인기의 정점에 서 있을 때 우리나라 주식은 저평가되어 있기 때문에 많이 사야한다는 주장을 펼쳤습니다. 지금 시점에서 돌이켜 보면 선견지명이 아닐 수 없군요.

그의 말 중에서 특히 인상 깊은 것이 하나 있었습니다.

“월세가 자가보다 낫다.”

자가 보유를 당연하게 여기는 우리나라 정서에서는 꽤 도발적인 말이었습니다. 그가 이 주장을 설명하며 제시한 것이 바로 ‘5% 룰’입니다. 5% 룰은 단순히 월세가 유리하냐 자가를 소유하는 것이 유리하냐를 다루는 것이 아니라 집을 보유하면 매년 집값의 일정 비율만큼 비용이 발생하니 이에 따라 월세와 자가 소유를 결정해야 한다는 것입니다. 

그는 자가를 소유할 경우 대출 이자, 보유세, 유지·수리비, 그리고 가장 중요한 자기자본의 기회비용까지 포함하면 집값의 약 5% 내외가 매년 비용으로 들어간다고 말합니다. 예를 들어 15억짜리 집이라면 연간 약 7,500만 원 수준의 ‘보유 비용 구조’가 형성된다는 의미입니다. 그리고 이 보유 비용보다 월세가 낮다면 월세로 살면서 주식에 투자하는 것이 경제적으로 이득이라고 봅니다. 

이제 이 룰을 실제 숫자로 확인해 보겠습니다.

1. 출발 조건

두 선택 모두 동일한 출발선에서 시작합니다.

초기 자기자본: 9억

실수령 연소득: 6,000만 원

연간 소비: 2,000만 원

기간: 30년

자가 소유의 경우

집값 상승률: 연 6%

대출: 6억, 고정 금리 4%, 30년 원리금균등

월세+주식투자의 경우

주식 수익률(S&P500): 연 10%(배당 재투자 가정)

월세: 보증금 1억, 월 250만 원(연 3,000만 원)

월세 상승률: 연 3%

*집값 상승률 6%는 KB 장기 시계열 평균을 참고한 값이고,S&P500의 10%는 장기 복리 수익률로 널리 인용되는 수치입니다.

2. 자가 소유 30년

집값이 연 6% 상승한다고 가정하면

15억 × (1.06)³⁰ ≈ 86억입니다.

30년 후 대출은 전액 상환되므로 따라서 30년 뒤 남는 자산은 약 86억입니다.

현금흐름 측면에서는 원리금 상환, 세금 및 유지관리비로 연 약 4,000만 원이 주거비로 지출되고 연 소비로 2,000만 원이 쓰입니다. 이 구조에서는 연소득이 집 보유비용+소비로 모두 쓰이기 때문에 투자로 이어질 현금 여력이 거의 남지 않습니다.

최종 결과는 대출 없이 소유한 아파트 가격 86억입니다.

3. 월세 + 주식 투자 30년

9억 중 보증금 1억을 제외한 8억을 투자

8억 × (1.10)³⁰ ≈ 139억입니다.

현금흐름 측면에서는 월세로 3,000만 원이 주거비로 지출되고 연 소비로 2,000만 원이 쓰입니다. 이 구조에서는 현금 흐름이 1,000만 원이 남습니다. 자가 소유에 비해 연 1,000만 원 정도 투자할 여력이 남는 것입니다.

그런데 월세가 연 3,000만 원으로 고정될 수는 없겠죠? 따라서 30년 동안 평균적으로 투자 가능한 금액 연 700~800만 원으로 수렴합니다.연 750만 원을 30년간 적립 투자한다고 가정하면

FV = 750만 × [(1.10)³⁰ − 1] / 0.10≈ 약 12억 수준입니다.

최종 결과는 초기 8억 투자로 인해 불어난 약 139억

그리고, 매년 750만 원을 30년 동안 적립식으로 투자한 결과 약 12억

마지막으로 보증금 1억

약 150억입니다.

연간 소비 2,000만 원을 유지하는 동일한 생활 구조에서 주거 방식 달라졌을 때의 결과입니다.

현재의 자산 수익률이 그대로 이어진다는 가정 아래에서는 월세를 살면서 주식에 투자하는 것이 더 이득이군요. 연 6%와 연 10%의 차이는 단기에는 크게 느껴지지 않지만, 30년 복리 구조에서는 매우 큰 격차로 이어집니다.

결론

집값이 앞으로도 30년간 연 6% 상승할 수 있을까요. 이에 대해서는 회의적인 시각도 존재합니다. 자나깨나 세입자 걱정을 하지만 속으로는 자산 가격이 떨어질까 전전긍긍하는 자들의 주장과는 달리 전세 비중이 줄어들면 부동산 시장에 레버리지로 투자할 수 있는 수단이 차단되는 것이기 때문에 집값 상승률은 줄어들 수밖에 없습니다. 전세가 없는 해외 부동산도 상승해오지 않았냐고 말하지만 그 나라들에 전세 제도가 있었다면 상승률은 더 엄청났을 것입니다. 

또한 재건축 기대감이 가격을 끌어올린 측면이 있습니다. 그러나 현재의 20층 이상 아파트가 과거처럼 높은 수익성을 보장하는 재건축이 가능할지는 불확실합니다. 설령 한 번 재건축이 이뤄져서 자산 가격이 높아진다고 해도 다음 재건축까지 과연 가능할까요? 용적률을 얼마나 끌어올릴 수 있을까요? 이로 인해 높아진 자가분담금과 사업비는 수익률을 낮출 가능성이 큽니다.

반면 우리 생활에 영향을 끼치는 기업의 힘은 점점 커지고 있고 자본시장의 역할은 확대되고 있습니다. 선진국일수록 자산 포트폴리오에서 부동산보다 주식 비중이 높은 경향이 다 여기에 있습니다. 부동산보다 장기 수익률이 더 높기 때문입니다. 세계 유수의 부자들이 주식 부자인가요? 부동산 부자인가요?

우리나라도 점차 그런 방향으로 이동할 가능성이 있습니다.

다시 한 번 말하지만 미래는 아무도 예측하지 못합니다. 그리고 자가 소유가 잘못되었다고 이야기하는 것도 아니고요. 다만 무조건 자가 보유가 월세보다 유리하다는 생각을 잠시 미뤄두고 자가 보유에 들어가는 비용(특히 기회비용)과 월세를 비교해 본 후 선택하는 것이 필요하지 않을까 생각합니다. 앞으로 전세 시장이 더욱 축소되는 경향을 고려해 볼 때 더욱 이러한 비교가 필요하다고 봅니다.