이건 몰라서 물어보는게 아니라 정답이 없는 문제에 대한 각자의 생각을 물어보는거라 모공에 올릴게요.
요즘 인건비/건축비가 많이 올라서 아파트도 평당 공사비가 1천만원 가까이 나오더라고요.
공급 34평/전용 25평이어도 서비스면적이랑 지하주차장 면적까지 고려하면
공사면적은 거의 50평정도 되는거라
국평 공사비만 5억원인거죠.
여기에 땅값을 고려해야 하고요.
용적률 300%라고 하면 대지지분이 11평정도인데
서울 토지 평당가 5천~2억 잡으면 토지비용만 5억~22억 정도네요.
그럼 건설비와 땅값을 포함한 가격이 10억~27억이 되는거고요.
서울은 국평 분양가 10~25억정도하는 이유가 위와 같은 이유 때문인거 같고요.
아파트 가격이 하락하려면 공사비가 싸지던지 땅값이 싸지던지 둘중에 하나는 되어야 하는데
이미 오른 공사비가 싸진 경우가 잘 못본거 같아요.
그럼 땅값이 떨어져야 하는데 땅값이 하락한다 해도 서울 국평아파트 가격은 8~20억 정도 사이가 되겠네요...
분양 받을 예정이거나
준비중인 사람들은
전용 84형 기준
자기들이 입주할 때 기준으로
시세 20~25억원 이상을 원하고 그렇게 노래 부르더군요
그 사람들이 분양받은 분양가는
대체로 10~16억원사이입니다
자기돈 전액으로 산 사람은 거의 없는듯 싶고
평균 45% 정도 대출 받았을겁니다
10억 조금 넘는 수준으로 분양 받아 놓고
20억 이상을 바란다니
참 그렇습니다~
이 사람들이 여기서 멈출까요?
나중에는 25억, 30억 이상을 노래 부를걸요?
물론 구축들은 신축에 키 맞추기하고 그렇게 으쌰으쌰 올라가고...그게 서울에서는 현재까지 대세아니겠습니까
서울에서 앞으로 신축은 재건축,재개발일수밖에 없는데, 빈 땅에 아파트 짓기가 아닌 재건축,재개발이야말로 결국 시세가 올라오고 최소한의 옥석가리기 후 앞으로 기대되는 곳들이 이루어지는 사업이고, 당연히 이전 땅주인,집주인이 있으니 토지보상부터 시작해서 비용과 노력은 더 많이 들어가고요
용적률 330%정도면 국평 토지 지분은 10평정도구요. 서울시 중위급 토지 가격이 대략 4000만원 정도이고 강남의 경우 1억정도 보시면 됩니다.
따라서 땅값이 중위급인 경우 10억 12억 정도 강남의 경우 원가가 16억 18억 정도지요.
길게 썼지만 사실 재건축 조합원 분양가가 아파트의 실제 원가라고 보시면됩니다. 요즘은 일반 분양가가 각종 기부채납비용과 공공임대로 발생되는 비용이 덕분에 오히려 조합원 분양가보다 낮을 수도 있습니다.
이미 시중의 조합원 분양가로 아파트의 원가는 나오고요. 일반분양가는 거기에 사업시행자 조합의 이익을 약간 붙이는 식으로 감정평가 받아서 나오는 가격입니다.
가격이 이미 다 공개되어 있는 셈이에요.
표준원가는 정말 최소한의 것만으로 산출한 가격이구요.
표준 원가 산출 기준 자료 보시면 납득이 가실 거에요. 콘크리트 가격에 철근가격 샤시 등 기타 자재비 등등 나름 엄청 세세하게 적용해서 산출 됩니다.
요즘 많이들 하는 각종 커뮤시설에 지하주차장 3층 이상까지 하면 평당 800만원 대 900만원 훌쩍 넘습니다.
생각보다 건설원가가 나름 투명해요. 찾아보면 가격 산출 어렵지 않습니다. 이게 다른 이유를 찾자면 건축주들 시행자들이 조합들만 있는게 아니에요. 건설사보다 더 갑오브갑인 시행자들이 눈에 불을 켜고 건축비 파헤칩니다. 건설사들이 이제 이익 내기가 쉽지 않아요.
기술이 발전할수록 도심지의 문제가 점점 해결되고(입체 도시, 무인차량등)
물리적인 거리의 한계는 극복할 방법이 없고 그런듯합니다.
무인 차량이 있다한들 도심지에 도달까지 걸리는 시간은 큰차이가 없으니 말입니다.
하이퍼 루프정도는 나와줘야 할듯 합니다.
문제는 하이퍼 루프도 워낙 수송능력이 낮아서 '그사세'용 관광 버스정도로 전락하지 않을까 하는 부정적 생각입니다. 다만 우리나라는 그래도 도시간 거리가 짧으니 UAM 과 초고속 철도로 어느정도 커버 해보지 않을까 하는 희망을 가지고 있습니다.
최대 5분의 1로 생각 하세여. 최소 3분1. 일하는 사람 생각해서 하는 얘기지요.
설계도면 내역서를 보세요. 걔네들 남겨야지 하겠죠? 근데 몇 %를 남길려고 할까요?