저는 유머글은 개드립등의 타 사이트에서 아이디도 없이 눈팅을 합니다.
사실 클리앙도 IT 정보를 보기 위해 로그인 없이 쓰고 있었죠 12월 쯔음인가 통상적인 글리젠이 너무 없어 이러다 망하나? 싶은 걱정 반..로그인 정책이 변한김에 겸사겸사 로그인한 김에 열심히 뻘글을 퍼 날라보고 있습니다.
최근 또 부동산 정책의 기대감 때문인지 부동산에 대한 이야기도 많습니다. 돌다보니 10년전 아파트 가격과 상승률 보니
'기염을 토한다' 라는 말이 저럴때 쓰는구나 싶은 상승세 였습니다.
저도 저 시기 이전에는 부동산 투자 보다 월세 살고 금융 자산을 운용해야 한다는 말에 귀가 팔랑거려 열심히 투자를 하고 있었습니다. 그러다 몇번 쯔음 된통 (특히 중국발) 당했고, 빚내서 집사라는 말에 무슨 깡으로 저런 말을 하나? 싶어서
서울 요주의 지역의 가격을 분석해 보고(IMF, 리만사태에도 끄떡없는 위용) 도서관에서 인구 관련 서적을 열심히 읽었습니다.
그때 당시만 해도 부동산은 망한 투자였습니다. 십수년째 물가 상승도 못따라가는 상승률이었습니다.
인구 관련서적들은 인구 절벽이 온다의 제목이긴 한데 ... 읽다보니 이거 왠걸 인구가 줄어드는 기간이 인간의 수명으로는 느끼기 힘든 세대를 넘어가야 느끼는 그런 장시간의 시계열인 것입니다.
관련해서 지난 게시글에 도표가 있으니 한번 보시면 좋을듯 합니다.
https://www.clien.net/service/board/lecture/19135668CLIEN
여튼 저는 갖은 공부 끝에 서울에 등기를 주담대 없이 하나 인생에서 아주 뒤늦게 치게 되었고 직후 롤러 코스터를 타게 되었지요
그때는 진짜 도시락 싸들고 여러 사람들에게 임장을 같이 가주고 부동산 만능론을 설파하며, 매입을 권했습니다.
제가 지난세월 집없이 살며 주식에 날린 돈이 너무 후회 스러웠습니다. 그때는 오르기 전이었지만 자가 라는 안정감과 만족감도 컷기에 주담대를 안쓴것과 차량도 일시불로 산 과거의 제가 너무 원망스럽고 미련하다고 느껴졌습니다.
근데 지금은 확실히 오버 슈팅이라고 생각합니다. 아마 주식처럼 기간 조정이나 단기간의 하락이 있을만 하기에
누군가 주택 구매에 대해 물어보면 평생 살집이라고 생각하고 꼭 오래살 집이 있으면 좋은 사람들만 실거주용으로 좋은 입지만 점지해 줍니다. 저도 이직을 위해 이사를 하고 (그때는 드디어 대출!) 지난 민주 정권 이후에 서울 집을 처분 하였고, 또 이직을 하게 되어 자금 문제로 잠시간 2주택 상태이지만 세입자의 계약 기간 만료에 맞춰 처분 예정입니다. (더빨리 처분하기 위해 짱구를 굴리는중)
사실 정권이 바뀌면 처분하려고 이사 타이밍을 그렇게 잡았는데 갑자기 내란이 터지는 바람에 자금 계획이 다 꼬여버렸습니다.
덕분에 국장에 투자할 시드를 못구해서 (원래는 예전집 판 돈으로 할계획) 난생처음 마통 풀 대출을 실행했죠 ㅠㅜ
첫 주택으로 다소간의 수익을 낸 이후 욕심을 버리고 한적한곳 더 한적한곳으로 이동하며 자산 비중을 낮춰 가지만...
코인이 망해 버렸습니다. 자영업도 살짝 맛을 봤는데 망해 버렸습니다. 자동차도 예전 그 가격이 아닙니다.
부동산 비중을 점점 낮추는데도 불구하고 자기 혼자 쭉쭉 올라갑니다 허허허
뭐 정상이 아닌 상승률 때문은 이기도 하지만 결과적으로 그렇게 되어 버렸습니다.
여튼 저는 부동산 만능론자는 아니지만 그래도 현상을 파악해 보자면 지난 10년간의 초고속 상승 이전에는 10년 이상의 기간 조정이 있었습니다. 그래서 그래프를 낄여보려고 AI를 돌렸는데(딱 17자의 간단 프롬프트 : "20 년간의 서울 아파트 평균가격 그래프") 아니 시키지도 않은 짓을 기특하게 해옵니다. 같이 한번 살펴 보시죠
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리만이 터진 2008년도에도 튼튼!
서울 아파트 평균 매매가격은 2006년 약 3.3억원에서 2025년 약 15억원으로, 20년간 약 4.5배(354%) 상승했다. 이 기간 동안 글로벌 금융위기, 부동산 침체기, 문재인 정부 부동산 급등기, 코로나 유동성 랠리, 금리 인상 조정기 등 다양한 사이클을 거쳤다.
연도별 서울 아파트 평균 매매가격
참고: 상기 평균가격은 KB국민은행·한국부동산원·부동산R114 등 복수 기관의 데이터를 교차 참조한 근사치이며, 통계 기관과 산출 방식에 따라 수치 차이가 있을 수 있다.
주요 시기별 분석
2006~2008: 노무현 정부 급등기
2006년 서울 아파트 매매가격은 연간 23.46% 급등하며, 이후 19년간 최고 연간 상승률을 기록했다. 강남 재건축 기대감과 유동성이 맞물리며 2007~2008년까지 상승세가 이어졌으나, 2008년 글로벌 금융위기로 상승이 멈추고 2009년에는 하락 전환했다.
2009~2014: 글로벌 금융위기 & 장기 침체
금융위기 이후 서울 아파트 시장은 약 6년간의 장기 침체에 빠졌다. 2012년부터 2014년까지 매매가격지수가 지속 하락하며 2014년에 바닥을 형성했다. 이 기간 동안 서울 아파트 평균가격은 약 4억원 초반에서 정체했고, 박근혜 정부 4년간(2013.2~2017.3) 서울 아파트값 누적 상승률은 부동산원 기준 12.35%, KB 기준 10.06%로 비교적 안정적이었다.
2015~2019: 회복기 및 문재인 정부 상승기
2015년 서울 아파트 평균가격이 약 5억원을 넘어서며 본격적인 회복이 시작됐다. 2017년 문재인 정부 출범 이후 서울 집값은 가파른 상승세를 보였다. 강남권을 중심으로 2018년에는 KB 기준 13.56%, 2019년에도 두 자릿수에 가까운 상승률을 기록했다. 정부의 각종 규제에도 불구하고 공급 부족과 투자 심리가 맞물리며 상승이 지속됐다.
2020~2021: 코로나 유동성 폭등
코로나19 팬데믹 대응으로 풀린 대규모 유동성이 부동산 시장에 유입되면서 서울 아파트값은 폭등했다. 2020년 약 9.3억원에서 2021년 약 11.7억원까지 치솟으며, 2021년 KB 기준 연간 16.4% 상승이라는 기록을 남겼다. 매매가격지수 기준 2021년 변동률은 18.8%에 달했다.
2022~2023: 금리 인상 조정기
한국은행의 급격한 기준금리 인상과 정부 규제가 맞물리며 2022년 하반기부터 서울 아파트 시장은 급격히 냉각됐다. 2022년 연간 거래량은 15,384건으로 분석 기간 최저치를 기록했으며, 평균가격은 2023년까지 하락세를 지속해 약 10.8억원까지 조정됐다.
2024~2025: V자 반등과 15억 돌파
2024년 하반기부터 서울 아파트 시장은 다시 반등하기 시작했다. 2024년 매매가격지수는 전년 대비 7.3% 상승했다. 2025년에는 상승세가 더욱 강해져 한국부동산원 기준 연간 8.98% 상승, 이는 통계 공표 이후 최고치이자 2006년 이후 19년 만의 최대 상승률이다. KB국민은행 기준으로는 2025년 12월 서울 아파트 평균 매매가격이 15억원을 돌파했다. 강남구(+16.92%), 송파구(+16.84%), 성동구(+18.51%) 등 주요 지역이 상승을 주도했다.
2026년 현재 시장 현황
2026년 1월 기준 서울 아파트 평균가격은 약 15억원(약 $1,030,000), 중위가격은 약 13.5억원 수준이다. 평당(m²당) 가격은 약 1,800만원이며, 강남권은 m²당 3,700만원, 외곽 지역은 700만원 수준으로 약 5배 이상의 격차가 존재한다. 신축 아파트는 m²당 1,900~2,100만원, 기축 아파트는 1,700~1,800만원 수준에서 거래되고 있다.
10년간 서울 vs 지방 격차
서울 아파트의 10년 평균 상승률은 143%로, 경기도(70%)를 두 배 이상 압도했다. 2015년 약 4.3억원이었던 서울 아파트가 약 10.4억원으로 상승하는 동안, 경기도 아파트는 2.7억원에서 4.6억원으로 상승하는 데 그쳤다. 지방 5개 광역시 전체의 10년간 평균 변동률은 11.3%에 불과하며, 대구(-2.6%)·울산(+4.6%) 등은 사실상 정체 또는 하락했다. 수도권 집중 현상이 20년간 지속되며 지역 간 양극화가 심화된 것이 서울 부동산의 가장 뚜렷한 특징이다.
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와 이거 완전 1타 강사 아닌가요?
덕분에 저도 인사이트를 많이 얻어갑니다.
작년 한해 우리집은(사는집, 팔집) 전혀 오르지 않았는데 서울은 대폭등 이었군요
여튼 그래프를 보면 대폭등 전에 장기간의 눌림이 존재 하였습니다.
저는 그 눌림 끝 무렵에 몇년 더 눌리더라도 시세 분출이 있을거라 확신하고 들어간거구요.
지금 가격과 그때 가격을 이어보면 그래프만 봤을땐 상승률이 미쳤다라고 할 수준은 못되는듯 합니다.
특히나 세계 정세가 불안한(전쟁위기, 화폐전쟁) 요즘은 실물 자산으로 돈이 쏠리는 현상도 크구요
미국이 달라를 마구 찍고 중국이 그에 대한 대응으로 미국 채권을 팔아 금을 쓸어가 버리니
그런 모양세를 생각하면 앞으로도 정책적 방어가 없었다면 이런 흐름이 가속 되었을듯 합니다.
저는 전쟁에 대한 걱정.. 아니 모든것에 대한 걱정이 많은 소심한 사람입니다.
차도 디젤이라 식용유 넣으면 가구요 차에 항상 식수 보온대책 비상식 배터리등이 구비 되어 언제든 지하주차장으로 대피 할수 있습니다. 요컨데 서바이벌 리스트이죠~
그시기쯔음 금도 한 1키로 사려고 금고도 알아 봤으나 전쟁 나서 도망갈때 잘 들고 갈수 있나?
뺏기면 어떻게 하지? 집에 불이나면 금고 째로 녹으면 어쩌나? 하는 오만가지 걱정에 결국 결혼때 예물정도로 만족중입니다.
부동산은 땅문서만 있다면 전쟁 후에도 다시 들어와서 살면 그만이고
집이 박살나있어도 다시 지으면 재건축 절차 간소화 하고 철거비용 절약 효과도 있습니다.
다시 말해 요즘같은 시기에 맞는 초 안전자산인거죠 .. (집을 마냥 자산 취급하는것도 조금 그렇습니다)
결론적으로 장기간으로 보면 지금 상승은 눌림에 의한 시세 분출이 우여곡절끝에 약간 아주 많이 길어진듯 합니다.
자연적으로도 기술적 조정이나(20~30%?) 기간 조정이 예상 되며, 정책 효과는 찬찬히 봐야 할듯합니다.
정부의 의도도 좀 봐야 하구요... 저는 20%정도 조정하고 그이후는 물가 상승정도의 소폭 상승을 유지하거나
지금부터 쭈욱 과거 20년 전처럼 기간 조정을 가지는 방안도 좋다고 봅니다만... 정부는 어찌 생각할지 모르겠습니다.
다만 중요한것은 최근 10년간의 상승이 아닌 그 이전 가격 눌림 구간도 같이 봐야 지금은 현상의 해석이 가능하다는 겁니다. 거기에 국제 정세와 정책도 한몫 거드는거구요~
그리고 부동산은 투자 가치가 전부가 아닙니다.
내 삶의 안식처 이고 가족들의 울타리 이기도 합니다~
다들 행복 하시길 바랍니다.
일단 부동산 상승기에는 대체로 나라가 태평 성대하고 고도의 발전을 이룩한 시기 이기는 합니다.
이명박근혜 시기에는 아무리 띄우려 해도 뭐 방법이 없긴 했죠
지금처럼 규제가 복잡&정교하지도 않았던 시기의 영상입니다.
마지막 부분의 "그리고 부동산은 투자 가치가 전부가 아닙니다. 내 삶의 안식처 이고 가족들의 울타리 이기도 합니다~"에 극공감합니다.
AI의 발달로 수백개 변인을 수치화 계량화 하면서 더더욱 가속이 예상됩니다.
감정평가사가 필요없는 사회인거죠~!
헉,.. 그럼 변호사 세무사를 이어 보험계리사나 감정평가사들도 밥벌이 걱정이 크겠습니다.
아 와이프가 연애시절 불꽃놀이 관람겸 임장을 갔을때 한강이 무섭다는 말만 안했어도 반포자이나 (어린이들이 카약을 타는 개인적 꿈의 아팟) 이촌동 입주하는건데 제가 무식하게 집을 일시불로 사는 바람에 인생이 바뀌어 버렸습니다 크윽!
제가 소싯적에 하도 반포자이 노래를 불러서 주변에 서너명은 입주를 했는데
'나만 반포자이 없어'입니다.
살살 올랏다면 이렇게 까지 일반인들까지 큰 관심을 가지지 않았을듯 합니다.
살던곳이 너무 올라 분에 넘치는듯하여 팔고 싼거 매입했는데 갭 메우기가 들어가서 또 왜이리 올랏어? 하고 팔고 도망가면 시세가 또 따라가는(마치 주식의 순환매 장세) 그런 마법같은 일들이 있어서 부동산 요정의 사랑을 받는 사람들은 S&P 가 부럽지 않지요 ㅎㅎ
그리고 백배 상승! 그런건 홀딩이 너무 어려워요