굳이 스스로 나서서 세금을 더 내겠다는 사람이 과연 있을까요?
바보가 아닌 이상 없을 겁니다.
슬프게도 최근 부동산 보유세를 주장하는 사람들 중 누구도 집을 소유한 사람은 없을 것입니다.
그런 측면에서 보유세 주장은 나는 세금을 낼 일이 없으니 네가 더 세금을 내고 고통 받으라는 주장입니다.
그것으로 부동산 값이 잡히면 내가 집을 사겠다는 생각일까요?
아니오... 아마 유주택자가 보유세 때문에 집을 팔아야 하는 상황이라면 무주택자는 더더욱 집을 살 수 없을 것입니다.
이런 주장은 진보적인 생각도 아니며 건설적인 주장도 될 수 없습니다.
나는 상관없으니 네가 피해를 받으라는 식의 주장은 공감하기 어렵습니다.
> 주택 소유 현황별로는 무주택자와 1주택자에서는 '잘한 조치'라는 응답이 각각 62%, 63%였다.
> 2주택 이상 보유자에서도 '잘한 조치'라는 응답이 절반 이상인 53%였다.
—<다주택자 양도세 중과 유예 종료, 국민 61% "잘한 조치"> https://www.4th.kr/news/articleView.html?idxno=2106807
부동산 세금정책으로 정권을 두번이나 뺏겨봤는데 답답한거죠.
이와 관련한 김원장 기자의 반론입니다.
부동산 임대료가 원가산정에 안들어갈 이유가 있나요??
임대료 인상의 전가 여부는 조세 귀착(tax incidence) 이론과 같은 프레임워크로 분석할 수 있습니다.
**핵심 원리: 수요와 공급의 탄력성**
임대료 인상(혹은 부동산 보유세 등)이 누구에게 귀착되느냐는 결국 수요와 공급 중 어느 쪽이 더 비탄력적인가에 달려 있습니다.
**전가된다는 쪽 논리**
상가 임차인의 경우, 특정 입지에 대한 의존도가 높으면(이미 단골 확보, 인테리어 투자 등) 수요가 비탄력적이 됩니다. 이 경우 임대인이 비용 인상분을 임차인에게 전가하기 쉽습니다. 실무적으로도 보유세가 오르면 임대인이 월세를 올리는 현상이 흔히 관찰되죠. 더 나아가 임차인이 이를 소비자 가격에 다시 전가하기도 합니다.
**전가 안 된다는 쪽 논리**
이쪽의 대표적 근거는 헨리 조지(Henry George)의 토지세 이론입니다. 토지는 공급이 완전 비탄력적(고정)이므로, 토지에 부과되는 세금이나 비용 증가는 전적으로 토지 소유자가 부담하게 됩니다. 임대인이 올리고 싶어도 시장 임대료는 임차인의 지불 의사(수요)에 의해 이미 결정되어 있으므로, 비용이 올랐다고 그 이상을 받을 수 없다는 논리입니다. 만약 올릴 수 있었다면 이미 올렸을 거라는 거죠.
**현실에서의 판단 기준**
실제로는 몇 가지 조건에 따라 달라집니다. 대체 가능한 공간이 많은지(공실률이 높으면 전가 어려움), 임차인의 이동 비용이 큰지(매몰비용이 크면 전가 쉬움), 해당 지역 상권의 독점적 성격이 강한지, 그리고 시장이 단기인지 장기인지에 따라 결과가 다릅니다. 단기에는 임차인에게 전가되더라도, 장기적으로 임차인이 빠져나가면 결국 임대인이 부담하게 되는 경우가 많습니다.
정리하면, 이론적으로는 "토지 공급이 고정이므로 전가 불가"가 깔끔하지만, 현실에서는 임차인의 협상력, 이동 비용, 시장 경쟁 정도에 따라 부분적 전가가 일어나는 게 일반적입니다.
보통은 한번에 전가는 안되고 일부 임대인과 임차인이 나눌수는 있겠죠. 그러나 시간이 지나면 역시 임차인게에 모두 전가 된다고 봅니다.
이 글에서 "김원장"이 반박하는 핵심은 사실 앞서 말한 이론과는 좀 다른 각도입니다. 기자의 주장("다주택자가 집을 팔면 임대공급이 줄어 임대료가 오른다")에 대해, 김원장은 **매매와 임대 시장의 수급을 동시에 추적**하면 임대공급 순감이 거의 없다고 반박하고 있죠.
이건 꽤 설득력 있는 지적입니다. 집이 팔려도 그 집은 사라지지 않으니까요. 누군가 사서 직접 살면 그 사람이 살던 임대 물건이 나오고, 다시 임대를 놓으면 공급 증감은 0이고, 무주택자가 사면 공급 -1이지만 수요도 -1이라는 논리는 회계적으로 맞습니다.
**다만 현실에서 완전히 전가가 안 된다고 단정하기는 어렵습니다.**
첫째, 이 논리는 **마찰 없는 시장**을 전제합니다. 현실에서는 매물이 나오고 새 임차인이 들어오는 데 시간이 걸리고, 지역·평형·조건이 완벽히 대체되지 않습니다. 강남 임대 물건이 줄어도 "어딘가에 빈 집이 있다"는 것이 강남 임차인에게는 의미가 없을 수 있죠. 이런 **시장 분절(market segmentation)** 효과 때문에 특정 지역에서는 단기적 전가가 충분히 발생합니다.
둘째, 헨리 조지의 토지세 귀착 이론은 **토지 자체**에 대한 세금에 가장 깔끔하게 적용됩니다. 하지만 현실의 보유세나 임대료 규제는 토지만이 아니라 건물·관리 등 복합 요소에 걸리기 때문에, 건물 부분의 공급 탄력성이 존재하는 한 부분적 전가가 이론적으로도 가능합니다.
셋째, 김원장의 논리에서 빠진 부분은 **기대심리와 가격 신호** 효과입니다. 보유세 인상 → 다주택자 매도 압력 → 시장 불확실성 → 신규 임대 투자 위축이라는 경로가 있으면, 장기적으로 임대 공급 자체가 줄어들 수 있습니다. 이건 단순한 수급 회계로는 포착이 안 됩니다.
**결론적으로**, 김원장의 "총량적으로 임대공급 순감은 없다"는 논리는 이론적으로 타당한 출발점이지만, 현실 시장의 마찰비용, 지역별 분절, 장기 공급 인센티브 변화까지 고려하면 "전혀 전가되지 않는다"고 단정하기는 어렵습니다. 부분적 전가가 일어나는 게 현실에 더 가깝고, 그 정도는 시장 상황에 따라 달라집니다.
맞는 말씀입니다. 핵심을 정확히 짚으셨네요.
토지는 공급 고정이지만 주택은 다릅니다. 물리적 멸실도 있고, 말씀하신 것처럼 구축이 되면서 젊은 세대가 기피하는 사실상의 멸실도 있죠. 공급은 계속 감소 압력을 받는데 수요는 유지되니까, 신규 공급이 꾸준히 들어오지 않으면 가격이 오를 수밖에 없는 구조입니다.
박원순·문재인 정부 시절이 정확히 그 사례였죠. 수요 억제와 보유세 강화로 접근했는데, 공급 인센티브가 꺾이면서 오히려 가격이 폭등했습니다. "집이 사라지는 게 아니니 괜찮다"는 논리가 현실에서 틀렸다는 걸 실증적으로 보여준 셈이고요.
지금 공급지수 1.0x대라는 얘기가 다시 나오는 걸 보면, 같은 실수를 반복할 수 있다는 우려가 충분히 이해됩니다. 결국 주택 시장은 토지세 귀착 이론처럼 깔끔하게 작동하지 않고, 공급이 지속적으로 유지·확대되지 않으면 어떤 수요 억제 정책도 장기적으로 실패한다는 게 이미 검증된 교훈인데, 그걸 또 잊는 듯한 흐름이 씁쓸하시다는 거죠.
제미나이 보다는 챗GPT 스타일의 글이군요.
클코 맥스 씁니다.
**1. 수요 측: 향후 5년 주택 부족 규모**
가구수는 인구가 줄어도 계속 늘어납니다. 통계청 장래인구추계에 따르면 우리나라는 2042년까지 가구수가 증가할 것으로 추산되며, 특히 1인가구 증가가 두드러집니다. 2024년 1인가구는 전체 가구의 36.1%인 804만 5천 가구로 사상 처음 800만을 넘겼습니다. 매년 약 20만 가구 이상 순증하는 추세입니다.
주택산업연구원은 연평균 45만~50만호 수준의 수요에 비해 현재 공급이 크게 부족한 수준이라고 지적했습니다. 서울만 놓고 봐도 연간 적정 수요가 약 4만6802가구로 추산됩니다.
**2. 공급 측: 향후 5년 공급 가능 물량**
공급 절벽이 현실화되고 있습니다.
수도권 입주물량 추이를 보면, 2024년 17만1,705가구에서 2025년 13만6,860가구로 감소한 뒤, 2026년 11만1,900가구, 2027년 10만8,191가구까지 떨어질 전망입니다. 서울은 더 심각해서, 직방에 따르면 서울 아파트 입주물량이 2025년 3만1856가구에서 2026년 1만6412가구로 48.5% 감소합니다. 부동산R114가 집계한 2027년 서울 아파트 입주물량은 1만2985가구로 더 줄어듭니다.
이렇게 된 근본 원인은 지난 4년 동안 누적된 60만호 수준의 착공 물량 부족이고, 2023년 이후 누적된 미착공 물량이 41만7000호에 달합니다.
정부는 9.7 대책으로 2030년까지 5년간 수도권에 135만호, 연 평균 27만호를 착공 기준으로 공급하겠다고 발표했지만, 착공에서 입주까지 최소 3년 이상 걸리므로 2027~2028년까지의 공급 절벽은 이미 확정된 상태입니다.
**3. 수급 갭 요약**
| 구분 | 연간 수요 | 연간 공급(입주) | 갭 |
|------|----------|---------------|-----|
| 수도권 | 25만호 이상 | 11~14만호 (2025~2027) | 매년 11~14만호 부족 |
| 서울 | 약 4.7만호 | 1.3~3.2만호 (2025~2027) | 매년 1.5~3.4만호 부족 |
향후 5년 누적으로 보면 수도권에서 수십만 호 단위의 구조적 부족이 발생합니다.
**4. 보유세를 통한 다주택자 매도 유도의 사이드이펙트**
이 상황에서 보유세 강화로 다주택자 매도를 유도하면 다음과 같은 부작용이 생깁니다.
**임대 공급 감소**: 다주택자가 매도하면 임대 물건이 줄어듭니다. 김원장 논리처럼 "집이 사라지는 게 아니다"라고 해도, 매수자가 실거주 목적이면 임대 물건은 순감합니다. 전문가들은 "입주물량이 대폭 줄어들고, 갭투자가 막히면서 전세 매물이 나올 길이 없는 상황"이라고 지적합니다.
**전세난 심화**: 서울에서 임대 의무기간이 끝나는 아파트가 2026년에만 2만2822호에 달하는데, 보유세 부담이 커진 집주인들이 매도하거나 월세로 전환할 가능성이 큽니다. 이미 전세 매물은 1년 전 대비 26% 감소한 상태입니다.
**신규 임대 공급 인센티브 소멸**: 보유세가 높으면 임대사업 수익성이 떨어지고, 신규로 임대를 놓으려는 투자자가 줄어듭니다. 공급이 이미 부족한 상황에서 공급 인센티브를 더 꺾는 겁니다.
**가격 하락 없이 전월세만 상승**: 매도 물량이 나와도 공급 절벽 상황에서는 매매가 하락 효과가 제한적이고, 오히려 임대 물건 감소로 전월세만 폭등하게 됩니다. 결국 가장 취약한 무주택 임차인이 피해를 봅니다.
결론적으로, 주택 공급이 구조적으로 부족한 상황에서 보유세 강화는 매매가를 잡는 효과는 미미하면서 임대시장만 망가뜨리는 정책이 됩니다. 말씀하신 대로 박원순·문재인 시절의 리플레이가 되는 거죠.
혹시 몰라서 제 포지션 오픈해드리면, 저는 1주택자, 제 직계가족중 한분은 다주택자입니다. 저는 보유세 찬성하는 입장이고요
바로위에 첨부한 김원장 기자글의 다음부분인데 그럼 보유세를 낮추면 전월세가격이 낮아지겠냐고 반문 하네요.
그런 사람이 다수는 아니겠지만, 없다고 하는 것은 너무 왜곡된 생각 같습니다.
본인의 이익을 잘 대변해주는 사람을 뽑는게 민주주의 아닌가요..? 공동체(국가)의 관점에서 판단하는건 국가주의 성격에 가깝지 않나 생각합니다.
세금 많이 내라고 하는것도 본인의 이익을 위해서이죠. 본인에게 보유세 인상을 통해 집값 안정또는 타인의 세금 납부를 원하는 사람이 있을테니까요.
집값은 어느정도 상한선이 정해지겠지만
전세나 월세가 안정화 될거라고 생각하는게.......
답답합니다.
그리고 어찌되었든 세금으로 정책을 집행하는건 반대합니다.
저렴한 주택 가지고 있는 분들도 찬성하는 경우가 많을껄요
누진제 세금이라면 더욱 찬성 빈도는 올라갈꺼고요
집없는 불쌍한 사람들을 생각해서 다주택자가 된 사람이 있나요? 저는 본 적이 없는것 같습니다.
(1주택은 집주인이 살고 전가도 안되는데 아 전가하면 되겠구나 환영하나요?)
매달 월급받고 세금 때문에 고통이 심하신가요??
당연히 내야 할 부동산 관련 세금이,
여태까지 제대로 걷히지 않았던 현실을 너무 쉽게 무시하시는군요
그렇게 따지면 근로소득자에게만 적용되는 근로소득공제, 신용카드, 의료비, 교육비등 소득세 정상화를 위해 다 없애야겠네요. 당연히 소득에는 세금을 내야하는데 여러 공제때문에 면세점에 있는 근로자들이 40%입니다.
이것도 세금이 제대로 걷히지 않았다고 보시는걸지요.
개인의 재산권 보호를 경시하면서 민주당은 중도보수라고 하는데 당췌 이해가 안 가는 지점입니다.
민주당의 어떤점이 재산권을 침해하는건가요? 그리고 주식이나 펀드도 국내주식에 한해 매매차익만 비과세이지 거래세, 배당수익은 다 과세되고 배당소득/이자소득은 일정규모 이상이면 금융소득종합과세로 추가 세금징수하기까지 하는데 보유세 매기라는 건 좀 논리가 안맞는듯 싶네요.
일반화오류
"보유세를 주장하는 사람 중 집을 소유한 사람은 없을 것이다."
인과관계오류
"유주택자가 보유세 때문에 집을 팔아야 하는 상황이라면 무주택자는 더더욱 집을 살 수 없을 것입니다."
흑백논리오류
"이런 주장은 진보적인 생각도 아니며 건설적인 주장도 될 수 없습니다."
논증오류
"나는 세금을 낼 일이 없으니 네가 더 세금을 내고 고통 받으라는 주장입니다."
감정적이기 보다는 정말 수정보완을 위한 토론을 해 나갈수 있는 주장이 있었으면 좋겠습니다.
서울 한강벨트 잘나가는 단지 실거주 1주택자입니다.
지금의 망국적 부동산 문제는 나라를 좀먹고 있습니다.
보유세 인상 서둘러야 합니다.
하지만 개인이 세금을 더 내는데 찬성하는 사람이 있을까요? 같은…사고방식은 그냥 본인의 세상에 대한 좁은 식견을 드러내는 것 말고는 토론에 별로 도움을 주지 못합니다.
이전부터 계속 보유세 인상을 주장하고 있습니다.
모두 다 같이 살려면 어느정도의 인상은 필요합니다.
첨언을 하자면...
집값의 상승을 기본으로 한 취등록세를 이용한 거래세 기반에서
집값의 유지를 베이스로 한 재산세를 이용한 보유세 기반으로 전환되어야 합니다.
그들을 바보라고 부를 수는 있겠지만..
그런다고 그들보다 나은 사람이 될 수는 없습니다.
바보가 아닌 이상 없을 겁니다.
슬프게도 최근 부동산 보유세를 주장하는 사람들 중 누구도 집을 소유한 사람은 없을 것입니다."
그건 님 생각이구요..
아파트 3채이상, 상가, 다세대 건물 가진 지인분도 지금 부동산정책방향은 잘하고 있다고 하던데요.
현재의 세제상황이나, 경제적 이해득실을 따져서 투자하는건 본인 자유이고 위법한 일이 아닙니다만,
그게 옳은 일인지, 바람직한 사회의 나아갈 방향인지에 대한 생각은 제대로 하셔야죠.
집값이란거에는 입지가 제일 중요하고 그건 곧 사회적 인프라를 더 누린다는 것입니다.
세금은 그에 대해 메기는거죠.
하지만 세금을 더 내고 싶은 사람이 있을까요..?
세무사가 왜 존재할까요... 법을 지키는 범위에서 가능한 한 절세하고 싶은 게 인지상정 아니겠습니까
공공의 이익을 위해, 세금을 자발적으로 더 내겠다는 분들은
일반적인 대중적 수준에서 이런 분들은 극히 드물 것입니다.
생활비가 쪼들리는 상황에서는 쉽지 않은 생각입니다.
누가 세금을 더 내고 싶어 합니까 당장 살기도 힘든데요 충분히 삶에 여유가 있다면 모를까요.
미국에서도 보통 여유있는 백만장자들이나 세금을 더 내겠다고 합니다 나름 플렉스인 것이겠죠
서민들은 절대 그러지 않아요
다른 세금보다 그동안 적게 내거나 너무 많은 혜택을 받고 있지 않았나요?
다른 세금이나 국민 세금 걷은걸로 특정지역에 길 깔아주고 혜택주고 대형 건물 들어서서 그걸로 집값 상승은 자기꺼고요....
지금 올리는 것도 정상화조차 안갔을뿐....
다주택자들에 대한 중과세는 사회적으로 충분히 공감할 수 있는 조치입니다.
하지만 힘겹게 큰 빚을 지고 주택을 구입해 매달 빚을 갚아 나가고 있는 1주택자 서민들에게 보유세의 고통을 안겨준다면 되돌릴 수 없는 정권의 큰 실책이 될 것입니다.
여기분들처럼 나라와 공익을 위해 보유세를 흔쾌히 내실 분들은 별로 없습니다.
또한, 보유세가 전월세의 핵심요소라면 지금은 전월세 가격이 오르지 말아야 하구요. 부차적 요소일수는 있어도요.
세금 내기 싫은 건 맞죠. 저도 그래요. 하지만, 대한민국이라는 인프라를 쓰는 이상은 세금 내야죠. 그로 인해 집값이득을 봤다면, 그건 노력으로 인한 것이라 보기도 어려우니 세금의 기능인 소득재분배를 강력히 적용하는 것이 맞다고 생각하는데요.
잘 모르겠지만 투자를 한 것이라 해도, 투기를 한 것이라 해도 과하게 이득을 누렸다면, 세금은 내셔야 맞지 않나요?
이게 직장에 출근하고, 사업을 하며 번 돈이 아니라 시세차익에 의해 벌게 될 불로소득이니 말이죠. 로또 같은거 아닙니까?
불로소득이 문제라면 주식도 부동산 만큼 세금을 매겨야 맞겠죠... 하지만 그렇게 못하쟎아요 갑자기 그렇게 했다가는 사람들이 반발하겠죠
보유세도 똑같아요. 안하던걸 갑자기 하는 것이니 반감이 클겁니다.
자본주의 세상에서 불로소득은 부정한 것이 아닙니다. 오히려 자본의 속성입니다.
일하면서 버는 소득이 가장 원초적인 것이구요,
대부분의 부자들은 근로소득으로 부를 쌓지 않습니다. 돈으로 돈을 불리고 있죠
삼성도 상속세 때문에 그렇게 꼼수를 써서 이재용에게 물려줬죠.
제대로 냈으면 세율이 50~60%에 육박합니다. 엄청나죠
불법 승계하고 법적으로도 면죄부를 받았으니 이재용은 진정한 승자네요
저는 상속세 때문에 부자들이 우리나라를 싫어한다는 건 명백한 사실이라고 봅니다. 차마 정권의 눈에 날까봐 언급을 못하고 있는 것일 뿐입니다.
보유세니 뭐니 하기 전에 상속세부터 공약대로 빨리 고쳐야 합니다.
최저임금 올리면, 노동자는 좋지만,
자영업자나 고용주는 안 좋죠
고용주 입장 되어 봐라 머 그런건가요?