외국인 서울 주택 거래 51% 감소

- 국무조정실 부동산감독추진단, 제7차 부동산 불법행위 대응 협의회 개최

- ’25년 8월 토지거래허가구역 지정 이후 외국인 서울 주택거래 절반 이상 줄어

- 수도권 전체 35%(2,279건→1,481건) 감소, 12억 초과 고가주택 거래량도 53% 감소

- 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 불법행위 단속 강화

- 경락자금 활용 등 사업자대출 용도 외 유용에 대한 점검 강화

□ 국무조정실 부동산감독추진단(단장 : 김용수 국무2차장겸임)은 2월 12일(목) 오전 정부서울청사에서 제7차 부동산 불법행위 대응협의회를 개최하고,

ㅇ 국토교통부, 금융위원회, 국세청, 경찰청 등 각 부처가 추진하고 있는 부동산 불법행위 조사·수사 현황 및 향후계획 등을 공유하고, 공조방안을 집중 논의하였다.

* (참석) 재경부, 법무부, 행안부, 국토부, 금융위, 국세청, 경찰청, 금감원 등

□ 아울러 이번 협의회에서는 국토교통부가 ’25년 8월 투기거래 방지를 위해 외국인의 주택거래를 대상으로 수도권 주요지역을 토지거래허가구역으로 지정한 이후 외국인의 주택거래량에 대하여 면밀히 살펴보았다.

ㅇ 주요 외국인 토지거래허가구역을 대상으로 ’24년 9월~12월과 ’25년 같은 기간(9월~12월) 주택거래량을 분석한 결과, 거래량은 일제히 감소한 것으로 나타났다.

- 수도권 전체 외국인 주택거래량은 35% 감소(2,279건→1,481건) 하였으며, 지역별로 살펴보면 서울이 51% 감소(496건 ➝ 243건)하여 감소폭이 가장 컸고 경기도는 30%, 인천은 33% 감소했다.

※ 세부내역 별첨 : 외국인 주택거래 동향(국토부)

ㅇ 정부는 투기방지 실효성 확보를 위해 올해 1월부터 시작되는 실거주의무 이행여부를 철저히 점검하고, 실거주의무 불이행이 확인되는 경우에는 이행명령 등 엄중히 조치할 예정이다.

□ 또한, 이날 회의에서는 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 따른 부처별 후속조치방안을 논의하였다.

ㅇ 참석 기관들은 유예종료 이후에는 다운계약, 편법증여, 명의신탁 등 중과 회피 목적의 불법행위가 증가할 가능성이 있다는데 의견을 같이하고 이를 적발하기 위한 조사‧수사 강화방안을 집중적으로 논의하였다.

□ 한편, 최근 규제지역 아파트 경매시장 등에 사업자대출자금 등이 유입되고 있다는 일부 우려를 감안하여, 금융위원회와 금융감독원은 경락잔금 대출에 대한 지역·업권·대출유형별 현황을 파악하고 쏠림현상 둥 포착시 금융회사의 대출규제 준수 여부를 집중점검할 계획이다.

ㅇ 또한, 사업자대출을 통한 경락자금 활용 등 용도외유용 여부를 적발하기 위해 고위험 대출군을 선별하여 해당 대출군에 대해 금융회사가 자체점검 하도록 지도하고, 필요시 금융감독원의 현장점검도 실시할 예정이다.

□ 김용수 부동산감독추진단장은“다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 홍보 및 상담을 강화하여 납세자의 혼란 및 불편을 최소화하고, 종료 이후에는 세금 회피를 위한 다양한 편법거래, 거짓신고 등이 나타날 수 있는 만큼 관계부처가 유예종료 전부터 긴밀히 협력하여 철저히 대비할 것”을 지시했다.

---

서울 외국인 주택 거래 51% 감소

-’25년 8월 토지거래허가구역 지정 이후 외국인 서울 주택거래 절반 이상 줄어 

-수도권 전체 35%(2,279건→1,481건) 감소, 12억 초과 고가주택 거래량도 53% 감소 

 

□ 정부가 지난해 8월 투기거래 방지를 위해 외국인의 주택 거래*를 대상으로 수도권 주요 지역을 토지거래허가구역으로 지정한 이후, 외국인의 서울 주택 거래가 51% 감소한 것으로 나타났다. 

   * 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 거래 

｢8.21 외국인 토지거래허가구역 지정｣

□ 지정 대상 지역

 

시‧도	시‧군‧구
서울	전 지역
경기	수원, 성남, 고양, 용인, 안산, 안양, 부천, 광명, 평택, 과천, 오산, 시흥, 군포, 의왕, 하남, 김포, 화성, 광주, 남양주, 구리, 안성, 포천, 파주(이상 23개시군)
인천	중구, 미추홀구, 연수구, 남동구, 부평구, 계양구, 서구(이상 7개 자치구)

□ 지정 기간 : 1년(‘25.8.26 ~ ‘26.8.25) 

□ 허가 대상자 : 외국인 등(｢부동산거래신고법｣ 제2조제4호) 

□ 허가 대상 용도 : 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택

 ※ 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택

□ 국토교통부(장관 김윤덕)는 주요 외국인 토지거래허가구역을 대상으로 ’24년 9월~12월과 ’25년 같은 기간(9월~12월, 토지거래허가구역 지정 이후) 주택거래량을 분석한 결과, 거래량이 일제히 감소한 것으로 나타났다고 밝혔다.

 

 ㅇ (지역별) 수도권 외국인 주택거래량은 35% 감소(2,279건 ➝ 1,481건)했다.

 

  - (시‧도별) 서울이 51% 감소(496건 ➝ 243건)하여 감소폭이 가장 컸고 경기도는 30%, 인천은 33% 감소했다.

 

   * (거래량 구성) 경기 67%, 서울 16% 인천 17%로 기존과 유사한 경향

 

  - (서울) 기존 투기과열지구 및 조정대상지역인 강남 3구 및 용산구의 외국인 주택거래량은 65% 감소*하였으며, 서초구는 88% 감소(92건 ➝ 11건)하여 25개 자치구 중 가장 큰 감소폭을 보였다.

 

   * (거래량 구성) 강남 32% 서초 19% 송파 32% 용산 17%

 

  - (경기) 외국인 주택거래가 많은 안산, 부천, 평택, 시흥을 확인한 결과  부천이 51% 감소(208건 ➝ 102건)하여 가장 큰 감소폭을 보였다.

 

   * (거래량 구성) 안산 28% 부천 21% 평택 32% 시흥 19%

 

  - (인천) 외국인 주택거래가 많은 부평구, 미추홀구, 연수구, 서구, 남동구를 확인한 결과 서구가 46% 감소(50건 ➝ 27건)하여 가장 큰 감소폭을 보였다.

 

   * (거래량 구성) 부평구 36% 미추홀구 25% 연수구 13% 서구 13% 남동구 13%

 

 ㅇ (국적별) 중국은 32%(1,554건 ➝ 1,053건) 감소하고 미국은 45%(377건 ➝ 208건)가 감소했다.

 

   * 전체 외국인 주택 거래량 중 중국이 71% 미국이 14%를 차지하여 전과 유사한 경향

  

 ㅇ (가격별) 가액 12억 이하 거래는 33% 감소(2,073건 ➝ 1,385건), 12억 초과 거래는 53% 감소(206건 ➝ 96건)하여 상대적으로 고가주택* 감소폭이 더 컸다. 

 

   * 양도소득세 부과시 고가주택 기준(소득세법)

 

  - (중국‧미국) 중국이 거래한 주택 중 6억원 초과 거래는 10%(106건), 미국은 48%(100건)로 확인됐다.

 

 ㅇ (주택유형별) 중국이 구매한 주택 유형 중 아파트 59%(623건), 다세대 36%(384건)로 나타났다. 미국은 아파트 81%(169건), 다세대 7%(14건)로 나타났다.

 

□ 한편, 국토교통부는 토지거래허가구역 내에서 올해 1월부터 작년 9월 허가분의 실거주 의무가 시작됨에 따라 서울시 등 관할 지방정부와 함께 투기방지 실효성 확보를 위해 실거주 의무 이행 여부를 철저히 점검할 계획이다. 

 

   * 허가일로부터 4개월 이내 입주하고 취득일로부터 2년 간 실거주 의무 이행 필요

 

 ㅇ 실거주 의무 불이행이 확인되는 경우에는 주택 소재지의 시‧군‧구청장이 이행명령을 내리고 명령위반시에는 이행강제금을 부과하게 되며 불이행이 반복되는 등 필요시에는 허가취소도 할 수 있다.

 

□ 국토교통부 김이탁 제1차관은 “외국인 주택 거래량 감소는 시장 과열을 유발하던 수요가 줄고 있다는 신호”라고 강조하면서,

 

 ㅇ “지방정부와 긴밀히 협력하여 실거주 의무 이행을 실효성있게 점검하고, 실수요 중심의 부동산 거래시장 질서를 확립할 것”이라고 밝혔다.