전월세 걱정 이상하네요.. : 클리앙

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전월세 걱정 이상하네요.. 38

2026-02-05 19:25:34 119.♡.20.19

rallala

보유세나 다주택자 양도세 중과세가 되면 집값은 하방압력을 받을거라는건 자명한데요, 왜 집값에 연동되는 전월세가 오를거라고 생각하시는지 이해가 안되네요. 세부담이 늘어난들 집값 하락분보다 크지 않을텐데요. 다른 의도가 있어보이네요.

rallala 님의

댓글 • [38]

지골

1. 문재인 정부 때 이미 다주택자 중과세로 집값 안 내려가는 건 확인했고요.
2. 설령 집값이 내린다고 해도 전월세가 내리진 않아요.
오히려 집 안 살려고 전월세로 몰려 가격이 오르죠 (박근혜 때 전세가율 80퍼센트)

rallala

@지골님 1. 이미 매물이 나오고 있습니다 그때랑은 다르죠 그때는 대출을 막는 규제도 구멍이 제법 있었습니다 심지어 전세대출이 제대로 안 막혀서 유동성 공급 역할을 했죠 또한 지금은 주식시장이라는 좋은 대안도 생겼습니다 그냥 전 정부때 규제한다고 했는데 안 내려가더라 라는 주장은 조금 더 자세히 적어주시길 바랍니다.. 저도 관련 업종에 그때부터 지금 까지 있어서요.. 2. 다주택자 및 보유세가 시행된다고 집값이 무한히 하락하지 않습니다 집 한채는 있어야 한다는게 주요 여론이고 그분들에게 기회가 돌아가면서 집값은 낭정될겁니다 시장가격을 찾아가겠죠 너무 근시안적인 이야기인거 같습니다

didim

@지골님 전 정부때는 갑작스런 중과세로 매물잠김 현상이 있었고 유예남발로 흐지부지 된거구요. 또 전세가율이 가파르게 오르고 전세가가 오른이유는 전세대출을 확대해서입니다. AI한테 물어보시면 잘 답해줍니다. 이번 정부는 예고된 정책의 시행과 확실한 종료라는 강력한 메세지. 그리고 대출규제로인해 전월세 오름현상도 적을겁니다.

지골

@didim님
이 또한 지켜보면 되겠죠.
그 당시에도 다들 중과세와 대출 규제로 확신에 차서 집값은 내린다고 했었었죠. 또한 임대차 2법으로 전세가 잡힌다고 했었고요

아수라

@지골님 완전 잘못생각하네요. ㅎㅎ

VIBE

집값이 하방 압력을 받는다해도, 집값이 반값 정도가 되지 않는 이상 우리나라에 전세라는 유일무이한 제도 때문에 월세 가격(집값 대비 수익률)의 상방 압력이 있기 때문이죠.
우리나라만큼 집값대비 월세가 저렴한 나라는 어디를 찾아봐도 찾을수 없는 이유가 전세(반전세) 때문입니다.

지금 부동산 규제가 다주택자 해서 전월세 놓지 말라고 하는건데,
부동산 규제를 해서 현재 평균 시세에 반절정도로 떨어질거라 생각하시는 분들은 전월세 가격 오를걸 걱정 안하셔도 되고, 많이 내려봐야 10-20% 떨어질거라 생각하면 월세 걱정을 하는게 현실적이겠죠.

집값이 반토막나면 전월세 문제가 아니고 우리나라 경제위기를 걱정헤야하는게 우선일겁니다.

rallala

@VIBE님 전세가가 떨어질겁니다 서민들의 주거안정으루핑계로 전세로 유동성으루갑절로 공급해왔지만 전세대출을 틀어막을거니까요

VIBE

@rallala님
전세가가 떨어지는게 아니라 전세가 없어지겠죠.
전세의 주목적은 임대인이 집값이 올라서 기대수익을 얻을수 있다는 생각으로 다주택자로 전세를 놓는건데,
세금 올려서 임대인의 세금 부담은 커지고, 그 이유로 집값이 떨어지고, 앞으로는 집값이 안오른다는 전제조건이 붙는대 전세 매물이 있을리가 없죠.
전세대출을 틀어막으면 국민들이 눈높이를 낮춰서 개인마다 능력대로 살면 괜찮을텐데,
대부분은 눈높이가 높아서 비싼 월세를 주고서라도 빌라는 안살고 아파트에 월세 살것입니다.
애초에 우리나라 사람들이 눈높이를 낮출수 있을거 같았으면 전세를 안살고 본인 능력에 맞는 집을 buy 했겠죠.

그냥 간단합니다.
님같으시면 미래에는 집값이 떨어질거같은데, 집 사서 누군가에게 전세주고 보유세, 양도세는 왕창내야 한다면 하시겠습니까?
우리나라 국민에게 복지혜택을 주려는 자선사업가가 아니면 절대로 할리가 없겠죠.
집값이 떨어진다는 전제조건과 전세제도는 절대 공존 할 수 없습니다.

rallala

@VIBE님 서서히 없어질 겁니다 전세는 애초에 전세제도 자체가 급격한 경제성장하이거나 집값이 폭등하에서만 유효하니까요. 전세받아서 투자하면 월세보다 더 나오니, 거기에 이명박 정부때 대출까지 해주면서 유동성을 어마어마하게 공급하고 집값 상승을 부추겨서 전세제도 자체를 유지시켰죠. 집값 상승의 주범은 사실 전세대출이라고도 할 수 있을거 같습니다. 집값이 떨어지면 전세가도 떨어집니다 아예 월세로 돌리겠죠.. 근데 전세와 반잔세 월세 말씀하신 상관관계를 모르겠습니다.. 전세, 반전세, 월세.. 다 은행이율 언저리에서 결정되는거 아닌가요..? 그냥 목돈의 이자수익을 생각하느냐 현금으로 받느냐의 차이일뿐인데요.

VIBE

@rallala님
그럴리가요.
전세, 반전세 = 미래에 집값이 오르는 기대수익률 > 보유세 + 양도세 + 월세 수익률 보다 높다는 기대심리로 전세제도가 존재.
월세 = 미래에 집값이 오른다는 기대 심리보다 은행이율보다 더 높은 수익률 (월세-보유세>은행이율)을 위해 존재하는거죠.

우리나라가 전세가 존재했던 이유는
고도성장을 통한 과거의 집값 상승률이 꾸준히 높았고,
보유세가 저렴했고,
현재 기준 양도세가 수십년전의 평균 집값의 기준으로 만들어진 세율이다 보니 과거에는 양도세도 저렴했죠.

결국 전세가 현재까지 존재하는 이유는
꾸준히 미래에도 집값이 오른다는 믿음 + 저렴한 보유세 + 저렴한 양도세가 혼합이된 결과물일 뿐입니다.
전세대출이 전세의 유동성을 공급해서 전세시장을 키운건 맞겠지만, 전세대출이 없었을때는 전세가 없었냐는 아니니까요.

rallala

@VIBE님 아 맞는 말씀이네요 기대수익을 빼먹었습니다 그렇다면 집값 상승 확률이 낮아진다면 전세는 서서히 없어질거고 집값은 하락하고 집을 사고자 하는 사람이 늘겁니다 월세보다는 은행이율이 쌀테니까요 그렇게 보면 투기수단을 막는것이지 집값이 엄청 하락하진 않겠네요 우리가 달동네 이야기 하는게 아니고 아파트 이야기를 하는거니까요 월세내고 사시는 분들이 주담대를 내서 으행에 이자를 못 내는 비율은 적을거라고 생각되네요

sang

대출로 집사는건 투기때나 하는거죠;;
집값떨어지는데 은행이 대출 잘해줄리 없죠.
현재 우리나라 가계대출 규모자체가 위험할 정도라서.. 대츨자체가 점점 힘들게 될거고..
집투기 잡으려그려고 이난리인데.. 이제 대출받아 집살생각을 하면 안돱니다.

삭제 되었습니다.

rallala

@우리최고님 1. 중과세한만큼 전가는 불가능합니다 주변 시세에 따라가는거라서요 한동네가 다 다주택자는 아니겠죠? 2. 다주택자가 집을 팔아서 생기는 임대 감소는 누군가의 내집마련으로 상쇄됩니다 3.다들 안사고 전월세를 살려고 해서 수요가 늘어날거다 일견 맞는 이야기지만 경제논리입니다 만약 전월세 가격 인상이 된다고 하여도 전월세 인상분과 내집마련 후 하락가능성의 기회가치를 고려하게 되겠지요 ㅎㅎ 전세가나 월세가 일방적으로 올라갈거다 라는 내용엔 동의치 못하겠네요 지금도 주택구입자금 대출은 열려있으니까요 설마 서울 중심부에 그 비싼 전월세를 내시는 분들이 이런 걱정을 하시진 않으시겠지요..

삭제 되었습니다.

CheckItOut!

@rallala님 1. 중과세한만큼 전가는 불가능합니다 주변 시세에 따라가는거라서요 한동네가 다 다주택자는 아니겠죠? <=? 근데, 월세는(전세 포함) 다주택자에서 밖에 안나와요.

그렇게 간단하고 쉽다면 여태 부동산으로 정권이 두번이나 바뀔리가 없었겠죠...
너무 당연한 우려가 섞인 반응을 의도가 있는 것으로 보는 시각이 더 놀랍습니다..

다크플레임마스터

애초에 생각하는 출발선이 다르니 입장차가 좁혀지지 않는듯하네요
생각을 해봤는데 그러려니 각자도생이 맞는거같네요

모두가 양도세중과세 시작되기 전에 다주택을 무조건 털려고 한다면 매물이 터져나오고 가격경쟁이 생기면서 하방이 마구깨지거나 하겠죠.
하지만 현실적으로 급매라고 내놓더라도 정말 영끌해서 겨우 버티던 일부나 그렇게 급매로 나올것이지 아니면 일단 버티고 보자 라고 관망세로 돌아설 가능성이 높습니다.
그리고 급매라고 내놓더라도 사람이 가진 본전 심리가 있기때문에 그렇게 가격을 크게 내려서 내놓지는 않을거라고 봅니다.
결국 그렇게 내놓은 매물을 그 지역 세입자가 살수 있는 가격범위에 들기는 힘들고, 대출규제도 더해져있기 때문에 더더욱 접근은 힘들거라고 봅니다.
특히 상급지라고 불리는 지역들은 더더욱이 매물이 나오기만 돈싸들고 기다리는 수요가 충분하기 때문에 더더욱 가격이 내릴일은 없다고 봅니다.
그렇게 집을 소유하고 버틴 입장에서 보유세가 올라가면 당장은 내돈으로 버티겠지만 다음번 재계약시점에서는 당연히 올라간 세금의 전체를, 최소한 주변 시세에 맞는 일부분은 세입자에게 전가하게 될거겠지요.

이걸 예방하기 위해서는 정부에서 충분한 임대주택이 공급되고 수도권 집중화가 풀려야 겠지만 이것도 단기간에 시행되기는 쉬운일은 아니라고 봅니다.

rallala

@님 말씀하신 내용에도 공감합니다.. 부동산이라는 특성상 상급지에 돈이 몰리는 현상은 어쩔 수 없겠지만 대출 규제 및 대체 투자처를 정부에서 활성화시키고 실제 효과를 보기도 하는 시점에서 부족해진 유동성이 전세시세를 떠받칠 수 있느냐에는 회의적이네요.. 수요는 항상 상대적인거니까요 지금이야 수도권 상급지 투자 매력도 최고라고들 아직 인식을 가지고 있지만 세부담이 가중되고 부동산 시장에 투여되는 유동성이 제한되면 투자매력도가 낮아지지 않을까요.. 단기간에 이루어지기 힘들지만 꼭 지금 해결하고 넘어가야 하는 일이라고 생각합니다.. 부동산에 잠들어 있는 돈이 많아질수록 경제는 퍼석해질테니까요..

Tuna

더 이상 시세차익으로 이득을 못보니 월세 자체에서 이득을 뽑아야겠죠. 그러면 집값대비월세의 비율이 오를 수 밖에 없을겁니다. 그런데 집값 자체가 떨어진다면 집값대비월세의 비율이 올라도 월세의 절대금액은 줄어들 수 있을거라 생각합니다.

흡혈귀왕

@Tuna님 집값 조정기에도 월세는 늘 비쌌습니다.

흡혈귀왕

보유세도 높고 전세도 없는 해외가 왜 집값이 높고 월세도 미친듯이 높은지에 대해선 아무도 설명 못하는건 함정이라죠..?

rallala

@흡혈귀왕님 그 미친듯이 높은 월세랑 집값이 혹시 맨하탄.. 실리콘 밸리.. 이런데를 말씀하시는거라면.. 단순한 수요와 공급의 갭 때문이 아닐까 라고 말씀드리고 싶네요.. 그만한 부가가치를 창출하는 동네니까요.. 왕관을 쓰고 싶으면 그 무게를 견뎌야겠죠?

흡혈귀왕

@rallala님 다른 동네도 다를게 없습니다.
애초에 선진국중 집값 싼 곳이 있는지 의문이기도 하구요.

그리고 잊으심 안되는데 우리나라 집값 조정기였던 시절에도 월세는 비쌌습니다.

rallala

@흡혈귀왕님 말씀하시는 데이터는 확인이 어렵지만요.. 음 전세라는 수단이 존재하지 않는다는 가정하에 형성된 월세는 해당 주택의 취득 및 유지에 들어가는 비용 및 수요자들이 인정하는 그집의 가치로 결정되었다고 말씀드리고 싶네요.. 보유세는 집값을 떨어뜨리고자 하는게 아닙니다 재산을 가지면 세금을 내라는 것이지요 심지어 전세도 놓고 월세도 놓고 부가가치창출수단이니까요. 세금 내고 그래도 전월세로 수익나오면 해, 근데 세금 내고 손해볼거 같으면 팔아.. 지금 세입자들인 예비 수요자는 바보가 아닙니다.. 적정 가격이 아니면 안 살거고 대출 받아 사는게 싸면 매수를 고려하게 될겁니다.. 그동네 월세가 비싼건 수요자들이 그 돈에도 딜을 쳤다는 뜻이지요.. 어떻게 보면 전세의 소멸이 부동산의 진짜 가치를 가리는 옥서꼬르기가 될 수 있겠네요

흡혈귀왕

@rallala님 딜을 쳤다기 보단 선택지가 없다고 봐야겠지요. 길거리에 나 앉을순 없잖아요. 집 매매 비용은 더 비싸고 어쩔수 없이 높은 월세를 내는건데 월세가 비싸졌을 때 상대적으로 전세로 월세가가 억제되었던 한국에서 그걸 받아드리기 쉽지 않을겁니다.

누군가는 미국처럼 비싸게 몇백 월세 내는게 정상이다라고 주장하지만요.

공공임대가 현저히 부족한 상태에서 분명 딜레마인 부분입니다.

전세로 몇십년 다져진 우리나라 정서상
월에 백넘게 집세로 나가라고 하면 납득할 분들은 많지 않을테구요.

저만해도 만약 월세가 130만원 나간다치면
월급의 37~40% 나가는건데 사실상 숨만 쉬고 살아야되는 상황이 올수도 있겠네요.

@rallala님 대한민국 경제 규모와 서울 쏠림, GBD 쏠림을 감안하면 서울도 마찬가지죠. 전후 아무것도 없던 개발도상국에서 지금의 선진국 수문장까지 압축성장해서 몇년전 주택 시세(매매/임대차)가 다른 나라에선 수십년에 걸친 변화나 마찬가지라고 봐야할듯해요.

rallala

@님 맞는 말씀입니다 올라간 가치에 따른 월세조정이 있을 수 있습니다, 다만 전제로 깔아야 할 것이 있습니다. 우리나라 금융규제의 변화입니다 종전 정부때 전월세가 올라간건 전세대출을 위시로 유동성 공급이 폭증했기 때문입니다. 지금은 상황이 다르죠 유동성 공급을 정부가 막아버렸습니다. 실물자산이 그대로인데 투여되는 유동성이 없으면 가격은 올라갈 수가 없습니다. 이건 아주 명쾌하고 단순한 사실입니다. 시중에 돈이 없는데 누가 오른 가격을 주고 살 수 있을까요? 가격이라는 것은 거래가 이루어질 때 비로소 형성되는 것입니다. 심지어 공급대책을 추가로 내놓고 있죠. 이게 제가 이번 부동산 대책을 희망적으로 보는 이유입니다.

흡혈귀왕

@rallala님 공급 대책은 절대로 정부 일정대로 된적이 없습니다.

자꾸 이미 지나간 정권 이야기 하는것도 웃기지만
문재인 정부때 발표했던 8.4대책 2.4대책 포함한 250만호가 다 어디로 갔을까요?

당시 발표때 이제 공실 걱정해야하고
과공급으로 집값 폭락만 남았다고 다들 설레발 많이 쳤습니다.

현시점에선 결국 해당 발표는 부지발굴도 없는 인허가 목표의 뻥카 공수표가 되버렸죠...

현재 정부에선 그나마 착공 기준으로 발표했지만
인허가부터 사업시행인가까지 생각하면 절대 빠르게 지어질 수 없어요. 그마저도 사업성 없으면 인허가 나지 않은것도 고려해야하구요.

Ekd

일본이 집값 하락해도 임대료는 꾸준히 우상향한 대표사례 입니다. 기본적으로 집값이 하락하면 임대수요는 폭발하고.. 공급은 제자리인 경우가 많아서요.

rallala

@Ekd님 일본은 상황이 다릅니다 신규공급이 중단됐고 금리는 마이너스로 풀렸죠.. 이게 월세 상승의 이유입니다 단순 수요 공급의 문제가 아닙니다. 유통 화폐량의 변화에 따른 결과이지요.

Ekd

@rallala님 당장 하락한다면 임대수요가 폭등할텐데 임대 신규 공급 계획이 있나요?
집값을 잡으면서 임대료 안정화도 달성하면 성공적이겠습니다만 당장 최근 임대료 급증만 봐도 월세 공급은 부족한데 수요는 폭증한게 원인으로 알고 있습니다.

컴구조

그냥 뭐 간단하게 말해서 모든 사람이 집을 소유하고 삶을 시작한다는 건 불가능 하고..
현재 서울과 수도권의 경우 임대시스템은 개인 다주택자 기반 전월세 시스템이구요.

1가구 1주택으로 몰아서 주택을 소유하는 구조로 가게 되면 여러 이유로 발생하는 임대 물량을 어디선가
공급을 해줘야 하는데

그 물량을 공급할 수 있는 건 이제 기업형 임대 사업자 외에는 없게 됩니다.
개인 실거주 1주택자가 공급을 한다는 건 현실적으로 말도 안되는 상황이고, 어디 집안에 방하나 떼어주는 예전 방식이 아닌한.. -_-;;

공공임대가 그 수요를 감당하다가는 나라 재정이 100번은 박살날 것이며..
결국 서구 국가들과 같이 기업형 임대 시스템으로 가게 됩니다. 이때 전세는 아예 없다고 보시면 되고..

월세 비용은 뭐.. 말 안해도 잘 아시겠죠. 풀린 돈을 부동산으로 가지 않게 하려는 정책의 목표는 공감하는 면이 있는데..
계속 지속하기는 어려운 정책이죠. 기업형 임대사업을 도입하게 되는 시점에서.. 뭐.. 평가는 역사가 하겠죠.

Forecasting

2015년에 부동산을 사람들이 사지 않으려고 하던 시절에, 잠실 엘스 국평이 10억이고 전세가 8억이었습니다.
이게 뭘 의미할까요?

지금 매매가 34억쯤 하고 전세가 13억쯤 되는데, 매매가 20억으로 떨어지면 전세는 8억으로 갈까요?
아니면 전세가 16억으로 갈까요?

흡혈귀왕

@Forecasting님 조정기때 전월세 비쌋던거 다들 기억을 전혀 못하더라구요.

아니면 모른척 하는건지..

소팔메토

단순화하여 생각해서 공실이 없다고 가정할 때 다주택자가 던진 만큼 1주택 실거주자가 받는다고 생각하면 월세 공급이 그만큼 줄어들게 되어 월세가 오릅니다.

다만 그만큼 무주택자가 1주택자가 될 테니 월세 수요도 같이 줄어들게 됩니다. 다주택자 매물을 1주택자가 갈아타기로 받더라도, 그 1주택자가 갈아탄 집을 계속 따라가다보면 결국 그 연쇄의 끝엔 무주택자가 받아야 합니다.

아마도 정부에서는 임대시장 불안정을 위해 작년에 공공임대 공급정책을 낸 것이겠지요.

smartstorm

제 생각에는 단순하게 정리하면,
미래의 집값 상승차익 > 대출 금리 + 유지비용(보유세, 수리비 등) + 임대수익 = 집을 구매한다. 그 반대면 집을 매도한다.
다주택자의 집 매도 주택수 = 무주택자의 주택매수 수 (지방 거주자의 지방 주택 매도 + 수도권 주택 매수 이전 포함)
이게 최상위 경제원칙이고,
전세가, 월세가 등등은 '미래의 집값 상승 차익' 여부와 주택대출 금리 등에 따라서 바뀌는 것임.

Klaus

당연히 집을 보유한 사람보다 전월세 사는 사람이 많으니 그들의 불안감을 자극하는 여론을 만드려는거라 봅니다
전세는 없어지고 월세는 당연히 오를텐데.. 이건 당연한 겁니다.
그동안 전세가 월세상승을 억누르면서 집값 상승은 떠받치고 있었으니까요

colorcap

보유세 해야함

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