저는 8여년 간 주식 투자를 하면서 투자 기록을 꾸준히 남겨 오고 있습니다. 투자 기록을 남기는 이유는 주식 투자를 올바르게 하면(장기투자, 인덱스투자) 성공할 수 있다는 것을 보여 주고 싶기 때문입니다.

현대 자본주의 사회에서 투자는 선택이 아니라 필수이며 그 중에서도 가장 꽃은 주식 투자라고 생각합니다. 그런데 물욕이 별로 없는 미니멀리스트로서 주식 투자를 통해 경제적으로 부유해지고 싶다는 것보다 더 큰 욕망이 있습니다. 그것은 바로 우리 사회에서 꽤나 오랫동안 무비판적으로 통용되던 고정관념을 깨는 것입니다. 여기서 말하는 고정관념은 ‘주식투자는 위험하다’입니다. 그리고 이러한 고정관념을 깸으로써 또 다른 좋지 못한 고정관념인 ‘전세가 월세보다 좋다’를 깨는 것에도 일조할 수 있다고 믿습니다.

사람은 머무를 곳이 필요합니다. 따라서 누구에게나 주택을 필요하지요. 우리 사회에서 주거 형태는 크게 자가를 보유하는 것과 임차하는 것으로 나눌 수 있습니다. 그리고 임차는 다시 전세와 월세로 나눠집니다. 이들 사이의 위상은 자가가 임차보다 높으며, 전세는 월세보다 높다고 할 수 있겠습니다.

뭐, 자가 보유가 임차(전월세)보다 좋다는 것에는 저도 어느 정도 동의합니다. 자산의 대부분, 아니 사실 집을 살 때 대출까지 포함하는 것이 일반적이니 사람들은 자기 자산을 넘어서 주택을 보유하게 됩니다. 이렇게 되면 나중에 현금 흐름이 줄어드는 은퇴 후에 보유한 자산으로부터 적절한 현금 흐름을 만들어내지 못해 경제적인 어려움에 처하곤 합니다. 그래서 저는 개인적으로 임차가 오히려 자가 보유보다 좋다고 생각하지만 이 글에서 굳이 자가 보유보다 임차가 유리하다고 논쟁을 펼치기는 싫습니다. 자가를 보유하는 것이 나쁜 것도 아니고요. 그래서 이 글에서는 전세가 월세보다 경제적으로 좋은지에 대해서만 다루겠습니다. 

저는 86년생입니다. 제가 초중고등학교를 다닐 때는 가정환경조사서라는 것을 작성해서 담임 선생님께 제출했던 기억이 나는데 항목 중에서 주거 형태를 적게 하는 것이 있었습니다. 지금은 인권 침해에 해당한다고 해서 사라졌지만 그 당시에는 지금의 인권 감수성 관점에서 보면 문제가 있던 것들이 한 두 가지가 아니었죠. 당시에 월세라고 적는 것이 굉장히 부끄러워서 거짓말로 전세라고 적었던 기억이 아직도 생생합니다.

이러한 인식은 지금도 크게 달라지지 않았습니다. 전에 직장 동료들과 식사 자리에서 나누는 스몰토크 중에 월세로 거주한다는 이야기를 했던 적이 있습니다. 여러분은 직장 생활을 15년 가까이 한 마흔 살 먹은 직장 동료가 월세에 거주한다는 말을 들으면 어떤 생각이 들 것 같습니까? 약간 문제가 있는 사람으로 보지 않으실까요? 전세금 정도도 마련하지 않고 돈을 함부로 낭비하는 사람으로 말입니다. 아니면 불쌍하다고 생각하실지 모르겠습니다.요새 청년들은 천정부지로 뛰어오르는 집값 때문에 집을 사거나 전세금을 마련하지 못해 저렇게 월세로 살고 있구나 하고 말이지요. 이건 실제로 겪은 일인데 어떤 선배는 월세로 살고 있다는 저에게 다가와 진심 어린 조언을 해주기도 했습니다.월세는 전세와 달리 버리는 돈이나 마찬가지이니 돈을 모아 장가라도 가기 위해서는 어떻게든 대출이라도 받아서 전세를 마련해야 한다고 말이지요. 제가 그 분보다 자산이 더 많아 보이긴 했지만 저는 별다른 대꾸없이 그냥 씩 웃기만 해습니다. 그래도 진심으로 걱정하는 것이 느껴졌거든요. 

뉴스 보도들도 마찬가지입니다. 지금 바로 웹에서 전세, 월세라는 키워드로 검색을 해 보십시오. 전세 매물이 줄어들고 월세가 늘어나는 것을 마치 서민층의 주거 사다리가 무너져 큰일나는 것처럼 묘사하는 것을 어렵지 않게 찾을 수 있을 것입니다. 

참으로 부끄러운 일이지만 고백하건대 저 또한 이러한 인식에서 벗어나지 못하고 사회 초년생 때 독립을 하면서 전세로 살았던 적이 있습니다. 이 글에서는 해당 내용을 다 설명하기 어려우니 제가 예전에 작성했던 글을 링크로 올리겠습니다. 해당 글을 먼저 읽으신다면 제가 앞으로 하는 말들을 더 잘 이해하실 수 있을 것이니 시간을 내서 꼭 읽어보시기를 권합니다. 

https://blog.naver.com/jodongpalz/224025010659

그런데 시간이 흐르면서 경제에 대한 공부를 좀 하다 보니 과연 전세가 월세보다 좋은 것인가 하는 의문이 들더군요. 그래서 사람들이 전월세에 대해 가지고 있는 가장 기본적인 인식부터 하나씩 검토해 나가기 시작했습니다. 지금부터는 공부를 하면서 제가 내린 나름의 결론에 대해서 말씀드려 보겠습니다.

위에서 살짝 언급했지만 전세금은 계약이 끝난 후 온전히 돌려받을 수 있지만 월세는 돌려받지 못하기 때문에 버리는 돈에 가까워서 전세가 더 유리하다는 말 많이 들어보셨죠? 지금부터는 이 믿음에 대해서 검토해보겠습니다.

전세금은 계약이 끝난 후 온전히 돌려받는 돈이 맞습니다. 단, 전세 사기와 역전세난이 일어나지 않는다는 전제가 있어야 합니다. 그런데 여기서 전세 사기와 역전세난의 리스크를 너무 자세히 논하기에는 글이 길어질 것 같아서 넘어가도록 하고 전세금을 온전히 돌려받을 수 있다고 가정해보겠습니다. 이 경우 전세가 월세보다 정말로 유리한지에 대해서만 다루겠습니다.

전세 계약이 끝난 후 4년 뒤에 내가 전세로 거주하던 집의 집값이 올랐다고 가정해보겠습니다. 이것은 나에게 좋은 일일까요? 물론 ‘명목’상으로는 전혀 손해를 보지 않았습니다. 그리고 거주하는 동안 월세 한 푼 내지 않았으므로 엄청난 이득을 본 것처럼 느껴지지요. 다만 물가 상승을 고려한 ‘실질’적으로는 손해를 본 것이나 다름없습니다 집주인은 내가 제공한 전세금을 레버리지 삼아 투자를 하여 시세 차익이라는 큰 이득을 얻었지만 나는 그 집값 상승의 혜택을 하나도 공유하지 못합니다. 그래서 전세금을 돌려 받고 나서 해당 집에 거주하기 위해서는 온전히 본인의 힘으로 기존보다 더 많은 전세금을 마련해야 하죠. 한마디로 집값 상승으로 인한 차익이 월세로 살았을 때 발생했을 주거 비용보다 크다면 이는 실질적으로 손해입니다. 속된 말로 남좋은 일만 해준 것이죠. 

그리고 기회 비용의 문제도 있습니다. 기회 비용은 경제학에 대한 책을 읽지 않았더라도 너무 잘 알려진 개념이니만큼 자세히 설명을 하지는 않겠습니다. 그냥 단순하게 말하자면 만약 전세금으로 주식 투자를 하면서 월세를 내는 상황과 전세로 살면서 월세를 내지 않았을 때 상황을 비교해 봐야 합니다. 만약 전세금을 투자하여 얻을 수 있는 기대 수익이 월세 비용보다 크다면 이 경우 전세로 거주했을 때보다 유리한 것입니다. 즉 전세의 기회 비용이 더 큰 것이지요.

사실 오늘 전세와 월세 이야기를 꺼내는 것은 정부에서 다주택자에 대한 양도세 중과를 유예하던 것을 끝내는 것과 같이 다주택자에 대한 혜택을 줄이게 되면 전세는 사라지고 월세가 늘어나 서민층이 큰 피해를 본다는 이야기가 너무나도 많이 나오고 있기 때문입니다. 그런데 이렇게 단순화하는 것은 위의 사례처럼 기회비용을 고려하지 않는 것이기 때문에 사실이 아닙니다.

다주택자는 모두 때려잡아야 할 사회악일까요? 그렇지 않습니다. 이들이 사회적으로 의미 있는 역할을 할까요?네. 저는 일정 부분 그렇다고 생각합니다. 트기나 우리나라처럼 공공임대 비중이 적은 나라에서는 다주택자가 사회에서 발생하는 임차 수요를 어느 정도 만족시켜 준다고 보기 때문입니다. 그래서 공공임대를 확대하지 않은 상태에서 무조건 다주택자를 규제하면 문제가 생길 수 있다는 점도 인정합니다. 다만 그렇다고 해서 다주택자들 모두에게 과도한 세제 혜택을 주는 것에는 반대합니다. 예를 들어 임대인이 갭투자를 통해 시세 차익을 얻을 목적으로 다주택을 보유하기보다는임차인들에게 월세를 주면서 임대 수익을 얻는 것은 괜찮다고 생각합니다. 다시 말하지만 원래는 공공이 해야 할 임대 역할을 하는 것이니까요. 물론 장기적으로는 공공임대가 더욱 확충되어야 하지만 말이지요. 

그런데 전세는 그렇지 않습니다. 지금 실거주를 하지 않고 세입자의 전세금을 발판삼아 시세 차익을 노리고 레버리지 투자를 하면서도 마치 서민들을 대단히 위하는 것처럼 이야기하는 사람들이 많은데요. 전세는 안정적인 임대 수익에 의존하는 것이 아니라 세입자의 전세금을 레버리지 삼아 투자하는 것을 가능하게 하여 주택 가격의 변동성을 굉장히 요동치게 합니다. 폭등이 일어날 때는 정말 무섭게 오르게 하고 폭락할 때는 임대인이 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 못하는 역전세난이 일어날 만큼 하락하여 사회적 문제를 불러일으키지요.

이러한 레버리지 투자를 가능하게 하는 전세 제도를 이용하는 투자자들에게는 세제 혜택을 줄 필요가 없습니다.이러한 사람들에게 주는 혜택은 비생산적인 영역인 부동산 투자에 돈이 자연스럽게 흘러 들어오게끔 유도하는것입니다.(수익률이 좋으므로) 반면 그만큼 생산적인 자산 시장인 주식 시장 활성화에 방해가 되는 것입니다. 주식 투자에도 레버리지가 가능하지 않냐고요? 주식 투자를 할 때 남의 돈을 무차입으로 받아 레버리지 투자를 하게 해줍니까? 그렇지 않지요. 주기적으로 찾아오는 부동산 하락 시기에도 문제가 발생합니다. 위에서 잠깐 언급한 역전세난이 발생할 수도 있으며 무리한 투자로 인해 대출금을 갚지 못해서 경매에 나오는 경우도 있지요. 

전세 제도가 왜 개발도상국들에만 존재하다가 선진국이 되면서 자연스럽게 소멸하는지, 선진국 중에서는 우리나라에만 존재하는지를 생각해볼 필요가 있습니다. 그래도 예전과는 달리 전세 제도에 문제가 있다고 인식하는 사람들이 많이 생겼습니다. 이는 선진국이 되면서 발생하는 당연한 일입니다. 그럼에도 불구하고 전세가 자연스럽게 소멸되어야 한다고 주장하면 지체없이 나오는 말들이 있지요. 전세가 사라지면 월세가 늘어나고 주거비가 폭등하기 때문에 결국 서민층만 죽어나는 것이라고. 많이들 들어보셨지요? 

네, 월세가 상승할 수도 있다는 점은 인정합니다. 그런데 만약 전세 시장이 소멸되어 월세만 남아 있는 사회가 되었다고 가정해보겠습니다. 그럼 예전 같으면 전세보증금으로 사용되었을 돈이 어디에 사용이 될까요? 예를 들어 5억짜리 아파트에 전세를 살고 있던 사람은 그 5억으로 무엇을 할까요?

월세보다 전세가 낫다고 주장하는 사람들은 다음과 같이 이야기할 것입니다. 

5억짜리 전세금을 ‘은행’에 ‘예금’한다고 가정해 보자. 요즘 같은 저금리 시대에 시중 이율이 3%다. 그럼 5억으로 1년에 고작 세전 1,500만 원이다. 이 돈으로 해당 아파트에 월세를 살 수 있을 것 같냐? 불가능하다 따라서 월세보다 전세가 더 유리하다.

이 말은 언뜻 들으면 반박이 불가능해 보이지만 사실 허점이 있습니다. 왜 사람들은 전세금을 은행에 예금하는 상황만 떠올릴까요? 만약 그 돈으로 주식 투자를 한다면?

주거 목적으로 사용하던 소중한 돈을 어떻게 주식 투자를 하느냐 만약 주식 투자를 하다가 깡통을 차면 길바닥에 나앉으란 소리냐. 

위와 같은 소리가 제 귀에서 자동적으로 재생되는군요. 여러분도 비슷한 생각을 해 보셨죠?

그럼 이 시점에서 다시 처음으로 돌아가보겠습니다. 이 글을 시작할 때 주식 투자가 위험하다는 편견을 깨기 위해서 투자 기록을 남긴다고 말씀드렸었죠? 바로 위와 같은 말, 어떻게 전세금으로 주식 투자와 같은 위험한 짓을 할 수 있냐는 말에 대해서 아니라고 말씀드리기 위해 기록을 남기는 것입니다.

주식 투자가 위험하지 않다고요? 네 맞습니다. 주식 투자 자체가 위험한 것이 아니라 위험한 방식으로 주식 투자를 하는 것이 문제입니다. 진부한 비유이지만 칼은 사람을 살릴 수도 있지만 죽일 수도 있습니다. 주식 투자도 마찬가지입니다. 지금 정부에서 주식 시장을 활성화하기 위해서 엄청난 노력을 기울이지요? 그것은 부동산 시장에서 돈을 빼내는 것만 중요한 것이 아니라는 점을 너무나도 잘 알고 있기 때문입니다. 부동산 시장에서 빠진 돈이 갈 곳이 있어야 합니다. 그것이 바로 다른 선진국들처럼 주식 시장이 되어야 하는 것이지요. 자본시장이 선진화된다면 부동산 시장에서 빠져나온 돈은 자연스럽게 자본시장으로 흘러가게 될 것입니다.

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네 저도 잘 알고 있습니다. 코스피는 정말 말도 안 될 정도로 늘 저평가(PBR 1 이하)되어 왔기 때문에 ‘국장 탈출은 지능순’과 같은 말이 있었고 사람들이 이러한 시장에 투자하는 것 자체가 위험하다고 생각한 것이 전혀 무리가 아니었습니다. 그래도 여전히 코스피, 국장을 못 믿겠다고 하시는 분들은 해외 시장에 투자하면 됩니다. 주식 시장이 우리나라만 있는 것이 아니며 해외에 좋은 기업은 얼마든지 많습니다. 만약 미국도 믿지 못하겠다면 저처럼 전 세계 시장에 투자하시면 됩니다. 최근 환율 상승의 주범으로 묘사되어 약간 찝찝한 기분이 들기는 하지만 솔직히 우리나라처럼 해외 시장 투자를 쉽게 할 수 있는 곳이 없습니다. 

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저는 주택을 임차하면서 내는 보증금을 최소화하고 월세를 내면서 주식 투자하는 것이 경제적으로 좋은 선택이 될 수 있다는 것을 보여 주고 싶습니다. 그런데 위와 같이 이론적으로 옳다고 얘기해도 아무도 믿지 않을 겁니다.그래서 30년 이상 장기 투자 기록을 남기는 것입니다. 

이를 위해서는 정부의 역할이 필요합니다. 주택에만 과도하게 주던 세제 혜택을 줄여야 하고 자본 시장을 더욱 활성화시킬 수 있는 세제 혜택이나 정책을 마련해야 합니다. 

오늘 제 글은 부동산 투자를 일정 부분 비판하는 내용이 들어가 있기 때문에 오해가 있을까봐 다시 말씀드립니다.저는 자가를 장기간 보유해 시세 차익을 얻으면서 주거 안정성을 획득하는 선택에 대해서는 언제나 존중합니다.다만 가격 상승을 기대하며 거주하지도 않은 주택에 갭투자하는 것에 문제의식을 표하는 것이라는 점을 거듭 밝힙니다. 

안타깝지만 전세가 사라진 상태에서 자가를 보유하지 않고 월세를 내며 사는 사람들에게 굉장히 좋지 못한 상황이 발생할 수 있습니다. 금융과 자본 시장에 대한 무지와 편견으로 인해 주식과 같은 자산에 투자를 끝내 거부하는 사람들이지요. 이들은 분명 전세가 없어질 경우 높아진 월세로 인해 타격을 받을 수 있습니다. 자본 시장에 올바르게 투자하고 있는 사람들은 전세 시장 소멸 후 월세가 올라갈 경우 자본 소득으로 올라간 월세의 일부를 마련할 수 있습니다. 

제 경우를 통해 설명해보겠습니다. 

저는 작년에 배당금을 약 1,658만 원 정도 받았습니다. 월 평균 138만 원에 해당하는 금액입니다. 제 배당은 대부분 절세 계좌에서 발생합니다. 절세 계좌의 혜택이 너무 좋기 때문에 이를 포기하기 일반 계좌에서 투자할 리는 없겠지만 만약 그렇다고 가정해보겠습니다. 그럼 배당을 모두 인출할 수 있기 때문에 월세 약 138만 원에 해당하는 주택에 거주할 수 있습니다.(세후 배당금은 좀 줄어들겠지만 월세도 세액공제 15%를 받을 수 있기 때문에 같다고 보겠음) 자본 소유에서 발생하는 배당만으로 충분히 월세를 낼 수 있는 것이죠. 만약 더 좋은 조건의 집이 필요하다면 근로 소득의 일부를 보태면 됩니다. 

결국 제가 이 글을 통해 말하고 싶은 것은 단순히 '전세보다 월세가 낫다'는 도발적인 결론이 아닙니다. 우리가 너무 오랫동안 당연하게 받아들여 온 전세 중심의 사고방식, 그리고 주식 투자는 위험하다는 편견이 결합되어 자산을 운용할 수 있는 더 넓은 가능성을 스스로 차단해 왔다는 점입니다. 주거는 안정이 필요하지만, 그 안정이 반드시 거대한 보증금을 묶어 두는 방식으로만 이루어져야 하는 것은 아닙니다. 자본 시장이 선진화되고, 개인이 올바른 방식으로 장기 투자할 수 있다면 월세는 더 이상 ‘버리는 돈’이 아니라 유동성과 기회를 확보하는 선택지가 될 수 있습니다. 저는 앞으로도 제 투자 기록을 통해, 전세라는 제도가 사라진 사회가 곧 서민의 몰락을 의미하는 것이 아니라, 오히려 더 건강한 자산 운용과 주거 선택의 다양성이 가능해지는 방향일 수 있음을 계속 보여 드리고 싶습니다.