전세. 매우 저렴한 가격에 도심지에 부동산을 이용할 수 있는 좋은 제도입니다.

그러나 전세제도의 본질은 미래의 수익을 땡겨와서 현재의 지출을 줄이는 것 입니다.

임차인은 미래 투자수익을 포기하고 현재의 임차비용을 싸게 사는 것이고, 임대인은 현재의 임대수익을 일정부분 포기하고 미래의 수익을 기대하는 것 입니다.

하지만 고도성장기를 훌쩍 넘긴 한국에는 이제 어울리지 않는 제도입니다. 부동산 가격이 무한정 오르기 어려운 레벨에 까지 왔으니까요. 이제는 더 이상 전세 제도를 유지할 수는 없습니다.

전세는 미래의 부동산 시세차익을 위한 사적 조달 수단입니다. 임대인은 전세금으로 자금을 쉽게 조달하고 임차인은 대신 저렴한 비용으로 살 수 있었습니다.

그러나 이제 집값이 너무 올랐네요. 부동산 가격을 가만 둘 수 없는 상황입니다. 그런데 딜레마는

부동산 가격 상승을 억제한다 = 전세제도가 사라진다.

라는 것 입니다.

집주인은 10억을 투자해서 7억정도에 전세를 줍니다. 3억은 집에 그냥 묵혀 놓는 돈이죠. 부동산 가격이 오르지 않는다면 집주인은 손해입니다.

임차인은 7억을 투자해서 10억짜리 집에 살고있습니다.

부동산 가격 상승을 막으면 이런 구조가 불가능 하겠죠.

부동산 가격이 오르지 않는다는 가정하에는 집주인 입장의 손익분기점은10억의 투자금에대해 최소 연간 5%의 부담이 있습다고 가정하겠습니다(연이자(4%) 보유세등(1%가정). 그렇다면 연간 임대료는 최소 집값의 5%가 되어야 할 것 입니다.

그럼 연간 5천만원 ÷12 = 월 약 417만원의 임대료를 부담해야합니다. 집주인도 관련 비용이 더 들테니 최소 월 500만원은 부담해야 되겠네요.

문제는 서울시내 가구가 월 500만원의 임대료를 부담할만한 여력이 있는지 의문입니다. 곧 임대료 500만원의 시대가 올 수 밖에 없습니다.

그런데 지금 막아야 월500만원으로 막을 수 있습니다. 지금보다 집값이 더 오른다면 월 1000만원의 임대료가 필요할지도 모릅니다.

이제 정부는 부동산 가격 안정화와 함께 공공개발을 통한 저렴한 임대주택 공급(4인가족이 살만한 면적)이 절실한 시점 인 것 같습니다.

공공개발을 통해 사업비를 절감해서 아파트 건축원가를 낮춘다면 월 임대료는 더 낮아질 수 있을겁니다. 정부의 역할이 매우 중요한 시기입니다.