용어부터...

수도권 : 서울, 경기, 인천

5대 광역시 : 부산, 대구, 대전, 광주, 울산

지방, 즉 8개 도 : 강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남, 제주

 

 

1. 통계의 함정: 8개도는 이미 '마이너스'의 늪에 있습니다.

 

많은 이들이 부동산 가격 상승을 논하지만, 이는 철저히 수도권 중심의 착시입니다.

'15년 대비 '25년 부동산 가격을 말씀드리면요.

수도권(129% 상승) vs 8개도(94%로 하락)

 

지난 10년, 수도권이 자산을 불리는 동안 지방은 자산 가치가 증발했습니다.

 

서울의 온도만 보고 전국에 '냉각제(규제)'를 뿌리는 것이 현재 한국 부동산 정책의 민낯입니다.

부동산정책을 어찐다 말이 많은데, 그건 다 [수도권 부동산 정책] 으로 정확하게 표현해야 합니다.

왜나하면, 수도권에는 전국 인구의 51%밖에 안살잖아요.

수도권이 한국을 대표할 수는 없죠.

 

 

2. 현재 부동산 정책 분리

 

실은, 수도권 부동산 정책, 5대 광역시 부동산 정책, 8개도 부동산 정책은 따로 적용되고 있습니다.

수도권 정책은 다음과 같습니다.

(1) 주택담보대출(LTV) 한도 축소(일부 지역 40%), 스트레스 DSR 3%

(2) 다주택자 양도세

(3) 거래규제

 

5대 광역시는 다음과 같습니다.

(1) 주거 일자리 결합공급정책으로, 일반시민과는 관련이 없습니다.

(2) 주택담보대출(LTV) 70%, 스트레스 dsr 1.5%

 

8개도는 다음과 같습니다.

(1) 인구감소지역에 한하여 기존1주택자가 대상지 주택 매수시 1주택자로 보고 종부세, 양도세 혜택을 줍니다.

(2) 미분양주택 취득세, 양도세 감면

(3) 주택담보대출(LTV) 70%, 스트레스 dsr 1.5%

 

 

3. 정책의 역설: 시골집은 '자산'이 아니라 '족쇄'다

  

문제가 여기서 발생합니다.

집 거래하는데 가장 중요한게 뭔가요? 대출이죠.

 

시골집. 8개도 50%의 인구중 많은 분들이 가지고 있습니다.

부모님 돌아가시고 받으면 5년 후부터 유주택자 됩니다.

그니까, 증여 받으면 생애최초, 신혼부부특공 같은게 안됩니다.

그래서 증여를 안받습니다. 시골집은 돌아가신 부모님 명의로 놔둡니다. 찾아가지도 안습니다.

농어촌정책으로 수리해주는 사업들(예를들면 취약지역개조사업) 있거든요. 막 공짜로 고쳐줘요. 지붕, 화장실, 담장까지 싹.

그래도 절대 참여 안합니다. 관리가 안되죠.

 

마을은 미칠 노릇이죠. 폐가가 늘어나거든요. 팔라고 전화도 하죠. 안팝니다. 명의이전하는데 또 비용 드니까.

뭐, 건축물대장 양성화요? 비용들죠. 안합니다.

동네는? 슬럼화되구요.

자식도 안찾아옵니다.

도리어 부모님 서울로 올라오시라고 하죠.

지방소멸 가속화는요, '정서'를 이해하지 못하는데서 옵니다.

 

"부모님 집을 물려받는 순간 도시에서의 청약 기회와 대출 혜택이 사라집니다. 

결국 자식들은 명의 이전을 포기하고, 집은 '사망자 명의'로 방치됩니다."

 

 

 

4. 규제의 무지 : 85㎡라는 도시의 잣대

 

거꾸로 매수를 하려고 알아보면, 

시골주택들 85㎡이상 집들이 참 많습니다만, 대출은 85㎡이하로 규제되어 대출이 안나옵니다.

젊은 사람들, 대출 안나오는집? 안가죠. 리모델링 비용까지 들텐데.

지원사업이라도 되면 모를까.

 

그니까, 이런 공식이 생기는 겁니다.

'시골집 = 애들 다키워놓고 은퇴해서 들어갈까말까 하고 방치하는 곳'

 

 

5. 결론

 

인구소멸이 별거 있습니까.

지방재정약화가 별거 있습니까.

 

딱 짤라서 좀 차갑게 이야기하면요.

중앙 재정 받아서, 세수 낮은 곳에 쏟아부어야 하니 옵니다.

무한대로 들어갑니다.

벗어나려면, 세수확보가 답인데요.

부동산 정책구조가 완전히 뒤집히지 않는 이상, 세수확보, 즉 인구유입은 어렵습니다.

 

8개도 중 읍면지역 주택수 산정 무제한, 면적 제한 폐지, LTV 전면 해제와 같은 파격적인 조치가 있다면 또 모르죠.

 

이상 지역개발 전문업으로 하고 매일같이 도시와 행정리 자연부락을 넘나드는 경계선 관찰자의 현실 고발... 이랄까..

그런 거였습니다.

 

필승.

 

 

 

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덧.

(1) 혁신도시 말씀하실까봐. 혁신도시는 인근 생산가능인구를 흡수해서 조성되었습니다.

서울경기 전입자들은 5년 전에 다 서울경기로 올라갔습니다. 통계에서 말이죠.

 

 

(2) 우물안 서울사람 이야기

휴가지, 여행지를 제외하고요.

수도권 인구 중에서, 수도권 밖으로 나가본 적이 없는 인구가 참 많다는거.

또, 서울 밖에서 하루도 살아본적이 없는 인구가 엄청나게 많다는 거.
(10년 전에 제 이야기입니다 ^^;)

'우물안 서울사람'. 혹시 알고 계셨나요?