안녕하세요. 요새 전세 제도 관련해서 이런저런 생각이 들어서 끄적여봅니다. 회원님들 생각은 어떠신지 궁금하네요.

개인적으로는 전세 제도가 이제 수명을 다했다고 봅니다. 그래서 임차보증금을 공시지가의 30% 미만으로 강제하는 식으로 강력하게 제한을 걸어야 한다고 생각해요.

냉정하게 보면 자본주의 사회에서 자산가가 자기 돈으로 집을 사고파는 건 아무 문제가 없죠. 그런데 자산이 없는 사람이 전세금이라는 명목의 타인 자본을 빌려 집을 소유하는 지금의 구조는 정말 기형적입니다. 우리가 흔히 전세라고 부르지만, 이거 경제학적으로 뜯어보면 무이자 사금융 레버리지 아닙니까. 전 세계 어디를 봐도 이런 식의 금융 구조가 일반적인 경제 관념으로 통용되는 곳은 없죠.

만약 토지거래허가제 같은 규제가 없다고 가정하면, 전세 끼고 집 사는 건 결국 본인 능력 한도(원리금상환능력)를 초과하는 모기지를 끌어다 쓰는 거나 마찬가지입니다. 이게 결국 부동산 버블을 키우는 주범이고요. 한은에서는 통화량이 늘어난건 아니라고 하는데, 그것과 관계없이 개인간 거래(전세)로 돈이 몰렸기 때문에 부동산 자체의 체급이 늘어난거죠.

게다가 세금 측면에서도 비효율적입니다. 월세는 임대 소득이 투명하게 잡히니 집주인이 세금을 내게 되는데, 전세는 구조상 세수 확보가 어렵습니다. 은행에 이자 소득세 정도나 들어갈까요. 심지어 전세 보증금조차 돌려줄 수 없는 집주인이 수두룩합니다.

그리고 많은 분이 오해하시는 게 전세 살면 돈 아낀다고 생각하시는데, 사실 전세보증금으로 돈이 묶이는 것 자체가 엄청난 기회비용입니다. 인플레이션 헷지가 안 되니까 실시간으로 손해 보는 거죠. 예를 들어 10억 전세에 5억 대출 끼고 있다고 칩시다. 이자율이랑 물가상승률 4%만 잡아도 1년에 가만히 앉아서 4천만 원씩 삭제되는 겁니다. 이는 보증금 1억원, 월세 300만원과 같은 가격입니다. 월세는 비싸보이나요? 전세 10억이랑 똑같습니다. 오히려 자금에 유연성이 생겨서 임차인 입장에서는 더 좋죠.

물론 무작정 없애자고 하면 부작용이 크니까, 연착륙을 위한 출구 전략도 필요하다고 봅니다.

일단 전세가 끝나는 시점에 집주인들이 보증금을 무리 없이 돌려줄 수 있도록, 반환 용도에 한해서는 주택담보대출을 다시 열어주는 겁니다. 전세를 월세나 반전세로 돌릴 수 있게 금융의 길을 터주는 거죠.

만약 대출 한도가 모자라서 도저히 보증금을 못 돌려주는 상황이라면? 그땐 집을 팔아서 해결하게 유도해야 합니다. 이때 퇴로를 열어주기 위해 한시적으로 양도소득세를 대폭 감면해 주는 겁니다. 집주인 입장에서는 세금 혜택받고 털고 나갈 기회를 주는 거고, 시장에는 매물이 나오니 가격 안정화에도 도움이 되지 않을까 싶네요.

물론 부동산의 실제 가치가 지금과 같을 수 있습니다. 하지만 그 가치가 실제 가치와 같은지 확인하려면 전세를 없애고 지켜봐야 하지 않을까요? 당장 토허제 구역에서 거래가 매우 줄어든 이유도 전세 때문이죠. 매수자들은 갭투자 없이는 집을 사기 싫고(사지 못하고), 매도자들은 갭투자 없이는 집이 팔리지 않으니까요.

결국 갭투자라는 기형적인 고리를 끊고 투명한 시장으로 가야 하지 않을까요. 다들 어떻게 생각하시나요.