“부자들에게 반값 아파트 왜 주나” 서민 위한다던 청약의 배반
...지난해 9월 분양한 잠실의 한 단지는 74㎡ 기준 분양가격이 18억원대였다.
정부의 강화된 대출 규제로 현금이 최소 12억원 이상 있어야 넘볼 수 있었다.
두달 뒤 이 단지의 동일 평형 입주권 실거래가는 38억원을 기록했다.
최근 이혜훈 기획예산처 장관 후보자의 부정 청약 논란을 보면 청약제도를 이대로 둬선 안된다는 확신이 든다.
(중략) ...약 37억원에 분양받은 해당 아파트는 현재 70억원대에 거래되고 있다.
1년 반만에 30억원 넘는 시세 차익을 거둔 것이다.
아파트 청약제도는 서민을 위한다는 정책 목표를 상실했고, 현금 부자들이 알짜 새 아파트를 반값에 살 수 있는 수단으로 전락했다.
당첨돼도 현금이 최소 10억원 이상 있어야 하는 고가 아파트는 지금처럼 분양해선 안된다.
차라리 시세대로 추첨하거나 경매에 붙여 판매하는 게 공정하다. (중략)
https://n.news.naver.com/mnews/article/009/0005623161?sid=110
아파트 청약이라는 제도
삐걱삐걱거리면서도 참 오래 가네요
서민들에게는 마치 신기루 같은 헛된 희망을 주지만 실상은 본인들을 위한 제도죠.
로또청약은 없애야 되요. 서민들한테 전혀 도움이 안되는 제도에요.
가만히 생각해 보세요. 청약이라는 제도를 놓고서 입장이 다른 사람끼리 비교를 하는게 무슨 의미가 있습니까 같은 청약대기자끼리 비교를 해야죠...
그럼 청약대기자만 생각해 봤을때 누구나 원하는 로또청약은 누가 가져가게 될까요? 그걸 서민이 가져갈수 있을까요? 이의원님이 몸소 증명을 해주셨잖아요.
그리고 로또청약의 경우 청약당첨자가 자산이 낮지 않을겁니다. 왜냐하면 그동안 수십년 무주택자인 사람들이 당첨되면 수십억을 내야하거든요. 아시다시피 주택을 제외한 다른 부동산을 갖고 있거나 부모찬스를 얻어서 대금을 충당합니다. 이것도 이의원님이 보여주셨잖아요.
다시 말씀드리지만 분상제 로또청약은 서민들에게 헛된 꿈을 주는 신기루 같은겁니다.
청담삼익, 방배 등 극소수 빼면 실거주의무도 붙어서 3년내 수십억 조달 가능한 케이스만 들어갈 수 있죠. (입주장때 가격 깎아가며 전세로 당장 잔금 틀어막는 사람들이 3년내 조달이 될까요..)
그래도 여러가지 논리 때문에 조합원들이 가져가는게 싫으면 그걸 정상적으로 분양해서 돈을 받아내든가 임대를 더 짓게하면 되죠.
윗 댓글에 사업의 당사자가 막대한 이익을 버니 차라리 랜덤으로 제3자에게 주겠다는 말씀이 무슨 논리인지는 전혀 이해가 안되네요. 이유가 있는 곳에 지급을 해야죠.
어차피 재건축 이해 당사자도 기득권일텐데 로또 분양 당첨자가 기득권이 아닐 확률이 훨씬 높겠죠. ㅎㅎ
참고로 저는 분상제 그닥 지지하지 않습니다.
개발이익을 강제로 수분양자에게 나눠주는 제도인데, 최초 등장은 군독재시절 중산층을 양성해서 정부에 충성하는 계층을 만들고자한 취지죠.
지금 분양가상한제로 청약하게 하는 것은 개발이익 환수 차원인데, 분양은 시세대로 하고 개발이익 환수는 따로 하면 되는 거죠.
당첨자에게 로또 나눠주는 게 뭐가 장점이 있는지 모르겠네요.
그 돈을 더 효율적으로 (예: 임대주택 건설) 써야죠.
그렇다고 내가 당첨 안될 거 같으니 정의롭게 이러저러 예외와 기준이 생겼고
(그래서 청약 제도에 별별 특공 제도와 소득기준이 가점 제도에 덧대여져 생겼죠.)
그러면 로또 청약 제도를 없애는데, 그렇게 되면 내가 비싸게 사야 되니 그것도 싫고
(이젠 후분양....아니 그냥 시가 판매)
이런 결말이겠네요
고가점자만 유리하다며 2030 청약통장 이탈율이 높아지니 특공 비율을 늘리고 저출산 대책이랍시고 특공에서도 생애최초, 신혼부부 특공 등에 신생아 요건이 추가되었죠. 이후로 신생아가 1명이면 생애최초로 2명 이상이면 신혼특공으로 넣는게 당첨 가능성이 높다고 합니다. 그런데 또 무주택이면서 소득은 낮아야합니다. 그마저도 잠실 반포 청담 등에서 이런 특공으로 되려면 자녀가 셋 이상이어야되더라고요.
신생아(태아) 포함 3자녀 이상 저소득 신혼부부가 최근 분양한 반포주공 3주구 국평 기준 30억 주택을 분양받고 3년내 실입주 해야합니다. 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20% 조건에 후분양이라 계약 후 잔금까지 1-2년 남짓이죠. 자금조달 규모와 시간이 엄청 타이트하니 보통의 신혼부부들에겐 언감생심이죠.
근본적으로 청약 판을 왜곡시키는 분양가상한제는 공공택지에만 적용하고 민영사업장엔 없어져야해요. 그렇다고 그 차익을 정부가 먹겠다는 채권입찰제는 더더욱 말이 안되는거고요. 이론적으론 맞을지 몰라도 입주권 프리미엄만 더 뻠삥시킬게 뻔하거든요.(분상제 분양자 내장재보다 조합원 내장재가 압도적으로 좋죠.)
늘 정의와 신념으로 부동산 정책을 만드니, 저런 똥볼이 나오죠.
이미 분상제 시작할 때 다 예측되던 부작용인데...극 지지자들은 늘 외면했죠
기존 토지등 소유주들의 차익은 용납 못하지만 무주택 수분양자들의 차익은 묵과한거려나요..비슷한 이유로 방배동 등에서 대규모로 있었던 단독주택재건축사업이 기존 소유주들에게 과도하게 이익 준다면서 폐지됐었죠(실제로 돈벼락 맞은 원주민들이 많긴 했습니다만..)
분상제 / 재초환 다시 등장 --> 1) 얼른 하자!! 2) 그 외 사업성 낮아짐 --> 분담금 높아짐 --> 비대위 등장 --> 안해!!
이런 게 보통 흐름이었죠.
개발이익을 환수하는 개념이 재건축초과이익환수제였고요. 실제로 얼마나 유의미흐게 적용되었는지는 물음표인 부분입니다만 정비사업 조합원들의 스트레스 요인이면서 ’어차피 재초환 맞는거 고급화로 금액 줄이자‘라는 방향성 세팅도 해준 요상한 정책이에요…그마저도 한남뉴타운, 성수전략정비구역 등의 재개발엔 미적용이죠.(방배는 단독주택재건축이라 재개발 같아도 재초환 대상이지만요.)
분양을 시세대로 하게 해주면 조합원들 이익이라서 안된다고 할거 같은데요..분양 수익을 수분양자/조합원/정부 셋 중 하나가 독식하는건데 정부가 로또분양 없앤다며 그 과실 다 먹는 채권입찰제 같은 뻘 아이디어고 제시했었죠. 조합은 분상제 그대로나 마찬가지니 피보고 청약대기자는 벙찌는 괴악한 시스템이 될게 뻔한데요.
다만 이 채권입찰제로 조합은 분상제의 이익손실은 그대로, 분양자는 불확실성 대비 떨어지는 이익으로 분양 부진이 예상되어 공급을 더 제한할 것으로 예상됩니다. 즉, 분상제 대로 손해나는데 시세대로의 분양가니 미분양 리스크가 폭증하겠죠. 반대급부로 입주권 등의 프리미엄은 오를거고요.
정비사업을 통한 토지등 소유주들의 과도한 이익을 문제시하는 것도 다소 의문이지만(늘어난 용적률에 대해서 임대 등 기부채납을 하니 공공성은 어느정도 수반되죠.) 이런 이익을 아예 그 어떠한 사인도 못 가져가게 하겠다는건 장기적으로 그 해악이 너무나 커보입니다. 어느정도는 소유주들이 이익을 내게 해줘야 사업장이 돌아가서 노후된 곳도 정비되고 수요도 일부 완화해주죠..
참고로 지금 오세훈이 주도하는 신통기획 통한 정비사업장 재건축도 재개발 마냥 임대비율 전체 세대의 20% 수준입니다.(박시장님 시절엔 10% 내외였죠. 의외로 오세훈이 공공임대 소셜믹스에 눈 돌아있습니다.) 아무리 용적률 인센티브가 부여돼도 건축 가능한 연면적에 한계가 있고 조합원들이 배정받아야하기에 순증세대에서 임대가 늘어날수록 일반 분양 물량이 줄어들어요. 임대는 분상제보다도 더 말도 안되는 헐값에 정부에서 매입해서 조합 손실만 커지니 사업지연만 시키고요.
저는 용적률 상향분의 일부를 기부채납하는 방법이 가장 깔끔하다고 봅니다.
이때문에 오히려 인센티브 안 찾아먹는 사례도 많습니다. (방배6구역, 반포주공3주구, 서초신동아가 대표적으로 인센티브 추가로 안 받고 임대 0인 사업장이죠.) 또한 이번에 은마, 광장 극동 등을 보면 용적률 인센티브로 인한 공공임대/공공분양 비율 때문에 일반분양 물량이 줄어들어 조합 손실이 발생하는 부분도 있습니다.(순증 세대에서 공공임대/공공분양이 과반을 넘습니다.)
> 정비사업을 통한 토지등 소유주들의 과도한 이익을 문제시하는 것도 다소 의문
이 부분에 대해서 분양가상한제 등에 따른 소유주의 이익 제한 마저 풀리면 입주권 등 재건축 가능한 구축 가격이 올라가고 이게 또 주변 시세를 자극하지 않을까요?
어차피 재건축 인가 도장 안 찍어줘도 주변 신축이 시세를 견인함에 따라 언젠간 저 구축도 신축이 되겠거니 하고 같이 따라 올라가는게 강남+한강벨트 아파트판이죠. 단순히 Live 하는 곳이 아니라 자산상품화 되었습니다. 국제 금융위기, 금리 인상기 같은 외부 요인 빼면 제도로 누른다고 제대로 눌러지지도 않았는데 아파트값 오르는게 무서워서 계속 제도로 누르는거 만큼 바보짓도 없다고 봐요. 기존 소유주들 이익 누리는건 어느정도 풀어주고 재초환(이 제도에 재개발도 포함되었으면 합니다.)으로 일부 회수하면 되는겁니다. 오히려 자본이 한 점으로 쏠리면 자본이 빠져나가서 돌아오지 않는 지역들의 주택가격이 하락 이후 장기 안정화되는 효과도 있다고 봐요.
재건축이든 대수선이든 해서 건물을 계속 쓸 수 (또는 새로 지을 수) 있도록 장기수선충당금을 대폭 올려야 합니다.
용적률을 올려서 재건축하면 대지지분이 쪼그라들고, 그 것은 내 재산을 잘개 쪼개서 판매했다는 얘기인데 여기서 어떤 부분이 "남의 돈"으로 재건축하는 것처럼 생각되실까요?
근본적으로는 2000년대 전후로 국토계획법 등이 제정되어 이에 따라 토지 용도구역이 세분화되고 용적률과 건폐율 기준이 정확히 지정되면서 시작된것이지요. 그냥 살고 있었는데 법이 바뀌면서 기준용적률 250%까지 건축하는 것에는 제약이 거의 없었죠 사업비는 대지지분 팔아서 메꾼거고 저층 주공들은 대지지분이 압도적이었기 때문에 1+1 혹은 환급을 받았던것이고요(단독주택재건축 사업도 반지하 빌라 하나가 아파트 2채로 변하는 마법같은 사업이라 폐지됐죠.)
이때문에 같은 연식 같은 동네에 용적률이 300%가 넘어서 재건축을 아예 못하는 노후단지가 있는가하면 200% 초반대라 재건축 추진을 하는 지역이 있는거죠. 또한 같은 단지 내에서도 2종일반주거지역과 자연녹지지구가 뒤섞여버린 사례도 있습니다.
좀 예시를 단순하게 잡아서요, 제가 50평 대지를 갖고 있다고 가정했을 때에 그 중 10평을 판매해서 그걸 판 돈으로 제 집을 새로 지으면 그건 남의 돈으로 제 집을 지은게 되는건가요?
이리 저리 배려하는 바람에 로또인데 굉장히 확률 좋은 로또가 되어 버렸죠...
그냥 추첨하는게 제일 깔끔합니다.
요사이 결혼 하더라도 결혼 전 청약 노린다고 혼인신고 안하고...
그거 실패하면 신혼 부부 + 아이 가점 청약 한다고 그제서야 혼인신고 하고 아이를 낳습니다...
특정인 욕할게 아니에요
로또는 로또답게 추첨으로 하는게 공정합니다.
그렇게 하지 않는다면 청약으로 받는 이익을 국가가 환수해야죠
나는 가난하니깐 되는거고^^
국가가 말아주는 준 로또네요 ㅎ
불필요한 정책으로 시장교란만 시키네요
국가주도 청약시스템인데 교묘한 조건이 있고 당첨되면 수억에서 수십억의 시세차익이 생기는게 정상은 아닙니다.
조건도 선거때마다 포퓰리즘성으로 계속 바뀌고있죠
차라리 경매후에 수익의 일부를 걷는게 주택 공급측면에서도 합리적이죠
70억이면 공시가 감안 5천만원정도 매년 꼬박꼬박 납부토록해야
부자들은 당연히 돈있으면 사는거고.. 없는사람은.. 어렵게 사는게 당연하다 생각합니다 왜 돈없는사람이 부자동내를 그렇게 들어가려고 은행빛까지 하면서 억지로 등떠밀려가냐고요 갈사람은가는거고 안갈사람은 그냥 배만 안아파하면되는겁니다 남들이 명품 1억짜리 산다고 꼭사야한다는 생각을 버려야된다 생각합니다 2천만원 3천만원짜리 사도 창피하지않다는 사회가필요하다 생각이드네요
이건 주식도 똑같은겁니다 부자는 10억넣고 일반인은 1억넣고 똑같이 올랐지만 현실은.. 이런것처럼요
단순히 이게 무슨소용이냐 다 풀어버리자 라고하면...
당장 반포주공3주구만 해도 조합원 입주권이 일반분양가 대비 수십억은 비쌉니다. 더 좋은 동호수, 내장재는 기본이고요.