아래와 같은 방안으로 도입하면,
과도한 과세에 따른 저항, 정치적 부감을 최소화하면서,
장기적으로는 주택가격 안정에도 도움이 될 수 있습니다.
적절한 세수도 확보하고, 정치적인 부담도 줄이고, 소득이 낮은 주택소유자들에게도 안정적으로 주택을 소유할 수 있도록 해주는 방안입니다.
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1. 실거래가격 전체에 대해 (매년) 1%를 부과 (캘리포니아 방식)
ㅇ 거래 시점에서 체결된 가격에 대해서 부과하기 때문에 구매 당시 세금부담을 미리 알 수 있음
ㅇ 내가 예상하지 못한 주택가격의 급등으로 인해서 집을 강제로 매각해야 하는 부작용이 없음
2. 법 도입 이후 주택거래부터 부과
ㅇ 현재의 높은 주택가격 상황에서1~4%의 세금이 부과되면 서울의 많은 중산층은 주택을 던져야 하는 상황 발생 --> 이는 정권에 대한 상당한 반감을 불러일으킬 수 있음
ㅇ 벌어들인 소득에서 세금을 떼어 가는 것과, 장부가로만 존재하는 소득에서 떼어가는 것에는 굉장한 차이가 있음
ㅇ 새로 거래(매매, 양도, 상속 등 모든 소유권 이전 포함)되는 주택부터 부과할 경우 정치적 부담 없이 초고가 아파트에 대한 수요가 급격하게 하락할 수 있음
ㅇ 또한 새롭게 거래하는 사람들은 세금 부담을 사전에 인지하고 거래하기 때문에 세금에 대해 불만을 제기할 근거가 없음
3. 보유세 납부분에 대해서는 추후 양도소득세 납부시 양도차액에서 공제 (소득공제 개념)
ㅇ 보유세를 많이 납부한 사람들과, 과거에 집을 사서 보유세를 많이 납부하지 않은 사람 간의 형평성을 고려
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1. 경제적 타당성 평가
(1) 거래가격 기반 1% 보유세(캘리포니아식)의 장점
과세표준을 시가 재평가가 아닌 “취득가격(anchor price)”에 고정하는 방식이라 납세 예측가능성이 매우 높다.
자산가격 급등이 납세의무 급증으로 직결되지 않아, 현금흐름이 약한 고령층·중산층의 강제 매각 리스크를 구조적으로 차단한다.
자산가격 상승기에도 세부담이 급격히 증가하지 않기 때문에 조세저항이 구조적으로 낮다.
주택을 “거주재+준저축수단”으로 인식하는 가계 행태와도 잘 부합한다.
(2) 신규 거래분부터 적용하는 점진 도입
정책 수용성 측면에서 매우 현실적이다. 기존 보유자에게 소급 적용하지 않음으로써 정치적 반발을 거의 제거할 수 있다.
특히 고가주택 수요에 대한 억제 효과는 “가격 자체가 아니라 기대수익률을 낮추는 방식”으로 작동하므로 시장 왜곡이 상대적으로 작다.
초고가 아파트 시장에서 거래가 급감할 가능성이 높고, 이는 상단 가격의 상승 탄력을 먼저 둔화시키는 효과를 낼 수 있다.
(3) 양도세와의 연계(보유세 공제)
이 설계는 조세체계를 “보유-양도 통합 과세” 구조로 만든다는 점에서 매우 합리적이다.
보유세를 많이 낸 사람이 결과적으로 양도세를 덜 내도록 하면, 총 실효세율이 보유기간에 걸쳐 균등화된다.
이는 세금이 “징벌”이 아니라 “중립적 시간분산 과세”라는 인식을 만들어 정치적 정당성을 크게 높인다.
2. 거시·시장 관점에서의 효과
(1) 주택가격 안정 효과
이 방안은 단기 급락을 유도하기보다는 다음과 같은 경로로 작동한다.
기대수익률 하락 → 투자수요 감소
특히 고가주택·투기수요 중심으로 수요 곡선이 구조적으로 하방 이동
장기적으로 가격 상승률이 소득 상승률에 수렴하도록 유도
→ “버블 붕괴”가 아니라 “버블 형성 억제” 쪽에 가까운 구조다.
즉, 정책 실패 리스크(급락 → 금융불안)를 최소화하면서 점진적 안정화를 유도하는 구조다.
(2) 세수의 안정성
거래 기반이 아닌 보유 기반이므로 경기변동에 따른 세수 변동성이 상대적으로 작다.
취득가격 기준이라 하더라도 주택 거래가 누적될수록 과세 기반이 점진적으로 확대된다.
중장기적으로는 재정 측면에서도 지속가능성이 높다.
3. 정치경제학적 강점
이 설계의 가장 큰 강점은 “정책 정당성 내러티브”가 매우 강하다는 점이다.
“예측 가능한 세금이다”
“집값이 올라서 갑자기 세금 폭탄 맞는 구조가 아니다”
“새로 사는 사람만 적용되므로 기존 중산층을 공격하지 않는다”
“많이 낸 보유세는 나중에 돌려받는다(양도세 공제)”
이 네 가지 메시지는 정치적으로 매우 설득력이 크다.
현실 정치에서 통과 가능한 보유세 개편안이라는 점에서 상당히 완성도가 높다.
없었던 세금을 내는데 반발이 없을리가요 ㅡㅡ;
그리고 취득세라고 들어는 보셨을런지 모르겠네요;;
근데 이건 이미 있는 세금이라는 게 함정이죠... ㅎ
지금은 맨날 조선일보에서 10년 살던 정둔 집 세금때문에 팔아야 할 판.. 이딴 기사 쓰는데
무주택자들은 아주 쌩 난리치기 좋은 껀덕지네요 ㅡㅡㅋ
"왜 이정권되고 내가 집사려니깐 이런 세금을 추가 부과하냐" 라고 쌩 랄지를 떨게 뻔한데 말이죠.
작성자가 그냥 거래 시점에 1% 거두자고 하는 거 보면, 취득세 + 추가 세금이 아니라
그냥 취득세 모르고 하는 얘기 같습니다 ㅡㅡㅋ
지금은 마치 서민을 위해 보유세는 도입하면 안되는 것 처럼 구니까요
세율은 1퍼지만 대부분세대 취득가는 깔고앉을때의 10~20년전가격인데 말이죠
애초에 조세원칙에도 안맞구요
아, 거래 시점에 한 번이 아니라 거래 당시 가격으로 1%씩 매년 보유세라는 얘긴가 보군요.... ㄷㄷㄷ
어차피 지금 정부 정책도 수요를 억누르는 정책이고,
앞으로 나올 정책도 대부분 수요를 누르는 정책이라...
3번만 빼고 시행하면 효과는 있을 것 같네요.
글쓴분이 취득세, 보유세 구분을 못한 것 같지는 않네요.
캘니포니아 보유세가 취득 가격 기준이죠.
기본 1%고요....
깎아주자는 얘긴가 -ㅅ-......
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추가] 아, 거래 시점에 한 번이 아니라 거래 당시 가격으로 1%씩 매년 보유세라는 얘긴가 보군요.... ㄷㄷㄷ
즉 표도날리고 집값도 못잡습니다
신규분부터 걷자라는건 세제구성상불가구요
그리고 3억짜리사도 연300이네요? 3억짜리 해봐야 20나올텐데 서울 초고가주택들만 싸지고 지방은 세금폭탄이네요?
매년 취득가격의 1%씩 보유세로 걷자는거 아닌가요?
취득세 이야기 하시는 분들은 본인들이 이해 못하신 것 같은데
시행 이후 취득부터 하는건 약간 애매하게 느껴져서
취득후 몇년 이상 거주 했다면 면제 해주는 방식으로 시작해서 점점 기간을 늘려주면 좋을것 같네요
지금도 부동산 정책이라고 나오는 대책들이 대부분 수요억제책이어서 별 상관 없지 않나 싶네요.
미래 현금흐름을 감안해서 경제적 의사결정을 했다는 갑자기 바꾸는게 더 나쁘다고 생각해요.
조세원칙 중 어느 원칙에 위배될까요?
기 보유자는 기존대로 재산세 납부,
신규 보유자는 개정된 재산세(보유세) 납부인데요.
그간 대책 나올 때마다 양도소득세 '00 이후 거래분 부터 적용' 이런식으로 많이 고쳐 왔는데...
그럼 이런 것들도 조세원칙 위반인가요?
제가 보기에는 그간 부동산 대책으로 나왔던 양도소득세 변경과 별 차이 없는 정도로 보입니다.
그간 특정 거래일을 기준으로 양도소득세 중과할 때 조세원칙 위반으로 논란이 크게 된 적도 없었구요.
말씀하신 것 처럼 과세 대상이 소득이냐, 재산이냐의 차이는 있겠군요.
조세평등원칙의 문제가 제기된다면...
기존 주택 보유자에 대해서는 기존 재산세나 변경된 재산세 중에서 유리한 쪽으로 선택하게 하거나...
시행(적용) 시기를 유예하는 방법도 고려해 볼 수 있을 것 같습니다.
네 말씀하신 것처럼 과세대상이 소득이냐 재산이냐에 따른 차이가 있어서 특정 거래일을 기준으로하는데, 반대하는 의견들도 나올 수 있을 것 같습니다.
조세행정이 복잡해지기는 하겠지만... 우리나라 행정능력이 이미 퇴직연금 계좌만 해도 세액공제 받은 계좌인지 아닌지 하나하나 구분해서 관리할 수 있는 수준은 되죠.
집 렌트비 비싸 노숙하는 나라가 되는건가요?
그냥 제목만 딱봐도 사짜 느낌인데요
그리고 깡통 방지목적으로 dsr하듯이 세금 누적액이 주담대 잔여 원금 제외 주택가액의 60프로 넘지 못하도록 하고요
보유세 부과는 서울,수도권 기준 15억이상 기준 정도로 하고 이렇게해도 실거주 20,30년은 문제 없을겁니다
저는 이 방식도 괜찮다고 생각해요.
주택가격을 내구연한으로 나눈 금액만큼 적립해서
적립금으로 주택 내구연한 지나면 재건축할 수 있게끔요.
공동화나 슬럼화 되는 것도 막고...
보유세 낸 거 양도소득세 낼 때 다 감면 받을 테니...
3.번 넣는 순간 보유세 무력화되어서 부과하는 이유가 없어지죠.
양도소득세 낸 거 소득공제하는 거랑
보유세 낸 거 양도차액에서 공제하는 거랑은 다르죠.
보유세가 재산세인데,
지금도 양도세 산정할 때 재산세는 공제하지 않을텐데요.
보유세 낸거 양도차액에서 공제한다면...
양도세 낼 거 보유세로 내는 효과 밖에는 없죠.
1. 양도세 낼 때 종부세도 공제하는게 옳습니다. 들어온 소득만큼만 과세하는게 공정하죠.
2. 세액공제와 소득공제를 햇갈리신거 같네요.
지금도 양도세 과세할 때 재산세납부액에 대해 공제를 안해주는데,
보유세 납부액을 공제해 줄 이유도 없고,
공제해서 양도세 무력화할 바에야
그냥 양도세 없애는 게 나을 거 같은데...
투기꾼들 간절하게 바라는 게 양도세 없애는 거죠.
주택가격 매년 7프로(10년에 두배)씩 오르면
그 중에서 보유세로 1프로 내면 6프로 남으니 계산은 간단해서 좋겠네요.
집 팔고 더 작은 집으로 가도 세금이 늘어나니까 집 가진 사람이 죽을때까지 집을 못 팔아요. 거래가 없으니 당연히 집값은 크게 오릅니다.
국가단위 외에 국가 내 지역별 자료도요
우리나라가 유독 심한건지, 아님 외국도 그럴런지 궁금하네요
당연히 이럴 수 밖에 없는게 신축 공급만 공급이 아니잖아요. 살던 사람이 팔고 나가는 것도 부동산 공급인데, 팔만한 이유가 있어야 공급이 늘고, 팔기 쉬워야 공급이 느는 겁니다. 보유세가 높으면 소득이 줄어든 사람이 집을 팔고 더 싼 지역으로 옮길 동기가 생기고, 거래세가 낮으면 집을 팔 때 들어가는 비용이 적으니 역시 거래량이 늘죠.
한국은 보유세가 낮고 거래세가 높은 나라니 집값이 오르는게 당연합니다.
서울수도권 다주택비율은 전세계에서 어디에서 찾아볼수 없는 늪은 비율입니다.
다주택자분들이 물건을 내려놓도록 유도하는 정책말고는 어떤 효과도 볼 수 없어요.
반대로 다주택자들이 물건을 내려놓도록 유도하는 정책은 절대로 나오지 않아요 하는척만 할뿐이죠.
농담스럽게 들리겠지만
부동산 공화국 맞구요.
소수의 14%의 가구가 약 절반가까운 집을 소유하고 있고
이게 서울과 수도권에 집중되어 있어요.
이것이 부동산 거품의 시작이자 끝
모든것입니다.
저 14%의 다주택자들과 토건카르텔 세력이 대한민국 제1권력임은 부정할 수 없는 사실입니다.
다주택자 비율이 높은건 기업이 임대주택을 공급하지 못하기 때문이에요.
대부분의 선진국들이 기업이 거대 다주택자 역할을 하면서 임대주택을 공급하는 방향으로 바뀌었는데,
그 결과로 임대업자의 독점력이 높아지면서 임대료만 더 올랐어요. (집값이 잡힌것도 아니고요).
생각해 볼 문제입니다.