문정부의 부동산 정책은 자세힌 모르겠고 현 정부의 대출규제, 전세 끼고 갭투자 금지 등 부동산 규제는 전 적극 찬성하고 당연한거라 생각합니다.
당연히 개인이 주거의 목적이 아닌, 투자의 목적도 아닌 투기의 목적으로 사는 건 금지시켜야죠.
근데 왜 규제를 할수록 집값이 오르나요? 아무리 생각해도 현 부동산 시장이 정상적인 것 같진 않은데
근본적인 원인이 궁금합니다.
문정부의 부동산 정책은 자세힌 모르겠고 현 정부의 대출규제, 전세 끼고 갭투자 금지 등 부동산 규제는 전 적극 찬성하고 당연한거라 생각합니다.
당연히 개인이 주거의 목적이 아닌, 투자의 목적도 아닌 투기의 목적으로 사는 건 금지시켜야죠.
근데 왜 규제를 할수록 집값이 오르나요? 아무리 생각해도 현 부동산 시장이 정상적인 것 같진 않은데
근본적인 원인이 궁금합니다.
오르니까 규제를 하는 거지
떨어지는데 규제를 할 필요가 있겠습니까
저는 개인적으로 부동산 공급량 높이는게 최고의 부동산 정책이라고 생각해서.... 잘 모르겠네요
다만 앞으로 더 규제가 심해질 거라는 공포에서 막차를 타야한다는 심리가 작동하는 것 같긴합니다.
원가 부터 오르니 소비자가도 오른다고 생각하심이
그리고 산업 안전 비용이 아파트 가격을 좌지우지 할 정도로 큰 비율은 아닐텐데요.
규제를 할수록 오른다(X)
규제로 집값을 못잡는다(O) = 어차피 오를거 미리 올랐뿐
이게 맞습니다. 보유세 올려도 어차피 전월세로 전이되기 때문에 집주인의 부담은 똑같습니다.
세금 올랐다고 손해보고 월세 주지 않습니다.
공급 부족해서 가격 올랐다던 문재인 정부 때도 실제 공급은 더 늘었습니다.
그보다 경제 상황, 대출 이자 등 다른 요인들이 영향을 더 미칩니다.
그리고 부동산도 삼투압 원리가 적용된다는 이론도 존재합니다.
공급을 늘려도 오히려 부동산 가격이 오르기도 하니까요.
특히 서울 중심지 같은 경우는 말이죠.
시장 원리에 의해 보유세를 올리면 가격은 내립니다.
그런데 어차피 막대한 유지비(보유세) 때문에 집을 못사는건 마찬가집니다.
보유세를 서민인 내가 낼 만한 수준까지 서울 주택 가격이 내리면 되지 않냐고 되물으실 수 있는데,
내가 낼 만한 보유세 수준이면 다른 수 백만명의 사람들도 낼 수 있다는 사실을 아셔야 합니다.
즉, 내가 원하는 수준으로 서울 아파트 가격이 내리지 않는다는 뜻이죠.
뭔가 오해하시는 것 같은데 저는 서민이 고가주택에서 살 수 있어야 한다고 주장하는 게 아닙니다. 보유세 감당 못하면 못 사는 게 정상입니다.
아닙니다. 보유세가 없으니 순수한 물건의 가치판단만으로 시장원리가 현재로썬 제대로 작동되고 있는겁니다.
희소한 매물이면 가격이 높게, 희소하지 않으면 가격이 낮게, 잘 형성되고 있습니다.
그런데 부동산은 공급이 제한되어 있죠. 그래서 보유세와 같은 장치 없이는 시장 메커니즘이 작동하지 않습니다. 그 결과가 강남 부동산 폭등 같은 것이고요.
보유세 올린다고 수요가 줄지 않습니다. 지금의 서울은 거대한 테마파크거든요. 누구나 살고 싶은.
단지 돈이 없어서 서울에 못 사는 것일 뿐, 서울은 너무나 멋지고 재미있는 도시여서 누구나 살고 싶어합니다.
그래서 지금의 서울의 수요를 줄이려면 보유세가 아니라, 서울 전체를 슬럼화 시키면 됩니다.
지금도 유효수요는 대출받을 수 있는 금액 + 자기자본입니다. 보유세가 강화되어도 마찬가집니다.
간단히 말해서 재력의 크기만큼 수요가 있는겁니다.
몫돈을 한 번에 지불할 수 있는 재력이든, 아니면 그걸 쪼개서 국가에 한 달 백씩 낼 수 있는 재력이든,
어쨌든 재력의 총 합만큼의 수요가 있는겁니다.
보유세 올린다고 없던 수요가 생기지도, 있던 수요가 사라지지도 않습니다.
그냥 똑같습니다.
왜냐면 보유세가 높든 낮든, 주택 보유 기간이 길어질 수록 [주택 소유에 들어가는 총 합]은 같아지거든요.
20억 짜리 아파트 몫돈 주고 사는거나, 10억짜리 아파트 구입하고 나중에 세금으로 총 10억 내는거냐 똑같거든요.
그래서 지금도 재력의 크기만큼 수요가 있고, 세법이 바껴도 재력의 크기만큼 수요가 있는겁니다.
다른 재화는 소비하면 없어지고 다시 생산하고 구매하지만, 부동산(토지)은 소멸하지 않고 생산도 불가능하니까 그런 식으로는 시장 경제 메커니즘이 작동하지 않습니다.
보유세가 있으면 현금흐름이 계속 있어야 부동산을 유지할 수 있으니 순환이 일어납니다.
보유세가 경제 순환을 돕는다는 것은 '정부가 민간보다 더 효율적으로 돈을 쓸 것'이라는 전제가 있어야 됩니다.
일단, 민간이 돈을 들고 있으면 투자나 소비에 100퍼센트 쓰입니다.
그런데 정부가 보유세로 걷어가면 행정 비용이 발생하거든요. 세금을 거두고 심사하고 집행하는 등에 들어가는 비용들이요. 그것이 다시 내수를 부양한다고 해도 민간이 100퍼센트 집행하는 것 보다는 효과가 많이 떨어집니다. 잘못된 정책으로 세금이 낭비되기도 하구요.
역사적으로 과도한 세금은 가처분 소득을 줄여 실물 경기를 위축시킨건 증명된 사실입니다.
미국이 보유세가 높다고 하죠. 보유세 주장하시는 분들 대부분이 미국을 모델로 삼고 계시잖아요. 그런데 대신 소득세가 낮은건 아무도 말씀 안하시더라구요. 어떤 나라든 가처분 소득의 총합을 건드리지 않는 선에서 세금이 결정되는 겁니다.
미국처럼 보유세를 높이는 대신 소득세를 낮추면, 사람들은 어떤 행동을 할까요? 아낀 소득세를 보유세에 밀어넣겠죠?
그럼 결국 똑같아요.
양도세 및 거래세를 낮추어야 부동산 순환이 되는거지 보유세 올린다고 부동산 순환이 되지는 않습니다.
25평 아파트 5억짜리 팔아서, 다른 지역의 똑같은 25평 아파트 5억짜리를 구입할 수 있게 해야 이사가 자유로운거지,
25평 아파트 5억짜리 팔면 이것저것 세금 내느라 25평 4억짜리 밖에 구입을 하지 못하는게 현실인데, 누가 쌩돈 1억을 내며 이사를 하겠습니까?
양도세가 없다는 전제에서도 마찬가집니다. 5억주택 기준 매매를 통한 똑같은 5억 주택으로 이사 한 번에 발생하는 비용은 여전히 세금등을 포함하여 700~1000정도 될텐데, 만약 보유세까지 높은터라면 가처분 소득의 감소로 인해 굉장히 부담스러운 가격이 됩니다. 보유세가 높은 상황에서는 이정도 비용만 되어도 대부분의 사람은 이사를 10년에 한 번 시도할 겁니다.(조건1 가처분소득 감소, 조건2 주택가격 고정 조건)
그러고 보면 @sltx님은 보유세를 강제 퇴거 장치 정도로 보고계신 것 같습니다. 부동산은 자산의 일종이고, 경제적 자산의 자유로운 이동은 압박이 아닌, 보상과 편의가 있을 때 일어납니다.
그렇기 때문에 부동산 순환을 일으키려면 거래세를 0로 만들어야 합니다. 순수히 이사짐 업체 비용만 나가도록 해야 해요.
그리고 만약 보유세를 높일거라면 전체 가처분 소득을 고려하여 소득세를 필히 낮춰야 합니다.
왜 가처분 소득은 전혀 고려치 않고, 전체 경제순환 모델도 고려하지 않은채, 무조건 강제 퇴거를 통한 부동산 이동만 강조하시는지 이해가 되지 않습니다.
부동산 순환만 일어나면 모든 경제 모델이 정상적으로 작동한다는 전제라도 있는 것 같아요.
은퇴 했다고 이사를 나갈까요? 그리고 자녀 입시 완료후 나가는 사람은 대부분 세입자들입니다. 강남이든 목동이든 다 세입자들이 나가지, 주택 보유자가 나가는 경우는 거의 제로입니다.
아뇨 보유세가 높아도 은퇴자들이 안나간다는 말입니다. 그거 보유하고 있다가 자식 줘요
마치, 김수현이 이사 나갈 기회를 드리겠다고 한 말과 겹쳐보입니다.
세금으로 쪼면 나갈 것 같죠? 안나갑니다.
정책은 시장을 못 이깁니다.
네 대부분 버팁니다. 그리고 증여하거나, 아니면 퇴거한 다음 월세 줍니다.
안 팔아요.
이미 우리는 많은 정책의 실패를 목격했습니다.
그 월세가격은 보유세를 더한 월세겠죠.
그러면 그 비싼데 누가 들어오냐구요? 어차피 대출 일으켜 집 사고 거기에 원리금 + 보유세를 다달이 내는 가격이나
월세 가격이나 비슷할거라서 들어올 사람 많습니다. 특히 서울은요.
안정적인 주택 공급이 제일 중요합니다.
특히 전세에 DSR 3단계 도입이 안 됐죠
유동성이 시장에 공급이 꾸준히 되고 있기 때문이죠
보유세 어쩌고 하는 사람들은 보유세 내본적이나 있는지 의심스럽고, 정권 넘어가라고 고사 지내는 것 처럼 보여서 안타깝네요
제로금리+ 코로나19 시절은 극심한 유동성장이라 주요국가 도시 부동산들 다 폭등 했어요 부동산 가격 오르니 정부 규제 했던 것 이구요
지금도 M2 통화량이 증가 계속 되고 있고 현금자산 가진 사람 많습니다 이 유동성이 부동산으로 쏠리면 답이 없어지니 새로운 규제 하는거죠
토허제로 일단 묶어 놓기만 했는데 가격이 거의 안오르고 떨어진 서울 지역도 토허제로 같이 묶여 버린 이상한 형태라 실수요자도 묶였다는게 문제이고 고가 부동산 가산 증세라도 도입 안하면 토허제 효과가 그리 지속되지 않죠 강남 지역 신고가 지금도 계속 찍고 있습니다
대출 규제를 해도 대출 없이 집 살 수 있는 자산을 가진 사람이 상당히 많고 세계 금융위기 같은게 없는 한 집값은 계속 오를 가능성이 높죠 적당히 규제해도 시장 유동성은 증가하는 상황에 투자 수요가 워낙 높으니 별 효과가 없는 겁니다 역대 정부 중 부동산 정책만으로 집값을 잡았던 적이 없고 대부분 외부효과로 부동산 시장이 소강 되었죠
가격상승: 수요증가의 측면 / 공금 감소의 측면
1)수요증가의 측면: 전세,월세 가격의 상승 특히 전세가의 상승이 수요를 증가시킨다.
2)공급감소의 측면: 신규공급 절벽, 매물잠김 현상.
수요가 증가하고 공급이 감소하면 가격은 오릅니다.
선후가 바뀌었어요.
뭔가 규제를 하는건 잠깐 열을 식히는 목적으로 해야지. 계속 막을 순 없어유
거래가 많아져야 가격 조정이 일어납니다.
집을 파는 사람에게는 당근이 필요합니다.
세금 무서워서 팔질 않을려고 하니 호가만 올라가고 어쩌다 거래되면 그 가격으로 다 오르고 있죠.
강제로 팔게 하던 설득을 하던 해야되는데
구입하려는 사람에게만 정책이 있으니 먹힐리가 없죠.
그렇게 투기 금지라면.. 돈없어서 집못사는 사람들은 어디가서 사나여 ㅠㅠ
저돈으로 매수는 절대 불가하니까요.
중국의 어느도시들은 차량댓수가 엄격히 제한되니.. 차 가격이 엄청 오른다고. (실제론 번호판 가격)
덧붙이자면 현재 대한민국의 수도권 아파트 수요는 '무제한' 입니다. 전 국민이 수도권, 서울 아파트 하나 바라보고 있고, 한 채 가진 사람은 더 가져서 세 놓고 싶어합니다. 여러 채 가진 사람은 기업적으로 운용하고 싶어하구요. 결국 '더 좋은 집' 이 서울/강남과의 거리/유사성이라는 1개의 척도로만 판단되니 공급이 아니라 공급의 할아버지가 와서 쏟아부어도 한계는 없을 겁니다. 이건 진짜 균형발전 없이는 해결 안 됩니다.
규제를 한다는건 집값이 오른다는걸 정부가 알려주는 거잖아요.
안오르면… 이상하죠.
불에 기름을 얹는거죠.
선의가 결과까지 정의로울 순 없죠.
이성의 영역이 아니라서
언론이나 자칭 전문가가
벼락거지다
똘똘한 한체다
강남부자들이 산다
신고가 거래다 떠들면
주변에 아무리 거래 절벽이고
대출때문에 줄파산이 되어도
부동산은 철옹성이라고 믿는거죠 뭐;;
규제안했으면 이미 신고가 계속 갱신했을겁니다..
거래량이라도 줄일려는 목적이 강한 정책이었어요
이제 임대차3법으로 전세 4년 계약 끝나는 사람들 계속 나올텐데
당최 답이없어요..
실제로 이걸로 문재인 정부때 이득한번 봤으니 똑같은 짓을 하는것 같은데, 끝이 좋을 것 같진 않네요
이전에 벼락거지니 뭐니하며 학습된 것도 있고
기우제가 아니라.. 이게.. 재건축 시장이 장난이 아닙니다. 재건축이나 리모델링 분담금이 어마무시해서.. 엄두를 못내요.
압구정 현대, 은마.. 다들 현금 청산하게 될 겁니다. -_-;;
돈 많으면 그냥 사면 되니까요....
특히 이렇게 주식시장에서 수익이 많이 나는 때는요....
서울 아파트도 가격 저렴한 곳 많쵸
정책의 실효성이 딱 해당 정권기간 5년동안 발생하고 없어지는게 아니라 극혐당의 장단기 부동산 부양책이 민주당 정권 넘어와서도 영향을 미치기도 하니까요.
다른 나라 처럼 금융쪽으로도 많이 갔어야 하는데 그동안 우리나라 회사들이 증시에서 유상증자, 중복상장 등으로 자금을 빨아들이고 회사를 자식들에게 싸게 물려주려고만 했지...투명하고 합리적인 경영을 안했죠.
최근에 투자자들의 눈높이가 높아지고 법개정이 되면서 금융시장이 정상화 되는 과정에 있으니...앞으로 개선을 기대해 봅니다.
집을 구입하는걸 어렵게 하는거 보단
집을 굳이 살 이유를 없게하거나, 보유하기 힘들게 하는 방향으로 해야 잡을거 같습미다
저를 포함 제 주변 지인들의 집값은 요지부동이고, 규제 덕에 대출 등이 어려워 이동만 더 어렵게 되었습니다.
부동산 투기로 집중됨...
우리만의 문제가 아니라 전세계가 지금 다 겪는문제입니다.....
이게 양극화 세대간갈등으로 이어지면서 뉴욕맘다니가 탄생한거....
우리도 심각하죠....
지니계수가 소득과 자산 모두 게속 줄다가 17년부터 소득은 게속 주는데 자산은 정반대로 벌어지기시작......
집값폭등때문이죠.....
문제는 욕망이 꼭 나쁜 것만은 아니라는 것이죠. 오히려 욕망은 자본주의 시스템을 돌아가게 만드는 근본적인 에너지이기도 합니다. 더 좋은 재화를 누리고자 하는 욕망, 그를 위해 더 많은 부를 축적하고자 하는 욕망. 그것이 없으면 자본주의가 돌아가지 않죠.
따라서 욕망을 거세 시키는 쪽 보다는 사회 초년생이나 저소득층 주거 문제에 대한 해법을 제시하는 쪽이 더 맞는 방향이라 생각합니다.
돈의 가치 하락, 공급부족과 수요과다인데.
공급부족은 수도권에, 그것도 직장 접근성이 좋은 곳에 땅이 없다는 것
종합부동산세의 낮은 세율(재산세 합쳐서 실효세율 0.1%~0.3%) 등의 이유로
세금 낼 돈이 딱히 부족하지 않으니 가지고 있는 것이 더 유리한 상황이 되는 거죠.
수요과다도 마찬가지입니다.
수도권에 모든 직장이 몰려 있습니다. 강남, 을지로, 분당/판교가 대표적인데 누구나 가고 싶어하는 회사들은 저기에 다 있죠. 앞으로 더 오를 거라는 두려움. 맞벌이 부부의 증가(맞벌이 부부는 이제 외벌이 부부의 2배이며, 가처분소득은 외벌이 부부의 3배 가까이 됩니다.) 부모님이 조금씩 증여하고 있거나 투자로 돈을 벌었거나 하는 부분.
돈의 가치 하락은 뭐 달러 기준으로 생각하면 더 그렇고, 내 월급이 올라봤자 살 수 있는 건 계속 줄어들고 있는 현실이 반영하죠.
이 문제들 중 무엇을 어떻게 막으시겠습니까?
공급할 땅이 없고, 세금을 올리자니 정치적으로 불리해 지고, 수도권에 있는 기업들을 지방으로 옮기게 하는 것도 거의 불가능하고, 돈의 가치 하락을 막으려면 기준금리를 올리거나, 시장금리가 오르도록 유도해야 합니다.
이게 전부에요.
어느 하나도 쉽지 않고 하나만 해서 되는 것도 아니죠.
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코인이나 주식은 투기가 아니고 투자 목적일까요? 3~4배 오른다고 세금 그만큼 내나요? 보유하고 있다고 세금을 내는 것도 아니고 배당 수익까지 챙기는 데요?