클리앙에서 보유세 논의가 핫하죠.
내란 척결도 물론 중요하지만 우리의 인생은 병렬로 처리되어야 하는 것들이라
꼭 이야기 해야 하는 것이라 생각합니다.
보유세를 올려야 한다, 올리면 안된다 이런 논의들을 보면서
"보유세"라는 단어 때문에 뭔가 이 세금이 단순해 보인다는 느낌을 받았습니다.
실제로 계산해 보시면
모두에게 올려야 하는 지, 다주택자나 고가 주택에 한해서 올려야 하는지
재산세를 올려야 하는 지, 종부세를 올려야 하는지,
특례를 없애야 하는 지
공정시장가액비율을 조정해야 하는 지
공시지가를 높여야 하는 지 등 다양한 선택지가 있습니다.
조금 더 깊게 생각해 보실 수 있을 것입니다.
바쁘신 분들을 위해 예를 들어 결론을 도출해 보면
도시지역 기준, 60세 미만, 5년 미만 보유를 가정하면
실제 거래가 기준 9억짜리 집을 가진 사람은 1년에 98만3천원을(0.11%)
20억짜리(공시가격 14억) 집을 가진 1주택자는 1년에 361만 8백원을(종부세 포함, 0.18%) 냅니다.
총합 20억어치 집을 가지고 있는 다주택자인 경우에는 0.27% 정도인 538만8천원을 내고요.
대략 보유세의 실효세율이 0.1~0.3% 정도라고 볼 수 있겠네요.
(물론, 비도시 지역에 1억짜리 단독주택 한채를 보유한 경우 실효세율은 0.015%라던가 이런 케이스도 있습니다.)
OECD 평균은 0.33~0.6% 범위라고 하고
영국 0.8~1%, 일본 0.5~0.7%, 프랑스 0.5~0.6%, 캐나다 0.8~0.9%의 실효세율을 가지고 있다고 합니다.
미국의 경우 평균 1%고 뉴저지주 같은 경우에는 2.5%까지 하기도 한다고 하네요?
하와이주는 오히려 0.3% 수준이라고 합니다.
그럼 이건 어떻게 계산하는 것일까요?
현재 대한민국의 보유세는
재산세와 종합부동산세로 나뉩니다.
이 세금의 계산 기준가는 여러분의 아파트 가격이 아닙니다.
아파트 가격의 70%가 조금 안되는 공시지가가 기준이죠.
(공동주택의 평균적인 공시가격 현실화율 69% 기준이며 지역마다 다를 수 있습니다.)
여기에 공정시장가액비율이라고 해서 45% 정도의 할인율을 곱하여 과세표준이 결정됩니다.
당신이 현재 살고 있는 집이 10억쯤이라고 하면
공시가격은 6.9억쯤 하겠지만, 과세표준은 3.1억 정도 밖에 안됩니다.
여기에 과세표준 급간에 따른 세율을 곱해서 1년에 한 번 내는 재산세가 결정이 됩니다.
이 케이스에서는 1가구 1주택자라고 하면 공시가격 9억 이하의 주택이라 26년까지 특례세율이 적용되므로
지방교육세를 포함하여 재산세는 54만8,100원이 됩니다.
다만, 당신이 도시 지역에 살고 있다면, 도시지역분이라는 세금이 추가로 고지됩니다.
이 세금은 과세표준의 0.14%로 위 예에서 43만4700원이 됩니다.
1년에 한 번 98만2,800원을 내는 것이네요.
종합부동산세는 재산세와는 별도로 일부의 케이스만 내는 세금입니다.
종합부동산세를 내는 사람은 1주택자 기준 공시가격 12억이 넘는 아파트에 살아야 합니다.
(다주택자인 경우에는 9억)
현재 아파트 등 공동주택의 평균적인 공시가격 현실화율은 69%(주택의 경우 54%) 정도이니
공시지가 12억짜리 아파트가 되려면 대략 아파트 가격이 17억4천쯤 되어야 한다는 얘깁니다.
종합부동산세도 역시 과세표준 = 공시가격 * 공정시장가액비율(60%)가 적용됩니다.
여기에 이미 재산세 대상이 된 금액은 제외하기 때문에
공시가격이 15억이면 12억을 제외한 3억에 대해서만 종합부동산세를 계산합니다.
실제 계산식은 좀 더 복잡해서 아래 출처에 있는 블로그에 자세한 내용을 올려두었습니다.
감사합니다.
OECD 평균은 0.33~0.6% 범위라고 하고
미국의 경우 평균 1%고 뉴저지주 같은 경우에는 2.5%까지 하고, 하와이주는 오히려 0.3% 수준이라고 합니다.
영국 0.8~1%, 일본 0.5~0.7%, 프랑스 0.5~0.6%, 캐나다 0.8~0.9%의 실효세율을 가지고 있다고 합니다.
노무현 정부에 기득권이 저지른 위헌 판결 중 행정수도와 종부세 부부합산 과세가 있죠.
종부세 납세자라면
각종 공제액도 대충은 계산할 것이고
윤석열이 고맙게도 얼마나 낮췄는지도 알껍니다.
그게 감이 안 온다면 내 본적이 없기 때문입니다.
나라마다 세금체계가 모두 다른데 보유세만 딱 집어서 OECD 평균이 이러니까 우리도 그만큼 세금 내자는 것도 이상하고
그러면 주식도 가지고 있는 자산에 비례해서 세금 내도록 해야죠.
그리고 주택수도 OECD 평균만큼은 공급해야 합니다. 주택 공급은 OECD 꼴찌 수준이면서 보유세로 집값 잡겠다는 것도 넌센스고
나는 집 없으니 집 가진 사람들 집값 오른만큼 골탕 좀 먹어봐라는 것처럼 느껴지기도 하고
집값이 비싼 것은 근본적으로 집이 부족해서인데
대출 규제니 세금이니 이런 걸로 집값 낮추면 주거안정이 되는건지 모르겠네요.
보유세 도입하면 세금 부담만 커질 뿐 집값이 떨어지더라도 주거안정에는 도움 안된다고 봅니다.
저 같은 사람은 공급무새 소리 듣겠지만 공급만이 답입니다. 노태우때처럼 수도권에 200만호 정도는 공급해야 안정될겁니다.
주식과 부동산은 한정된 자산이라는 측면에서 차이가 있기 때문에 보유세라는 게 존재하는 것입니다.
그러니 실현되지 않은 투자이익에 대해 세금을 낸다기 보다는 국토를 점유하고 있기 때문에 세금을 낸다고 보시면 맞습니다. 자동차세도 성격은 좀 다르지만 가지고 있는 것만으로도 세금을 내죠.
인구 천명당 주택수 기준으로는 437호(2023년)로 OECD 에서 하위권이 맞지만, 미국(428호)보다 높은 수치고, 가구수 기준의 주택 보급률로는 102.5%(2023년)이므로 주택 보급이 무조건 부족하다고 볼 수도 없습니다.
지역균형발전이나 정부/국회/사법부, 공기업이나 기업의 지방 이전 장려 등도 중요하겠지만
말씀하신 것처럼 공급 역시 중요합니다. 공급에는 여러가지 방법이 있겠습니다만, 그 중에 하나가 다주택자가 집을 팔게 만드는 것이라고 생각합니다.
총 주택 소유자 1561만8천명 중 주택을 2채 이상 소유한 개인은 23년 기준 15%입니다. 가구 기준으로 보면 주택을 소유한 가구 중 26%가 다주택 가구입니다.
22년에 3주택 이상의 다주택자가 50만명입니다. 이 사람들이 모두 3채를 가지고 있다고 가정하고 한채씩만 팔게 하면 50만채입니다.
1기 신도시가 총 39만2천가구였죠.
5채 이상 다주택자는 11만명이고, 50채 초과(51채 이상) 소유자는 1775명입니다.
국내 주택 소유 상위 20명이 약 1만여채를 소유하고 있습니다.
즉, 슈퍼다주택자에 대한 중과세만으로도 공급 효과를 가져올 수 있습니다.
다주택자에 대한 보유세 중과가 효과가 없다고 하신다면 그건 "중과"가 아니기 때문일 것입니다.
집이 필요한 사람이 100명인데 집이 80개 밖에 없으면 집을 최소 20개 더 공급해야지 80개의 집을 어떻게 돌려막기해도 주거안정은 될 수 없습니다. 그건 공급 효과가 아닙니다.
그리고 주택보급률은 잘 아시겠지만 한국에 거주하는 외국인은 포함되지도 않고 다가구 주택 등 오래되고 지금 우리 경제 수준에 맞지 않은 40년 50년 지난 낡은 주택들도 전부 포함이고 OECD국가에서 1000명당 집이 몇 개인가를 통계로 쓰지 주택보급률을 통계로 쓰는 나라는 없는 걸로 압니다.
그리고 주택은 아시겠지만 무한정 공급할수도 없고 공급된다고 해결되지도 읺아요. 시간도 오래걸리구요. 불안이나 투자용도의 수요를 줄이는게 단기적으로 훨씬 효과가 있죠 최근 토허제 광역지정이나 대출규제는 사고싶은데 못사게하는거니 불가피힌 차선책이고 투자수익률 떨어뜨려서 안시고싶거나 덜 사고싶게하면 자연스레 수요줄고 가격도 집힙니다 그럼 더 느긋하게 기다릴수있게되고 공급정책도 힘을 빌휘하겠죠.
주택보급률에 외국인 미포함인진 몰랐는데 그럼 집사놓고 해외있는 경우는 포함이겠죠? 다가구 다중주택도 많은데 10-20가구도 살지만 주택으로는 1주택으로 카운트될거같습니다. 주택이 낡이서 문제라면 유럽에 100년이상된 건물서 사는 사람들도 많구요. 이게 다 새집이 되면 더 비싸졌음 비싸졌지 가격 낮추는 요인이 될거같진않네요. 재개발해서 헌집이 새집되면 싸지나요?
그리고 정말 몰라서 그러는데 한국은 1000명당 주택이 부족한가요?
'천명당 주택수' 검색해보시면 됩니다.
이건 보유세로 집값 떨어뜨린다 하고는 다른 차원의 얘기입니다.